王永平：中国商业地产发展趋势

　　王永平：各位下午好，昨天下午我们聊天聊到金融海啸的问题，我一听到金融海啸还是有一点紧张，一个是担心商业地产的行业不好，我们协会的日子也不好过，另外一个我也更怕出来演讲，因为这个时候我认为学习是一个好时候，但是讲课不是一个好时候，因为很多的形势是不明朗的。所以有人说高潮的时候卖楼，低谷的时候拿地，观望期的时候是学习，出来学习是对的，但是出来讲课是冒险的。

　　今天讲讲商业地产的趋势和影响，我还是谈一谈宏观经济形势对于中国房地产的影响，2008年的国内外经济形势比较严峻，各位都很清楚地看到很多的经济指标，GDP的数据，都有清楚的显示，这样经济的严重衰退，经济学上讲的如果连续两个季度经负增长的话可以定义为经济衰退，美国、日本、新加坡都可以算是衰退，美国和欧洲都不行，冰岛负债150万多，韩国也更糟糕，韩国的总理面临着下台的压力，原因是9月他去联合国开会的时候他的住房超标准了，韩国总理的标准是1030美元一天，他定了7500美元的一天，所以人家让他下台，总理埋怨那个房间他没有住，是留给工作人员住的。台湾的形势也不好，马英九上台的时候说马上好，后来说马上慢慢变好，现在变得马上慢慢变坏，经济学家说这个是一个严重的问题。

　　经济学家这么看，社会学家不这么看，这一次社会学家也这么看法，社会学家看宏观经济好不好，他们有一个自己独特的判断，韩联社11月17号一个报道，目前全韩国安全套的销售呈现大幅度增长，1到7月份的时候增幅只有5.2%，到8月份的时候增长到16.7%，11月份的时候增长到23%。社会学家说这个是有道理的，经济不好的时候人们推迟了生孩子的计划。经济形势不好，对于房地产一定有影响，我们细分对住宅市场的影响是比较大的，对于商业而言我们觉得冲击要小很多，打一个通俗的比喻，如果商业受到影响还是外商，还没有受到全球性的冲击。从影响面来讲住宅是全国性的，全地域的，商业的影响是分层次的，有不同的层次，不同的液态，不同的品牌的背景影响有很大的差异性。

　　比如说以经营服装为主的百货业，这一次的冲击就是比较大的，根据中华全国商业金融中心的统计，在10月份的时候全国100个大商场的整个销售额是232亿，同比增长了8.2%，它的增长幅度下跌了17.4%，所以增幅的下降是非常大，尽管在增长，但是增长幅度下滑得相当明显。尤其是百货业，服装这一方面的冲击是比较大的，过去很多的服装产品要出口，现在受到了海外的影响要到国内市场消化，这个产品本身不是刚性需求的产品，非必须品，所以真个竞争态势会严峻，高档的奢侈品也下降了，这一点不是刚性的需求。随着房地产整个住宅市场的低迷，因此而影响了建材、家电也受到了影响，包括高档的餐饮，我昨天在飞机上，空姐告诉我，不但头等舱的客人不能得罪，现在普通商的人也不能得罪，因为这可能有我们钻石卡的会员。

　　另外一些甲级办公楼的租金也影响了，这个比较明显，比如说北京的国贸，过去近10年前的租金全部是上涨，现在出现了首次的下调，这个是过去没有过的。所以潘石屹在博客里面说在这个形势下可能售后有一个新的机遇，甲级写字楼不好，可能下面的写字楼会好一些。早上起来到餐厅看看又有多少人在共进晚餐，现在的市场在低迷，上一次我们去北京找一些高档酒店的会议，发现有一些会场的价格依然是比较坚挺，我想为什么不做一些调整呢？他说高端市场的需求就这么大我再降也是这么多。但是也有一些业态影响微乎其微，比如说超市、大卖场，但是基本上都下来了。另外一些比如说餐饮、快餐类增长还是不错的，前一段说肯德基的中国负责人说中国的肯德基的业绩保持了相当高的增长，比上一年的增长还比较高。还有一些宾馆，要增加选址的力度，还有一些预案。刚刚我们看了大家乐的刘总他说2009年的店铺的变化也不会有太大的影响。住宅所有的楼盘，所有的地区都有商业性的影响，好的地段租金会有一个比较坚挺的趋势，不同的品牌背景影响也不一样，前不久我专门到五、六个城市调研，那些有外资背景的店明显趋于保守，内资背景的品牌相对来说尽管市场有一些影响，但是信心依然还是大的，比如说苏宁业绩还是有一些大的下降，但是他们的孙总我问他2009年没有计划调整，他说还要开200家店的计划。

　　不同的地段里面，不同的业态，不同的品牌背景是不一样的，可能商家的开店的要求，谈判能力可能比过去高一些，这个从影响面上是多层次，分层次，影响程度也是不一样的。住宅方面，我们的住宅的交易量，我们的成交价格也是在下降。我们的租金总体上是增幅放缓，仍然保持一个增长。 目前全国有影响的公司都倒闭，但是零星的私下的店铺的调整还有不少，还有一些公司做一些公关活动让媒体都发了封口费，不要发布他们关店的消息，还用一些是和约到期做了一些调整。

　　全国的租金总体地下降幅度也并不明显，但是项目的控制数现在在明显增加，现在开发商还是一个观望的状态，看看这个年究竟怎么过，看明年一季度的时候租金有一个相对的说法。这个表现影响是不同层次的，程度是不一样的。那么原因呢？第一个这个是商业自身的特点决定的，商业本身和市场相比市场的关联度并不是很强，一个店对面一家可能开得很好，这一家可能不好，要看你的交通，你的停车场，商业里面不能简单地去比照，比如说北京原来的华南商厦做得很好，他对面的万通做得很亏损，但是转换了成了小商品市场就可以了。亏到什么呢？潘石屹说我们每一个股东每天上班拿100块钱吃，吃到最后还是不好。在形势好的时候也有做得糟糕，做得糟糕的时候也有人做得好。我们受到的冲击是双层的，比如说二手房转让的控制问题，商业的因素主要是单一的，主要是来自于市场的活动，比如说这几年我们的宏观调控几乎没有针对，出了一步步的房地产的调控政策，其他的都是指向于商品房，没有指向于商业房地产。最近我们的国务院提出了救市的政策，基本上和商业没有关系的。

　　开发商住宅的收入少了，赚钱少了投入商业的资金会更紧张一些，我们股市财富的蒸发可能会影响很多客户的投资和经营行为，这个是政策性的冲击比较小，主要是单一的住宅影响。第三个我觉得相对来讲商业地产的泡沫比住宅要小，因为商业地产的主题租售对象是B2B的概念，住宅是B2C，商业公司 本身很少去拿一些项目在手里面屯着，一般的老百姓会买两套房放在那里。他拿业务条件的时候很难把开发商忽悠，这些人从面积表情来看基本上是像民工或者是退休的老太太，变成购房团就出现了，但是你能忽悠家乐福吗？所以它的租售价格根据我的市场有多大，消费有多大，我就能够告诉你我能够承受多少风险。

　　在个人商业投资里面还有有一些问题，B2B对于市场的判断反映更快更敏捷，随着市场的变化更理性。B2C是大众，打压的时候也比较困难，要把他的信心抬起来也比较困难，所以第一个影响会是这样的。另外我们讲一下危机对于传统的开发模式有哪些影响。我们传统的开发公司有50%的负债率，我们看到一些非常时期，现在很多大的住宅公司也都是没有钱了，面对很大的资金的压力，所以就像红山资本给全球各地CEO写的一封信，现在这个时候，现金比妈妈还重要，后来还加一个括弧你记住了吗？比你妈妈还重要，如果你没有钱方法有很多种，最后一种就是借钱，保持一定比例的自由资金对于公司是非常重要的。第二个我们的屯地不能过多，2007年商品房的销售是2900亿，但是我们拿地是3万亿，如果房地产的泡沫一旦破灭，对于土地的冲击是最直接的。所以现在这种情况下我觉得中国的房地产市场里面是地主多财主少，土财主的是喜欢金元宝的人，所以王石也说他也感谢宏观调控，如果不是宏观调控他会屯很多的地，如果有很多的地他就逼死无疑。

　　现在有很多的市场缺陷，尤其是大公司一定要有一定比例的商业比，现在银行有现金和物业也愿意给做抵押的。那么当然我们讲要有适当比例的 商业物业，并不是说持有地越多越好，第一个要考虑合适的比例，第二个要有合适的项目，第三个要有合适的时机去做这个事情，如果你公司不具备这个条件，可能你将来也会周转不灵，还有一个合适的项目，并不是所有的项目都是社会拿在手里，只有好的拿得对的才可以 ，拿不队的尽快抛。有一些公司研究说我们现在把商业地产转型，现在钱都没有怎么转型呢？那就没有意义，所以这里面不能纯做卖的物业，应该有一定比例的持有的东西，这几年像宝利等都有20%到30%的持有性物业的战略目标。

　　最后一个我们不能炒作过多，很多东西我们刚刚讲到了我们不能光做概念不注重细节，不能光做卖得好不关注他的经营，商业地产可能从规划、设计、运营做得好才有价值，危难时候才能看出商业地产的价值，很多时候我们都炒一些概念，现在很多的开发商说这个业绩是仓库的，他就告诉我我就搞一个798，他用总烂的东西做最好的两个概念。

　　我讲一下2009年的形势，应该说比较严峻，我的看法可能比宋老师会更悲观一点，因为从各个层面传达的信息来讲金融海啸对于全国经济的影响还没有健全。不少人认为，明年上半年的时候6月份以前，可能影响会比较明朗一些。我觉得针对商业的影响一定会是明显，我们尽管有一些扩大内需的措施可以出台，但是这些东西不会是立竿见影和马上奏效的，因为我们要扩大内需的话，我们的消费所占的比重是比较低的，这个结构很难在短期内改变。2007年是一个很好的一年，我们在11.4%的GDP里面有投资4.3%，出口2.7%，我们过去讲三驾拉动中国经济，实际是三驾马车加上一个驴车，所以明年的经济指标会更困难。

　　明年的投资会减少，拿地的会减少，新开工的项目的整个供应链会缩减，现在很多的政府找我说很多的商业项目没有人去看了，这里面我们可以看到有这样一个变化，另外一个开业难，开工可以放慢。昨天晚上我和颐高的温总你们在忙什么呢？他说我们在喝酒，我们和政府的领导喝酒让他把开工的速度放慢一点，开业一个是招商可能更困难一些，现在很多的项目，拿着家乐福在那里做签约仪式，我说你们不是早都签约了吗？他说为了做招商项目所以又来一个签约，为了造势。另外物业也交不上来，施工的钱欠了，家乐福说我们刚刚开业没两天就被人堵了，一看是施工队。

　　第二个租金2009年会出现一个整体的下调，我认为开发商有这样一个思想准备，可能下降的幅度有区别性的不太一样，一个是消费的下降，可能大家尽管有一些消费者能力还在，但是预期一定会受到很大的破坏。另外经济环境不好的情况下，传统的店铺的依赖程度有所减少。新型的网络营销会受到重视，IT这一块的网络营销没有缩减，也影响到对于传统店铺的租金的支持。第三个出现一些店铺的整合的趋势，一些中小开发商扛住以后可能会被并购，外资明年依然会有一些兴趣，2008年我们看到比较好的基金公司都在违约，他们不是退出中国市场，一个是资金紧张，第二个他们预计明年价格不会好，所以他宁可赔你的钱他也不要。

　　再一个有一些实力的公司已经战略性地进入商业地产，他们将来是一些并购性的主体。在金融领域我们要支持一些有实力的，有市场的企业来并购，实施一些专项的支持。另外一个明年分割商铺的现象会抬头，我想市场可能不会像原先那么好，有人讲应该问题不大吧，我觉得现在的百姓可能意识在增强。与此同时我们在2009年也要看到一些利好的概念，第一个我们要扩大内需，这个政策政府这一次要把它当做一个长期的战略，不是一个临时的应急的计划，10月10号在省市的会上温家宝提出要大力提出内部需求，要扩大就业相结合，与发展服务业相结合，提到要千方百计增加居民收入，提高总低收入居民的收入。因为要扩大内需，内需比较好拉动，社会一定是一个中产阶级占主题的结构，我们基本上还是金字塔型的，富人在塔尖上，这个对于我们拉动内需是非常不好的。如果你的住房是10个平方，你从100平米搬到150平米，你的住房面积增加了吗？如果你的上一个月的工资是1800块，第二个月是1500块，你的工资是增长还是下降了呢？是负增长。我们决策一个东西的时候往往拿平均数来决策，个对于整个消费市场的判断会出问题。

　　第二个就是我们商业网点规划更合理，国务院可能会比较快地发布城市商业网点规划条例，这个条例原来主要卡在商务部门的意见说你土地部门挂牌以后再到我这里来办一个手续，搞一个程序是不是符合我这个网点规划的要求，这样的国务院这边比较有顾虑，你又增加了一个审批程序，如果企业拿了地以后也退不回去。将来在挂牌的商业地这一块有商业部门直接参与，我相信能够把一些规划资源能够更好配合起来，衔接起来，对于商业地产将来的发展可能会有一个正面的意义，我们现在的规划资源和商业资源是脱节的，到天津有20分钟就可以到北京的列车。所以我们也建议商务部门，这些将来重大的扩大内需的基础设施的投资的时候 我们要把它结合起来这个也是扩大内需，怎么和商业结合起来，将来商务部分规划有一个条例可能会更好一些。

　　还有一个房地产的信托基金，这一次国务院第一次发布房地产的信托基金，这个是一个正面的意义，由于时间关系我简单地梳理，2009年我们会遇到一些困难，可能整个上半年或者是一年会遇到一些困难的局势，但是后期我们还是有信心，中国的市场人口这么大，技术这么多，中国的基本链比国际好得多，所以从远得看商业地产还有机会的，冬天来了春天来会远吗？但是还有一句话说冬天来了春天远不远，取决于你有没有足够的粮草和住房，否则春天来了也会和你无关，谢谢大家。