嘉宾签到现场微论坛四:求解招商运营创新、提升项目经营收益之道活动会场
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  • 2015/6/25 20:32:00
  • 尊敬的各位领导、来宾、朋友们,“云南商业地产十年颁奖盛典”到此就圆满结束了,感谢在场各位嘉宾的支持,恭喜所有的获奖企业及个人! 

    美好的时光总是短暂而又令人难以忘怀。相信在座的各位企业嘉宾通过今天的会议一定收获了更多的机会,孕育了更多的发展大计!

    愿大家共同把握机会,一起努力,创建更加灿烂辉煌的明天!谢谢大家!“云南商业地产十年颁奖盛典暨交流晚宴”到此圆满结束!

  • 2015/6/25 20:03:00
  • 第八轮颁奖

    最后一轮颁奖!

    荣获云南商业地产10年最具潜力品牌十强 的分别是:

    滇客隆

    极客

    醉云喃

    Q+LIFE城市超市

    启初有机茶室

    游乐儿

    留老爷不准走

    孔雀窝

    1919 D lounge法式生蚝餐厅

    COFFEA COFFEE

    香蒙夏朵

    请大家用热烈的掌声有请以上获奖代表上台领奖!(上场音乐)

     第八轮颁奖

    请各位领奖者站好,接下来请念到名字的获奖者上前一步。

    滇客隆代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    极客代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    醉云喃代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    Q+LIFE城市超市代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    启初有机茶室代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    游乐儿代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    留老爷不准走代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    孔雀窝代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    1919 D lounge法式生蚝餐厅代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    COFFEA COFFEE代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    香蒙夏朵代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。 

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 20:01:00
  • 第七轮颁奖

    第七轮颁奖! 

    荣获云南商业地产10年最受欢迎品牌十一强 的分别是:

    曼越香

    嫡炉火锅

    三根葱

    卡巴纳

    漫咖啡

    嘉华饼屋

    友食记

    源本清茶

    年轮菜馆

    城市花园

    温莎KTV

    请大家用热烈的掌声有请颁奖嘉宾:赢商网云南站副主编 方娟女士 上台为各获奖代表颁奖,同时有请以上获奖代表上台领奖!(上场音乐)

     第七轮颁奖

    请各位领奖者站好,接下来请念到名字的获奖者上前一步。

    曼越香代表 上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    嫡炉火锅代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    三根葱代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    卡巴纳代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    漫咖啡代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    嘉华饼屋代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    友食记代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    源本清茶代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    年轮菜馆代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    城市花园代表上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。 

    温莎KTV代上前一步,有请方副主编为获奖者颁奖,谢谢。

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 20:00:00
  • 第六轮颁奖

    第六轮颁奖!

    荣获云南商业地产10年云南最值投资价值十佳商业地产项目的分别是:

    涌鑫哈佛中心

    大宥城

    南悦城

    七彩云南第壹城

    建工新城

    金地悦天下

    联想科技城

    天宇时代广场

    西双版纳万达广场

    领秀知识城

    德润中心

    请大家用热烈的掌声有请颁奖嘉宾:赢商网云南站副总经理 张小慧女士上台为各获奖代表颁奖,同时有请以上获奖代表上台领奖!(上场音乐)

     第六轮颁奖

    请念到名字的获奖项目代表上前一步。

    涌鑫哈佛中心代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    大宥城代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    南悦城代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    七彩云南第壹城代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    建工新城代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    金地悦天下代表 上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    联想科技城代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    天宇时代广场代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    西双版纳万达广场代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    领秀知识城代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。 

    德润中心代表上前一步,有请张总为获奖者颁奖,谢谢。

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 19:59:00
  • 第五轮颁奖

    接下来,我们进行第五轮颁奖!

    荣获云南商业地产10年最美商业空间设计项目的是:银海清溪渡

    荣获云南商业地产10年最佳体验式购物中心 的是:

    第五轮颁奖

    公园1903

    西城时代-昌宏西城COHO

    请大家用热烈的掌声有请颁奖嘉宾:赢商(集团)控股有限公司总裁  吴传鲲先生上台为获奖代表颁奖,同时有请获奖代表上台领奖!(上场音乐)

    荣获云南商业地产10年最美商业空间设计项目的是:银海清溪渡

    请银海清溪渡的代表上前一步,有请吴总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年最佳体验式购物中心 的是:

    公园1903

    西城时代-昌宏西城COHO

    请以上2个获奖项目的代表上前一步,有请吴总为获奖者颁奖,谢谢。 

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 19:49:00
  • 第四轮颁奖

    马上,我们开始第四轮颁奖!

    荣获云南商业地产10年最具影响力项目  的是:

    同德昆明广场

    昆明西山万达广场

    正义坊购物中心

    新西南广场

    荣获云南商业地产10年杰出运营项目  的是:顺城购物中心

    请大家用热烈的掌声有请颁奖嘉宾:乐居控股有限公司云南公司总经理李显峰先生 上台为各获奖代表颁奖,同时有请以上获奖代表上台领奖!(上场音乐)

     第四轮颁奖

    请各位领奖者站好,接下来请念到名字的获奖者上前一步。

    荣获云南商业地产10年最具影响力项目  的是:

    同德昆明广场

    昆明西山万达广场

    正义坊购物中心

    新西南广场

    请以上4个获奖项目的代表上前一步,有请李总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年杰出运营项目  的是:顺城购物中心

    请以上顺城购物中心的代表上前一步,有请李总为获奖者颁奖,谢谢。 

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 19:41:00
  • 第三轮颁奖

    接下来,我们进行第三轮颁奖!

    荣获云南商业地产10年杰出运营团队 的是:

    南亚风情第壹城

    红星爱琴海购物公园

    荣获云南商业地产10年优秀招商运营机构 的是:

    北京汉博商业投资管理有限公司昆明分公司

    请大家用热烈的掌声有请颁奖嘉宾:精品消费报 副总经理 雷莉女士 上台为各获奖代表颁奖,同时有请以上获奖代表上台领奖!(上场音乐)

     第三轮颁奖

    请各位领奖者站好,接下来请念到名字的获奖者上前一步。

    荣获云南商业地产10年杰出运营团队 的是:

    南亚风情第壹城

    红星爱琴海购物公园

    请以上2个获奖项目的团队代表上前一步,有请雷总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年优秀招商运营机构 的是:

    北京汉博商业投资管理有限公司昆明分公司

    请汉博公司的代表上前一步,有请雷总为获奖者颁奖,谢谢。 

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 19:37:00
  • 第二轮颁奖

    紧接着我们进行第二轮颁奖!

    荣获云南商业地产10年最具影响力企业 的是:

    诺仕达集团

    昆百大(集团)股份有限公司

    昆明世纪金源购物大广场有限公司

    荣获“云南商业地产10年卓越/新锐企业” 的是:

    云南实力房地产开发经营集团有限公司

    云南堃驰房地产有限公司

    云南俊发房地产有限责任公司

    荣获云南商业地产10年最具品质企业” 的是:昆明银海房地产开发有限公司

    请大家用热烈的掌声有请颁奖嘉宾:云南信息报广告中心副总经理兰萍女士 上台为各获奖代表颁奖,同时有请以上获奖代表上台领奖!(上场音乐)

      第二轮颁奖

    请各位领奖者站好,接下来请念到名字的获奖者上前一步。

    荣获云南商业地产10年最具影响力企业的是:

    诺仕达集团

    昆百大(集团)股份有限公司

    昆明世纪金源购物大广场有限公司

    请以上3家获奖公司的代表上前一步,有请兰总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年卓越/新锐企业的是:

    云南实力房地产开发经营集团有限公司

    云南堃驰房地产有限公司

    云南俊发房地产有限责任公司

    请以上3家获奖公司的代表上前一步,有请兰总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年最具品质企业的是:昆明银海房地产开发有限公司

    请银海房地产的代表上前一步,有请兰总为获奖者颁奖,谢谢。 

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 19:34:00
  • 第一轮颁奖

    话不多说,马上开始第一轮颁奖。

    荣获云南商业地产10年-卓越贡献人物” 的是:

    任怀灿:昆明诺仕达企业(集团)有限公司党委书记、董事局主席

    唐毅蓉:昆百大集团总裁

    李 琰:昆明仟真和餐饮有限公司董事长

    贺湧:贺湧餐饮策划管理公司董事长

    荣获云南商业地产10年-领军人物” 的是:

    梅永丰:昆明天宇商业管理有限公司执行董事

    沈麒方:顺城购物中心总经理

    荣获云南商业地产10年-创新人物” 的是:

    张进瓶:云南堃驰房地产有限公司总裁

    荣获云南商业地产10年-金牌操盘手” 的是:

    鲍硕:昆明红星商业管理有限公司总经理

    陈荔:昌宏集团商业总经理

    冯岚:云南栢昇商业管理有限公司总经理

    请大家用热烈的掌声有请颁奖嘉宾:赢商(集团)控股有限公司总裁   吴传鲲先生上台为各获奖代表颁奖。同时有请以上获奖代表上台领奖!

    第一轮颁奖

    请各位领奖者站好,接下来请念到名字的获奖者上前一步。

    荣获云南商业地产10年-卓越贡献人物的是:

    任怀灿:昆明诺仕达企业(集团)有限公司党委书记、董事局主席

    唐毅蓉:昆百大集团总裁

    李  琰:昆明仟真和餐饮有限公司董事长

    贺  湧:贺湧餐饮策划管理公司董事长

    请以上4位获奖嘉宾上前一步,有请吴总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年-领军/创新人物的是:

    梅永丰:昆明天宇商业管理有限公司执行董事 

    沈麒方:顺城购物中心总经理

    请以上2位获奖嘉宾上前一步,有请吴总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年-创新人物的是:

    张进瓶:云南堃驰房地产有限公司总裁

    请获奖嘉宾张进瓶先生上前一步,有请吴总为获奖者颁奖,谢谢。

    荣获云南商业地产10年-金牌操盘手的是:

    鲍硕:昆明红星商业管理有限公司总经理

    陈荔:昌宏集团商业总经理

    冯岚:云南栢昇商业管理有限公司总经理

    请以上3位获奖嘉宾上前一步,有请吴总为获奖者颁奖,谢谢。

    (颁奖嘉宾及获奖人物合影留念)请摄影师给我们留下宝贵的留念!

  • 2015/6/25 19:20:00
  •        尊敬的各位来宾,接下来我们即将进入云南商业地产十年颁奖盛典!由赢商网联合21世纪商业地产研究院鼎力举办「云南商业地产10年」奖项评选活动,本着“客观求实、全面细致”的评审原则,遴选学界、商业地产界、专业机构专家组成强大的评审阵容,并通过网上投票、数据分析、现场实地调研、媒体调查等手段,对云南商业地产与知名品牌商家行业进行大规模的专业审视。旨在推动云南商业地产行业的国际化发展进程,展示商业地产与品牌商家行业优秀成果,记录市场榜样,助力行业发展,堪称商业地产奥斯卡!究竟大奖花落谁家,我们马上揭晓!

    云南商业地产十年颁奖盛典

    本届颁奖盛典将进行八轮颁奖,共颁发“云南商业地产10年-卓越贡献人物、领军人物、创新人物、金牌操盘手、最具影响力企业、卓越/新锐企业、最具品质企业、杰出运营团队、优秀招商运营机构、最具影响力项目、杰出运营项目、最美商业空间设计项目、最佳体验式购物中心、云南最值投资价值十佳商业地产项目、最受欢迎品牌十强、最具潜力品牌十强“等十几个重大奖项。当然,最激动人心的大抽奖环节也会在奖项颁发后进行,而本次活动的奖品分别有:特等,一等,二等,三等

    云南商业地产十年颁奖盛典

    嘉宾敬酒

    三等奖: 价值5百元的雪力葡萄树莓酒 共5名

    二等奖: 价值1千元的雪力精酿树莓酒 共3名

    一等奖: 价值3千元的雪力司汤达酒  共2名

    特等奖:价值1万1千元的雪力正藏版冰酒  共1名

  • 2015/6/25 19:18:00
  • ——————————————云南商业地产10年颁奖盛典暨招待晚宴进行中!——————————————

    晚宴致辞

    魅力初夏,精彩六月在这个热情如火的的夏天,我们齐聚昆明,共同迎来云南商业地产10年颁奖盛典暨交流晚宴。我是主持人**。今晚我们在这里举杯共饮,畅叙友谊。

    首先让我们以最热烈的掌声有请:我们晚宴红酒赞助商雪力集团总经理 雷厉女士致欢迎辞!

                                           雪力集团总经理 雷厉女士

                                                                                       雪力集团总经理 雷厉女士

     

  • 2015/6/25 19:12:00
  • 主持人结语

    尊敬的来宾们,伴随时光飞逝,“云南商业地产10年高峰论坛”也到了和大家说再见的时刻了,今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见,为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴我们希望通过本次大会可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用,能促进行业间良好交流与合作。

    在此,非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持与关注!“云南商业地产10年高峰论坛”到此结束! 

    “云南商业地产10年颁奖盛典暨交流晚宴”将于 18:05准时在此宴会厅举行,请各位先稍作休息。 晚宴开始前,会通知各位来宾享用晚宴。届时来宾凭参会证件出席晚宴,以便于互相认识,深入交流。请各位来宾保管好个人的随时物品以免丢失。我们稍候再见!

  • 2015/6/25 19:11:00
  • 微论坛四:求解招商运营创新、提升项目经营收益之道

    近年来,经济大环境持续未振,电商的冲击、供应量大增、同质化压力严重,令很多购物中心招商难、运营难问题频出,商业地产市场转向乙方市场,未来商业地产的核心竞争力,将集中在拥有的商业资源和运营经验上。基于这样的现实背景,购物中心如何在招商和运营方面进行创新,从而提升项目经营收益? “电商时代”下的商业运营创新有哪些方式?购物中心如何在招商和运营方面进行创新,从而提升项目经营收益?、购物中心过去追求大而全,现在追求小而精,两个阶段的特征以及招商运营的方向如何界定?

    接下来,我们进行今天最后一场对话环节,主题为:“求解招商运营创新、提升项目经营收益之道”。掌声有请,

                                     主持嘉宾:昆明顺城购物中心总经理  沈麒方先生  

                                     主持嘉宾:昆明顺城购物中心总经理  沈麒方先生

                                     对话嘉宾:世纪金源(云南)集团副总裁、昆明世纪金源购物大广场有限公司总经理  周锋华先生

                                     对话嘉宾:世纪金源(云南)集团副总裁、昆明世纪金源购物大广场有限公司总经理 周锋华先生

                 华联新光品牌运营管理有限公司北京奢尚国际品牌CEO  张继先生

                  华联新光品牌运营管理有限公司北京奢尚国际品牌CEO  张继先生

        

                 Q+Life城市超市董事长  陈建宏先生  

                 Q+Life城市超市董事长  陈建宏先生

            沈麒方:谢谢主持人,首先感谢在座的各位,因为我们是最后一组了,还有那么多的朋友坐在下面,肯定期待我们讲出好内容。所以我们不辜负期望,一定把我们的经验很好地给大家有交流。前面都是一些老朋友,刚好我这一组跟三位是第一次见面,我想更有利于直接地把问题本质,比较务实地给大家分享。
           刚才主持人已经提到了,现在招商运营创新和提升项目的收益,我的体会跟梅总主持的第一节内容是一回事,那是破局,我们主要是运营创新跟收益提升就破了局,但我们这个话题就更务实一点,我想三位都是专家。电商时代下的商业运营如何创新?创新的模式有哪些?我想先请张总聊聊,我看您是专门搞智慧商城。
       
           张继:我们华联新光主要是做奢侈品的。根据现在整个互联网大背景下的创新,对于我们来讲在奢侈品行业,整个销售是下降的,对于我们来讲从货品的组织到款式的搭配,再到售价的定价体系,甚至和香港欧洲有非常大的债务优势,这样才能给国内消费者带来不一样的购物体验,对于运营和创新,我们一直在尝试,所以接下来也会推出一系列新的产品,会把国内的明星,包括之前已经李敏镐等明星在亚洲最红的一线明星商业开发权和品牌推广权都签下来,甚至港台和国内的演员,专业开发权我们也会签下来,根据不同明星的属性,还有他们的粉丝群,或者受众群,搭配不一样的业态,不一样的品味,甚至说我们会有餐饮、服饰、休闲体验咖啡馆,结合明星、娱乐,还包括媒体、时尚行业,然后把这些明星的产品引入到商业中来,通过跨界的模式吸引80后、90后的人群,解决在商品到店时间的问题,然后在线上会建一个明星移动端的粉丝群,同时在线上线下购买,或者直接来线下体验购买,如果密集一点会在每个月会在不同的店铺里有明星的见面会,影迷的见面会、歌友会,甚至有小型的演唱会,都会有,通过跨界的组合、娱乐、媒体、明星、时尚等来解决折算的问题。    
           沈麒方:的确是创新了,用文化潜入为项目带来契机,我想主题模式非常好。
           下面有请您介绍一下?    
           陈建宏:大家好,今天很高兴来参加赢商网的主题论坛,我是一个做线下超市的业者,我从台湾过来,我跟各位讲,其实O2O对我们线下超市算是一个创举,但我不会把100%的精力放在O2O,因为最后一公里成本要达到80%,所以O2O会变成我的一个营销形象广告,还有一些体验式服务的终端,一个出口。我在线下超市里最想做到的,是O2O的整合,就是线上和线下互相配合的原则。整体在运作的过程当中其实超市里,尤其在前段时间在同德广场做了一个台湾美食节,因为O2O的关系,线下的人不少,第二场也在西城时代即将做展开,我认为这部分对我们做最后的营销手段,是好的,但如果做物流配送这块,可能就有所不及了。
           另外,超市里都可以讲价,其实O2O还欠缺很多的环节,比如说线下能吃得到,摸得到,还有闻得到,但是O2O呢,不好意思做不到。所以以我超市线下来做这样的事情,更希望做到整合部分。
           谢谢。    
           周锋华:大家好,非常感谢赢商网,感谢大家对世纪金源的关注,我对电商是肯定的,并不可怕,我觉得以后的措施主要是增加服务的内容、服务的环境,环境的提高、服务的提高等等,我觉得所有人都是体验式的一个过程,消费应该体验,买东西也好,购物也好,消费也好,体验是最重要的,以后购物中心会把体验的业态提得更多,服务得更好。
           谢谢。    
           沈麒方:我想世纪金源周总这里,世纪金源大家都比较熟悉了,在运营过程当中彭总提过,把你的分流一部分,他就视为成功了,你先走一步,做的很成功。下一步会非常期待您刚才说有一些创新务实的经营方式呈现出来。
           我想张总这里特别感兴趣,您的问题陈述是比较贴近话题,用一种跨界的明星模式,我想再请教你,像这样的模式怎么去跟项目结合,从什么角度,从乙方角度,还是合作伙伴去?    
           张继:首先我们会为某一个人,比如说为明星引入一个餐饮,以单品牌为出发点,首先进入某一个合作伙伴的商业项目中,每个人的风格不一样,我们会根据明星的风格组织餐饮类、快消类等等,未来是希望做一个多个明星,国内国外明星组合多品类、跨国明星的一个明星主题街区,里面包含了餐饮、休闲、娱乐、服饰,在这个过程中每个店铺在开业的时候,明星会来剪彩,粉丝都会来进行互动,或者说在一个季度,会以艺人的身份,邀请圈内的好友来店铺里组织某一个明星好友的粉丝见面会,提高和粉丝的黏性,以及和消费者近距离的接触。当一个品牌做成这样一个互动之后,如果有十个品牌做成这样的街区,一年对当地的消费者或者年轻人所带来的事件性或者话题会非常多。
           沈麒方:我的体会,娱乐文化跟商业地产的结合,在新的形势下创造一种新的模式。
           陈总这里非常独特的超市,就是购物中心,在电商环境下创造一些独特具有体验的业态要素,因为我们是一个购物中心的,我觉得您这个非常的精准,比如说现在的生活方式也在探讨比较个性化、定位很清晰的体验互动,小业态做得更丰富、更精彩,有了线下的基础,甚至可以往线上展望。所以我觉得您的业态也非常好。
           我想进入第二个话题,在购物中心招商运营方面如何提升经营的收益?这两个题目我觉得排序排的非常好,先说创新,方式有了,那紧接着怎么去提升收益,还是请张总先介绍一下,就您的模式,娱乐、文化很有创新,但怎么样去产生收益呢?
           张继:本身作为传统收益来讲,让实体变成更实体的销售,结合明星衍生品的产品,之前也做过一些测试,我们会通过某一个明星的名义,做一个移动版的粉丝社区,当一个移动粉丝建立完了之后,都是明星的喜欢,线上到线下去发力,组建这个社区定期在店铺里增加黏性,这过程中在线下每个月会搞不同的活动,在线上做过一个测试,在移动端的粉丝社区里,一天之内推过一个水果的产品,作为粉丝社区之间的互动,结果当天粉丝社区销售了8吨,这数字是出乎意料之外的。所以通过线下的店铺,然后给这些明星的粉丝,甚至当地的年轻人提供一个社交的场所,给他们带来最时尚、最新鲜的生活方式,甚至一些音乐的体验,我们都全部免费,让年轻人把我们的店铺当成他玩乐的地方、交友的地方、聚会的场所,在未来的线上,都可以在移动端的社区里销售任何货品,一个明星的衍生品,甚至明星不同的产品都可以在不同移动端中进行销售。
           沈麒方:娱乐、跨界,完了之后平台战略增加收益,陈总呢?
           陈建宏:我这边更贴近消费者,我就是做线下的。整个商业中心跟店铺之间的关系,商业中心应该是把人流引进来,店铺负责做行销,把顾客的钱从口袋里掏出来,这东西是相辅相成。所以我认为承担的话,第一件事情要了解消费者的需求,必须把服务、体验做在服务里面。如果这都不了解顾客的需求在哪里,其实有很多东西做的就不一样,就达不到一定的效果。举个例子说,曾经有一个广东佛山的商城,有一个商业中心来找我,位置在一个城镇的交通干道上,车水马龙,但没有人流,我回过头跟他们讲,我是超市,需要我来,我的要求是怎么把车流变人流,这是很重要的想法,在做营销的过程中就需要结合目前当下所有商圈里的特色。
           另外,我想跟大家讲,在整个运营过程当中外面有很多的商场,形形色色的,我们线下也是有很多形形色色的东西,可是回过头来看这些高端店里面不是我把设备提升起来了,那钱就会进来,不是。设备提升了,商品提升了,服务跟不上还是不行,所以超市目前都是结合消费者的需求,把服务做到最深,做到最深的服务体验。
           沈麒方:我想第三个问题是购物中心追求大而全,现在又是小而精,这个话题我想请周总单独来回答一下,因为世纪金源的确是一个比较大而全的购物中心,下一步要做小而精,是不是有转变的可能,怎么适应市场的发展?
           周锋华:我觉得购物中心在2009年开业,应该在云南昆明来说是比较有意义的综合体,熟悉的朋友都知道,购物中心我们是很看好,会起来,当中找了很多的合作方、品牌方,当时应该都是看不上,经过这几年各方的帮助,人气都起来了,刚才彭总说分1/3的人流,我觉得都很容易,把各方的客流量引过来,打造城市的新中心,不只是大都也好,还是海伦国际也好,我们都非常欢迎。
           购物中心跟大而全、小而精,我觉得跟投资有关系,跟地理位置和时间有关系。我们购物中心比较大,53.5万平米,但是全我们肯定做得非常全,我觉得在某些板块里也可以做得特别精,大也可以做得特别精,不是所有板块都做得精,在部分区域我觉得要精细化、专业化。在前年我们投资了2000万,对外墙进行了改造,原来大家对我们的外墙不是特别满意,所以进行了改造。今年将近要投资4000万元对B区,就是餐饮区的二楼和一楼进行全面的改造,向社会各界所有的品牌商发出邀请,我们做成大而全,而且做的小而精,这也是我们未来的发展方向。
           谢谢。
           沈麒方:周总说的非常好,由于时间关系我就从顺城的角度一起回答这几个问题的看法。
           我们觉得商业运营创新一定要适度,因为现在市场变化比较快,我非常赞同诺仕达杨总提到的问题,妙处在于你所在的区域因地制宜服务好辐射的目标群,我是这样理解,也就是定位的问题。如果创新模式跟你的商业模式,以及整个资源已经脱离了项目辐射半径,这时候可能创新会很危险,可能会消耗掉很多的资源。所以我觉得体会是要创新适度,要跟有关联的消费者带来一种新的新鲜感和愉悦,从而带动最基础部分的业态。
           第二,关于提升的经营收益,张总刚才说的已经非常好了。前面有一位嘉宾也提到了,购物中心不是平台,就像张总说的,如果把购物中心作为一个平台,扎实地去硬,然后又有跨界,衍生的东西,再从线下向线上去进行互动,我认为进一步挖掘它的经营潜力是一个方向。
           再有,我非常赞同刘总提到的,还有汪总提到去日本回来的一个感受,这两天我在学习,日本电商的冲击对实体可能不大,因为线下之传统的服务细节、服务的品质跟货品、消费的对接是做得太好,我个人认为通过购物中心几年的运营,其实消费者真正想要的是什么?是一种生活方式,是一种体验的愉悦,但在这种愉悦过程中去想购买的或者激发他想要的购买欲望,这才是这个话题的本质。
           所以我就比较赞同刚才几位嘉宾提到的这几点,我相信也是几位共同的愿望,希望每个项目都做得很精彩,把基础的部分服务做得很到位,真正给消费者带来非常超价值的商业分享。所以回答这三个问题大概是这样,不知道您三位还有什么需要补充的?
           没有,那就感谢大家,我们就分享到这里,谢谢。

  • 2015/6/25 18:43:00
  • 微论坛三:商业地产“轻资产”方向与路径

    商业地产轻资本运营模式越来越受到行业关注,全国范围内,万科、星河、花样年等都走起轻资产路线,但模式不同,万科是与基金合作,星河花样年采取托管方式。在云南,昆百大、红星商业等也走起轻资产路线,未来还会衍生更多轻资产模式,在渐成行业趋势下,开发商应该如何选择属于自己的发展模式?大家都在说“轻资产”,到底什么是“轻资产”,现有模式有哪些?

           各位嘉宾所在公司的轻资产模式是如何运作的?轻资产模式会是未来的发展方向吗?适合什么类型的企业?商业地产轻资产化背景下,如何界定投资者与运营者权责?

     接下来,我们的第三场对话环节,主题为:“商业地产“轻资产”方向与路径”。掌声有请,

                                        主持嘉宾:赢阁商业代理公司总经理  马原先生

                                        主持嘉宾:赢阁商业代理公司总经理  马原先生

                                        对话嘉宾:昆百大集团副总裁  段蟒先生   

                                       对话嘉宾:昆百大集团副总裁  段蟒先生

      

                     深圳花样年商业管理有限公司副总经理  宋家瑾先生

                     深圳花样年商业管理有限公司副总经理  宋家瑾先生

                     赢商(集团)控股有限公司总裁   吴传鲲先生

                     赢商(集团)控股有限公司总裁   吴传鲲先生

           

            马原:今天时间比较紧,所以不会太多的耽误大家时间,“轻资产”是最近比较流行的一个词,而这个词前段时间万科和万达有了一个结合,做出“轻资产”的一种合作,这个词一下子就比较火了,再加上近期万达也有一些“轻资产”方面的动作,但从传统商业企业来说,“轻资产”商业在拓展的过程中,本身采用的就是“轻资产”模式,比如说传统的百货,百盛去铺店,一般不会采用我把你收购掉,或者把你的物业买起来。而采用的模式一般是租赁或者合作模式。今天非常难得请到了几位嘉宾,特别是全国连锁深圳花样年商业管理有限公司宋家瑾嘉宾,您的模式发展时间应该比较长,也有一些经验,我想请您给我们介绍一下,给今天在座的各位嘉宾介绍一下,现在“轻资产”的理解和以往传统商业的“轻资产”理解有些什么不同?有些什么模式?
            宋家瑾:其实我们进入“轻资产”的时间这么说吧,花样年本身的项目在中国并不多,大概在230万左右,在2012年才开始做“轻资产”,关键“重资产”没有把它的功能做好,又回到投资的预期,所以他们才有这个需求。我们没有做好,就需要找哪些没做好的专家把它做好。什么是做好呢?做好也许就是满足投资方预期的收入,或者满足投资方对物业资产原本的价值。
            花样年总部是在深圳,我们是项目公司,分别是苏州、南京、成都、桂林,桂林在几年前才刚开业,也很好,商管加起来大概有500多人,集合非常好的商业人才,有四个项目公司,刚才听了几位嘉宾讲的非常好,有一些商业非常好,那怎么把它做好,我想主要是因为有竞争者,有一个非常重要的原因是他们都不认输,认为商业自己干得好,自己找一帮人干起来,地理位置这么好,结果没想到并不是这样子,还是专业的事还是需要专业的人来干。什么是专业?怎么判断?也许这个行业摸久了,经验一上来了,至少比不专业的人就上来了,我们最大的优势就是有很长时间这样的人才,我们该开始输出了。
           “重资产”怎么回到投资方的想法,经营过程里必须要有收益。第二,物业价值必须能够满足,甚至超越投资方最后的价值,花样年本身就来扮演这个角色,通过人才的输出,通过区域公司的资源联动,目前花样年这两年的时间可能受到大家的肯定,走过两年的时间总共是18个省,25个城市在运作,在这个过程里我觉得最主要的是靠整个团队,片区的公司给了很多的支持。我们经常讲招商,那招商是运营,到底是跟谁招商,把上海品牌招来了,北京公司的品牌也招来了,难道就能接地气吗?接不了。基本往上城市级别再走一两个台阶,如果真的把一线城市拉到四线城市来,真的做不了,不仅马上招来很好,这个品牌是落不了地,造成消费者不认同。所以更关键的是在于总部,花样年集团是针对成名的名牌,它本身也有地产,还有两个不同的物业管理公司,一个专门负责住宅的,一个是专门负责商业的物业,我们还有一个酒店管理公司,还有200个服务平台,还有文旅公司,等等,这些概念都能够让现在跟我们一起合作的甲方和委托方,一般甲方不是单纯的阶梯或者是一个合作的招商,有可能是整个城市综合体的招商。
            马原:我理解现在的公司产业是一种平台模式,和刚才设计师说到的一样,把您的各个业务板块装进你们公司。
            我要问你一个问题,我们讨论“轻资产”,你把各个业务板块装进公司的运营平台去,服务于客户端,但“轻资产”怎么去帮助它?除了帮它运营或者装这些内容以外?怎么实现“轻资产”?你是轻了,开发商都请你去了,把各个板块装进去了,开发商怎么去轻?
            宋家瑾:“轻资产”是一种手段,不是一庄买卖,它会是一个成本支出,最终是要实现“重资产”的价值,所以把这些功能板块的职能放进来,如果是80万、90万、100万的“重资产”,谁来盘活,还需要一个酒店盘活,帮它做整个100万的资产管理,这个目的最主要的是创造一个很好的平台,而这个平台所谓第三方也好,能够在这个平台里做出更好的价值,而这价值可以实现投资方的两个价值,产权还没有进行出让之前,经营期间得到应得的价值,最终这个产权退出的话还能当时设定产权本身应有的价值所在。这就是我们手段最重要的目的。
            马原:这个问题我要问吴总,您怎么看宋总这个问题,我反复提到他们帮助开发商、甲方,把业务模块装进去,你们是重点发展业务,做的很强,每一个开发商不是单一的需求,有可能是养老地产,里面装了很多文化进去,任何一个开发商都能够为你服务。这没错,但是刚才您提到跟当今金融政策、货币政策是有关系,因为房地产的发展不再像原来的时代,今天这个时代恰恰是地产缺钱的时代,因为缺钱,而地产商,或者是因为住宅地产有一个制约,所以很多开发商被迫转入商业地产。在这个过程里造成在商业地产上的开发不太顺利。
            您刚才说到通过把各个模块装进去,价值得到提升以后,这应该算是经营,实现经营目标或者说价值,但吴总有没有其他的方法?刚才梅总提到了神舟天宇做的一个事,我觉得这事要评价一下,所以神舟天宇梅总你们始终走在全国地产行业的前列,万达最近也发了一股基金,拿出5亿在网上作为众筹,细的我不说了,主要是有没有其他的方法,基金是一种发行方法,还有其他方法能不能帮助开发商走“轻资产”模式,请专业团队也可以呢?
            吴传鲲:我觉得只要是开发商就做开发商的事情,这转不了,只要去拿就要开发,这怎么转呢?没法转。首先我觉得有一个概念要理清,无论是“重资产”,还是“轻资产”,都是中性的,只是现有的开发商融资渠道有问题,资本退出有几个问题,实际上过往的模式已经不适合今天的开发商去玩了,开发商要转型了,刚才讲到万达转型了,不转不行,上市很简单,但我们把“重资产”和“轻资产”限定在地产行业来看,没有“重资产”,那也肯定就没有“轻资产”。
            刚才说到的我觉得开发商更应该是往上游的东西打通,才能变轻。比如说中午吃饭的时候探讨,会发现未来只有商业物业最多的是保险公司、银行,如果现在开发商想怎么转“轻资产”,以一个合适的溢价卖给资金渠道来源更广泛的公司,像宋总这样,我们叫资产运营管理公司,可能更恰当一些,是“轻资产”的一种,他们来负责把这些物业持续的升值。
       
             马原:专业的事交给专业的人去做,但我恰恰没有,交给你们这样的资产公司去做,帮助我们保值增值。
       
             宋家瑾:我们现在碰到一些开发商,应该40%以上,将近60%,大部分业主还需要我们帮助承担销售代理,比如说里面已经不是运营的问题,“轻资产”就是输出、服务管理,现在要让你帮助它产权的销售,当时的发展非常好,哪怕东西放在那里都不卖,这存在一定的风险,开发商有点受不了了,要解决两个问题,他的产值40%或者50%,你得帮我出让,要帮我解决产权销售的问题。产权必须存在两个问题:管理房子,以及租赁合同,不管招商,以及经营管理,甚至物业管理,还要帮它实现产权短期的价值,还是财务的收支。这样一个概念不是以往担当的商业经营管理公司,背后必须有一个团队来支撑。
       
            马原:能不能理解原来开发商无论是铺面,还是住宅,不缺卖。另外一方面也不缺钱,资金流是当时最要命的,但还没有,现在发生情况变化以后,开发商还是希望物业能够得到一种理想变现,但市场不支持、不允许,所以要采用另外一种模式去变现。所以这是“轻资产”的来源,能不能这样去理解?
       
            宋家瑾:所以我们一般来讲都知道,其实吴总最熟了。之前在内地做“轻资产”的非常多,都做的很好,包括五大行都做的很好,深圳还包括一些比较大型的商业在做这事情,为什么花样年商业品牌在市场的品牌度还不那么强,为什么在这么几年的时间能取得非常好的成绩,关键问题我觉得是对业绩的需求都能够予以充分满足,也比较了解现在“重资产”的开发商,他们内心到底真的需要什么东西。
        
            马原:我理解你的意思,但今天非常遗憾,你的服务对象今天台上没有安排一位,如果安排一位就比较好了,让他来跟你说要干什么,你能干什么他才能爽。今天讨论我觉得才精彩,恰恰有点遗憾,缺了这样一个角色,或者顾问团队、这样的公司在这儿唱独角戏,但开发商的痛点我们没有抓到,今天梅总谈到的模式,恰恰我认为是另外一个渠道帮助开发商去解决资产,原来只是变相售楼返租的模式在处理资产,统一过来又交给自己公司经营或者委托下面的公司代理。
       
            吴传鲲:简单一句话就是不要卖产权,卖股权。
       
            马原:这样会更好一点,小业主会少一点。今天这个话题讨论下去时间不够了,我想把这个话题放在下一次,今天非常难得请到了本土的龙头企业,昆百大集团的段蟒总,他在云南做商业做了几十年,以前我们也是同事,昆百大集团在“轻资产”这块恰恰不一样,在大概2004年、2005年重新做过一个“轻资产”的事,把当时的B座售出回笼资金,之后昆百大战略又有关于“轻资产”的发展概念。我想请段总在这方面多跟大家交流一下。
       
            段蟒:首先非常感谢赢商网的邀请跟各位做交流,我沿着前面两位谈的概念,我觉得还有一个品牌的问题,开发商和各运营团队合作,它是可以提升开发商的附加值,也会提升销售速率,资金回笼的速度更快,价格可能更高。这在昆百大是有一些实践,和地州的一些盘合作,让它在同一时期、同一地点去打牌,相当于速率是很快,从这方面让开发商获得收益。我觉得这块是“轻资产”有帮助。但品牌足够大,比如说本土和万达合作,那投资就会变得相对的轻松。首先有这样的思路,昆百大传统的商业管理优势以外,品牌的优势也做帮助了很多。昆百大这么多年的体会来讲,我觉得是品牌+利益方,然后给开发商带来增值的效果。
       
            马原:未来2-3年“轻资产”模式会不会继续选择?还是并重?本身我们知道自己也有住宅地产、商业地产的开发,必须会并重开发?还是主要采取“轻资产”?
        
           段蟒:我想未来看还是以“轻资产”为主,并重资产是撑不下去了。刚才非常同意这个观点,开发商的“重资产”,如果要并着走就很难走下去了。当然有非常合适的项目,阶段性的可以,但这要非常谨慎。为什么?我觉得还是轻好。
       
            马原:我今天有一个问题希望所有嘉宾回答一下,“轻资产”模式是不是未来商业地产的唯一模式?或者说必须选的模式?
       
            吴传鲲:我觉得这个问题没有规定具体的限制,不太好回答。我认为假设未来进入良性的发展轨道,我也看到提的问题,很可能是投资商和运营商分离,因为符合资本市场,是自由市场嘛,投资商和运营商是分离的,从专业运营的角度来讲肯定“轻资产”是唯一的选择。
       
            宋家瑾:“轻资产”不是一个产业,是一种手段。
       
            段蟒:我想这个问题如果你是纯的商业运营,未来肯定是“轻资产”,这没有多少争议。如果在发展过程中有很多开发商形成了商业团队,就像万达,并且做的还比较好。阶段性可能还会存在,但从长久来讲剥离。
       
            马原:今天我提一个建议,希望赢商网能够继续关注,因为现在商业地产确实在这方面需要更多的探讨和研究,特别采用金融手段去解决未来商业地产发展的问题,一个是金融手段。另外是专业公司或者专业机构,我觉得这方面现在市场有这样的趋势,但研究的不够透、不够深,特别是金融手段来解决资产结构的限制。所以我建议赢商网在以后论坛当中或者网站信息发布当中,能够多替开发商提供这方面的帮助。
       
        吴传鲲:我们在全国各地的分站,“轻资产”这个讨论,尤其是在金融机构集中的上海有过几次讨论,回头让我们的团队把它整理出来放在网上。
       
        马原:那我们今天的讨论就结束了,谢谢各位嘉宾,也谢谢各位。

  • 2015/6/25 18:09:00
  • 赢商优质项目推荐:银海清溪渡

              每座城市都有自己的商业代表,诸如,上海新天地震撼世界,成都宽窄巷子风靡全球。银海清溪渡作为银海地产首创体验商业,以昆明传统民居“一颗印”为设计理念,融合国际化的人情味古迹与时尚,带给昆明一个惊喜。

    接下来掌声有请昆明银海商业运营管理有限公司副总经理薛银勇先生带我们一起进入银海清溪渡。有请薛总!

    昆明银海商业运营管理有限公司副总经理 薛银勇

    昆明银海商业运营管理有限公司副总经理 薛银勇

     

        今天我觉得演讲本来准备有稿子的,后来我发现从雷总开始开了一个特别不好的头,所有人都脱稿发言,刚才看陈总一直在低着头,我以为是在干嘛,结果在背稿子,所以我来不及了,我献丑在这里跟大家讲几句来昆明近段时间做项目时候的一些心得,希望对大家有用。
        今天我看日程表也只有我银海清溪渡在做项目推介,我想我不是那么功利的一个人,多跟大家分享一些感想吧,让这15分钟变得有趣。
        第一,刚才梅总说到的词很好,“回归”,从开始进入商业地产领域,中国商业地产一直存在着一个问题,中国商业地产就没有懂的人,当我2003年进入万达的时候,基本上懂不懂的人都可以进来,门槛非常低。第二,商业地产在中国的开发模式决定了它不可能在一开始就进入一个合理的过程当中,十年了,十年的时间才刚刚开始回归,这是一个好的开始,大势所趋。中国2001年加入WTO,2010年5月份基本上平稳过渡到了关贸保护期的阶段,随着商品的丰富,进入蓬勃发展,甚至是过渡发展的阶段,比如说成都,成都商业地产的存量据统计已经是全球的冠军了。所以在这种环境下要讨论,不仅仅是说一个项目怎么存活,一个项目用什么样体验式的手段能够达到最终盈利的效果。如何让商业项目回归到正常的商业逻辑当中。
        那我们银海是怎么看待这个问题,我觉得清溪渡是银海交的第一个答卷,明年拭目以待,但在这之前说一下设计思路。跟我们十年前谈差异化一样,要什么样的差异化?要什么样的体验?才能让项目往好的方向发展。我觉得银海在这方面的看法是做文化地产,做有文化的项目,做能够符合越来越赋予昆明人消费需求,有品位的城市共享空间。因此,在官渡区做了这样一个项目,目标是给未来一个值得感动的记忆,这不是一句口号,经常谈到商业的时候,谈到项目拿地的成本、指标、容积率等这些东西,这些东西适用于商业吗?它的主体性和文化性。万达从今年开始又转型做文化项目,五年之内万达会脱离地产,去做轻资产公司,意味着文化将继商业地产之后第二个浪潮。
        接下来说一下银海地产,1992年成立,距今已经23年,在昆明屈指可数,不光是开发商业地产,比如说大理山水间也好,他们的景观、户型等等,一路走过来银海付出非常多的努力,也拿到了很多的奖,这些在昆明人的心目当中都不用多说大家都非常清楚,为什么会选择官渡珥季路这块地做最大的综合体项目,我觉得这也是怀揣着银海对官渡的一个情节。
        昆明从现在的发展来看,昆明新的富人区就在广福路一侧,在刚来昆明的时候曾经听到一个非常有趣的论调,说广福路以南不如广福路以北,对商业项目来说这是一条阴阳路,不知道这样的话结论是怎么得出来的?我可以提到一个非常相反的案例,银海著名的樱花语项目,不管是单价还是出租率,在区域里都是第一名,在广福路的南侧,在我们现在的隔壁。
        为什么选择这个区域呢?仅一壁之隔官渡区政府,对面就是官渡督阵,珥季路对面是云秀中学,有非常好的文化资源,再往前走就是刚刚开业的云南省博物馆。
        我们说到官渡区还想说的是什么?官渡区给我们这块地,不仅有非常好的土地指标,而且有非常好的滨河公园带,旁边有宝象河,有五大主题公园,配套的城市绿地,应该说这一区域不仅可以远看西山,近看滇池,可遇不可求。
        这一片是银海清溪渡的夜间鸟瞰路,这边的云秀书,五六楼在论坛时讲到天台式商业。整个项目的西侧是宝象河,本身就有得天独厚的人文机理和非常好的地理条件。所以说这个项目银海出售以后,一开始的定位是城市的街区,所以商业地产未来的话,那我觉得这个未来需要去添上浓墨重彩的一笔,否则对任何人来说都是太无聊。
        这是我们项目的总体指标,具体情况是7万平米的购物中心、7万平米的说无写字楼,还有很多世界五百强都是我们的业主。
        我们银海本身有一些艺术家的资源,也有一些文化的积淀,同时通过大理山水间也积累了很多云南,包括全国一流的艺术家,不仅提供给我们非常好的设计理念,也给我们提供了很多资源,所以这个项目开始之初做两件事:第一,银海加入运营,银海真的会去经营某一个店铺,去经营某一个业态,为什么这样做?因为如果不这样做的话,未来我们仍然是去求别人,找朋友来帮忙、招商,去问别人的房产技术条件,不停地去修改,与其这样不如这些艺术家合作,大家合资去做一些符合商业业态、项目定位具有一定吸引力的店铺,银海现在做的就是差异经营这件事。
        我们今天一直在讲如何去做体验?我想说体验不仅仅是业态的改变,不仅仅是项目定位的改变,也是项目建筑的改变,这里面给大家推荐一个案例,案例可能不是有很多人清楚,在成都叫做美国城,非常偏的一个项目,相当于四环以外的项目,但卖的非常好,现在还没有开业,从商家入驻情况来看经营的状况也不会差,为什么这样一个项目会成功?其中有一点是在整个工装设计上改变了项目的调性,彻底改变商业地产过渡依靠业态的现状,在中间做了一个非常长的美国大峡谷,整个外立面是白色,如果大家有时间的话可以去成都看一看。
        回到我们项目来讲,银海清溪渡这个项目跟之前的定位有非常大的调整,建筑本身也有非常大的调整,我们做了一件非常有趣的事,把整个商业流线打破,不再用传统的指标来计算一个商业设计是否合理,把业态、档次插入不同的楼层,目的是让大家明白这是一个文化项目,需要去品味,需要去观察,需要去体验的一个项目。
        比如说我们的第一个业态,就是一颗印博物馆。一颗印是云南最重要传统的民居,我们把它商业化,同时与本身的建筑相结合。在珥季路与广福路的交叉口有一个非常大的广场,上面就是一颗印的博物馆。
        第二,建筑外立面,大家可以看到我们用了昆明黄做了外墙。现在官渡有了第九景,在昆明独一无二的一个天井,而且拥有最好的关景带,可以看到滇池、西山、云秀书院等等,这个项目并且交通极其便利。
        银海清溪渡7万方艺术文化社区购物中心,毗邻官渡区政府,得天独厚位置优势,尊重人文与环境和谐的设计理念,多维度展示“艺术、人文、自然”三者间的和谐关系。让我有一点特点,在刚才几位领导发言也好,提到外地项目的时候,不知道大家注意看了没有,这些外地项目在昆明的建筑形态、定位都没有,应该说让它回归、让我们去创造,为什么昆明不能有APA这样的项目,我觉得可以有、应该有、必须有。
        在这个项目里还专门打造了一个物质殿堂,仍然是以风尚MALL为一体的昆明时尚。我们给各位业态也取了不同名字,比如说慢生活郊区,从设计理念上来看,银海一直在颠覆传统的商业和设计理念,这么做看起来不合理,其实非常合理。传统上来看沿着宝象河可能会做很多的酒吧、餐饮,其实过度物质化会让人觉得购物中心不可逛,过度技术化让觉得这个项目单独无聊。用文化去冲底,这是银海一直在做的事情,从商业也好,清溪渡也好,都是比较好的项目,与国内外一线的设计师合作,包括昆明最大牌的艺术家,在项目里都有广泛的合作和深度的交流,还有银海的项目。
    最后还是那句话,银海清溪渡四金于一身,可遇不可求求。
  • 2015/6/25 17:45:00
  • 微论坛二:体验式商业的发展困惑与模式探索

    “体验式”业态,作为电子商务化、购物中心同质化背景下提出的一个新名词,在国外早已有一批经验丰富的地产运营商在付诸实践,并取得了不错的业绩。目前云南购物中心的体验式业态还不能算是真正的体验式,缺乏互动性,只能算是初级的体验或者说非零售业态。业内人士普遍认为,云南未来的体验式在市场逐渐趋于饱和,差异化竞争加剧的前提下,必然会走向更加精细化、更加深入、更加有个性的多元化发展格局。

    那么何谓真正的“体验式”商业?有哪那些途径可以打造互动式体验购物中心?如何利用主题概念打造互动式体验购物中心?空间设计也是体验式购物中心增强互动性的一个重要环节,在云南如何利用特殊气候资源在空间设计上下功夫来增加消费者的体验感?把情感植入商业才能使商业更具人情味、互动和参与感,即我们通常所说的有情怀,您如何理解情怀与互动的因果关系?

    接下来我们开始第二场对话环节,对话主题为:“体验式商业的发展困惑与模式探索”。掌声有请,

                            主持嘉宾:派臣(上海)投资管理有限公司董事长 耿乃兴先生

                            派臣(上海)投资管理有限公司董事长 耿乃兴先生

     

                           对话嘉宾:昆明仟真和餐饮有限公司董事长  李琰先生

                           昆明仟真和餐饮有限公司董事长  李琰先生     

     

        豪布卡斯商业地产机构  孟少军先生

        豪布卡斯商业地产机构  孟少军先生

       

        昆明立德商业管理有限公司总经理  陈荔女士 

        昆明立德商业管理有限公司总经理  陈荔女士    

     

        深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司商业总监  汪辉先生

         深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司商业总监  汪辉先生

     

                           昆明银海商业运营管理有限公司副总经理  薛银勇先生

                          昆明银海商业运营管理有限公司副总经理  薛银勇先生

     

           欢迎各位嘉宾上台,一起讨论“体验式商业的发展困惑与模式探索”环节,时间为半个小时。
        
           耿乃兴:“体验”在过去两三年是参加全国会议提到的一个热词,在座的不是做研究的,是做项目的,所以今天把内容做一个限定,各位老总发言的时候,结合自己的项目、公司、产品来谈体验,来给大家一点干货。
           我个人理解体验应该是从三方面,不管怎么分都是在这三个领域:第一,硬件的打造。从空间营造上来说,这是载体,这有很多可以做的手法。第二,商业内容。商业的规划,选择也多。第三,APP、微信,还有前两天看到螺蛳湾搞了一个活动,微软合作。这方面的文章也可以有很多,今天我限定话题,在这三个范围内发言。
           首先我们第一个讲建筑设计,建筑设计我想是这样,请陈总、孟总、薛总结合你们的开发商,孟总最近也刚刚转型了,但毕竟你操盘做了十几年,分别结合你们的项目对怎么打造体验式购物中心跟大家分享一下心得体会,先请陈总吧。
       
           陈荔:大家好,大家都是老面孔了,做了很多次论坛了。刚才主持人要求我们来一点干货,那我以现在所在做的项目,昆明西市区的一个西城时代项目作为版本来跟大家谈一下。
           首先,建筑设计这块要有一个好的体验,我相信大家很直接的一个感觉是要有美感,整个西城时代的商业设计部分,先给商业有一个定位,也就是生活方式中心。所以我们对它的建筑要求,要求将自然、艺术、品味三个主题元素融入到整个设计之中,并且要衍生昆明本地自然化的一个需求,包括在设计方面也有一个想法,既要时尚,又要自然,所以请到一个美国农民,因为美国人大家都知道,生活非常现代,但他们又很具有乡村的特色。所以我们请美国农民设计师来做设计,整体设计从两个原点:一是源自于昆明很著名的一个景点,石林。第二个是红河哈尼梯田。石林是非固定形态的一个形状,正好跟我们商业的变换是非常契合,不知道有多少人去过梯田,在不同的日出时间点呈现出完全不同的绚丽风姿,这也是商业带给大家的。所以我们以这两个原点为基础设想做了一个整体的设计。在之前大家也看到我们的片子展现,这是一方面。首先要体现美感。
           第二是商业设计,肯定要人性化。人性化从建筑尺度空间,再一个是从便捷性上来讲,整个西城时代的建筑空间跟别人不一样,不会做大尺度的宽通道,觉得这互动性不强,可能会把它压缩为原始街区,也就是陶渊明笔下交错的尺度空间,所以在程度空间上会有一定的压缩。另外我们不像是购物中心只有2-3个出入口,我们会有六七个出入口,整个是开放式的空间。
           另外,刚才也讲到肯定是要自然化,利用当地的气候特色,大家知道昆明气候非常好,春城。所以我们把它做成一个完全开放式的商业开放空间。
           还有一个特点,从体验上来讲就说我们西城时代这块会在建筑部分做到让你可听可闻让触,从五感方面来植入。
           我发言时间有点过长,所以具体的操作细节欢迎大家会后再做讨论,同时我们也有一些展示片可以给到大家看。
           谢谢。
        
           耿乃兴:接下来请孟总。
       
           孟少军:我非常高兴来参加这个会,以前是开发商、运营商,现在我是豪布斯卡商业,同时在深圳浅海注册了6个亿的商业地产专项基金,专门针对目前第一种情况下商业地产的并购、股权交易等活动,所以我今天是以服务商的身份来讲。
           刚才讲到设计,前面环节大家提到了购物中心越来越开放,还有不断的发展商在步入这个行业,在未来招商当中凸显出了弱点、趋势和优势,刚才陈总讲到很多原理,这是非常好的一个趋势。那我们近期服务这个项目也就是银海项目,在官渡古镇的对面,在很多年前就已经注重了体验式环境的设计,比如说外立面是和官渡古镇结合,请的是清华设计院,同时把紧邻的一条宝象河作为全部做绿化,作为景观树的修改,还有嘉年华的中心概念,因此认为一个好的商业项目,不要等招商的时候再讲成功与否,是否能达到预期的投资、预期的收入,我们在设计阶段好的项目就已经决出胜负了。
       
           耿乃兴:我们请薛总。
        
           薛银勇:第一次来昆明,先跟昆明的各位商业大佬鞠一个躬,希望大家以后多来我们银海坐一坐。
           我想刚才主持人忘了介绍我们一位重要的嘉宾,银海商业物业的董事长范晓微女士,如果说银海这两年进军商业地产的底气,我觉得对于运营要有提前的思考,比如说刚才孟中豪布斯卡跟我们合作,我们在几个方面是达成一致,对项目总体空间的设计感,不再用传统的地产思维再来做规划。什么意思呢?就是说今后购物中心这个概念,把银海金岸作为官渡古镇偏文化片区的一个重要人流节点,是大家生活的一个城市公园,是一座城市的共享空间,提供给大家应该是一个轻松、愉悦、有趣的一个环境,在我的职业领域里和我自己的看法来看,我会把体验翻译成另外两个字,趣味。这个事情能够做到持续有趣,这个有趣能赚钱,这是我们未来的路。所以银海金岸这个项目,我们有宝象河,周围有很多的湿地公园,银海公司也出资新建了五个儿童体验中心、老人的健身场地,还有六个篮球场等等很多,我们要做到与城市共发展。因为整个南城片区人口非常多,而且有消费能力的都集中在广福路以南片区,我们对面是云秀书院。所以有得天独厚商业环境的同时,没有刻意追求整个商场时间多么权威,达到设计的理念就是商业做到24小时不打烊,商业如何有趣,商业即使是别人不来买东西也愿意来逛,我们才能成功。
       
           耿乃兴:刚才三位老总都做了发言,特别是陈总提到了阶梯式,我自己所服务的公园1903也是阶梯式,我们在全国做很多项目,做阶梯式做得多,这应该是相适应的,因为有这样优越的气候,当然这方面我觉得最有发言权的是来自深圳的汪总,因为你们作为设计,能不能给大家评判一下刚才三位老总他们就项目、空间、建筑设计上这些手法是不是适合云南昆明?
       
            汪辉:因为三位讲的项目我还没有真正看到,特别是陈总讲到的,我深有感触。刚才薛总讲的也很对,现在设计正在转换思维。
            我今天主要分享一些近些年来我在东南亚考察和交流的东西,我本身对商业来说并不陌生,因为我做商业也快20年,只是近几年转到建筑设计,为什么?因为现在国内有很多好的运营公司高管也好,还有好的经营者也好,想法很好,但恰恰因为一些不懂商业、不懂消费的设计单位拿出一个作品体验不出来,这就造成很多建筑完全是靠运营来扭转,我截止到上个月,去了三次日本,跟日本大家现在大家耳熟能详或推崇最新的购物中心高层精英交流,本身我是去体验消费,那么我的体验,感触有四方面:第一,场景化的创新创意设计。第二,场景化的互动科技体验。第三,精致的服务体验。最后是业态体验。
           为什么这么说?因为我现在看了亚洲这些体验性非常强,人气非常爆满的商场,给我最大的感受是设计。像我们看到芳草地也好,还是K11也好,实际上还是设计首先让我们找到了体验。所以说未来的商业模式,我这么多年的经验和跟亚洲同行的交流,我觉得模式最终是什么?平台化的模式。购物中心真的会叫购物中心吗?刚才有一位老总讲到的购物中心未来非得购物吗,在日本最牛的购物中心已经引进了什么?研发公司、科技公司。公司已经办到购物中心里了。我想说未来的购物中心是一个平台,平台思维的设计才能符合未来。所以说我想最后介绍一下华森,是一个老牌的品牌公司,在座有一些接触过的都知道,华森是深圳第一个中外合资的,也是中国第一个。华森现在引进我来做商业,如何让设计能够懂商业、懂消费。现在很多设计师不懂商业、不懂消费,懂消费、懂商业的开发公司和商业公司懂设计,现在到什么阶段?在日本考察一个的购物中心,这个购物中心的老总不是我们搞运营的,就是购物中心的设计师。跟日本交流发现设计师来搞运营了,为什么?就是他用平台化的思维做了设计,他说购物中心运营很简单,只要我用平台式的思维来运营就可以了,像苹果手机一个道理,所有的服务商会找到他的盈利模式,我就成功了。所以未来的购物中心一定是由设计来引导,通过设计让产品更加市场化,更加平台化,来吸引人流,只要能吸引人流,我觉得招商都不是问题。
           这是我要说的,谢谢。
       
           耿乃兴:刚才我们进行第一个话题,话题到这儿我们该进入第二个环节。
           我想就刚才汪总的观点,发表我个人的观点,我一直说中国的开发商都把商业地产的顺序搞错了,非常扁平,汪总刚才说到的,购物中心如果设计上是由设计主导,这就搞错了,我有一个问题,相当于开发商请设计师花了很多钱做一个方案,然后请商业团队去做招商、定位,相当于一个男孩子去买了一个婚纱,然后照着这个婚纱去找女朋友,不一定能找得到,但跟自己过不去,把难度增加了好几倍,能不能先去找女朋友,找了之后再量身制作婚纱。所以建筑设计和商业规划到底哪一个在前,哪一个在后,仁者见仁,智者见智,如果作为建筑师又是商业运营的专家,当然可以。但这样的人很少,几乎是不存在。
           虽然我们第一个话题讲了建筑设计,我怕对大家产生误导,还是先做规划设计,现在进入第二个环节,商业规划的重要性在打造体验式。我服务的公园1903先有设计,当我们来的时候建筑有一半已经建好了,大概三四个月规划已经做好了,灯光全部做好了,再过半年,凯旋门亮灯了,它就是先有规划,后有商业规划,这是一个特例,当然这个项目非常好,花了很多心血,独创性的是婚礼主题,在做商业规划的时候可能会面临做一个主题呢还是做一个组合,公园1903是以婚礼主题为主打,做了一个国内首座电影中心,是一个文化主题。所以我们脑子里一直在考虑这些领域,我看到一个报道,陈总做了西城时代是六个业态去解决商业,我的理解也是先有建筑设计,后有商业规划。
           我想第二环节还是先请陈总先发言。
       
           陈荔:这个故事我跟很多人讲过,我觉得在这方面也算做了很久,我相信一个好的项目如果最终能够租金收的很高,运营效果也好,一定要先做商业规划,再做建筑设计,这是必须的一个顺序,不可以颠倒。为什么要给大家讲故事呢,我来的时候为什么会有人误解,先有建筑,我来的时候整个规划是做完,我来的前提是告诉老板,如果同意将全部建筑规划推翻重做,我就来这个项目,否则我不接这个项目,因为老板是在厦门运营了购物中心十年的开发商,很懂得,一旦前期建筑设计带下来的硬伤,后期投入多少钱都没有办法从根本上解决问题。所以西城时代项目是全部重新先做了商业规划,然后又重新来做建筑规划,重新申报。正因为这样,本身西区大家知道是很缺商业的,单规划就报了十个月,所以前年一年整个都在做这个事情。
           进入第二个话题,如何来做一些体验性的商业规划?我这边有一个跟大家不太一样的想法。我认为体验性商业业态有没有?有。但它的主旨还是一种经营业态,我认为在一个购物中心或者一个城市综合体中,体验性业态的重要性远远没有体验性活动的重要性更强,为什么这样讲?我想不管大家创造一个什么样的主题,它都会很快随着大家的一阵兴趣就过去了,但我的活动场地可以不断给到大家完全新型的业态和新的体验,我相信在去年参加国际购物中心年会的时候在国外做过这个统计,在城市的购物中心中这种临时商业的销售已经找到了整体购物中心销售的30%左右,而且公共空间的利用,在新加坡也是做的非常好。所以我们整个西城时代项目非常重要的一个改变,现在有一个购物中心至少达到60%的空房率,我做了七个主题的主题广场,是用来做什么?为了以后不论在上面的商家,还是未来将会有的商家,都可以到这里来做各种各样的体验活动。也就是说为临时商留有充足的空间,让所有的社区进行体验,除此以外,刚才耿总也提到,西城时代规划了所谓六大业态,除了购物中心业态以外,我们也想到了几点,基于消费者的需求,有哪几点:一个是学院。刚才汪总提到公司都到购物中心了,我知道教育是一个摇篮,昆明很多大中院校都在西区,这是我一个特色的业态,也是体验式业态,大家上课培训,甚至包括妇女的培训或者产妇的培训,很可能以后都会出现在西城时代购物中心。
           第二,儿童。刚才梅总关于痛点的解释,我还是非常认同。我们也是一样,留了整层来做儿童的业态,面积没有梅总的那么奢侈,但没关系,我还有七个广场,随时可以做变化,不断引进新的东西来给大家玩。同时还增加了一个艺术业态,我相信大家都有听说,拾翠,在昆明做的也不错,我们跟他们也在谈,将原有本地的文化部分植入到购物中心之中,我们认为非常有前途的一个业态,所以这也会成为我的一个业态,同时还会融入很多云南本地艺术家的工作室到我这里。其实整个西城时代的面积是足够大,所以能做这些事。我有93万平,所有大家都能够想到的城市综合体业态为一体。另外讲只有几万平的购物中心,这是狭义的概念,实际上是有93万平,所以在艺术上也会有一个增加。
           同时我们还增加了一个运动业态,做了一个直线运动广场,之前跟专做各种运动器械的厂家都有交流,会定期到我这边来做售卖的活动,所以西城时代是由六大业态组成。
           谢谢。
       
           孟少军:我从消费者角度研究发现,体验式非常的多,目前能看到体验式的业态不太多,比如说传统的电影院,我们认为体验式最核心,真正的是实现娱乐,在娱乐当中实现购物,这是非常好的一个体验,但现在所有的购物中心从规划设计做不到,然而在国外很多好的中心,在规划当中就已经加进去了,所以喜欢一个购物中心连续去,其实商品业态只是后端,是你喜欢这个场地,因此讲购物中心是有个性,在未来使用当中可能会出现很多去不同的购物中心来满足不同消费者的需求,不是满足所有购物中心、所有消费者的需求,只能是满足一部分。比如说耿总在全国非常有名的1903,虽然说过去主题是以婚庆,但在大主题发现结过婚的就不去了,留下美好的回忆,也许带着孩子还去体验,在这里拍过录像,办过婚礼,所以是多业态,核心不变的是什么?体验。
       
           薛银勇:刚才陈总说的非常有逻辑性。
           我记得十年刚到成都做商业地产的时候,那时候我们提到的不是体验,是差异化。后来成都商业蓬勃发展,出现各种各样的商业项目,在此期间成都南门立交,这个项目是完全仿造万达广场修的一个项目,这个项目一开始从开业就进入了瓶颈期,为什么会这样?第一,它不了解区域,以万达的模式在2005年的时候就成熟,其实不是。
           我继续刚才陈总说的逻辑,从我的经验判断来看,现在确确实实是这样做,孟总,还有我们公司市场部、地产公司,我们是商业规划,跟项目规划同步在做。这个决定对公司项目来讲,都是非常重大的打击,这么做的基础源自于对数据的不认识,所以这就是大数据的前期,我们对于区域、项目本身、专业没有共同的认识,所以现在经济路的中心是非常有趣的设计。我们正常的商业街区一般是不超过两层,我们把整个综合体的街区放在五楼或者六楼,这是我们共同研究发现原来官渡区政府这边有这么好的城市景观,所以把它放到城市的制高点上,所有地区都是像刚才陈总说的,放在商业规划中来体现,但总体上商业规划跟建筑规划同步在推进。这样在先天条件下一旦没有任何问题,欢迎大家到银海来玩。
       
           耿乃兴:商业规划和设计同等重要,如果找到一个有经验商业做得很多的设计公司,可能商业规划重要性会降低,但没法替代让设计师去做商业规划,也有的公司很强势就这么做,不给设计师任何发挥的余地,也有。所以我们建议这两个工作同时进行,大家共同配合。
           不管是建筑设计,还是商业规划,我们都自认为做项目,认为站在消费者的角度想,恐怕不是。因为我们建筑设计、商业规划,首先要打动的是商家,商家如果不认可轮不到消费者,所以下一个话题请李总对上面建筑设计、商业规划有那么多的办法去做体验式,谈你的标准是什么?什么规划能打动你?
       
           李琰:我个人认为有特色的商业项目是我们的首选,只要有差异化的设计,才是我们的首选。那在电商主导购物的时代,我觉得购物中心不应该叫购物中心,应该叫商业中心更好一点,因为现在太多体验式的消费是逐渐成为将来商业中心的主导,所以商业中心所有的商业又包括吃住穿行购娱,我们作为餐饮的部分是排在第一位,必须过来吃顿饭,看一个电影,顺便购一下物,我觉得这不会变的,是一直会衍生下去的一个主题,我们现在是叫商业中心,选择商业中心首要标准除了它的区域性以外,刚才汪总说到的我是很赞成,设计真的是一个体验的标的,有的设计打动了我,说明我跟购物中心之间是有共同的品味,那品味相同,一定会选择来这个购物中心,对我来讲,我们做餐饮原来说只要味道好、环境好,再加上服务好,餐饮就OK了,但现在我觉得还要再加三味:品味、趣味、人情味。再加上这三味我们的餐饮现在才能做到,现在大家有不同的点,只有把这三味做足,体验式、体验化的消费才能打动到消费群体。
       
           耿乃兴:我同意李总的观点,给我们项目提了三个味。刚才提到了电商,我们进入第三个话题,用科技手段如何实现加强购物中心的体验?当然,我个人的观点,因为科技东西更新换代非常快,在后期经营过程中是有大量的工作,但在项目过程中、定位招商过程中我认为不需要花太多的时间在上面,但我看到5月29号昆明搞了一个新闻发布会,螺蛳湾和微软要打造智慧螺蛳湾,提出这样一个口号,这个事我不太理解,在这儿请教在座的几位嘉宾,大家每个人一分钟,如果有的就发言,自由发言,有的就说,没有的就不说,把时间让给下一位,现在自由发言。
       
           李琰:现在科技手段很发达,现在80后、90后的消费群体,特别习惯于移动互联网来做生活方式,那怎么来顺应他们的习惯?就是我们现在要做的,利用好互联网科技来配合到他们的需求,对于商业中心也好,还是餐饮店也好,都需要各种各样的技术手段来完善它、加强它,然后让现在的消费者能更方便、给快捷的进行消费。
       
           孟少军:现在进入到“互联网+”的时代,我们做了20多年的商业,认为它是一个必须采用的手段,而且一定要用,但它不是能解决所有的问题,只是一个手段。如何用、用得好,还要根据自己不同的业态定位和自己的购物中心定位来满足。比如说可以用微信联系,朋友的聚会可能互联网还达不到,所以我觉得只能借助互联网手段来把传统的行业、业态进行提升,这非常重要。
       
           陈荔:说到互联网+,之前跟耿总申请要发言这件事情。因为我们做这个项目的时候,确实是考虑到了这个问题,我认为用科技手段也是增加它的一种体验,生活的体验,所以在我们项目里不光会用智慧商城,还会用社区O2O。也就是说,用咱们赢商这块系统平台来说,用大数据、大平台的方式,将整个社区里所有涵盖的业态也好,服务也好,来一个大的交换,是通过互联网来完成。这样也迎合现代人,不管是消费、学习、生活的一种便捷方式。所以我们的想法是如何利用这个大品牌将现有大数据互换互通,共同做到。
       
           汪辉:我想说两个,第一,就像中国人在谈电商对实体店的冲击,和欧美到亚美,电商打不败。第二,大家对互联网的理解,中国人互联网的东西夸大其词,说大了,就像在国外旅游,只有中国人到哪里都会先找wifi,你看外国人上吗。所以互联网对科技手段充其量是一个消费体验的方式,真正对商业有决定性作用的就两个:第一,日本人告诉我的,也是大家看到北京的新天地,老板给我一句话“设计改变商业,运营要让商业区成长”,所以说最终决定商业的不是科技,我觉得还是设计加运营。
       
           薛银勇:我想提醒一点,互联网属于未来,但未来我们的能力,从过去走来活在当下,但商业地产中国走了一条不归路,用不专业进入商业地产领域,互联网必须介入过程,进入专业的公司、专业的人员尽早进入,让我们少走弯路,少花钱。
       
           耿乃兴:谈话到现在,用三四十分钟请专家也说不清楚,特别是陈总迫不及待想把她的经验传授给大家,我想几位老总在昆明工作生活,如果论坛结束以后,在座还有请教的方面可以私下请教。
           最后用掌声对各位嘉宾的无私奉献表示同意。
  • 2015/6/25 16:50:00
  • 主题演讲:快速实践商业地产互联网+

    在新媒体时代,实体商业不断受到电商的冲击,同时也迎来与互联网深入结合的大好机遇,互联网+的提出更为我们提供了一个全新的思路,那么在商业地产领域互联网+将如何实现也成为急需解决的问题。

    接下来我们把时间交给赢傲科技CEO  陈钢先生,与我们一起分享:“快速实践商业地产互联网+”。有请陈总!

                           赢傲科技CEO  陈钢先生

                                                                      赢傲科技CEO 陈钢先生

           陈钢:我一个理工男向大家保证,下面的内容一定是干货。
           关于“互联网+”在网络上已经谈了一年了,但现在大家逛购物中心有没有感觉到互联网,反正我个人的感觉是非常的少,按照我们过去的调查觉得有两个很严重的问题:一个是做慢,还有一部分是做错。比如说去年开始看到很多做地产的朋友不断花很多的钱去布wifi,去开发APP,一个APP进入手机的成本有多高,其实是可以想像的,那是烧钱才能干的事情,一个开发商弄一个APP在购物中心,我觉得老板也很头痛这个事情,下载量肯定也不会到很乐观的程度。所以我一直在考虑一个问题,商业地产要融入互联网的因素,我觉得是没办法避免,因为互联网是生活方式嘛。但是很客观地来讲,也不能要求一个用户进入到你的商场不断地看手机、不断的逛街、逛购物中心,我觉得这不现实。
           然后我们想一个因素,怎么样能够实实在在把刚需购物中心能够提供的服务,用互联网的方式传递给你的消费者,在购物中心的运营方、消费者、商家之间能够利用互联网的渠道把很多事情能够扁平化,提高它的效率,我觉得这是实实在在的刚需。
           到目前为止我觉得很多做购物中心、运营的朋友已经遇到这个问题,这是有用的想法。互联网时代有用的工具,但应该怎么做?我觉得做互联网最重要的一个思维:快。如果有人跟你说帮你做一个互联网的东西,三个月之后才能用,那相当于没有任何意义。怎么知道三个月之后整个互联网时代会变成什么样。三个月之前大概还在拼命开发APP的时候,就会发现三个月之后全部都是微信,那再过三个月会是什么样子,我们都不知道。所以如果要花很大的成本去做一个互联网的东西,三个月之后才能用,我建议大家还是得考虑一下。所以为什么我强调这个“快”字,什么叫做快呢?刚才在屏幕上是一个商业地产应用云,那是我们今年4月份跟惠普一起发布的,专门给商业地产的一个云服务,我简单介绍一下什么叫做云应用,我觉得大家平时用邮件,而且具体见邮件的服务器可能性很低,现在大家用的都是QQ邮箱,还有163邮箱,注册了就能用,那就是非常标准的云应用,我们讲这个商业地产的云应用也是一样的。
           比如说我们这个应用,在商业地产的应用上面,这是一个针对购物中心的营销策划人员的一个工具包,是基于场景的服务,帮助营销策划人员,我们知道这帮同事确实是很辛苦,中国的企业就那么多,活动不断地搞,但现在搞活动没有考虑到互联网的因素和消费者的交互,还有跟商家协调的话,我觉得是很难理解,所以有了这样一个工具包,有了这个工具包营销策划人员的工作量应该会大大减少,而且最重要的是这个东西今天给钱了,明天就能用。我这个东西出来以后救了好多个场,特别是购物中心要开业了,包括前段时间的爱琴海,开业的时候我们都用了这套东西,因为我们很快,打开就能用。这种敏捷的营销东西,会把商家、商管、消费者连接到一起,组成各种各样需要的营销活动,严格来讲这是一个很传统的互联网应用,是给营销策划的人员用。
           这里有两个图表,一个是武汉某标杆的购物中心,一个是昆明某标杆的购物中心,花了很多钱进去不知道它的效果好不好,到底还要不要做。第一,你们会看到这蓝线是五一期间从会员系统截出来会员增加的一条曲线。第二条是绿线,是敏捷营销截出来的数据,拿出来很惊讶,为什么会这样?只能解释说这个活动和会员的反映呈现了很直接的比例,也就是说我认为它是有效果的,如果偏离很重要的话,我觉得就跟你这个活动一毛钱的关系都没有,我起码不会这样认为,起码比拍脑袋的要好。这是我们做很多软件或者服务提出来很重要的一个理念。
           第二是昆明某标杆的一个购物中心,我们持续做了好多场的营销活动,做到后面时,前面的时候我们发现会员的加入,后面就变得没有关系了,但我们数据分析研究发现,到后来参加活动的都是那些已经成为会员的人,这里有一个问题,这类活动进入到哪一个阶段的时候,吸收会员的作用就会涌现,会告诉你以后目标就不是吸收会员了,并且进行其他会员的服务,如果没有这种评估的体系,可能会继续做下去,做营销策划就会一直被挨骂,会员为什么老不增加,因为没有数据啊。我刚才只是举了这两个例子,这套工具是营销策划人员用的。
           下面介绍另外一个东西,智能导视。我刚开始做商业地产的时候是很怀疑,一直怀疑这东西需不需要,我觉得做体验很多时候是很注重精神上的体验,比如说把线下的东西做的像运输品一样,对互联网继续提升,觉得带有行为上的便利性,这有良好的帮助,但会有良好的体验,我在上海、北京,也包括昆明,也逛了很多购物中心,真的发现是刚需。比如说我进到一个购物中心之后要找一个地方,一定要先找到服务台,或者找到导视图,因为我是陌生人到一个新的购物中心去,我想找导视图已经很麻烦,并且导视图也不好看,如果手机实时地知道我要找的地方在哪儿,那这就是刚需。但我要再去完成这个技术,要布很多的成本来做室内设计,并且还要做一个APP,我花190万给你装一个手机定位,再装一个APP,为什么不找两个漂亮的导视人员站在那里。4月份我在微信团队再去讨论的时候,找到一个非常好的解决方法,现在做智能导视,第一,不需要装APP。第二,一万的购物中心只需要两万的硬件,一个星期就可以把这个市场布置出来,我们今天这个会场,用了智能导视的服务,用微信摇一摇的功能,就会出现这个会场的智能导视,很快就能找到,低成本的快。而且我们现在也发现智能导视服务像寻宝图一样,因为在购物中心里会有不同的图标,无形中把营销的任务放到里面去了。
           我们在深圳中心书城的时候,花了两天的时间,就把整个智能导视布完了。我觉得停车也是一个很痛苦的问题,在北、上、广、深找车位真的是找到吐,但不管怎么样,在购物中心要找你的车,如果知道哪一层,万一把层记错了真的很抓狂,还有好不容易把钱交完了,出去15分钟的时间要求,会让你很难过,所以我们专门装了一个东西,停车、找车、缴费。
           最后是一个永恒的话题,关于会员。我们做很多互联网说把用户黏住,我还客观一点,做互联网,真正做会员的还是得花钱。我有一个朋友跟我说,做互联网就是做资源统筹的事情。把这里的资源拿过来放到那里,那里的资源拿来放到这里,满足会员的需求。但不管怎么样,现在不需要会员卡这么低级的东西,太不环保,因为可以用微信、手机或者其他终端。
           后面还有很多,为什么不要讲三个月的事情,因为三个月之后很多智能硬件又出来了,到时你的眼睛又看到很多怪怪的东西,手表也可以拿来付费,不要太看中那手机,移动互联网大家都觉得是一个手机的问题,再过三五年之后,主要移动互联网的社会肯定不是手机。
           我们刚才讲的是关于现在的话题,我现在花两分钟时间讲一下关于未来。
           做互联网所有关于未来的构想或者梦想,都是源于两个字,“数据”。但我相信大家都没有数据,做购物中心、开发商、地产商的,你们敢跟我说有大数据吗?就算以后有了数据,都会发现那数据就抱在手里也不会有很大的作用,不要以为一个购物中心自己的数据能够很好满足你做精品营销的要求,我觉得是非常困难。我们公司有三个香港科技大学读数据毕业的,半年都没有做出一个东西来,当然他们是专业的,不能说什么,他们给我下面这个垃圾,这个我相信大家都很明白,这是初二学习到的数学,我们说地产不仅做购物中心,我们还做社区、酒店、写字楼。最近我们在上海跟绿地测试绿地中心,我们想做的事情是什么?用云的服务给很多客服中心用,然后让他们培养自己的数据,慢慢培养自己的数据,也给写字楼、酒店用,让他们培养自己的数据,但我们告诉他们这些数据都是你的,不是我的,因为在互联网的世界里如果要有未来,那未来就得有数据,因为所有未来的价值和最终数据的交换才能产生,我说的交换不是你给我我给你,是数据拿到一起生成一个新的东西,就是把它加起来生成一个新的东西。比如说在上海做了很多购物中心,以后就有跟绿地的社区合作,这是双赢的。
           目前主流做互联网的供应商有两种,是看明白这个事情的,第一种是把数据直接拿走,数据跟你一点关系都没有。第二种会说数据是你的,但是我有使用权,也代表者未来跟你没有一毛钱的关系。所以我们要做第三种,数据是你的,以后我们再提供一个平台,让你们之间可以交换数据享受回数据产生的一个成果。
           为了满足我的这个设想,我们目前有慧商城、慧社区、慧商家、慧海购这四个慧,这做起来会有什么用呢?跟商业地产有什么关系?大家会发现绿地在做跨境电商,海外的商品可以拿到酒店、社区、写字楼,甚至可以放到购物中心,把里面的模式拿来卖。O2O不一定说把线下的东西拿来线上卖,把线上的东西拿来线下卖体验也很重要。
           我今天就讲这么多,谢谢大家。

  • 2015/6/25 16:28:00
  • 微对话一:新常态下,云南商业地产如何破局?

    就昆明而言,昆明的商业用地的成交量一直在持续增加,按供应及需求比来计算,昆明人的人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。从数据来看,无可厚非,商业地产已经迈入过剩时代。尽管商业地产过剩问题被屡屡提及,对于这样一个充满诱惑的冒险乐园,开发商对其热情始终有增无减,各路资本蜂拥而入。如今,过剩引起的一系列问题开始全面爆发,商业地产亟待破局。

    新常态下,如何解读云南商业地产发展目前所处的新阶段及其所表现出的新特征、需要的新改革等问题?新常态下,机遇与挑战并存,云南商业地产如何破局?

    接下来,让我们共同进入嘉宾对话环节,一起探讨“常态下,云南商业地产如何破局?

    掌声有请,

                              主持嘉宾:昆明天宇商业管理有限公司执行董事  梅永丰先生

                              昆明天宇商业管理有限公司执行董事  梅永丰先生

                      对话嘉宾:大都摩天购物中心董事总经理  彭梓朔先生    

    昆明乐和企业管理有限公司总经理(茴香集团南强街巷商业运营管理公司总经理)涂勇先生

             昆明乐和企业管理有限公司总经理(茴香集团南强街巷商业运营管理公司总经理)涂勇先生     

    诺仕达集团商业地产运营事业部总裁  杨文宇先生   

            诺仕达集团商业地产运营事业部总裁  杨文宇先生 

    北京量道商业运营管理有限公司总裁  刘劲先生

           北京量道商业运营管理有限公司总裁  刘劲先生

    昆明红星商业管理有限公司  鲍硕先生 

          昆明红星商业管理有限公司  鲍硕先生

          朋友们让我们掌声送给以上的各位嘉宾,请各位嘉宾入座。
            接下来开始今天第一个微对话环节:“新常态下,云南商业地产如何破局?”,各位嘉宾时间是半个小时。    
            梅永丰:实际上我们面临的问题是商业地产的定位,招商难、运营难、销售难,还有资本化非常难。在座的各位如何看?涂总是第一次来,而且还和几个竞争对手坐在一起,我想今天我们能擦一点火花出来,如果放过他们也不太合适,竞争对手PK,我想今天也给大家讲一讲。
            我想第一个问题怎么样去破解?每一位讲一分钟,讲完之后进入核心的碰撞。彭总先说。    
            彭梓朔:谢谢大家,今天最大的问题是没有钱,相较万达公司的支持,大部分公司都像民营企业一样,准备好钱的问题才会有刚才说到的所有问题,梅总说今年有多少个项目要开,真正有钱的不多,真正在今年能够把项目开出来的少之又少。所以要破局,谢谢。    
            涂勇:对于我们做餐饮的来说更没钱了,只能用一些劲,然后再用一些力所能及的思维方式来解决问题。今天有几个方面,现在的购物中心很多,现在阶梯商业还在发展当中,当然是自说自话了,在这方面我们是在努力尝试,虽然说有人在做这个事情,现在我们也努力在推进。从文林街、文林巷来说是最有希望。
            另外从破局来看,比如说招商、投资、运营等几个方面来看,我们也在做一些尝试,也是通过互联网的方式,有效对投资者找到合适的经营团队和合适项目,以这样的方式来做。
            第三,用户体验上破局。从商业理念来讲,在云南典型的就是丽江和大理叫文化的状态,现在消费主体是变化的,90后和00后已经发生了,他们把生意和生活放在一块,我觉得这也是非常好的生活方式。    
            梅永丰:刚才讲到破局首先要有钱,钱不是问题,首先去破局是我们下一步讨论的问题,涂总的时间我们要有互联网思维,因为茴香是唯一一个不是开发商,从餐饮转过来的,他们接近消费者,因为我们都是间接的消费者。茴香直接接近消费者,所以他们从餐饮首先谈到了互联网思维,这个观点很好。我们做商业地产是要收租金,那就要压榨商家,商家就压榨消费者。
            下面我们有请杨文宇讲一讲破局。    
            杨文宇:说商业地产整体怎么破局呢,我们都不是政策制定者,没办法破了,只能回归到个体。我也只能讲一讲运营,从商业角度上来说最重要的位置来看,一定要根据自己的位置确定定位,这道理说起来简单,但还是有不少的人犯错误。简单讲在市中心如果做大规模购买的业态,是用高等价值跟物业价值去PK,所以一定要把自己的位置定位做好。
            第二,是要解决好体验。怎么给消费者创造一个好的体验,也是运营的核心,体验肯定不是看看电影,我觉得消费者接近这个项目开始,体验也就开始了,怎么样营造一个好的环境和氛围,我觉得这是需要耐心、用心、仔细、细致地去做。当然还有其他的问题,包括刚才提到的移动互联网,怎么样把它解决好,包括怎么用一些新的东西来打破新的同质化。
           谢谢。    
           梅永丰:杨总的核心是叫体验,我们食品行业看电商唯一的招数就是体验,做不好体验第二次就不去了。好的用户体验是用户为你做广告,所以做购物中心,用户体验是第一位。那再问一问刘总,在座就属刘总不是开发商,是做运营的,从你的角度谈一谈破局。    
           刘劲:我觉得如果从商业地产来说的话,2013年确实是由传统购物中心向主题购物中心明确转变的一个时间点,购物中心的室外环境室内化,大家可以看一下,像澳门的迪斯尼,还有大城市的小型化,包括娱乐设备的购物中心,还有一些室外旅游的实体化,我们跟加拿大公司,还有国内的大浪公司,我从2013年以后就开始在操作主题化购物中心,当然说起这个商业地产包括收藏类的进购物中心,这可能是未来3-5年商业地产的一个发展方向。
            第二,因为云南省是一个旅游大省,类似于美国的迪斯尼,大型综合类的项目我觉得云南还是有机会的。
            第三,互联网跟购物中心的结合。我们团队从2014年开始研究互联网和购物中心的结合,因为互联网是一个网络时代,确确实实现在的运营,地产商不能回避的问题,包括物流,还有其他很多的配套,真正从地产来说,我觉得未来的时间很繁杂,但人的精力都是有限,对每一个开发商、每一个运营公司来说,要有自己的主攻方向。虽然说我在云南做了40多个项目,但如果想做成功的话,准备是要做充分的。    
            梅永丰:谢谢刘总,主要设置差异化,怎么加强运营的体验,增加娱乐氛围,同时应用互联网的思维。昨天我也跟前万达的CEO龚仪涛在沟通,他做了一个软件,包括伊利集团全部都上线O2O,未来O2O怎么把互联网思维、客户和购物中心关系更紧密呢?我认为这也是未来破局的一个重要途径吧。
            大家都知道红星美凯龙,去年爱琴海第一个自建项目在昆明落地,在北京的项目是租赁型,那也是一个里程碑的事,在今年5月份的时候在北京和张花容总裁沟通,信心满满,我想请问一下鲍总,在操作爱琴海当中也有很多的体会,未来在云南的商业地产中怎么去破局?    
             鲍硕:刚才说到云南商业地产很多,我觉得破局按黄总的一句话来讲,就是“原点”,商业真正要回到原点,回到顾客的真正需求。整个区域也有很多的商场,了解周围的顾客需要什么,然后能够给到顾客什么样的吸引,今年是打造休闲中心,是让顾客不但能来,而且还能留下来,把整个商业做成整个共同交流、社交的场所,刚才也说到一个概念,未来的商业顾客不是为了买东西才来这里,而是为了社交顺便买东西。所以我觉得还是要找到商业的本质,回到原点,做好顾客的思维。    
            梅永丰:鲍总还是讲到用户体验,怎么加强用户体验,加强用户黏性的角度,打造我们购物的人气?
            第二个环节我想来一点激烈的,针对每一位嘉宾我会问一些问题。
            第一我想问一下涂总,因为你们是从餐饮转型过来的,我们知道八项规定之后,高端餐饮纷纷出了问题,比如说俏江南,都转为互联网的企业,大家都在转型,实际上高端餐饮转来转去,还是船大难掉头,包括金钱豹、俏江南,高端餐饮确实是很难做,包括现在茴香集团旗下的企业,人流量增加了,客单量下降了,利润也减少了,可能以前利润一千块钱,但现在几百块钱。比如说茴香,经常去喝酒,现在生意不好了,开发商也不去了,没心思喝酒了,所以酒吧还是在转型。我想请教逼涂总在这种新常态下,我们的高端餐饮娱乐怎么转型?    
            涂勇:这话本身不应该由我来回答,我是属于茴香百货里的地产板块,这个问题有一方面可以表述,从高端餐饮来讲,没有所谓的高端项目最后的转型,就在一个状态,我们当时的状态定位是利益,面对各个阶层都在做,仅仅是满足用户的某种需求,但实际上从经营者来讲,承受了很大的困难,刚才讲的所有都存在,包括客单降低、利润降低等等都存在。从整个集团餐饮和娱乐反映板块来讲,现在中端的火锅,这是面对中端阶层反而是一种上升的态势,这种态势在推进另外一部分的阶层。在我们娱乐板块,比如说茴香酒馆等等,在目前的情况下受影响还不太多,因为是常态下的东西。
            回到刚才的问题来说,刚才彭总提到的问题,我们有一个很大的困惑,由餐饮企业来做地产,难度确实是非常大。从餐饮和地产型投入,包括资源的调度能力,政府协调能力方面比大多数地产商非常局限。所以在这方面做的很辛苦,现在这条街做了五年多,当然前面更多的是在产权置换的过程,到去年和今年做招商和运营,9月份会完成这个项目的一条街开街,大家可以看到跟以前不同的街,希望大家来看一看。    
            梅永丰:刚才涂总告诉我,高端餐饮是平民化,在转型,把火锅快速发展,包括茴香酒吧转向年轻时尚的大众消费。说明我们判断是对的,所有高端的还是希望走平民化路线,亲民,能够更贴近消费者。这是第一个大家比较关心的问题。
            第二个问题有一点火药味,因为南亚风情第壹城、红星美凯龙、大都、摩天轮,他们都在南市区的同一片商圈,我请三位在这里PK一下,你们挨的那么近,体量又那么大,怎么样错位经营?大家都想做老大,怎么样做出自己的特点?规避竞争对手。我第一个问题想问杨文宇,作为南市区第一个城市综合体、商业综合体的项目,确实是改变南市区滇池路的生活方式,我记得第一次去红塔那个地方,吃饭吃了一半停电了,但万达开业之后也展开南市区商业的格局,不再是一股独大,大都也即将开业,作为本土的开发商杨总讲一讲怎么面对这么激烈的竞争,继续保留市场定位?    
            杨文宇:刚才你提到的万达、红星、未来的大都,我觉得从定位上来说,区位是有不同的定位,只是万达从它的品牌结构来说是最倾向于城市性的定位,而红星是倾向于区域性,而我是南亚,是面向城市的大型区域性问题,所以定位是有一些差异,我不去评价别人,我讲我们会怎么做。结合刚才的来说,我觉得要增加南亚第壹城的体验,更加吸引年轻人的品牌为业态,也就是面向城市。
            第二,面向社区。这个项目都没有我们的优势,南亚这块可以着力去做,就近购买,更多满足周边的消费人群,这中间还是有很大的空间。
            本着两点做好基本上能保证它的江湖地位。    
            梅永丰:杨总很自豪,言外之意都是区域性,不是城市性,我们要做城市性的就要全市区的消费,就规避了竞争,我是这样理解。另外快时尚来能够增加消费,实际上我知道南亚引入了快时尚,未来还有其他的快时尚进入,快时尚的竞争比较激烈,这个片区除了万达之外大家都在做,尤其是大都,我也要问一个现实的问题,大都要做快时尚起家,肯定是没有那种旗舰店,那么依靠快时尚就能解决所有的问题吗?大都怎么作为一个后来的挑战者怎么去面对前辈的竞争?    
            彭梓朔:谢谢梅总。
            今天在这里看到三个事:一个是地产界的沈总,一个是刘总,还有一个是老朋友雷总。今天有机会坐在这里感谢沈总,指明了一条明路,招商不困难,跟他们交朋友都很好。我们背景不一样,大都要去做快时尚,不是我的选择,是物业的选择,21万平米,在昆明这样物流末端的城市,大部分品牌都是在代理商手上,一个代理商的品牌能够给一个购物中心给到200K,我刚进大都六个月的时间,要完成21万平米的招商,我从来没有干过这样的事情,我们不跟爱琴海竞争,因为在我们区域内有更可怕、更令人尊敬的对手,就是世纪金源,他们做的非常早,非常成功,他们给我们勇气说,能够有那么好的生意,连续三年市场成长的冠军,能不能把他的生意分一点过来,如果能分到1/3那我就成功了,我们那边还有一个海伦国际,这三个项目是一个共生的状态。我出身不好,因为出身是来自城乡结合部的购物中心嘉年华,嘉年华给到我一个非常大的启发,我去做这项目之前肯定要去问沈总、雷总,能够把嘉年华做到成功,是把这个项目做隐蔽了,永远都有目标、永远都有时间限制,我特别感谢雷总给我的帮助,有一天打电话给我,咱们商业地产和地产不一样,作为竞争对手杀死一个就杀死一个,作为商业地产来说永远杀不死,我们永远要做朋友。出于体量的关系,还有时间的要求,能够快速指明一条明路,根据客群的定位能够把这个东西做出来。
            在目前的这些项目里,应该说和文宇的项目,东南板块,只有我们一个接地铁,从地铁到大学城到南站,需要15分钟,所有的商业,进来就可以了,关键是要活下去,所以全是一个客户流量为基础的商业定位,要养活十个快时尚,如果是嘉年华那样的日均客流一万个,那是没办法养活的,要做出像世纪金源这样才能养活。我觉得作为地产进入到商业地产,我也有地产界的厚望,能够做出完全不同的商业理念项目,说到互联网,说到体验,说到零售,这些多是大家经常说到的,比较容易的是体验,但我是地产界来的,我想在这里做最伟大的零售,所以,想得到你们大力的支持,希望鲍总不吝赐教。 谢谢。    
            梅永丰:可以说我们是互相学习,很佩服他把21万方的商业招来,当然他们也有团队,我也为他捏一把汗。下面请鲍总来说一说,作为红星美凯龙第一家店,寄予厚望,怎么跟周边进行?第二,自己红星的项目怎么错位?    
            鲍硕:昆明这个城市从我们来分析,每一个区域周围是有20多万的人足可以支撑一个购物中心,像现在南市区、北市区,自身的项目不会形成竞争,我们是希望做区域型的购物中心。同时我们也有一些业态,互相有一些冲突,面积比较小,但第二个项目做的就会比较长。
            第二,南市区我还是一个观点,应该是我们共同打造一个商圈,因为顾客的消费需求,包括杨总也好,我们这边也好,万达也好,首先把南市区的客流留下来,包括彭总那边,把呈贡那边的客流留下来。另外我觉得还是回到自己的原点,你的项目能够给顾客带来什么。我们通过多方面做出自己的特色,也包括最近做的在六天做的餐饮阿童木,回到原点就可以看到需求是什么,这样看我觉得大家去共同发展市场,而不是竞争关系。    
            梅永丰:鲍总很谦虚,我觉得这也非常好,能够成为一个区域的中心,也是非常的不错。我们知道从北边到南边开车开一两个小时,确实是用户体验最差,把周边的服务好就最好。另外鲍总讲到怎么做好自己的特色,服务好消费者。这才是最核心的方面,也很实在。
            本来我希望他们互相PK,但他们都很谦虚,我想在最后请教一下刘总,因为你是跳出这个圈外属于运营商,从运营角度怎么把商业地产做好?    
            刘劲:我觉得现在都说量化,但客观讲我觉得量确实大,但云南精品项目不少,这跟目前的经济形势有关系,现在如果开发商再想做像2012年、2013年操作像南亚、昆明广场那样想用市场来回笼资金链,我觉得2015年以后大家就不要再想了,量很大,但缺少像北京的芳草地,上海K11、大宥城,当然还有更好的精品项目,昆明还是缺乏。刚才梅总说到运营的方面,我已经从事运营20多年了,从90年起在中国做了200多个项目,山东、河北、云南、安徽、海南,我感受颇多。从运营管理、物业管理方面还是建议大家有时间去日本看一看。我最近安排所有团队成员到日本考察,我的差距在哪儿?当然有几位合作伙伴,我也不多说了,看一看卫生间的卫生,包括看一看现在管理的水平,客观讲昆明的商业项目在商业管理、物业管理方面差得多,尤其跟先进国家相比,差距非常大。在这方面从运营管理公司,包括我们的策划规划,在前期都要慎重考虑,为后期的管理增加确切的方便。
            刚才梅总提到了,跟上一个话题是有关系的,现在中国有两千、三千多家,但云南的企业,很少在云南听到我的好朋友、合作伙伴跟我提新三板,合作企业好多家都已经上新三板,那么怎么解决资金的问题,新三板反而是云南开发商,包括品牌运营商,甚至一些创业型公司考虑的方向,目前短板在哪儿?我觉得今天这个会议虽然时间短,我思考的这些问题也给大家提供一些办法。
            谢谢。    
            梅永丰:刘总非常的仔细,做了20多年,是我们的老前辈了,讲了这么多就是做好运营,只有做好运营才能跟资本结合。为什么说云南的企业不能上新三板,别人想,当年最早的时候是花了100亿不想卖,也不想上市。我们一定是先做好运营,才能做好自己。
            我觉得云南的商业地产多,但买不到想要的东西,为什么?有很多个性化的需求都没有得到满足,所以我赞同鲍总的观念,要满足消费者个性化的需求。
            谢谢大家。

  • 2015/6/25 15:40:00
  • 报告发布:《2015中国商业地产发展趋势报告》

            赢盛中国商用地产集团是中国领先的商业地产服务集群,是国内首家具有商用地产综合平台的服务商,公司为包括政府机构、房地产开发商、投资机构、品牌零售商以及投资者在内的客户提供专业服务,服务内容涵盖资产管理、品牌孵化、开发顾问、建筑设计等各个重要领域。
           接下来我们一起走进赢盛中国,让我们掌声有请赢盛中国商用地产项目管理中心副总经理李响先生为我们带来《2015中国商业地产发展趋势报告》报告发布。让我们掌声有请!

    赢盛中国商用地产项目管理中心副总经理李响

    赢盛中国商用地产项目管理中心副总经理 李响


            李响:大家下午好,很高兴来到四季如春的昆明,我是赢盛项目管理中心的李响。今天很高兴我代表整个集团来发布《2015中国商业地产发展趋势报告》。
            首先整个报告主要从三方面:宏观、中观、微观这几个方面对整个2015年商业地产发展进行分析。
            第一部分是宏观经济的分析。宏观方面主要通过跟商业地产相关性比较大的一些数据进行分析。
            首先我们可以看到从GDP这个纬度来说,由于固定的资产投资,包括消费和出口,有逐步的回落,所以GDP增速是呈现下滑的趋势。
            第二,三产。三产的比例可以清楚地看到,第三产业比例现在是明显要高于二产,三产比例的增加对商业来说,服务业是发达的趋势,电子产业比重增加,这会导致整个消费需求的改变,消费需求的改变也就是说以前以零售或者纯粹满足购物的业态商业,它的存在可能未来情况会越来越需要往综合性一站式或者体验式的业态发展。
            同时,三产一个变化也是导致消费质量的需求,我们可以看到近两年很火的商家,可能都跟体验式的业态是搭上关系,这也是一个比较大的商业虚实。
            第三,每一个商家在说大数据,O2O跟大数据一致,是未来的一个趋势。从数据来看,2014年整个国家的城镇化率不断增加,城镇化率增加和商业有什么关系呢?城镇化率每提升1%就会拉动内需5.2万亿,也就是说这里面每一个百分点城镇化率的提高,都会对整个商业未来消费提供很大的发展空间,有效商业空间是不断的增加。
            另外城镇化率会促使城市社区的增加,促进商业的消费,刚刚梅总也说到了,社区化的商业是未来中国商业的一个发展趋势,我相信在这两年的一线城市,也包括很多省会城市已经有所呈现。未来到2030年社区的数量差不多20万个社区,也就是说未来社区商业的容量和发展空间是很大。
            另外城市化率的增加导致不同类型的消费者的增加,这种消费者的增加会导致很多新型业态的涌现,促进业态的升级。刚才我们也说到了,做商业做什么样的业态、什么样的商业,最终还是以消费者的需求出发。不同人的需求是不一样,先进的业态必定会不断的出现,也会促进商业的更新换代。
            儿童这两年是很多商业或者购物中心所喜欢的一个香饽饽,因为儿童是消费的模式,一个小孩可以带来7个人流,也有可能是6个人的消费。这对整个购物中心的人流也好,评价也好,综合能力也好,都是有很大的促进作用。从这个数据来看,老人人数的比例增加,比儿童是更明显,将会是未来整个在商业地产考虑当中的业态,针对老人的业态是不是成为更多开发商或者商业机构重点考虑的业态。
            这是社会消费者零售总额增速是放缓,从后面讲到的一些,包括超市、百货等等零售企业的情况也可以看到。
            我对第一部分的小结,GDP突破了63万亿,增速7.4%创24年的新低,“三驾马车”全面减速。第二,经济结构正在发生重大变化,会导致对商业地产业态结构和消费结构的升级。第三,城镇化率超过50%,城镇化进程加快,迎来城市型社会的商业变化。第四,老人比例不断攀升达15.5%,儿童增速加快超1%,老龄儿童商机尽现。第五,社会消费品零售额增速放缓,零售行业持续承压,餐饮市场有所回暖。
            报告第二不是中观的层面,商业地产态势的分析。
            这一部分主要通过几个层面去看商业地产的发展。
            第一,土地供应量,包括土地成交的均价层面。这个层面可以看到从全国主要城市来说,开发商对商业地产来说,价格是得到认可,因为均价在不断增加,在开发商业地产的过程中也逐渐变得谨慎。
            这是从购物中心的开工和开业的对比来进行分析,可以看到未来三年至少会有4319万的购物中心入市,也就是未来购物中心开业竞争会非常激烈。
            从2013年到2014年TOP10购物中心销售额及增速来看,这里面还有万象城等等购物中心,可能是因为显示的问题。从这十个购物中心的销售额和增速来看,经营得好的购物中心基本上都是集中在一线城市和发展得比较好的二线城市,比如说杭州、武汉。这些购物中心基本上都是处在传统核心商圈里。还有它们的开业时间也有一个共同点,基本上在1999年到2010年的时间,他们的体量大概超过了十大品牌的情况。
            下面从O2O纬度来看商业地产的发展。
            这两年接触到很多的开发商,每一个开发商都在说网购,不在说O2O的问题,O2O一定会成为未来商业地产的一个趋势,而且现在已经是一个趋势。这个我就不展开讲,因为后续赢傲的陈总会有一个演讲。我认为O2O的东西应该是每一个购物中心所应该有的配套。
            从商业地产的操作方式来说,这两年讲得最多的就是体验式的商业。体验式的商业我们可以通过以下几种方式来进行操作:第一,创造体验性的购物环境。第二,增加各种体验性的业态。第三,体验性服务。这两年比较好的购物中心,也确实是从这几个方面做了比较多的投入。
            最后一个纬度是刚才说到的社区商业。我非常同意刚才梅总所说的“社区商业最后一公里”,可能十年前、十五年前来看这些一二线城市的购物中心,基本上所有消费者都会被中心城区的一两个购物中心所覆盖,到了现在可能除了一些特定的营销类,比如说奢侈品,其实大多数消费者是希望能够在社区里完成,所以未来社区商业肯定是一个非常大的优势,现在很多开发商,包括万科、恒达等等他们所做的事情也印证了这个趋势。
            下面对中观层面的总结:第一,商用土地TOP10成交量下降,商业地产进入理性发展新常态。第二,重点区域购物中心开工面积同比减少,开业面积同比上升。第三,7个TOP10购物中心销售额同比增加。第四,O2O、体验、社区等成购物中心新趋势。
            最后,从微观层面进行分析,微观也就是比较关注的零售商业发展态势分析。这部分主要通过对开发商和商家比较关注的业态,或者说商家开店与关店拓展的情况来进行分析。
            首先我们看到的是超市,从超市纬度可以看到国内一些比较知名的超市,包括华润、沃尔玛、家乐福等等,这些都是不断的扩张,反而是一些外资的品牌超市,比如说家乐福、Tesco等,都存在很多关店的现象,说明未来在中国商业地产领域可能本地或者说国内做得比较好的超市发展空间会越来越大。
            第二,看一下百货。受到体验式的商业和O2O网络的冲击,百货也成为非常的热门化,开店和关店的数量对比情况,事实上百货可以看到无论是国内还是国外,放缓了开店的脚步,也融入了O2O的模式,把百货本身的实体店展示功能和线上线下相结合。另外这些百货的品牌,比如说像银泰、华堂等等,他们已经着手开始做一站式的购物中心,不再停留在纯百货的零售模式。
           我们可以看到近两年在中国商业地产很火的快时尚品牌,相对其他业态开店情况还是不错。我们把快时尚作为零售品牌,更多的是具有一些跨界功能、体验式的功能,在整个快时尚品牌里可以切身体验到跟国际大牌同款的穿着方式,包括一些消费模式,所以快时尚品牌开店情况还是比较好。开店的趋势从我们得到的数据看,一线城市向二三线城市扩张,慢慢从一线城市过渡到省会城市,这也是一个趋势。
            那奢侈品这块,整个奢侈品品牌在中国的扩张应该说放缓,刚才梅总也说到了,中国现在对奢侈品这块进入理性消费的阶段,所以萎缩也有一定的必然性。另外是因为海淘广告的影响,这对奢侈品在中国开店也有影响。
            下一个业态我们看到餐饮,整个开店的数量最多的是主题餐厅,其次是咖啡,然后才是大众型餐饮。从这里可以看到主题餐厅,像外婆家这样的产品也好,本身是具有一定的主题,而这些主题是分部分总结消费群体的购物需求相吻合,所以它的蓬勃会比较乐观。
            整体来说电影院的发展是有几个趋势:第一,电影院改变的事物量不断在增加。第二,电影院基本上在一二线城市,甚至二三线城市都有一个社区电影院,也就是刚才说到社区越来越包含很多的模式。
            我对这块的总结:第一,超市,外资超市频频关店,内地超市继续发力。第二,百货,扩张步伐放缓,外资百货频频关店。第三,快时尚,理性扩张,全年扩张数量达到274家。第四,奢侈品,开店趋于理性和保守,扩张速度放缓。第五,餐饮,高端餐饮向特色化、大众消费转型。第六,影院,影院及银幕保持高速增长。
            总的报告看出了几点:第一,未来的商业必须和体验性的商业业态相结合。第二,未来商业一定是更多属于社区化。第三,未来所有商业应该是跟O2O或者互联网结合。
            以上是我今天跟大家分享的《2015中国商业地产发展趋势报告》,如果有其他方面问题的交流,希望大家关注我们的官方微信,也希望大家多交流,谢谢。

  • 2015/6/25 15:17:00
  • 主题演讲:云南商业地产十年发展历程暨未来展望

    站在2015年的时间轴上,回望过去的十年,对于云南尤其是昆明商业地产而言,无疑是值得深刻纪念的十年,有太多回忆和反思的事件去总结与回顾。十年,我们见证了商业地产从萌牙走向繁华,见证了豪杰的崛起、巨星的殒落。十年,多少的企业昙花一现,多少的英雄如过江之卿。经过一系列的大浪淘沙,沉淀出大量优秀商业企业和项目,历练出大批行业风云人物。

           接下来有请昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰先生上台,与我们共话“云南商业地产十年发展历程暨未来展望”!有请梅总!(上场音乐)

                                   昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰先生

                                                               昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰先生

           梅永丰:尊敬的各位商业地产同仁,尊敬的各位品牌商家和媒体朋友,大家下午好!
           首先,我觉得我们应该感谢赢商网,在赢商网没有来云南之前,同行之间老死不相往来,甚至不沟通、不交流,但是赢商网来了之后经常举办各种沙龙,今天有这样的机会让我们再次互相碰撞、互相分享,我认为是一个非常好的机遇。
          平时我们要跟一个商家去沟通非常难,刚才各个团队讲,比如说我在洛杉矶那就需要飞过去,那今天商家可以跟我们开发商无缝对接,使我们沟通如此的便利。所以在这里我们要感谢赢商网,让我们沟通和招商如此简单。
           同时,今天我的主题是十年,那十年我认为这是非常有纪念意义的十年。
           从云南商业地产的发展历程来说,从2005年新西南广场改造,发展成第一个真正意义上的购物中心,到现在已经十年的历史,从我的个人立场来说十年前我怀揣着梦想,从深圳来到了昆明,成为第一个商业地产的空降兵,后面有大宥城的汪总,还有人民壹路的贾总等等,从深圳、上海、北京来的很多的热血青年纷纷投入到云南商业地产发展中,所以这十年是非常不容易的十年,那我们云南的商业地产从一个迷茫、彷徨到野蛮生长,今天我想用短短的时间给大家做一个总结,因为我是一个见证者。同时也能够给大家展望一下未来。
           我们从2005年开始,从一个简单单一的商业品,比如说2008年百大新天地开业,是第一个主题的时尚购物中心,是一个单体,后来发展到金鹰的B座,商业有酒店,也有它自己的商业,同时,具有里程碑的是顺城,在2009年开业,成为中心商业的综合体,后来到了2014年万达广场开业,开启了城市综合体的时代。实际上过程是很慢的,包括柏联广场,在2005年新西南开业,2008年百大新天地开业,这是最早单一的一个购物中心,还不能完全称之为商业地产。2009年9月29号顺城开业了,标志着第一个商业综合体诞生了,这也是里程碑的事情。到了2010年南亚风情第壹城开业,从一个商业走向一个城市的综合体,有住宅、酒店、写字楼,还有购物中心、商业街区,第一个真正意义上的综合体,也是第一个城市副中心的商业,包括到后面万达广场2014年开业,也标志着整个城市综合体时代的快速发展,万达从做第一个住宅项目到商业开业经历了10多年,其实是非常不容易的。所以见证商业时代真的非常不容易。
           今天我认为最早做城市综合体的应该是世纪金源,是最早在做城市综合体,我记得在百大的时候,希望跟我们合作做百货店,但现在世纪金源是非常旺的国务中心,成为南市区的一个地标。这是我们十年野蛮生长的一个过程。我简单回顾一下。
           这十年来我们有很多的购物中心在成长,也有很多购物中心胎死腹中,也有商业地产开发商有跑路、跳楼,有辛酸,有欢笑,也有泪水,这是与众不同的云南商业地产的十年。那它有哪些特征呢?我总结了几点:第一,外来的大颚还是有点水土不服。第一个外来进军商业地产的确实是杀了一下威。第二个项目包括恒隆广场,我记得当年市政府搬迁的时候,恒隆4000多万一亩地,32亿的地价取得了云南的地王,到目前为止还无人超越,但是到今年的4月份,我跟何总在沟通,他们现在的设计方案有了,那这里面有很多原因,也许是他们对昆明的楼价不支撑做这样的综合体,所以他们要拖,包括我们看到成都的IBS,十年才开业,那是怎样的艰苦。所以外来的巨头还是有点水土不服。
           第二,城市商业发展过快。我记得在2012年的时候,云南信息报和南方都市报组织云南30多家开发商去深圳和香港考察,当时我做了一个主题的发言,叫“满城尽是综合体”,那时候昆明的商业综合体,体量是1400多万方,在全国排名第二,在这样一个城市怎么生存,确实是非常大的难度。所以,开发商也比较清醒,不再做高大上的综合比,要做刚需,这样回笼现金更快,据我了解今年昆明写字楼的去化量20%,是非常的惨淡。所以说整个市场不景气,供大于求,供求关系导致商业地产今天这样一个艰难处境最核心的原因。
           另外,从区域来看,南市区是重灾区。可以看到南市区有二三十亩的综合体,每个纯商业项目不低于10万方,哪有那么大的需求呢,反而北市区商业体量相对会小一些。
           第三,电商的冲击。我们知道现在电商占到社会零售的8%,我有一组数据,大家说呈贡是“鬼城”,呈贡商业不发展,但是呈贡整个电商交易量在全国的区县排名第二,每天有上万个包裹寄往呈贡,大学城没有地方去消费,大家看不到,但这组数据很鲜明地告诉我们,未来,尤其是90后、00后,他们对电商的依赖远远超出传统的商业。所以在呈贡的开发商要注意了,严重依赖电商,对我们冲击是很大。
           那未来商业地产怎么去发展?我觉得抛砖引玉,有几点观点:
           第一,原来我们说逛街就去三市街,去青年路、市中心,那现在从一个城市逐渐发展,我们的交通成本越来越高,在这样的前提下就出现了城市的副中心,从一个单一的东西到城市的综合体,目前我看到除了市中心以外,南市区、北市区已经逐渐形成了城市的副中心,那西市区现在也有很多商业项目要开业,比如说人民路壹号广场,也包括经典双城,当然由于种种原因难产了,但这是我们必须经历的阵痛。市中心不要想着一股独大,未来一定要想着分中心,这样交通成本会越来越低。
           第二,社区商业逐渐成型,我很赞成万科说的一句话,我们要占领最后一公里,电商再发展,便利性不如社区型,它就在家门口。我记得当时嘉年华重新改造的时候,我说这个项目要做成社区型,后来经过几年的调整,项目确实是按照社区型的思路去发展了,现在嘉年华迅速发展,租金也非常可观。这说明什么?社区型。家就在旁边,便利啊,去嘉年华看电影、吃饭,因为方便嘛,就在家门口。所以我认为社区型是未来抵抗电商最强大的一张牌。所以大家不要想未来一定要高大上,社区就像大拇指一样。
           第三,从大而强、小而强向主题发展,比如说像K11,是以艺术为主题,比如说公园1903,是做一个法式的风情街,餐饮娱乐作为它的主题,从原来百货什么都卖到主题式商业,这是未来的必然,如果没有主题,未来的商业没有贴上标签的话,这样的商业绝对会完蛋。
           第四,从一个单一的商业到一个生活方式中心的转变。我看今天开会很多人都低头看微信,我那有一组数据,微信有1亿多的活跃用户,每天有一个多小时,甚至两个小时的时间,那微信是什么?一个社交平台。未来社交功能一定是大于购物,就像马云说的,我不相信未来大家会除了购物去商场,他们会去看电影,可能顺便去买米。所以说未来谁成为有生活方式的中心,这就占领了至高地。我们去看这个商品是很不起眼,装修也不豪华,品牌也不高档,但是租金是十几万一平方。所以它是一个生活方式的中心。
           第五,从一个“重资产”到“轻资产”,从高速发展到新常态,整个楼市发生了转变,就像万达,当年是用资本滚资产,我卖楼,卖住宅和写字楼来发展购物中心、酒店。我们看到一组数据,万达的办公楼去化率20%,这逼着王老板转型,他反应也很快。那未来“轻资产”是一个利益,如果没有利益就轻不起来,可以把一个购物中心从亏损到赚钱,从几千万的租金到十个亿,这就是新的资产,否则就没办法承受“轻”。这是商业地产里程碑的事情,我们从当年忽悠别人买铺,最后的投资,到现在逐渐走向资本化,变成股权式,不是产权式的消费。所以说未来谁掌握了“轻资产”,谁掌握了利益,就成功了。最近我们跟中信证券发行了一个基金,就是给巫家坝做投资。那未来用“轻资产”的模式,用基金的力量,用我们的运营结合起来,这样才能成长起来。
           第六,高端奢侈品已经在消费,包括经济进入新常态,深圳的消费现在是大幅下滑,尤其是钟表、珠宝等在降温,高档表也不敢戴了,商家也不送了,导致下滑非常厉害,这是新常态。在端午节的时候我去成都、去泰国看,这目前应该是中国做奢侈品最牛的,但我们看到里面的快时尚、餐饮生意不好,但一楼的一线品牌门口却有很多人。再比如说,当年的金鹰A座是花了巨资把爱马仕等引进来,但今天要花钱把它请出去,这说明什么?奢侈品吸引力已经不在了,它站在里面人就不敢进去购物、消费。所以说消费回归理性,回归大众化、回归个性化,这也是一个趋势。所以开发商不要动不动就说要做高大上,高大上想说爱你不容易。
           实际上从今年、去年开了三个,一个是万达,一个是爱琴海,一个是同德,结果生意最好的是同德,同德是第一次做商业地产,而且是区域性,说明什么问题?并不能说万达这些做的不好,我认为他们做的非常好,但问题来了,为什么同德好?区位,因为北市区有强大的消费人群。北市区整个有一两百万的消费人群,北部山水新城周边规划就有一百万人,这么大的消费群体,需求性非常庞大。第二,供应量也比较小,目前为止开业的,除了欣都龙城大一点,就只有同德,所以就决定同德与万达有得一比,所以关键还是地段。
           第二,昆明的商业,刚才说到的竞争,北市区没有南市区的好,南市区要开多少,大都、世纪金源、海伦堡等等,十多个,还是随便数了,几百万的供应量,人口却比北市区少,所以这必然会出现僧多粥少的情况。
           我们再讲如何打造差异化的项目?经常讲要有互联网思维,互联网思维是什么?它的是一切以顾客为中心,而不是以自我为中心,现在做润城的购物中心,很多人都是有固定的套路,我要做餐饮、电影院,这就是套路,大家都按套路出牌谁去逛呢,所以互联网有三个特点,刚需是最主要的,你无论怎样都要去消费。比如说像珠宝、钟表几年买一次,这样已经很难做了,当年不开张,一开张就吃三年,这样局面已经少了。另外是痛点、高频。现在每家就只有一个孩子,所以一定是你的痛点,我最近还在为小孩上学发愁,无论是在深圳还是在昆明,永远是我心中的痛,永远排在第一位。所以说我认为未来面对女儿、家庭消费,购物中心一定是代替不了互联网思维。
           我们做了一个昆明首个儿童家庭主题的购物乐园,天宇时代广场,怎么做呢?整个体量比较大,130万方,但商业12万,区位是在老的北市区和北部山水新城的中间。这是我们的效果图,上面有一个63米的摩天楼,摩天楼可以成为一个地标。这是我们的花园,我认为未来一定是要给北市区有一个消费的地方,跳广场舞的地方,以前看了一个数据,哪一个地方开了麦当劳、肯德基生意一定要好,现在不灵了,现在是广场舞,哪里的大妈多。
           那我们怎么去做呢?有几点:第一,我们引入了昆明第一个儿童电影院。我小孩跟我去看电影,看《唐山大地震》、《变形金刚》吓坏了,再也不看电影了,我发现了一个特点,看一会儿注意力就不在了,就出去。所以我做第一个儿童影院,旁边是游乐场,不喜欢看了就去玩,不想玩了又回来看,还能知道孩子有没有出去,在里面是托管,孩子很开心。第二,做了云南最大的一个溜冰中心,有1800平米,可以打冰球,也可以搞冰球比赛,包括乐宝王国,也包括早教中心已经签约了项目。同时还有最好的幼儿园,还有我们的儿童小剧场,等等,这样会解决孩子所有的问题,我发现身边的朋友,夫人买东西最集中的是什么,孩子的东西,逛街去,做美容去,有了小孩就会把家里所有东西考虑到,这就是6+1。所以孩子是刚需,抓住了孩子就抓住了一切。
        另外,我们有众多的娱乐设施,包括摩天轮、太空穿梭机,我们还有25万平米的餐饮,同时依托做酒吧街的经验,十年前我们做了昆都,现在昆都还是属于神舟天宇,同时我们还有非常好的KTV,变成一个社交的地方,刚才也说到社交很重要。微信也好,陌陌也好,不能成交,必须得去酒吧。最后我们面临着生活方式让北市区不再是睡城。
        还有主力生活的配套,对面有沃尔玛。所以整个生活便利性也满足了,我讲了半天不是在做广告,旨在讲我们的商业希望高端引入,给大家提供一个未来的新思维。
        我今天的分享就到这里,谢谢大家。

  • 2015/6/25 14:34:00
  •         最后,让我们以热烈的掌声有请乐居控股有限公司云南公司主编杨雯雯女士讲话。

    乐居控股有限公司云南公司总编杨雯雯

    乐居控股有限公司云南公司主编 杨雯雯 


        
            杨雯雯:各位尊敬的嘉宾、领导,以及各位业界的大佬们,下午好!
            非常感谢赢商网能给乐居这样一次机会来跟大家一起交流,关于商业地产的方向,在今年乐居3月份有一次峰会的时候,请了陈蓓林老师,他是商业地产行业的研究专家,他去考察万达和同德的一些心得,给我们做了一个很深刻的分享。从我自己去体会昆明商业的过程中,我认为现在整个商业,不管是商业市场,还是地产市场,都存在着几方面的问题:第一,迎合今天的主题,“见证·变迁·新纪元”,我觉得“变迁”这个词提的非常好,首先我们在营销当中市场一直在变化,所以我们要去拥抱变化。首先我认为在营销过程当中第一个变化是什么?首先是关于产品的衍生,以及产品的延续性是在变化的。也就是本质的属性可能不仅仅是这个产品原来的东西,可能会演变成其他后面更长远的东西,这是在变化的。
            第二,商业所有客群在做变化,新兴崛起的一个群体,可能以前消费群体是70后、80后,未来是在90后,在90后的思维上我们要用一些新的思维去做。
            第三,企业品牌,对于自己有客群的细分的情况,有可能客群就是辐射到三五公里的客群,但我认为未来会辐射到更远,东西南北的客群都会来它这里进行消费。所以这就意味着营销肯定是要做变化。
            其实可以举一些例子,比如说现在的服务行业、汽车行业、餐饮行业都在做整合,我觉得大家应该打开这个壁垒,我去逛商场的时候,总觉得很多品牌是同质的,真的是这样。而且人群并不是非常多,也就是商场并不成为我们主要消费的渠道之一。还有整个运营给人的体验感会有不同,包括停车,我记得万达跟同德是有显示红绿的提示,是否告诉你这个车位是否有人在停。所以这是非常人性的体验,不管任何一个行业都应该敞开怀抱,相互去做整合。所以乐居今天做的就是跨界,我认为未来的跨界无论是商业的跨界、品牌的跨界,都会成为最强大的竞争优势,也就达成1+1大于2的概念,所以我希望在这里云南商业地产的10年,能够共同迈步前进、携手跨界,比如说哪天可能我们会在汽车上喝咖啡,会在LV店里去打高尔夫,这都是有可能的。所以我觉得如果说未来的10年,我们可以这样去展望,我希望跟大家共同迈步前进、携手跨界营销,做到协作共赢。
            谢谢大家。

  • 2015/6/25 14:27:00
  •         接下来,让我们以热烈的掌声有请精品消费报副总经理雷莉女士,有请雷总!

    精品消费报副总经理雷莉

    精品消费报副总经理 雷莉


        
            雷莉:尊敬的各位来宾,大家下午好,很高兴在此与各位欢聚,共同参加云南商业地产10年高峰论坛,精品消费报作为昆明的第一份时尚中国报,自2009年创刊至今,一直关注昆明时尚的生活,在这几年间昆明时尚的生活发生了巨大变化,而我们作为时尚生活方式的传播者,一路见证,并与众多优质品牌客户一起推动时尚方式的进程,今天作为本次活动的合作媒体,非常期待能够有更多的优秀品牌和项目来到昆明,为昆明商业注入更加新鲜、有活力的血液,让生活越来越丰富有意义。同时希望通过此次商业地产奥斯卡活动,作为媒体的我们能够与房产的大咖们为云南商业地产的提升找到更多的可能性。
            最后再次感谢参加本次活动的各位来宾,谢谢大家。

  • 2015/6/25 14:23:00

  •           主持人:谢谢吴总,接下来让我们用热烈的掌声有请云南信息报广告中心副总经理兰萍女士上台致辞。有请兰总!

    云南信息报广告中心副总经理 兰萍

    云南信息报广告中心副总经理  兰萍


        
            兰萍:各位大家好,我是云南信息报的兰萍,今天我们主题是云南商业地产10年高峰论坛,说起这个主题我觉得今天要讲的也就是两个字,就“情怀”。10年对于我们来说是一个总结点,为什么说“情怀”呢?因为我深深记得我小的时候经常喜欢去工人文化宫,喜欢去工人文化宫坐工人文化宫的观光电梯,我觉得昆明人都知道坐工人文化宫的电梯非常有自豪感,所以我坐新工人文化宫电梯的时候很兴奋,我还记得三市街的大转盘,因为大转盘上面每年都有非常美丽的鲜花在上面,进了三市街才要正儿八经的进城,2013年9月7号的时候我们工人文化宫在一声巨响的爆破,以后将进入整体的商业圈。而大转盘也变成了近日公园。同时在十年以前云南信息报社的办公地点是在市中心,当时在市中心是很有面子,第一,大家出行非常方便。第二,市中心的土地是寸土寸金,在这儿办公是非常有实力的企业在中心办公。但随着越来越多有车之族,市中心变得拥堵了,市政府也搬迁了,我们报社也搬迁了,楼市也是冲破了三环,所以记忆中很多云南本土的这些商业也一点一点地慢慢模糊了,我见证了整个云南商业的一个变迁,同时也随之自我成长,我一直认为一个城市商业的发展程度,一定是和商业发展程度有关系。所以为什么今天所有的人,今天这个时间一点钟在昆明做论坛是非常少,而且全部都坐在一起,我也看到很多老朋友、老面孔,是因为我们昆明商业体量、云南的商业体量真的很大,会有很多同质化,那今天能聚集在一起,我觉得要非常感谢赢商网搭建这样一个平台,让大家同策同力,促进云南商业美好的发展。
            同时云南信息报黄金楼市也是一直致力于对整个云南商业地产的报道、宣传,以及商业地产的研究。之后我们还是会秉承同样这样务实和求真的态度继续报道,所以在此我也非常感谢大家,预祝整个论坛圆满成功,谢谢。

  • 2015/6/25 14:10:00
  •  主办方致辞

       首先,掌声有请主办方领导赢商(集团)控股有限公司总裁 吴传鲲先生我们致辞。有请吴总!(上场音乐)

    赢商(集团)控股有限公司总裁 吴传鲲

       吴传鲲:欢迎大家莅临云南商业地产10年高峰论坛暨颁奖盛典的现场,我们在云南做这个活动已经不是第一次,在座的都是我们的好朋友,只是老朋友又换了身份,说明商业地产还处在比较快速发展的一个阶段。因为近期活动比较多,就把我在全国这段时间一些地方的感想跟大家先分享一下。
           第一,从商业地产总体发展情况来看,有一个核心问题没有解决,融资渠道和资本退出的问题。这个问题不解决中国的商业地产没法进入一个很好的良性循环,也是导致很多商业地产开发商被迫散卖,这是最主要的原因,简单讲就是盈利模式还不能明确,不能确定。
           第二,短期内商场的开发量非常之大,因为我们最近在做数字上的统计,国家统计局数字是从2000年到2014年,商业营业用房累计是12亿平米,排除了酒店、写字楼,量非常大。而且从2013年以后每年的商业用房竣工量都在2亿平米以上,数字是非常庞大,在中午吃饭的时候还跟耿总聊天,每年有几百上千的项目开不了业,也许永远开不了业,这可能是我们从事这个行业目前不能忽视的一个问题。表现出结果有两方面:第一,招商难,大家会发现同质化非常严重。其实同质化从某种程度来说是一个结构性的问题,因为在某一个特定区域如果量供应特别大,无论做什么差异化,最后都变成了同质化。另一方面,零售行业的发展无论是从量的上面还是从品牌的丰富程度上,实际上都跟不上短短三四年商业地产形成的发展。所以从某种程度上来说,招商难是一个结构性的问题。
           那从好的方面来说,绝大部分开发商或者说打算进入商业地产领域的企业者,已经认识到商业地产和住宅地产的不同,以及它的难度。
           另外一方面,我们说商业地产在中国这样一个快速发展,它已经进入了一个阶段,至少增幅已经大大降低。另一方面赢商网的后台每天每周每月都对数据库的变化有一个监控,发现零售品牌的增加,就新增的零售品牌从去年下半年到现在,增幅是非常快。这也反映出零售行业在加速发展,再加上李克强总理大众创新、万众创业的倡导,这么多的创业,相当一部分是要开店,不是开在街边就是购物中心。从长远来看我们对这个行业的发展还是持积极的态度:第一,中国城镇化还在继续。第二,中国的经济发展在不断提升。这两方面决定了城市的商圈,有不断的新商圈出来,同时消费在不断的升级,这在一定的时间段内认为会逐渐消化掉,那真的是过量了吗?也不能准确地说是,从数量上来说肯定是会多了一些,但从质量上来说,用一个词,有效供给。有效供给还是不足的,在市场上供应量还是明显不足。这是我对近期行业的看法。
           从我们开发商自身来说,我一直认为房地产,乃至商业地产的行业,跟互联网相比信息化程度、对技术的看中是非常紧密,能力不是非常弱,甚至我认识很多公司负责招商的朋友,可能连最基本的电子表格都不会。接下来我们做赢商网这样的一个思考,在4月份广州的活动上已经宣布要开启赢商网大数据战略,首先第一条能够从技术上、数据源上开发一种产品,来解决招商效率低下、招商时间成本高、招商其他间接成本高的问题,现在这个产品已经开发出来了,我想在这里简单给大家介绍一下,先请工作人员放一下我们的视频。
        (视频播放)

      吴传鲲:谢谢大家,这个短片是我们团队花了半个月的时间把它做出来,我相信比较形象地表达了我们这个产品所做的一些事情。简单来说,赢商网后台因为在座大部分都清楚用户大量零售商和项目数据库的用户,这个产品是基于一系列,首先是把后台数据全部用人们看懂的信息转化成计算机能读写的数据,这是我们所做的第一步,我有一个PPT。
          我们可以看到要把信息变成数据化,同时把招商过程、招商指标全部标清化,我们是经过很长的时间摸索,能够很标清的标示出来,首先是匹配计分排序,首先我们了解这个姑娘是单眼皮还是双眼皮,还有收入,个人的喜好都输入到这个程序。接下来匹配就是把符合我要求的姑娘全部筛选出来。这是第一步。
           第二步是排序,你看上了别人,别人不一定看上你,我们排序有一套算法,算法就是解决最有可能跟你谈成的那一个,我们把它排在最前面。可能排在最前面不是最喜欢或者最漂亮的那一个,但是符合你的要求,最有可能跟你谈成的一个,这就是我们排序的逻辑。
           到这里我们还没有完,还有一个多套计分算法的权重,就是在不同的出发条件下会用不同的排序规则,比方说我提要求的时候,系统默认像我这样推上起来的都是小干鱼式的,假如说是王思聪就不一样了。对照下面就很简单了,这个品牌在过去一年开店的数量比较多,或者在今年开店的愿望比较强烈,那它是符合你的要求,这个品牌是排在最前面。假如说这个位置是非常核心的位置,之时排序的算法就有变化,按照原来的逻辑这些品牌每年开店数量肯定是不如品牌级别等低的品牌,而且每年开店的数量会有一个严格的控制比例。这时候条件达到了,这个品牌就会排在最前面。这是我们对算罚全中和精准排序的一个情况,因为我们系统每天都会有更新,每月会定期给系统进行数据更新,并向客户数据推送。
          大致可以分为四个阶段,最适合使用的,我们招商是基于匹配结果的精准,当然拿到这块地也可以,只是根据位置来判断,也可能只是有一些查看的品牌功能。
           这是我们能够正常帮助到大家的四个主要方面,一个是拓宽品牌的选择面,等于整个赢商网的数据库,某种程度上来讲就是招商的数据库。沟通的难度,可能最后筛选意向的用户,一百家谈,可能现在只能十家谈,降低时间成本。
          7月8号我们正式上线,而且定价还在做讨论,定价也会在下一步才公布,7月8日正式公布,有兴趣了解的朋友可以关注我们的网站和外呼的一个咨询台,在座各位有兴趣也可以通过各种渠道来咨询,我们希望赢商网在大数据战略上迈出的这一小步,真的能够帮助到各个行业,同时也希望我们自己在大数据的战略上能够有更多的进展,不光是开发商,也要服务更多的零售商铺。
           最后祝愿这次活动能够圆满成功,也希望在座每一位来宾都有收获,谢谢大家。

  • 2015/6/25 14:06:00
  • ————————————————云南商业地产10年高峰论坛活动直播中!———————————————

    开场

    尊敬的各位来宾,女士们,先生们,大家下午好!

    欢迎来到“云南商业地产10年高峰论坛暨颁奖盛典”现场,我是今天的活动主持人刘云云。首先,请允许我代表活动主办方—赢商网,以及联合主办云南信息报、精品消费报、新浪乐居对各位的到来表示最热烈的欢迎和衷心的感谢!

    主持人开场

    主持人开场

    房企转型、主题化、多元化、体验式商业、永续运营、O2O、轻资产……”,已然成为中国商业地产新的热点与方向。历经十年探索,在房地产进入新常态、迎来“互联网+”以及“一带一路”的重大战略机遇下,步入新的十年,云南商业地产该如何紧跟行业新浪潮、实现破局蝶变?

    云南商业地产10年高峰论坛暨颁奖盛典“是由中国商业地产领域最具影响力门户网站——赢商网与21世纪中国商业地产研究院联合发起主办的云南最高规格,最具影响力的商业地产行业盛会,是一场众商云集的聚会,还会是云南商业地产的一场传奇盛典。本届“云南商业地产10年高峰论坛“则以“见证·变迁·新纪元 云南商业地产十年”为主题,邀请行业领袖对行业发展趋势做深度交流与有效探讨为云南商业地产创新发展提供最新、最专业的指导思想,促进各行业各领域的沟通交流合作,共同解读商业地产发展密码。

    下面请允许我代表主办方,介绍与会的各位领导嘉宾,他们是:

    云南信息报广告中心副总经理 兰萍女士

    精品消费报副总经理 雷莉女士

    乐居控股有限公司云南公司总经理 李显峰先生

    昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰先生

    大都摩天购物中心董事总经理 彭梓朔先生

    昆明乐和企业管理有限公司总经理(茴香集团南强街巷商业运营管理公司总经理)涂勇先生

    诺仕达集团商业地产运营事业部总裁 杨文宇先生

    北京量道商业运营管理有限公司总裁 刘劲先生

    派臣(上海)投资管理有限公司董事长 耿乃兴先生

    昆明仟真和餐饮有限公司董事长 李琰先生

    豪布卡斯商业地产机构 孟少军先生

    昆明立德商业管理有限公司总经理 陈荔女士

    深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司 汪辉先生

    昆明银海商业运营管理有限公司副总经理薛银勇先生

    赢阁商业代理公司总经理 马原先生

    昆百大集团副总裁 段蟒先生

    昆明红星商业管理有限公司 鲍硕先生

    深圳花样年商业管理有限公司副总经理 宋家瑾先生

    昆明顺城购物中心总经理 沈麒方先生

    世纪金源(云南)集团副总裁、昆明世纪金源购物大广场有限公司总经理 周锋华先生

    华联新光品牌运营管理有限公司北京奢尚国际品牌CEO 张继先生

    新瑞安集团商业中心总经理 关逸波先生

    Q+Life城市超市董事长 陈建宏先生

    以及主办方领导

    赢商(集团)控股有限公司总裁 吴传鲲先生

    赢盛中国商用地产项目管理中心副总经理 李响先生

    赢傲科技CEO 陈钢先生

  • 2015/6/25 14:06:00
  • ————————————————与会嘉宾签到进行中,活动即将呈现!————————————————

    活动签到现场

    活动签到现场

    与会嘉宾签到

    嘉宾陆续到场签到

    贵宾签到

  • 2015/6/24 15:07:00
  •   活动背景

            见证  变迁——云南商业地产“十年探索”

      由昆明市商务局发布的官方消息称:2005年2月5日开业的新西南广场是云南第一个真正意义上的购物中心,至此,在云南商业地产版图上开始书写了一部购物中心的发展史。

      2008年,11层百大新天地时尚潮流购物中心开业,至今无人突破;2009年,顺城购物中心、金源时代购物中心、正义坊购物中心开业;2011年,南亚风情第壹城面世点燃南市区;2014年,西山万达广场、爱琴海购物公园、同德昆明广场闪亮登场打破商业格局;2015年,大都摩天购物中心、海伦国际等大体量城市综合体蓄势待发;十年变迁,云南购物中心完成了一次次的华丽蜕变。下一个十年,将会是一个新的纪元!

      新纪元——云南商业地产“破局蝶变” 

      “房企转型、主题化、多元化、体验式商业、永续运营、O2O、轻资产┈┈”,已然成为中国商业地产新的热点与方向。历经十年探索,在房地产进入新常态、迎来“互联网+”以及“一带一路”的重大战略机遇下,步入新的10年,云南商业地产该如何紧跟行业新浪潮、实现破局蝶变? 

     


      借此契机,中国商业地产第一门户——赢商网、中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院联合云南本地有影响力的云南信息报、精品消费报、新浪乐居发起主办,云南商业地产行业年度最大规模,最具影响力的零售业与商业地产界年度盛宴「云南商业地产十年高峰论坛暨颁奖盛典」6月25日即将在昆明隆重开幕。

嘉宾致辞

赢商(集团)控股有限公司总裁 吴传鲲先生

欢迎大家莅临云南商业地产10年高峰论坛暨颁奖盛典的现场,我们在云南做的这个活动已经不是第一次了,在座的都是我们的好朋友,只是老朋友又换了身份,说明商业地产还处在比较快速发展的一个阶段。在4月份广州的活动上已经宣布要开启赢商网大数据战略,首先第一条能够从技术上、数据源上开发一种产品,来解决招商效率低下、招商时间成本高、招商其他间接成本高的问题,现在这个产品已经开发出来了。

云南信息报广告中心副总经理 兰萍女士

在记忆力很多云南本土的昆明这些商业也一点一点地慢慢模糊了,我见证了整个云南商业的一个变迁,同时也随着一起自我成长,我一直认为一个城市商业的发展程度,一定是和商业发展程度有关系。所以为什么今天所有的人,今天这个时间一点钟在昆明做论坛是非常少,而且全部都坐在一起,我也看到很多老朋友、老面孔,是因为我们真的昆明商业体量、云南的商业体量很大,会有很多同质化,那今天又还再聚集在一起呢,我觉得非常要感谢赢商网搭建这样一个平台,让大家同策同力,为了云南商业更美好的发展。

精品消费报副总经理 雷莉女士

精品消费报作为昆明的第一份时尚中国报,自2009年创刊至今,一直关注昆明时尚的生活,在这几年间昆明时尚的生活发生了巨大变化,而我们作为时尚生活方式的传播者,一路见证,并与众多优质品牌客户一起推动时尚方式的进程,今天作为本次活动的合作媒体,非常期待能够有更多的优秀品牌和项目来到昆明,为昆明商业注入更加新鲜、有活力的血液,让生活越来越丰富有意义。同时希望通过此次商业的奥斯卡活动,作为媒体的我们能够与房产的大咖们为云南商业地产提升找到更多的可能性。

乐居控股有限公司云南公司主编 杨雯雯女士

我认为未来的跨界无论是商业的跨界、品牌的跨界,多会成为最强大的竞争优势,也就达成1+1大于2的概念,所以我希望在这里云南商业地产的10年,能够共同迈步前进、携手跨界,比如说哪天可能我们会在汽车上喝咖啡,会在LV店里去打高尔夫,这都是有可能的。所以我觉得如果说未来的10年,今天说去年的10年,如果说未来的10年,我们可以这样去展望,未来10年我希望跟大家共同迈步前进、携手跨界营销,做到协作共赢
报告发布

赢盛中国商用地产项目管理中心副总经理 李响先生

整个报告主要从三方面:宏观、中观、微观这几个方面对整个2015年商业地产发展进行分析。从商业地产的操作方式来说,这两年讲得最多的就是体验式的商业。体验式的商业我们可以通过以下几种方式来进行操作:第一,创造体验性的购物环境。第二,增加各种体验性的业态。第三,体验性服务。总的报告看出了几点:第一,未来的商业必须和体验性的商业业态相结合。第二,未来商业一定是更多属于社区化。第三,未来所有商业应该是跟O2O或者互联网结合。
主题演讲

赢傲科技CEO 陈钢先生

在新媒体时代,实体商业不断受到电商的冲击,同时也迎来与互联网深入结合的大好机遇,互联网+的提出更为我们提供了一个全新的思路,那么在商业地产领域互联网+将如何实现也成为急需解决的问题。

昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰先生

站在2015年的时间轴上,回望过去的十年,对于云南尤其是昆明商业地产而言,无疑是值得深刻纪念的十年,有太多回忆和反思的事件去总结与回顾。十年,我们见证了商业地产从萌牙走向繁华,见证了豪杰的崛起、巨星的殒落。十年,多少的企业昙花一现,多少的英雄如过江之卿。经过一系列的大浪淘沙,沉淀出大量优秀商业企业和项目,历练出大批行业风云人物。
项目招商推介

昆明银海商业运营管理有限公司副总经理 薛银勇先生

每座城市都有自己的商业代表,诸如,上海新天地震撼世界,成都宽窄巷子风靡全球。银海清溪渡作为银海地产首创体验商业,以昆明传统民居“一颗印”为设计理念,融合国际化的人情味古迹与时尚,带给昆明一个惊喜。
高端对话

昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰先生

就昆明而言,昆明的商业用地的成交量一直在持续增加,按供应及需求比来计算,昆明人的人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。从数据来看,无可厚非,商业地产已经迈入过剩时...[详情]
    • 大都摩天购物中心董事总经理 彭梓朔先生

    • 昆明乐和企业管理有限公司总经理(茴香集团南强街巷商

    • 诺仕达集团商业地产运营事业部总裁 杨文宇先生

    • 北京量道商业运营管理有限公司总裁 刘劲先生

    • 昆明红星商业管理有限公司 鲍硕先生

    高端对话

    派臣(上海)投资管理有限公司董事长 耿乃兴先生

    体验式”业态,作为电子商务化、购物中心同质化背景下提出的一个新名词,在国外早已有一批经验丰富的地产运营商在付诸实践,并取得了不错的业绩。目前云南购物中心的体验式业态还不能算是真正的...[详情]
      • 昆明仟真和餐饮有限公司董事长 李琰先生

      • 豪布卡斯商业地产机构 孟少军先生

      • 昆明立德商业管理有限公司总经理 陈荔女士

      • 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司商业总监 汪辉

      • 昆明银海商业运营管理有限公司副总经理 薛银勇先生

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