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项目推荐——大象城现场主题演讲高端对话嘉宾合影高端对话嘉宾致辞
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  • 2014/12/26 16:49:00
  •   主持人:谢谢我们的嘉宾!刚才我们的嘉宾说希望他的演讲可以让台下超过50%的人放下手机,听他的演讲。刚才我观察了一下,肯定是包括50%的人在听嘉宾的演讲,同时我想告诉嘉宾,还有50%的人同样拿着手机,但拿着手机拍着嘉宾的内容。谢谢嘉宾!温州大象城国际商贸中心紧邻景观河,为温州站南商贸区最核心的黄金地段。打造温州动车站前1小时经济圈、两小时交通圈,是温州多业态复合型商贸综合体。接下来让我们掌声有请宏鼎商业(温州)管理有限公司董事长洪伟带我们一起走进大象城。掌声有请!

      洪伟:大家下午好!很荣幸今天能代表大象城在这里和大家一起分享大象城的整个规划,也更多希望明年能够到温州来参加大象城的全球招商启动仪式!

      今天很开心在这里第一次和赢商网合作,参加这样的合作。我跟了赢商网四年,从中学到了很多知识,获得了很多资源以及合作模式。这次是我们和赢商网密切的合作,明天就是正式的活动开展。今天做一个广告插播时间,同时也介绍一下温州大象城国际商贸中心的开启专业市场MALL的新时代。

      刚才很多人谈到了购物中心,没有谈到专业市场,实际上专业市场就是商业地产的重要基础,国外没有这样的概念。过去以物与物以商业基础,伴随着中国大部分产业走向了关键的年代。所以,专业市场在当今的购物中心蓬勃发展这种体验式经济发展当代,它同样也是开启了一个新的崭新的时代。让我们来看看我们温州大象城的规划。

      大家都知道MALL是鞋服产业的中心,温州有一个特殊的商业基因。温州商人足迹遍布全世界,有几百家的温州商会,在全球各地。而温州的专业市场曾经也领跑过全国,温州的产业理念和专业市场方面,看一看这些数据。温州商会总共是200家,温州商人总共有170万分布全国各地做商业交易,总共有500多个市场。那么40多万个营销网点,温州人在100多个国家和地区创业,包括意大利、罗马等地都有温州人创造的专业市场。甚至有一年我在克拉玛依讲温州话就可以了,在这样的背景下大象城准备做什么呢?

      温州有很多的产业名片,中国服装明城、中国男装名城、中国休闲服装名城、中国胶鞋明城、中国针织名城等等,这样的专业市场有四十多个。在温州产业急剧发展的同时,温州人到全国各地开市场,传统的专业市场面临大量的挑战,刚才大家都听到了,随着体验式经济电子商务越来越大的普及,大家都知道专业市场同样面临很大的挑战。

      传统市场在这样的挑战下,大象城就做专业式、体验式。在电子商务时代我们是怎么做的呢?我们把前期规划给大家大致介绍一下。我们在区位上选择了温州市的商贸区,就是瓯海区,瓯海区是产业的集聚地,三分之二的鞋帽都在这里,同时又是动车站的区块。在这样的区域里面,(PPT图示)这是我们动车南站,动车南站现在一天有二十万人次的人流量,试运的地铁S1线和M1线都已经开工。面对大象城的左边,也就是南面,是康桥国际中心,还有阿里巴巴菜鸟地点。前面是温州最著名的东西向跨越的瓯海大道,政府有前瞻性的规划好了商贸板块,使我们在动车站的一排一号占据了最佳的位置。

      我们总共有26万方的体量,一到八楼也是我们体验式的关键规划,从负一到八楼都是商业,总共有20万方。楼上电商层这块有六万方,电商有三万,酒店三万,四楼是最大的韩国馆,五楼是最大的温州世界加工工厂,把贴牌的品牌放在这里。六楼是温州阿里巴巴产业带,这个项目指定六楼的电商层合作。七楼是最大的室内休闲广场,八楼是永不落幕的时尚博览中心,就是说它是无柱。整个电商大楼是LOFT,是宜居宜商,我们建立了网批中心,打版中心,一楼做期货,一楼做现货。还配套了精品酒店,有三万方,这里面有一些总部基地。(PPT图示)酒店大口入口和规划,有一条非常漂亮的沿河景观。

      刚才讲了场景和内容、服务的概念,我们认为未来这块一定是产品和内容,由于在开发和运营阶段,是整合的概念,所以开发初级就引进了阿里巴巴产业带,把产业扶持计划从开始引入到里面,把每一个设计的亮点和未来的使用相结合,我们还建立了温州的可以开车上八楼,每一层都可以上车,我们还请了阿里的敲钟女郎何宁宁做我们的代言人。这里设立了河景到室内,以及到楼面、周边地带,一个化工最大的实体电商摄影基地,这是电商配套最齐全的商城。

      大象城融合商贸和体验、一体化的全网营销,势必引起大家对大象城的关注和理解。明天是重点到现场体验的时机,希望在座的品牌商包括体验式的餐饮、休闲等产业,更能关注。因为在动车站前沿的美食餐饮是符合来做的,因为我们下面有三千多家的商铺,楼上还有六万多户的电商。在大象城里面做买卖,我们有一个创新意义,可以实现不用钱做生意。过去在市场可以看到拿着包做生意,到我们这里不拿钱到这里做生意,每年会有B2B、B2C,以阿里巴巴产业带做生意,我们会和很作的电子商务交易网站,包括唯品会等,一键全网营销的理念,实现从批发商到运营商的全网运作。我们会有这样的情景,现实的线上怎么做以及线下怎么做的方式,希望大家可以到现场体验!今天介绍到这里,希望大家到温州来共同探讨。

      主持人:感谢嘉宾!伴随时间的飞逝,商业推动地产论坛华东峰会也到了和大家说再见的时刻,今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见,为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴。在此,非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持和关注!商业推动地产论坛华东峰会到此结束!

  • 2014/12/26 16:43:00
  •   主持人:谢谢各位嘉宾!相信今天一个多小时的分享,也让得到了很好的体验!再次谢谢各位嘉宾!请各位嘉宾到台下入座休息!?

      在同质化严重下,体验式购物中心如何创新与变革才能更获得消费者的青睐?由传统购物转向体验式购物。如何增强体验度,强化与电商的差异?把消费者从线上转到线下,是个值得关注的话题。

      接下来让我们掌声有请旭美商业管理有限公司CEO潘韬先生为我们带来题为《当今商业变革与中国购物中心的发展趋势》的主题演讲,有请潘总!

      潘韬:非常感谢主办方,刚才几位嘉宾非常不同,我有充分的时间不被别人打扰讲自己的观点。另外,大家提倡放下手机一小时,强制性的做到这一点有一点问题,我想今天能不能做让大家放下手机,就已经很成功了,这是我今天主要的目标。

      今天的题目和主办方给我的主题有一点差别,我把“购物中心”变成了“商业地产”,我不希望但是做商业只有一个购物中心一个产品,如果只有这样的话,这个面太窄了,所以我私下把这个题目做了修改。

      首先我想推敲一个观点,这是我以前讲过的观点。就是“四段论”,就是说中国商业地产与发达国家相比的话,中国的商业地产一定会经过四个阶段:

      第一个阶段,我叫它“原始开发阶段”,就是当初有几个企业,没有人做商业地产和购物中心的时候,他勇敢的做了购物中心,然后和一些比较大的世界五百强主题店形成联盟,拿到了比较多的地,卖出比别人更多的项目,这是它模式的核心。然后利用销售领域支撑它商业地产开发的成本。这个阶段是比快、比速度、比项目,但这个阶段还是开发的思维和开发的速度,所以我叫它“原始开发阶段”,它绝大部分和地产和本身没有本质的区别。这个阶段优秀代表毫无疑问是前几天刚刚上市也是我的老东家万达,这个阶段已经结束了。但很遗憾,仍然有很多的国内企业认为万达成功了,他们依然按照万达的模式狂奔,但这个阶段已经结束了。

      随着中国地产开始的,随着政府调控不断加大,我查了一下,排在中国前五十强的住宅开发商,以及大大小小做电器、饮料的、空调的全部进入我们这个行业,结果就导致我们进入了第二个阶段,大家比产品。因为大家发现万达很成功,宝龙也赚了钱,但他们发现万达和宝龙没有那么遥不可及,确实中国市场上出现了很多好的产品,且不说香港的鸿基,南京做了水流成,包括刚才说的吾悦广场,包括南京吴秀梅做的项目,也是不错的,出现了一批开发商的好作品。所以,在这个阶段,大家认为只要做出比万达更好的作品,在这个领域做出更好的产品,一定会立足,一定会扬名力万。很多公司公司意识到做产品一定要做到很好,随着消费者认识的提高,对产品的要求也会越来越高,当看到过好的产品之后就不会满足于差的产品。但很遗憾,这个阶段很多公司都提出了五年一百个mall、很多公司都提出了超过万达的目标,我记得很清楚至少有五个开发商提出了五年一百个mall,五年超过万达,但很遗憾没有一家公司在这个资产价值上超过万达一点点的迹象。

      为什么出现这样的情况?是因为这个阶段的大部分开发商的思维,还是停留在“开发”的思维,还是认为顺着开发的思维,只要产品比万达好就可以超过它。其实,不是这样!刚刚几位嘉宾已经讲了,商业的核心应该回归本来的面目,应该以投资回报。什么叫投资回报?做购物中心就是靠购物中心赚钱,做商业街就是商业街赚钱,做购物中心并不是以服务来赚钱,做什么靠什么赚钱,这才能商业的本质。所以,严格来讲,中国已经缓慢进入第三个阶段叫“资产运营阶段”,前两个阶段已经慢慢过去了。因为开发商当初赖以发展的基础不存在了,当初可以拿到30%的毛利润,甚至40%的毛利率支持商业的发展时候,这时候你们老板的毛利率是多少?现在毛利率迅速下降,估计明年可以破10,开发商的毛利率突破10,当突破10的时候,没有人可以靠销售运营支撑你的购物中心。大家一定要清楚一点!大家必须要明白,做购物中心就要靠购物中心赚钱。

      最近,我在做团队,碰到几个下属来问我,并不是我个人魅力,因此他们信誓旦旦要做100个购物中心,现在丢把这个部门关掉撤掉了,因为他们住宅受到严重挫折的时候,首先是切掉没有利润、没有回报的东西。所以,从这个角度来讲,我相信中国一定会在这两年之内迅速或者是明显进入以投资回报的第三个阶段。

      我们要知道,无论是香港还是澳大利亚,真正商业的阶段是资本。我经常问同行一句话,商业地产属于什么行业,五花八门的回答,其实在欧美国家商业地产属于金融学科,因为商业地产做到最后是要资本运作,资本操作,退出机制来解决问题。西田这样的三全开发商第一个定位是投资商,而不是开发商,也不是运营商。我们估计到五年以后,大企业并购尸横遍野撑不下去的项目。那时候中国自己的各种各样的创新工具来支撑商业地产项目,靠自己的回报支撑自己的发展。所以,这就是我说的结合中国的实际和全球商业地产发展的客观规律,都要经历这四个阶段。但这四个阶段会互相穿插和倒退。

      其实我讲四个阶段什么意思?回到主办方给我的题目。其实,中国城市化率是在09年的时候先后突破了50%,这时候意味着什么?现在讲中国住宅开发的行业进入了白银时代,也有人提出进入下半场,其实中国随着城市率突破50%,也进入了下一个阶段,只不过是进入下行的白银时期,而中国商业地产随着快速的城市化率,我们进入黄金十年。我坚信这个观点,因为美国、日本、欧洲都是城市化率突破50%的时候,迅速下行,商业地产迅速上扬,和中国的情况一模一样。没有什么特色,我们都会随着这个规律发展。

      但马上遇到的现实问题是什么?并不是一线大佬,而是困难重重。我认为我们现在这个时期的困难,四个特点,但是是3+1。前三个是我们长期面临的,第四个困难,我同意刚才嘉宾的说法,是局部的。但现在这个时期,所有做商业地产哪怕是同行,我们面临的都是这四个困难。这四个困难分别是什么呢?给大家看一下数据。

      (PPT图示)这是世界地产今年上半年发布的报告,是中国城市化做速度,刚才嘉宾说中国制做住宅太多了,不知道对5.64亿平方米什么概念?我可以给大家做一个比较,中国一个国家城市开发量占全世界45%左右。

      再看看到2015年,还不说商业街,百货公司,仅仅是我拿到60万平方米的城市综合体就有这么多。刚刚说了,这么多的开发量占全球的二分之一,全世界商业地产开发量最多的十个城市中国占了几个?七个。上海第一,成都第二,十个里面占七个。按照这样的发展态势,但我首先说这是黄金十年必然的表现。没有发展谈不上黄金,但是我们从业者,我也是从业者,它会带来另外一面是什么?无处可逃的竞争,甚至是恶性竞争。我服务的公司是全国发展的,我给大家举一个最典型的例子,我在宝龙做副总裁的,宝龙在李沧区区区3.5平方公里做项目,五个购物中心,四个百货,这3.5公里的人口不超过70万,而且李沧区是比较穷的,城乡结合部的区我,这是我们面临的竞争态势。基于这样的竞争,你说做差异化,你说做特色化、主题化,我请问你3.5平方公里有什么本事做差异化?差异到哪儿去?

      为什么?马上面临这样的问题,你想做差异,有做差异的本钱吗?世联地产报告,22个城市1.03个购物中心品牌,同质化达到60%以上。你们这样的情况下怎么做差异化?我前几天和香港置地的总裁探讨,我们有一个观点比较一致,首先把同质化60%是偏低,广州市上个月曾经公布一个数字,刚才有嘉宾是从正佳来的,广州市核心商业区普遍的重复率是70%,化妆品高达90%的品牌重复率,这时候只能说60%做到最好,争取20%到人无我有。但这就是同质化严重的情况,严重到什么程度?中国有安徽省,安徽省有一个比较穷的市叫蚌埠市,他们做到什么程度?连美特斯邦威都给了专柜,你们不要笑。

      除了刚才讲的,我们的金融滞后,成本崎高。什么叫金融滞后?(PPT图示)这是融资可以拿到的工具,这都是为开发商准备的,期限短,回报高,商业地产十年回报率达到8%,是优秀的。我认为金融滞后,其实发展大今天,有两个拖我们的后退,一个是商业同行,我们觉得商业同行没有做起来,只有一个行业例外,就是超市,大润发是台湾的,也是华人的,但其他尤其是餐饮,尤其是零售行业都是国外的品牌领先。第二个拖我们后退的就是金融行业,中国迟迟没有推出符合商业地产的金融工具,商业地产的金融工具是稳定、安全,回报率低的,商业地产不是一个高回报的。只有三年的贷款,只有15以上回报率的金融工具,你只有一个出路卖铺,所以我今年4月份出差去无锡,我在无锡机场看到大幅度的广告,第一眼看到的时候有一定意外,但想一想不意外,第一眼看到金街销售很高,那不是万达的广告,那是华润,那么高的商业地产企业,做一个金街商铺销售,像华润这样的企业拿不到好的金融工具。

      最后一个是威胁是电商,虽然很多人说电商做一天,比上零售做一年。做淘宝做一天,赶上购物中心做三年。商业做得最好是10%,全球没有一个超过10%的。我们判断电商占中国零售比的总额不会超过15%,电商对我们的压力在什么地方?来自两点:第一,改变了很多消费者的固有的消费习惯。我岁数大了,我从来没上过淘宝,但我们家的米和面都是从一号店买的,改变了消费习惯很可怕。第二,他对标准化的商品、价格敏感的商品冲击最大,所以百货首先是首当其冲。中低端的零售品牌首当其冲,电商冲击的是这些品类,电商不是冲击所有品类,所以电商第一点改变的是我们的心理,还有一个改变的是我们的营销,营运手段就是做大数据的分析,总体来讲,我不会电商会给商业地产带来持续的冲击。真正的冲击是前面三个,就是规划无须、品牌的匮乏和金融的滞后。

      其实,从这个角度来讲,我认为,中国地产进入下半场,但这个下半场是不一样的下半场。这个下半场是说开发商从开发思维、开发第一位的阶段,进入了精耕细作做运营,开发为主导的时代进入了运维主导的时代,空间依然很大。说起来很复杂,做成PPT就四个做。前一篇微信上转了一篇文章,我非常同意,它的标题是《以万达为模式的开发为主的地产走到了尽头》,我非常同意,你们都要小心,如果你们的老板还是这样的观点,一定要小心,做不久,也做不下去。而且是凯德这样的公司,把购物中心老老实实做到8以上的回报率,做到资本市场认可的数字的时候,这样的企业才会发展下去。

      所以,既然了进入了下半场,给大家的提醒,简单的讲就是风险,(PPT图示)这也是世联地产的报告,世联地产报告做的统计,到2014年,开发综合体里面全国性的开发商只占5%,就是万达、凯德这样的企业,具备完整的产业链,足够的专业知识,优秀的开发商只有5%,连区域性的开发商,什么是区域性的开发商?像刚才星辰地产,在江苏地区内非常好。这样的比例合起来只有11%,如果从项目数量来讲占80%,80%的项目和90%的开发商属于本地型的开发商,我知道在座很多都是开发商,冒着被你们骂的危险,我把你们这样的开发商称之为“三无开发商”,第一没有专业,第二没有团队,第三没有足够的资源,什么叫足够的资源?商业资源、钱的资源、项目的资源,但这样的三无企业做高难度综合体商业项目的时候,会面临怎样的风险呢?不言而喻。

      不言而喻到什么程度?我曾经服务过一个开发商,是中国住宅开发商的前五名,现在退步了,退到十名左右。他做过一个商业项目,后来失败了。为什么?他放在五万平方上的商业放在大盘正中央,他问我为什么,我反问他为什么,十分钟还是五分钟规则,我说什么十分钟和五分钟的规则?他说我们领导要求商业离业主家不要超过五分钟,所以这样的商业必须在正中央。我说那是住宅会所,一万可以这样做,五万平方还这样做。有的人号称五年做广场,结果第一个广场就做到了。

      讲完了四段论,讲一下我的建议是什么,笼统的提,提几个建议:

      第一个,为什么把购物中心改成商业地产?大家八仙过海,各显神通。王健林之所以有今天的成功,他是我进入这个行业的第一个老板,我记得六年前的时候,我们内部一次小范围的高管会上,他看完图纸突然发出感慨,五年之后我们的大盒子就没人欢迎了,那时候说五年以后我们的大盒子就没人欢迎了。为什么?万达当年凭借标准的购物中心战胜的时候,他就知道购物中心需要各种各样的东西,他五年前就预见到了,所以他今天为什么做电影院、做旅游地产等等,他早就预见了这一天。如果他已经放弃了这一点,我们今天还在跟在除了购物中心其他都不做的,这是很愚蠢的事情。所以,我建议大家根据自己的市场和禀赋和特点,选择你最适合的产品,但这个要分析起来非常的复杂。在这个时间点上,根据公司的禀赋、人力资源、专业水平分析做哪个产品更适合,这个给大家的建议就是,就是城市综合体。我看了大半年《伟大的街道》,一个美国大学教授写的,人类商业起源不是来自购物中心,是来自街道,购物中心是二战以后才出现的,所以就是要符合市场特点,选择适合自己的产品,不要一窝蜂的别人做什么你做什么。

      第二,我们现在进入下半场,必须要进入资本运营的阶段。西方国家什么时候开始重视资产?只有一个前提,就是当你的商业项目密切开始关注的时候,这一切相关的时候,你一定开始重视资产。说白了,当开发商不能靠开发利润支撑项目的时候,只能靠自己养活自己,自己给自己挣钱的时候,必须要资产运营。有人说资产运营和商业地产有什么区别?简单说,资产运营就是说拿地开始,拿地、设计、招商、运营,每个阶段做每件事情都要考虑投资回报率,是让8%的利润提升了还是降低了。昨天我们刚刚讨论我们在上海浦东的项目,就是成本的问题,发现成本提高很多,为什么成本提高很多?是因为停车场增加了很多。为什么停车场增加了很多?是因为设计师按照国家购物中心的停车场的规定,得出硕大的停车场的概念,所以我们告诉他购物中心的停车场是可以用的,600+700=1300就是停车场的数字,我为什么质疑,是因为他计算成本让我的投资回报率无法看,所以一定要会做这个,如果不会做,我来帮你做这个事情。

      第三,仅仅依靠贷款支撑不了,我刚才坐车来到这个会场前,在一个拐弯的地方看到大幅的广告,是我一个老东家,我对司机说害人害己,商务销售一定和商业规律相背离。这时候,我们要等待金融工具的推出,种种迹象表明,国务院会在今后两三年之内会推出商业地产的REITS,但在这个还没有出现值钱,一定要把投资回报、退出怎么做结合想好了,再想怎么做。你要自己做金融创新。怎么做,需要在实践中和资产管理公司、金融公司一起做,如果不做下场是很悲惨的。

      最近我们在合肥看了一个项目,在合肥的一环以内,非常市中心的地方,他的楼面价当时非常便宜,三千块钱一平方,一个温州老板,居然把现金流做断了,这时候旭美商业公司和东方资产一起,和他合作,准备把他八万平方米的购物中心用成本价买回来,我们的售价正好可以弥补他的现金流断裂。这个买回来让旭美做溢价,这时候就要做创新,每个公司都要想好金融怎么、创新怎么做。

      这是给刚才的建议。我做的广告不会包括一分钟,最近我已经面试了很多了,几乎很多人对我说两句话,“潘总,不管成不成,今天终于见到活人了”,第二句是“你为什么要和旭辉合作成立旭美”,我一直有一个目标一个理想,80%的开发商靠自己团队的力量是无法完全项目的开发运营,一个理想,我今年44岁,也进入职业下半场,我希望自己的职业下半场和中国商业地产下半场结合,为80%的开发商和80%的项目做贡献,我不希望自己的职业生涯只为一家开发商合作,这是我个人理想,所以才加入了旭辉,我们旭美做好两件事情,一个是为旭辉做好所有的项目,第二个是在下半场的时候所有的工作,我为什么要找一个开发商做平台?因为只有开发商才能给你提供一个字——钱。当我找到优质项目的时候可以进行投资,股权投资,小股操盘,只有背靠开发商才可以有前期资本创造优秀的团队,旭美已经成立了四年,希望它面向市场的时候,可以为80%的做项目,这是自己的理想和市场结合起来。

      我们坚信进入了黄金十年,但这黄金十年是一个崭新的阶段,如果大家还是抱着对前面两个阶段企业的为目标,说得严重一点就是尸横遍野,第一个阶段的万达已经修成正果了,第二个阶段大部分都做焉兮兮,我们在这个阶段只有改变自己,修炼自己,才能成功,才能让我们的行业像发达国家一样,进入真正商业地产的黄金十年!谢谢大家!

  • 2014/12/26 15:56:00
  •   朱逸:王总的观点确实有颠覆性,他认为体验式业态本身就是一个伪命题。我想今天没有时间讨论这个问题,但体验应该是经营和管理中永恒的话题,体验本身没有真伪。关于王总的观点,今天遗憾的是没有时间展开,我们更希望以后可以通过王总的专栏或者微信的论述,能听听他关于体验更好的想法和观点出来。今天论坛时间的关系,我主持人做得不够好,剩下的时间有限。所以提醒一下下面发言的嘉宾发言时间控制在5分钟之内。

      今年有机会为万象城服务,我今年夏天到成都万象城,他们的团队很热情的请我去他们一家商铺喝咖啡,他们非常热情的介绍“朱老师,这是我们的一家店”,他是位于成都万象城的西西弗书店,我自己是西西弗的粉丝,也非常喜欢里面的咖啡。今天难得有机会见到西西弗的粟总,希望从品牌商的角度听听粟总,您认为作为西西弗有非常强体验感的品牌,在购物中心生存的价值是什么?您刚刚说通过这么多年的发展已经有25家店,大部分是在购物中心,这也是购物中心对你们价值的肯定,在购物中心里面,你们实现价值的同时,你们和购物中心如何共同的成长?

      粟京生:西西弗目前已经是一家成立25家的企业,我们在成立之初,更多是在三线城市,在贵州这样的三线城市发展。我们从08年发展到现在,一直在不断的创新和定位,我们将西西弗定位于一家买手制的书店,刚才大家也讲到了买手,我是做书店的,如何做的更加专业化,就是通过买手来做它。

      我们是怎么做的呢?新华书店很大,它是全品类的,可以在里面随便选,但我们作为一家民营企业不能做太大的,我们要做精品,我们通过自己的买手团队,每年从近30万个商品总量里面去选择10%,放到精品店里面去做的,这样会形成最精选的商品,当然这里面有很多专业的做法。当你商品的满足度做到最大的时候,实际上你的体验就做出来,这是我们讲的商品体验,这是其中一个方面。

      第二方面,我们的店面设计这块,更多采用一些空间,比如说色彩,比如说灯光,还有背景音乐相关联性的设计风格或者一种特性,去吸引消费者,让他有最大的满足度。让消费者愿意来逛,而且有所得,就是他在我的店里的方式是去看、去听、去享受,喝咖啡,还可以找到他想要的图书。图书是精神性的商品,只有阅读过之后才能知道需不需要,这又回到前面我的商品能不能满足。

      还有就是我们通过一些主题性的活动去延伸消费,形成重复性消费的方式。我们现在在活动上,国内很多书店都会做活动,我们的活动更多体现在主题性上,比如说生活会、演讲会、读书会,今年还有儿童,就是73儿童阅读课,这里面把一些家庭消费或者商务人士的消费,通过主题性的活动,在他休闲的时候可以选择到我的店里参加或听一下主题活动,这样扩充或延伸他交易或交流的空间,提升他知识层面的需求。这样几点来做,是把体验做到最大化。

      我们认为,体验式消费创新模式,最基本的是把自己做好,做好自己,那么创新的商业模式就在你身边,触手可及。

      朱逸:我今天终于明白了西西弗招人喜欢的奥秘。第一是创新的吸引消费者,第二个是阅读和体验的结合,我看到旁边姚总在频频点头,我想你们肯定是英雄所见略同,我想请您介绍一下你们当初做嗨百货初衷有没有实现当时的目标。

      姚卓妮:我对粟总这一点非常认同,因为我们自己也是做买手百货。正佳集团在运营广场当中,最早期的时候也遇到转型上的困难。这十年当中,正佳集团运用了很多的方法把自己的百货做得更好。嗨百货最开始也是源于我们的谢董事长,因为他认为现在的百货业都是转入做二房东的过程中,这种品牌和购物中心没有太大的差别,所以这时候有没有可能做更好的百货。我们很年轻,才成立两年多,我们成立值钱参观了拜访了很多国际上很知名的百货公司,和他们的高层也进行了许多的访谈和讨论。回来之后,我们觉得做买手制百货是我们未来的发展方向,那么怎么做买手制百货呢?其实我非常认同粟总说的一点我非常认同,最重要的一点是商品和服务做好,在商品上面,无论是同质化还是不同质化的商品,问题选择什么样的商品满足核心的客户群,同样是卖文具,在百货里面会选择某一些品牌某一些只适合我客户层,而不是直接都带进来,让他这里面自生自灭,做得好就留下来,做不好就淘汰出去。而是我们会和客户一起发掘它的卖点在哪里。举一个例子,我们和国外很多品牌合作,国内市场非常大,但他们也不了解,为什么愿意进入嗨百货?是因为我们把他引入进来之后,会反馈客户的一些信息给他,比如说我们做了一个玻璃的艺术展,展出的过程中,客户觉得非常喜欢商品,但买不起一些大件的商品,我们就会给品牌商建议可以做一些小型的礼品式的商品,让客户便于采购。其实我们并不注重于吃喝,我们体量并不大,只有3000平米,我们希望体验和销售最终能结合在这样,这样的体验对我们来说才是成功的。

      朱逸:其实听完姚总的观点,让我更加深刻理解到在从事商业地产中,大家一直在强调的,体验并不是高大上的理论,体验应该贯穿在每一个商业形成之前,销售之前、销售之中和销售之后的每一个环节,体验需要依赖于团队实实在在、认认真真去做的每一个点滴,当我们把每一件小事、每一个细节做到极致,就是体验。对销售和管理者来讲,我们要做的是把点点滴滴的体验汇流成河,让更多的消费全体可以感知和认识到,星浩资本作为商业地产的异军,依靠强大的资本实力,在江浙体验形成了基地,刚才听到了贾总有很多的星光耀广场要开业,那我们如何去引进一些新的DNA,在招商过程中如何进行体验式的创新,听听贾总有没有创新。

      贾耀勇:我刚才听了很多嘉宾的意见,我有很多的相同观点,基于我们的实践,我想谈一点我的看法。

      首先,我认为要建立良好的体验,要建立很好的资产价值和理念的评估体系。大家知道体验式商业,比如说儿童业态,或者说西西弗这样跨界的业态,坦白说租金的贡献率是有限的,尤其是像我们这种地产第一的投资商业项目,我们还是注重中期价值的评估,是无法运营。我们还是注重运营价值的体系,我们更多从客流量、客户重复到店率分析价值,和这个品牌和业态的价值,所以我们对很多评估价值就是测算它对客户的吸引力、黏度,以及对高端客流的带动性指标带确定做体验商业的选择和目标。这是第一点。

      第二,刚才都在说做体验式商业怎么做,有很多新兴的品牌导入进去。但我觉得第一点还是要规划先行,招商先行,其实有很多很好的品牌和业态,是因为我们在前期规划中,基于现有的业态和形式,其实招商时候根本做不起来。大家知道在义乌做了和乐星的儿童体验馆,它是做儿童教育的体验馆,我们和开发投资商关系非常好,谈了几次,决定战略合作,它决定要做8米高的巨型球幕,其实体量不大,只有两三平米,但我们做体验设计是无法引进。

      第三,我们做体验商业更重要的是引入社交平台和第二家庭空间,把它营造成家庭三点一线式的平台。除了工作单位和家里面,第三个必须到的就是购物中心,他们在这里面不仅是引入品牌和业态的问题,包括户外广场的打造都很重要,并不像以前一样公共空间是统一的装修设计,户外也是一样,租给别人做一些活动。比如说南通的星光耀广场,我们的儿童区,里面营造的儿童洗手间、儿童的公共空间,完全是按照孩子的特长和偏好喜欢的,包括做一些树木和设备的打造,户外做3000平米的业态,我们把他们喜欢的儿童喜欢户外活动设备引进过来,包括户外平台、户外屋顶空间都要按照体验式营造和塑造。

      第四,要做好创新业态和创新品牌的导入。为什么现在购物中心同质化非常严重,因为很多需求没有很好的挖掘,很好的交流和沟通,包括业态上也没有完美的整合。还是基于我们的项目来说,南通的星光耀广场,我们儿童业态非常重视,我们做一部分大型的儿童业态中心,儿童业态做孩子王,儿童游乐我们做了8000方的游乐场,我们在教育里面做特殊的整合,拿出一层楼,以比较优惠的条件做大型的儿童一站式的教育,儿童的艺术教育、国学教育、跆拳道教育,包括沙画的教育、轮滑教育,以及一些特色自国学教育,全部做一些一站式,而且将来有可能把培训模式、培训理念、培训会员卡做一站式。所以,我想这块一定要在这方面多一些创新,把一些很好的、很优质的品牌挖掘出来,导入我们的购物中心,这样才能把商业落到实处。同时,我们要突出差异化,比如说做体验式差异化,最重要的一点是和现有的商业模式做差异化,我们现在在全国做了11个星光耀广场,现在除了浙江的台州之外,上海、苏州、南通、大连、哈尔滨的星光耀广场,其实我们星广告广场离传统的购物中心很近,我们南通的在中南对面,我们和银泰都有差别,我们提出了人无我有,人有我优,人优我缺。我们希望可以把这个里面做得更好!

      朱逸:贾总里面说的是理念可以提升资产价值,提升资本价值,如果我们真的能做到这一点那该多好,所以我们对星光耀广场拭目以待。提案是一个大命题,任何地方都需要体验,但不同的地点、不同的人群、不同的时间和空间对体验的要求不同。所以,我要把最后一个问题提给邱总,他来自杭州,他说国大未来在中心有一个shopping mall。他们如何把这个做得更好?

      邱定国:前面嘉宾所讲的,我非常认可。我做商业地产这么多年,也没有体验商业的概念,只不过因为电商的冲击,提出了体验式商业的理念。

      我觉得体验,首先是环境的体验,是给消费者感官上的体验。第二个就是商品的体验,商品构造综合体里面布局的一些商品品牌,或者是配套服务的东西为主,第三对我们来说国大城市广场来说最大的体验就是服务体验,负责整个商业综合体在招商的前提下,我们做了一个比较另外的,没有撒网式的招商,基本上都是锁定每个楼层的客户,一对一的洽谈,我们希望在杭州这么好的地段做一个标准的shopping mall,虽然体量不大,但高度很高,我们从第二层直接上升到12层,整个杭州都没有。很多专家觉得,你们体量不大,高度又这么高,我们左右邻居都是大佬,杭州大厦和武林银泰在旁边,我们如何做成。很多品牌商都问我这个问题,主持人也问这个问题,大家都看好这个地段的商业,怎么去呈现给大家,未来是怎样的体验。

      其实,很简单,每个体验的商业体都不一样,邻里中心的体验和中心CBD体验是不一样的,他们消费者是一样,但消费者体验的时间段不一样,对城西商业体的体验,其实如果是周末,有可能周边的消费者会来逛一下,其实一到五主要是周边办公OFFICE或者是闲着没事的会闲逛,如何把这些群体固定在这个国大城市广场。银泰应该是整个业态非常全,我们围捕整个武林广场,唯一缺的是餐饮,虽然银泰也有餐饮,但没有一个很好的焦点,我们这里会做到七层到十一层以上会做餐饮到影院,我们的餐饮招商是一对一的,目前谈的餐饮品牌基本上是杭州没有的,但在上海、北京,甚至广州、深圳有一些很好的品牌,目前也在和这些品牌洽谈,能在开业之后做到杭州第一家的概念,因为整个体量不是很大,所以餐饮是我们后期一个主流的目标。包括七层会布局一个咖啡茶座,因为在武林广场找一些咖啡茶座很难,星巴克已经爆满了,但我们未来会呈现出来,可以在阳光明媚的日子晒晒太阳,感受各个国家的咖啡、茶饮为主。

      目前招商情况下,银泰和杭州大厦品牌很多,我们在整个餐饮品牌、服务品牌,我们做到40%来自万达,有可能达到50%,前面我说的三点体验来说,我们的环境在武林广场是没有的,我们是唯一一家,标准的shopping mall打造的空间环境肯定是优质于武林广场其他商业。从商品体验来说,肯定是知名的和外来品牌,包括餐饮品牌。所以,从服务上,我们从环境、引进高科技的东西,未来会让杭州消费者感受到什么是科技服务的体验。谢谢大家!

      朱逸:邱总已经给我们描绘出了未来的国大,基本上不落俗套,我们也期待国大能够异军突起。今天分享短短一个小时,我作为主持人也意犹未尽,我们还有很多点可以深入的探讨,和嘉宾之间做互动交流。我本人作为行业的从业者来讲,我更愿意说关于体验的话题,未来还多的路要走,每个人、每个企业都有各自不同的角度切入,不同的角度践行体验,我甚至更愿意说目前敢于体验少说多做,我们应该用务实的每一项工作价值。我们用一据华,无论强调商品的体验,环境的体验,强调空间的体验,强调体验当中的创新,但是有一个本质一定是不变的,我们唯独不忘体验的初心,方得商业经营的始终。我们这个体验也是在座嘉宾告诉大家,所以希望今天在座各位和嘉宾一起,在以后的从业经历中,如何认认真真的提升商业地产领域的体验,真正能够使体验在每一个领域中迸发它的价值,谢谢大家!也谢谢各位嘉宾!

  • 2014/12/26 15:31:00
  •   主持人:我们仲总在最后还不忘打广告。再次感谢仲总,刚才很长的解析。发展到2014年的中国商业地产行业,体验性已经从营销口号转入产品实战。体验式消费可以说是商业地产发展的必然趋势。如何在体验性消费下,创造商业地产运营模式的新突破?是今天需要研究的课题。

      接下来,让我们用最热烈的掌声请各嘉宾共同探讨如何撬动体验式消费,创造商业地产运营新模式,下面有请各位嘉宾:

      主持嘉宾:南京智儒投资管理有限公司董事长朱逸;

      对话嘉宾:新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷;

      上海星浩商业管理有限公司总经理 贾耀勇;

      浙江国大集团商业分公司总监 邱定国;

      澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问 王 玮;

      广州嗨生活馆百货有限公司副总经理 姚卓妮;

      西西弗文化传播有限公司全国商业发展中心总监 粟京生。接下来把时间交给朱总。

      朱逸:尊敬的各位嘉宾,各位同行,大家下午好!很高兴来到杭州,我也很感谢赢商网给我机会担任这次对话的主持人。因为这是赢商网在杭州做大规模的活动,相信各位嘉宾虽然多次来到这里,但今天是第一次和各位见面。虽然刚刚主持人已经给我们做了介绍,还是要给每一位嘉宾一分钟的时间介绍一下自己的企业和来自哪里,有利于我们在下一步的对话过程中能够让大家更好、更多的去分享台上各位嘉宾的观点。先把话筒给旁边的欧阳总。

      欧阳捷:尊敬的各位嘉宾下午好!我是新城控股欧阳捷。新城控股是一家专注于住宅房地产和商业综合体项目的一个专业的开发运营商。在江苏常州起家的,目前我们在全国的房地产排行榜中名列20强,商业综合体也是我们一个重要的双轮驱动战略之一,目前看已经有11个项目在建和开业,上个星期我们刚刚开业了上海青浦广场,这个在当天还是比较成功的,当天的客流量不控制的话就会爆棚,我们还是控制了一下,因为按照警方要求不能超过1万人。目前有40个项目开业和在建,未来还有更大的目标在等待我们。谢谢大家!

      朱逸:有请贾总。

      贾耀勇:各位朋友,大家下午好!非常高兴今天能够在杭州和大家做一个商业地产的交流,我是来自星浩资本,我们是绿地投资的一家商业地产的项目。我们和其他不一样,我们是唯一一家前期资产资金的募集、城市开发以及商业管理的一家专业化地产开发商。我们目前的项目主要集中在华东区域,大家比较了解的有上海正如丰台路的星光耀广场,还有泉州的星光耀。我们理念是打造体验式的购物中心,目前我们的项目会在15万方左右,2015年会有徽州、台州、泉州的项目开业,未来我们会和广大的商业地产开发商多做交流,希望商家更多关注我们的项目,我们和赢商网的合作也会取得更大的成功。

      邱定国:各位来宾,下午好!我是来自国大集团商业部邱定国。国大是浙江的本土企业,也是国资委下属商业部的企业,集团有雷迪森酒店,大家如果在浙江应该很熟悉雷迪森品牌。我们全国有布局30家左右的雷迪森酒店。从商业地产角度来说,目前在杭州市中心武林广场,面对的是杭州大厦和银泰武林店,有一个shopping mall,明后年会呈现给浙江和杭州的消费者,打造一个地标性的建筑,在杭州也是武林广场为标准的shopping mall,围绕杭州消费者的消费理念和消费习惯,感受shopping mall的理念、服务、体验都会在shopping mall体现出来,也会是杭州未来从零售商业布局来说,是整个杭州最高的,我们在七楼以上可以看到整个西湖景观,所以以后的餐饮和咖啡馆都会在高楼层,给整个杭州带来一个崭新的,完全与武林广场传统百货基础上崭新的shopping mall。谢谢!

      王 玮:大家下午好!非常感谢赢商网的邀请参加赢商网的商业论坛。我这次是以澳大利亚非常知名的澳瑞姆公司参与的,我是国际概念设计公司的常务理事,我们希望为高管们奉献前沿的培训。我还在安保集团,也是最大的养老金公司,我们现在就是要把澳大利亚用养老金投资购物中心的稳健做法介绍到中国市场来!

      姚卓妮:大家好!我是嗨百货的姚卓妮,它是源于广州的买手百货。其实刚才介绍商业地产的发展过程中,大家看到广州有一家著名的商家是正佳广场,它是正佳旗下的子公司。我们是致力于全世界搜索不同的商品,把它带回到国内给顾客带来不一样的感受。嗨百货用的是买手式的方法运营,我们希望提供一个平台,给全世界的设计师,还有国内很多的商家和设计师,他们能够共同在百货里面展示他们的商品,同时我们希望提供给客户很好体验的购物中心。

      百货实际上很早开始就是人们沟通的一个社交场地,并不仅仅是购物场所,我们希望在未来的发展当中把这个原点还原回来,让大家在百货里面感受不仅是商品本身,还有交流、记忆和沟通的场地,谢谢!

      粟京生:大家好!今天很高兴来到杭州参加华东峰会。还有感谢在西西弗发展过程中给西西弗支持的朋友。谢谢大家!

      下面简单给大家介绍一下西西弗的发展历程。西西弗是1993年成立于贵州省遵义市的一家文化传播企业,最开始我们只经营20平米的小书店,我们从08年开始,从贵州跨越到重庆,11年进入成都,然后13年我们进入深圳市场,14年我们重点扩张深圳的一些主要核心商业,现在我们在深圳市已经签约四个项目,开业的有三个,第四个店应该是在2015年的元月份开业。截至2014年年底,西西弗已经拥有25家门店,分布全国五个城市。我们现在的年产值,在文化图书领域这个规模达到1.5个亿,大概是这样的一个情况。谢谢大家!

      朱逸:谢谢各位嘉宾的介绍和分享!我也一句话介绍自己,我来自南京,我和我的团队创建了南京智儒投资公司,我们为开发商提供从整个项目投资、建设、规划设计以及招商筹建的全过程,所以在这个过程中,尤其是随着近一两年商业地产的快速发展,我相信在座的各位嘉宾和我一样,我们对企业的感悟,随着我们工作业务的深入和交流开展,会有越来越多的感触。对忙碌的商业地产人而言,时间总是很匆忙,2014年只剩下几张薄薄的日历,2014年整个商业地产可以用精彩纷呈来形容,一些新的购物中心正在开业,对一些成熟的购物中心也在创新和体验实践。

      我们倾听了行业的声音,企业毫无疑问成为日常工作中最关注的热门词汇,无论是开发企业、运营商还是来自各个专业领域的从业者,我们都将思考和我们的实际践行聚焦在如何打造和提升购物中心的体验感上。我记得两个月以前深圳,同样在赢商的论坛上,我们也是讨论关于企业的话题。相信今天在杭州的论坛,关于对体验话题的再次探讨,是基于行业的发展,购物中心的兴盛和提升,在新的一年乃至更长的时间里面,都将是我们孜孜以求践行和创新的持久的话题。我们对体验的创新和探索,随着行业的发展和消费者不断的发展和提升,有新的含义。希望在今天的讨论中,尤其是来自企业专家级的嘉宾,能够关于体验和大家分享更多的真知灼见。以我的实践工作经验来说,我想说购物中心的体验没有高深的理论,更多来自于对购物中心的深耕细作,所以第一个问题,想就各个嘉宾的介绍,想请教欧阳总,因为这个月刚刚开业了一个青浦的吾悦广场,我请教一下购物中心如何玩转提升购物体验,想听一下您的观点。

      欧阳捷:大家对购物中心的体验式开发,首先为什么有体验,首先是对电商的憧憬。我们认为电商对购物中心的影响并不是最主要的,某种意义上讲,电商其实是把人类的本性在抹煞。为什么这么说呢?因为大家离不开手机。我前两天碰到一个朋友,将近50岁了,他说他现在学会玩手机了,学会玩电商了,学会在一号店买大米和酱油,就不用自己去拎了。但现在年轻人在手机上的时间越来越多,沉迷于手机,使人际之间、情感之间的交流越来越少。而人类好不容易从洞穴走到群居生活,不应该再回去了。现在很多年轻人变成了宅男、宅女,电商也是“帮凶”。所以我们应该从体验式的购物中心,把他们从洞穴拉出来。在体验式里面体验消费,体验生活,体验情感,体验人与人之间的交流。这是第一个想法。

      第二个是如何调动感官体验,我们也在分析,其实作为购物中心来讲,它是希望能够调动人类的所有的细胞和感官,使身心得到喜悦。新城叫吾悦,怎么让他感到到开心?就是希望在设计上让他感觉开心,比如说现在都在做的wifi、智能反向巡车等等,现在女孩子开车越来越多,但女孩子开车最担心的是负一层、负二层的停车场,进入香港电影就是谋杀现场,所以我们要让她们感觉到开心、感觉到愉悦,感觉到不在恐惧。另外购物上也要感觉愉悦,现在去吾悦都可以看到一家人在这里。因为现在都是4+2的家庭结构模式,爷爷奶奶要看孙子要去广场里面,外公外婆也要去看孙子到这里,上午在这里吃,下午也在这里吃,所以要一家三代人怎么在这里待一天,这就是我们要在动线设计上要关注的问题。儿童要去儿童娱乐,儿童教育,他的父母可以在购物中心里面美甲美容、健身等等,而老人可以寻找书吧,看看书,甚至是不是可以把老年大学搬到购物中心来,这都是围绕深层次的体验中心在走。

      另外,我们觉得在这些环境中,我们还要提供不同的购物环境,生活消费的环境。老年人是比较轻松、愉悦的,轻愉悦式的,让他们放松,甚至是完全没有音乐。而儿童这边,我们要保证和儿童童趣相关的音乐特征,在中年人放松的情况下可能是轻音乐,在所有的感官系统,从听、视、嗅觉、气味,我觉得我们的所有感官,应该在购物中心里边打造自己独有自己特色的五官感受。到了购物中心就看到这个标识是你购物中心独有,灯光色彩是购物中心独有,进来所有的味道都是购物中心独有的,与其他是与众不同的,这是我们打造体验式购物中心中要思考的东西。谢谢大家!

      朱逸:谢谢欧阳总!刚刚欧阳总的观点里面,除了听到他对感官体验的分享之外,还听到几点重要的信息。比如说欧阳总提到体验不仅是单一的,体验不仅是单独的体验感,还有关联性。听完他的意见之后,我有一个建议,我希望欧阳总有条件的时候,在吾悦广场里发动一项公益活动,放下手机或者关机一小时,在这一小时鼓励和推动、号召消费者拥抱周围的环境和氛围,有更好的体验。因为实际上电商的兴起,激发了我们的行业,激发了每一位从业者非常认真审视企业能否升级和创新,但我们从来不认为电商和体验是矛盾。在开机的23小时里面,依然要打造有手机的时候如何有充分的体验。这是我们和欧阳总的一个玩笑。但我想我们如果做这样的公益活动,也许另外消费者的新的体验感随之而升了。

      在今天论坛之前,有一位嘉宾很认真的和我交流,说我们今天的交流会不会有特别的安排,我说我们赢商网每次分享都是随机的。刚才和我交流的就是王总,因为他说今天关于体验他有话要说,他认为个人的观点有一些颠覆性的思维,那我们来听听王总有什么颠覆性的观点让我们耳目一新。

      王 玮:谢谢主持人!我刚才听欧阳总的介绍吾悦广场是五官的体验,这和我分享的观点有关系。我基本上谈四点:

      首先,对体验式业态的提法值得商榷。其实没有体验式业态,什么是体验,就是开心的,有难过业态,我记得和我们一起的就是南京的苏老师,苏老师是非常讲究理论,也很有实践的专家,我们在微博上互动,直接讲根本就没有体验式业态。因为我自己阅读国外的东西,欧洲、澳大利亚等地比较多,也从来没有看到体验式的分类。

      我跟大家分享一张图片,本来是一张图片,为了看起来更便利,我分为三张。(PPT图示)这是澳大利亚,悉尼大商圈,它是12668元,它是7328是食品,5300是非食品。关于食品类,第一栏就是1920年的,就是生鲜食品,还有是一般的杂货和其他的食品,也占2600多。还有酒类,然后还有在外就餐,这和我们体验业态很接近的。再请放下一张。

      这是非食品类的分布,服装是1300,家居用品是2116,作为中间的705是休闲。我请大家注意,把休闲跟我讲的在外就餐加起来,即使在发达国家,收入这么高的水平,按我们的体验消费10%,如果我们都做购物中心,全部瞄准这个东西就很危险了。做购物中心还是要瞄准80%的吃、穿、用同质化的东西,做好购物中心就是同样的东西做得比你们好,这很关键。尤其是今天商业地产很过剩,今天开会的时候,中国现在4000多个购物中心。我跟大家分享一个数字,美国经过六十多年的发展,它定义的区域型购物中心,是怎么定义的?40万平方英尺,把它换算成我们讲的面积,就是3.75万面积,放大一倍就是八万到九万的购物中心,美国定义叫大mall,六十年的发展2690个,美国虽然有12万个购物中心,但95%都是5000平米的邻里中心,这是大家要非常重视的,这和体验没关系,我多讲了。

      关于体验,西田集团做了归纳,第一个是购物的体验,第二个社交体验,第三个戏剧和艺术化的体验,第四个科技的体验,第五个意想不到的体验,体验是贯穿商品和服务的始终,而不是指吃喝玩乐的服务业态。

      第四个,我还是要提供正面的。竞争可以给消费者最好的购物体验,这些年,我每年都要带队去考察澳大利亚购物中心比较多,包括我们团员里面很多都是国内非常前沿的操盘手,像南京的吴总,还有上海万达广场的总经理。我们在看澳大利亚购物中心的时候都会提一个问题,每个区域有两个或者三个品类规模同样的超市,我们不理解为什么你们要做两个一样的面积大小、品类都一样的超市呢?其实澳大利亚经理人也觉得很奇怪,他觉得为什么要提这样的问题,他说我就是要给消费者更多的选择,更多的价格比较,更好的购物环境,更好的服务,这不就是要给消费者最好的体验吗?他说只有竞争,他们才能做到这个地方。我们经济学讲,竞争可以达到最好的效益,是竞争供需达到平衡点,同样竞争可以给消费者最好的体验!谢谢大家!

  • 2014/12/26 14:53:00
  •   主持人:掌声送给吴总!商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,随着近几年互联网的兴起,改变了人们的消费方式,从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆,电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业新模式。

      展望2015,全国商业地产发展趋势如何?接下来,让我们通过一段短片做了解。

      好的,接下来掌声有请赢盛中国商业地产集团战略研究中心总监仲文佳女士,有请仲总为我们带来“2015年全国商业地产发展趋势”报告,掌声有请!

      仲文佳:各位来宾大家好!我是赢盛中国商业地产战略研究中的仲文佳。很高兴在这里和大家分享2014年商业地产的总结和2015年的发展趋势。

      我们现在看一下第一部分。根据赢商网项目部分析,我们看出2014年购物中心已经接近4000家,其中从2011年开始,每年大概以接近350%的速度递增,到2014年全国购物中心的增量达到了420家,到2015年的时候,我们将实现一个更高的速度,达到480家。

      根据2016年到2017年购物中心的预估情况,我们能看出2016年到2017年新增购物中心的建面是4900万平方米,按照现在购物中心的体量大概7万平方米左右,2016年到2017年接近700个购物中心即将面市。也就是说现在平均每一天都有一个购物中心面市。那么这么大量的购物中心都分布在哪些地方呢?

      近几年,购物中心或者综合体主要集中在二三线城市,一线城市因为土地资源的一些土地资源的稀缺,开发量越来越少,更多是强调议价性,所以大多数企业在二三线城市拿地。所以增长性比较强的企业是二三线城市。在二三线城市700平方以上的中心比重比较大,份额也超过一线城市。这种情况也造成了商业地产空置率的风险存在。从2014年前三季度商业地产购物中心的空置率情况可以看到,一二三线城市购物中心的空置率都超过了警戒线,一线达到了10%,二三线是15%到20%的幅度,所以空置率还是很高的。

      再看一下基于现在的商业购物中心的增量,商业地产也是从重资产转向了重运营的发展方式。目前更多的企业从原来的重资产轻运营转向了重运营轻资产,像龙湖、万科都是这样的案例。在重运营方面,2014年更明显的现象就是各个购物中心更愿意做一些活动上的营销,主题营销的内容更为丰富和多样,我们总结了一样主要有六种主题营销的方式(PPT图示)。我们根据广州部分购物中心的抽样,我们看到其实在购物中心中参加主题营销的人是否会购物这个比例还是相当高的,达到了90%以上,但这个更多是倾向于餐饮方面的消费。那么主题营销和购物之间的关联性还要根据主题和购物中心的定位匹配,以及周边业态的匹配,进行适当的调整,才能引入人流,实现消费。

      其次,业态也不断调整。在正佳广场是广州一个比较典型的体验式业态较为完善的购物中心,正佳广场从这十年的开业情况定位调整来看,也是在体验式业态上不断丰富和细分。从一楼到七楼的餐饮也进行了内容的细分以及消费人群的细分。

      这里说的从大而全走向小而精,不是体量,而是定位,这样可以规避同质化的风险。这种细分不仅是2014年,而是近几年的发展趋势中逐渐演变过来的,这种细分主要是按照年龄层和业态、商圈特点来分的。北京西单大悦城主要是倾向年龄层,它主要是倾向于18到23岁年轻化、时尚化、先锋化的购物中心项目。正佳广场体量比较大,现在也在调整。有一些购物中心的业态也在调整,但因为传统硬件上的缺陷,很难有这么大的体量面积做相应的调整,所以很难做业态的补充和升级。按照商圈特点来细分的是上海K11是比较典型的案例,它在淮海路上布置了一些奢侈品商业穿插的同时,增加了一些文化业态,实现了商圈的互补。

      接下来看一下2015年商业发展的趋势。手机上网用户有1亿多,占全国网民的80%左右,在全国手机上网用户比例占全国人口的40%以上,这个比例是相当高。在移动互联网时代,消费者的消费习惯已经发生了非常大的改变,那么这种消费更加让商家或者开发商更加关注购物者在这个过程中非真实性的消费需求,这说的是更关注体验感和消费习惯相关细节方面的体验,这就需要在新技术的应用上不断完善和不断的开发。

      另外,商业地产的体验式营销在2013年的时候也是开始提,但那时候更多是体现在营销的口号上或者是单纯只是一个定位,那么在2014年的这些购物中心的体验式上,从硬件设计、规划设计已经有所体现,体验式的比重和细分程度更深。体验式服务也是在2014年做的,2015年会做得更加强势一些,特别是在商场的细节服务上,以及一些零售业态的体验式服务上面和一些增值服务上,都会是未来体验式的趋势。

      随着城镇化率的推进,还有城镇消费水平的提高,以及开发商从住宅向商业转型来看,未来社区商业肯定是一个开发热点。但是随着住宅郊区化发展方向,社区商业很难实现一个商业体辐射十几个社区的情况,那么社区商业更多的时候是服务于一个社区,一个相对中大型的社区。那么这种人口在两到六万或者七八万的人口,有一个二到五万的购物中心,满足社区需求的购物中心是一个发展趋势,像咖啡、影院已经进入部分的高档社区。

      第四个趋势看一下百货。从2014年前三季度百货业的关键情况来看,已经实现了近五年中国百货业的又一个新高潮。而未来百货业的发展方向,也是让百货业更加关注的一点,那么百货角色的转型,从零售商向零售制造商的转型,从联营到自营的转型,或者营销方式的转型,都是一些探索出路,目前百货的购物中心化是百货的趋势,从跨界营销、体验、文化以及自有品牌的创造,还有和电商线上线下的互动都是发展趋势。

      另外,从2014年上半年超市的关店情况来看,外资企业关店数量相对较高。一二线城市超市的饱和,无论外资和民营都是比不上三四线城市。(PPT图示)从右图可以看到,三四线占据了很大的比重。产品也只能通过超市自己的品牌经营策略上进行调整实现改善,并且现在的超市小型的精品超市,更加受到了购物中心的热捧。

      再看另一个快时尚,快时尚在2015年仍然是热门的业态。在2014年前11个月的开店情况已经和2013年接近持平,到2014年底,2013年、2014年的开店情况基本上是一致。虽然部分快时尚一直说下到三四线城市,目前三线比较谨慎,四线基本上没有,主要集中在二线城市。

      而餐饮业,从近几年来看,在2013年出现了低谷,2014年出现回暖,这个回暖态势从下图的细分情况来看,回暖还是比较好的。餐饮业起初是高端餐饮和低端餐饮占据了比较大的比重,目前大众餐饮仍然是主要的发展趋势,并且特色餐饮和快时尚餐饮在未来也是面积较小的快时尚餐饮也是发展方向,并且餐饮业态从原来注重成效,未来更注重人均产值。

      儿童业态仍然是2015年发展方向,儿童体验式业态在2014年提得较多,发展比较少,因为儿童体验式体量比较大,真正落地比较少。所以2015年甚至以后,这种儿童野百会出现更多的产品细分及比如说儿童的书店和儿童的一些小型产品,这样的话可能更能够补充家庭群体定位购物中心的需求,或者说总体体量并不是太大的家庭式的购物中心。

      2014年,还有几天就结束了,电商、O2O、体验、文化是2014年的发展关键词,2015年更重要的是运营以及精耕细作。希望各位在2015年能够实现更好的业绩。另外,如果说有一些专业上的需求,我们在赢盛中国的展位在后面,如果年底想跳槽,可以到赢才网的展位上去。

  • 2014/12/26 14:34:00
  •   主持人:尊敬的各位领导,各位来宾,先生们,女士们,大家下午好!

          首先非常欢迎大家能够来到商业推动地产华东峰会暨赢商网浙江站上线盛典的现场,我是本次活动主持人胡杨,请允许我代表活动主办方赢商网对各位来宾的到来表示最热烈的欢迎和衷心的感谢!欢迎大家!

          “商业推动地产论坛华东峰会暨赢商网浙江站上线盛典”是由中国商业地产领域最具影响力门户网站--赢商网与21世纪中国商业地产研究院联合发起主办的浙江最高规格,最具影响力的商业地产行业盛会。同期将隆重举办 赢商网浙江站上线盛典,赢商网是中国商业地产第一门户立足于服务商业地产产业,2010年8月在广州正式上线运营。截至目前,已在深圳、江苏、湖北、北京、重庆、陕西、云南、福建、上海、贵州、四川先后开设了11个城市分站;今天赢商网正式登陆浙江,赢商网浙江站将正式成立,扎根浙江精准服务华东区商业地产。

          下面请允许我代表主办方介绍与会的各位领导嘉宾,他们分别是:

          温州市瓯海区商务局网络经济局局长许建宇;

          新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷;

          上海星浩商业管理有限公司总经理贾耀勇;

          旭美商业管理有限公司CEO潘韬;

          南京智儒投资管理有限公司董事长朱逸;

          浙江大象城置业有限公司董事长陈龙秋;

          宏鼎商业(温州)管理有限公司董事长洪伟;

          苏南龙湖商业总经理方焕忠 ;

          杭州和达商业资产管理有限公司金宇峰;

          江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东;

          浙江国大集团商业分公司总监邱定国;

          澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问王玮;

          广州嗨生活馆百货有限公司副总经理姚卓妮;

          西西弗文化传播有限公司全国商业发展中心总监粟京生;

          喜悦天地(北京)体育管理有限公司总经理刘伟;

          上海红星美凯龙企业管理有限公司拓展部总监王平;

          温德姆酒店集团中国业务发展总监盛晓峰;

          万达电影院线股份有限公司区域发展总监赵嵩鼎;

          同时主办方领导,他们分别是:

          赢商(集团)控股有限公司总裁吴传鲲先生;

          赢商(集团)控股有限公司董事、赢商网CEO李乐贤先生;

          赢商(集团)控股有限公司营运总经理陈楚女士;

          由于时间关系,我们不能够一一为各位介绍今天到场的各位来宾和领导,让我们要再次热烈的掌声送给大家!

          首先,让我们掌声有请大会主办方领导,他就是赢商(集团)控股有限公司总裁吴传鲲先生致辞!掌声有请他!有请吴总!

          吴传鲲:感谢各位莅临浙江分站的上线仪式,也是我们第一次在杭州做这样大规模的活动,非常感谢大家!管理大师德鲁克信奉的人生哲学是值得被别人记住的事情,就是一个人在生活方式长的与众不同不处。这个伟大的企业之所以伟大,是因为他们能够看到别人看不到的东西,将市场洞察力和发展战略完美结合,描绘出一个独一无二的企业愿景,而一个企业的做事态度则是实现与众不同的关键之处!我想赢商网大家非常熟悉,但作为赢盛这家公司,它的愿景是什么?方向是什么?因为第一次来杭州,我愿意和大家分享一下!

          2009年,我们赢商敏锐的察觉到中国商业地产将进入高速发展的快车道,当时我和另外两个合作拍档,我们坚定了中国商业地产的事情。在经济发展和城镇化的过程中,我们认为这个事情有非常长的增长。而商业地产作为所有经济的物理载体,也值得我们将其作为终身奋斗的职业和发展方向。

          第二,赢商定位为一家面向商业地产全产业链的平台企业,阿里巴巴的成功证明,最大的赢家往往不是掘金者,而是通往金山的修路人。赢商网愿意与资讯平台和商务交易平台为核心,为商业地产产业链上的各种资源提供快速流转的通路,所以除了赢商网,我们还投资了商业地产的O2O的赢商天地,我们会有更多专注未来经济增长的是知识信息的服务业,未来赢商的业务会顺应此道,这也是赢商发展的方向和大势的选择。而我们做的事的态度是一切产品和服务都围绕着降低商业地产产业链上所有客户的交易成本,提升交易效率为核心目的,最大程度为客户的项目提供成功的便捷,这一切构成了我们的愿景。与我们的员工一切创建最优秀的商业地产服务平台,这个愿景囊括了我们赢商未来的目标、使命以及核心价值,是我们企业哲学中也是赢商最核心的内容,是我们最终希望实现的途径,它就是灯塔一样,始终为我们指明前进的方向。

          实现理想需要源源不断的动力,我们回首来时路,并为前方引路,坚信自己是与众不同的道路,不忘初心,方得始终,这句话有禅意和哲学,正如商业地产一样,未来面临哪些挑战和问题都不可预知,唯一的是我们不忘初衷!谢谢大家!

  • 2014/12/25 11:01:00
  •   中国商业地产第一门户——赢商网,联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起创办的中国最高规格,最具影响力的零售业与商业地产界盛会品牌“商业推动地产论坛”!于2006年在中国商业核心城市广州创办迄今,已打造成为了中国商业地产行业顶级盛会品牌。伴随着中国商业地产的发展,该活动已成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台,是中国一流地产企业、国内外品牌商业企业、国内外金融机构在中国市场共同谋略产业交流、合作、招商顶尖的涉外高端商务平台,也是目前中国商业地产行业唯一集品牌展示、招商对接、高端论坛、颁奖盛典、年度盛事盘点于一体的行业奥斯卡盛会;也成为各行业组织共同推进的,商业地产领域中规格最高、最具品牌价值和影响力的行业盛会!

      2014年12月26日“商业推动地产论坛华东峰会”将登陆浙江·杭州,会议将围绕长江三角商业地产发展动态设定主题,各界人士对行业发展趋势做深度交流与有效探讨,并形成对长三角商业地方发展方向的共识。为长三角商业地产创新发展提供最新、最专业的指导思想,促进各行业各领域的沟通交流合作,打造商业地产项目与商家线上线下高效无缝对接桥梁,线上线下完美结合!

嘉宾致辞

赢商(集团)控股有限公司总裁 吴传鲲

赢商定位为一家面向商业地产全产业链的平台企业,阿里巴巴的成功证明,最大的赢家往往不是掘金者,而是通往金山的修路人。赢商网愿意与资讯平台和商务交易平台为核心,为商业地产产业链上的各种资源提供快速流转的通路。 实现理想需要源源不断的动力,我们回首来时路,并为前方引路,坚信自己是与众不同的道路,不忘初心,方得始终,这句话有禅意和哲学,正如商业地产一样,未来面临哪些挑战和问题都不可预知,唯一的是我们不忘初衷!
报告发布

赢盛中国商用地产集团战略研究中心总监 仲文佳

近几年,购物中心或者综合体主要集中在二三线城市,一线城市因为土地资源的一些土地资源的稀缺,开发量越来越少,更多是强调议价性,所以大多数企业在二三线城市拿地。所以增长性比较强的企业是二三线城市。在二三线城市700平方以上的中心比重比较大,份额也超过一线城市。这种情况也造成了商业地产空置率的风险存在。从2014年前三季度商业地产购物中心的空置率情况可以看到,一二三线城市购物中心的空置率都超过了警戒线,一线达到了10%,二三线是15%到20%的幅度,所以空置率还是很高的。
主题演讲

旭美商业管理有限公司CEO 潘韬

商业的核心应该回归本来的面目,应该以投资回报。什么叫投资回报?做购物中心就是靠购物中心赚钱,做商业街就是商业街赚钱,做购物中心并不是以服务来赚钱,做什么靠什么赚钱,这才能商业的本质。
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体验,首先是环境的体验,是给消费者感官上的体验。第二个就是商品的体验,商品构造综合体里面布局的一些商品品牌,或者是配套服务的东西为主,第三对我们来说国大城市广场来说最大的体验就是服...[详情]
    • 西西弗文化传播有限公司全国商业发展中心总监 粟京生

    • 上海星浩商业管理有限公司总经理 贾耀勇

    • 南京智儒投资管理有限公司董事长 朱逸

    • 广州嗨生活馆百货有限公司副总经理 姚卓妮

    • 澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问 王玮

    • 浙江国大集团商业分公司总监 邱定国

    • 新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷

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