金融海啸下 我国零售业与商业地产的危与机

　　黄柏翔：各位嘉宾大家好，利用上面整理的时间我们简单地介绍一下今天的来宾首先我们邀请的是中国社会科学院流通产业研究室主任宋则老师，以及中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平先生，人和商业执行总裁王宏放先生，颐高集团董事长翁南道先生，香港大家乐集团行政总裁罗开光先生，德勒华永会计师事务所合伙人许坚真先生，创基(商场策划)集团有限公司董事长沈永年先生。

　　今天我们就今天的议题做一个简单的交流。我想我们用比较轻松的方式，话题我们是比较开放式的，主要还是围绕今天的议题，金融海啸下，目前我国零售业和商业地产的危机，我们经常说有危机就有转机，刚刚听到几位来宾讲到。在上市的隔天就遇到雷曼兄弟的事情，我们看到新一轮经济调整对于行业的影响。1997年的金融海啸的影响是泰国的股市的下滑，因此很多人把金融海啸定在这一天，但是这一波在中国政府强有力量的支持下，那个时候是用扩大内需来做调整，这个时候就如同刚刚王永平先生讲的跌破很多人的眼睛，再加上之后的次贷以及后面的联动影响，造成了整个目前对于经济冰冻期的观望，接下来我想请嘉宾就针对我们行业经验里面有关于我们的这种调整和周期会有什么样的看法，先请宋则老师。

　　宋则：我的看法只是给大家一个参考，我的看法比较乐观，其实我也关注到一个是次贷危机的问题，一个是银行卡的透支的问题，这个问题有人说这个到底会有多大的影响还没有到来，但是已经漏头了，美国整个金融危机的到来有多严重，还没有见底，加上原来已经发生了次贷危机，连续的打包造成了虚拟经济对于实体经济的伤害，还要进一步地观察，所以作为周期，我不知道上一次的周期是怎么定义的，刚刚王先生讲了上一次的金融危机是在1997年，有三四年的时间，这一次我想如果是这样的话，比上一次要严重得多，完全恢复到常态可能恢复的时间更长，但是也不会老是锅底上，有人说是V字型，还有是W型，就是要经过几个波动，还有U字型，最乐观的是L型，我个人感觉应该是两三年应该能够有说好转，中国我想明年下半年我估计应该能够看到回升的一些迹象，因为今年有的中央出台的一些政策已经开始实现，主要是振兴信心。明年可能下半年更加明显，因为1998年应对危机，我们也是启动了基础设施，大规模的基础设施建设，这一次也是很大的比重，但是这一次和上一次不同的是我们更多的是强调了启动消费，我们一次的力度比上一次大得多，如果是周期的话我想明年下半年会有一些好转的迹象。

　　王永平：中国的经济经过了几十年的高速增长，相对来讲也是进入了一个周期的调整，现在的扩大内需做得很多的方向是做固定资产的投资，我觉得投资的效果和 中期做的投资的背景是不一样的，那个时候中国的经济还是处于上升的阶段。当时有很有名的顺口溜是要想富先修路，当时对于物流和流通有很大的资源，在基础设施的投资在经济形势不好的情况下怎么样有好的投资我们有一些顾虑，现在的周期的调整我们可能会更长一点。谢谢。

　　王宏放：从两个角度，一个是国内的重塑我觉得刚刚开始的，而眼前比较现实的是使我们看的了外资企业的纷纷裁员，外国的企业倒闭很多，而且企业的新潮已经又开始有萌芽了，这样的话就谈不上拉动消费，因为居民没有钱的话怎么消费呢？而且中国是一个保障型的社会结构，大家拿到钱不敢花不是就业问题，是你引导消费的问题，医疗保障、教育保障没有保障的情况下你怎么引导他都不会去花，美国人这一方面比较完善，没钱也能活了，这个根本的问题不会再短时间内解决，现在的收入来源没有了，消费怎么样能够拉动起来呢？而且从我们各行业已经有反映，包括高档餐饮已经降低身份了，现在要低端市场的价格。

　　另外一方面就是现在引导一些刺激出口的措施，或者是保障出口的措施也在逐渐地起作用，特别是国外的这种经济形势还没有看得非常清晰，第一个阶段是金融危机，第二个阶段已经迅速来临了，你去比特律去看看，他们几年是有这种情况呢？几年来一次，是不是也应该有一个适当的时间我来一次这个很正常呢？他说我这一生也经历一次，这一次有什么结果，是深不见底，首先是金融危机，接下来是经济危机，会不会产生政治危机，这个东西大家都在猜测，美国的消费观念发生了变化，我想他对于全球的消费管理的变化都会有引导作用，现在中国人消费已经是很困难了，我想这个方面起码从我们的企业来说我要告诉我们的员工要准备过严冬准备，现在对于我们的市场影响不是很大，对于他们更大的影响温州是首先是做股票套住了做楼房也套住了，那么他们现在是没有了，他们从这两点，当然自己的生产的经营还在做。我们现在的服装商场还是在这一块，中国的农村人口还是在城市和过程中，但是这个心理不花钱保命不是我们这一个企业有，我们从上到下都有这个心理，这样的情况下怎么样进入一个良性的循环，这个是一个难题。谢谢各位。

　　翁南道：现在金融海啸我觉得有一点人人自危，刚刚讲的宏观层面的经济学家讲的确实是很可怕，今天在坐的企业家更多一些，今天上午打开电脑看，第一个是美国的三大工厂停工了，700万工人下岗，我觉得1997年的金融海啸的时候我的企业还是可以的，好象一点感觉都没有，脑海里面的记忆好象没有金融海啸，但是今天这个感觉，好象美国一有事情我们就下来了，人家挣的是几十万美金，我们才有几千块一个月，和我们的距离太遥远了，所以现在的经济学家咨询很发达，美国产生一个问题，欧洲一个问题马上联想到我们的普通人了，现在有一个人人自危的问题，做零售的一般情况下还是人山人海，购买力还是没有下降。但是从企业的赞助层面和宏观经济有关系的，所从扩大内需也好，消费指数和信心指数有关系。如果大家都不消费了对于我们的零售业的冲击太大了。我们有几个感觉，马云是第一个叫企业过冬的，他的宏观层面讲的都西和微观层面做的东西完全是相反的，然后商业连锁里面的直接连锁营业额下降，但是我们做商业地产的租金没有下降，也许过了年以后我们就慢慢过了这一关，所以企业层面的东西和宏观层面的东西有不太一样，如果大家觉得严冬，大家觉得有问题，那真的也问题，其实中国在宏观层面上接轨太快了，在微观层面上还有很多的地方不同。我认为在企业微观里面还是要做一些积极的因素为好，我是讲这么得多感受。

　　罗开光：我谈欧美的消费市场对于我们中国出口最大的因素，在美国看工厂关闭，这个我看还有好几年才调整这个情况，比较现实地看中国出口的需求，我们看我们在东莞地区的营业，看他们的消费，真正地下降了不少，这个是一个事实。所以从美国来讲他们还有因为基本上系统有一个很重大的改变，所以有好几年没有调节过来。对于中国来讲某一些地区，尤其是以轻工业为主地区，但是服务行业就比较小一点，所以我们看影响要看不同的地方，但是对于中国来讲我看这好几年，经营的成本还是提高了不少，有的时候可以慢慢调整过来的，我们政府看到的一个是外的一个是内的影响，总的来说我希望秋后的影响慢慢减少下来，大家能够开心一点，消费多一点，可能中国的调节复原快点。

　　许坚真：我们回顾一下中国30年来经济的下滑的时间来看，每一次的调整都要有3年以上的时间，对于经济的下滑，我们认为对于零售行业一定有影响，只是对于零售行业的影响可能会滞后一点，没有反映得那么快，从目前来讲我们看到涉足房地产行业的企业，还有一些家电销售的零售企业，这个影响已经是显现出来了，我今天业带来一份调查的数据，因为我们在11月份的时候对于中国连锁的零售企业做了一个调查，是我们也问了一个问题，问了企业对于中国当前的经济形势的一个对立的影响你是怎么看的，我们得到的信息看到了分析是挺大的。我给大家讲一下，我们发现80%被调查的企业还是相对的乐观的，认为仅会产生一定的影响，有7%的企业认为是完全没有影响的，还有13%的企业认为会受到很大的影响，看来大家对于冬天的感受是不太一样的。

　　沈永年：大家好，最近我和很多的经济专家，论坛都谈过这个事情，金融海啸对于整个世界影响很大，全世界在冬天里面最温暖的地方就是中国，这几天你去香港去，电视台、收音机全部都说谁公司关门，谁公司裁员，哪个没有工作跳楼，美国不用讲了。如果我们再一个很冷的地方，我们没有办法逃出去的话，我们能做的就是找一个比较温暖的地方去躲一下。我对于中国的经济我个人是信心很大，很多的数据我不用讲了，但是我有几点，第一中国人觉得看地震看雪灾，现在看金融海啸，中国的人民生活和我们外国的很舒服享受不一样，我请了香港的记者要去湖南湖北做飞机，国内的做火车，生活条件要求不一样，所以我觉得要开开心心，我们中国那么多的人才，我觉得这个是很快过去的。

　　王永平：我刚刚讲一个观点对于商业部门的影响，可能是结构性的影响是比较突出的，现在我们可能要做的是一个是政府部门能够尽可能提供一些宏观面的数据给大家，而且真实一点，否则大家对于形势的影响是相持部下，最好有一个权威性的分析，哪一部分是好的，这个是公司的个别性差异，还是地区性的个别性质的差异。前两天都在传说东莞的很多的工厂倒闭，后来又一个广东省的副省长说发布的数据说广东前三季度倒闭了5万家，但是又新开了9万家，但是这5万家和9万家有什么关系呢。所以我觉得信息和重要的一方面我觉得还是要大家看到真实的亮点而不是虚幻的亮点，我觉得这个是政府现在应该做的，尽可能做一些深度的分析，提供一些完整真实的数据，这样对于市场可能有一个好的稳定的作用。

　　黄柏翔：感谢各位嘉宾，刚刚王会长说希望我们政府提供一个比较公正、透明的咨询，大家可以清楚地抗拒，沈总提到的我们有同感，香港的传媒是报忧不报喜，使整个消费下滑，这一次的会议主题是商业推动地产，我们这个座谈上面，我们希望对话的是在这个金融海啸下的危机和机会在哪里，我们这边抛砖引玉一下，刚刚宋老师希望有一些时间给我们台下的嘉宾有什么想法和我们下面的 嘉宾做一个互动，我这里先抛砖引玉一下，我先讲讲台北的例子吧台北最热闹的忠孝东路和西门町关店得非常多。可能是收不到钱导致了消费慢导致了不盈利。其实在不同的地段，不同的商业点不同的业态上反映的是这个时机，我举一个 国内还算是有名的连锁企业，当地有一个大卖场台湾品牌的，在台湾他们现在已经是第一大品牌了，生活超市的大卖场，在国内他们现在在积极地扩建，我们现在听到一个消息，他们最近找的一个北京的点竟然是央视大楼的对面有一个财务中心，财务中心原来的租金是非常高的，一般来讲这种大卖场是支持不了高地段的，为什么这个地方会成为这一家台湾卖场去争取呢？出于两个考虑，第一个以前这个大卖场是趋于居民区的，需要停车位比较多的，现在在整个消费概念转变下，他可以去市中心因为他的地段条件具备了，同时也可以承受比原来的租金略高的小行为。这样的商家它的经营模式在企业发展的战略上也产生了积极的改变，以往的大卖场习惯性是比较租赁的方式，但是我刚刚讲的战略开发模式，这一家企业现在已经改变了，他希望趁着这一次的低价的时候抢开发商没有开发的能力，以下很多都是行业内的做零售的做商业地产的各位老总们，这个的确是一个很好的招商引资的时间。其次刚刚王会长讲到的东西归纳一下在这个时间点我们找什么企业对于我们最有利。有三高，第一他的行业内的营业度要高，不要做行外的事情，第二现金流高，第三是 自由资金高，各位在招商引资的时候可以注意哪些企业哪些行业是这三高。我相信在这样的寒冬下有这种特色的企业应该是符合我们商业推动地产很关键的企业，是不是几位嘉宾对于我的意见有补充的呢？

　　沈永年：我们公司做这种商场的，我们公司这几个月是 历年来最好的时间，基本上金融海啸发生以后，80%的发展商都找到我们公司来赶快把他的铺位卖出去，他根本不顾后果去推销。最近可能有一些把他的商场卖掉有的5万平米的只卖到两千。但是回顾刚刚主持人说的这也反映了三个事情，第一个是我们这样做的地产的公司非常好，第二个是广告公司生意也非常好，最后是我们的最好的机会，如果你要的话把你要的铺位买下来，这个是一个非常好谈条件的时候。我们做商业地产这一行我不忍心看到发展上把铺位买给投资者，最好是经营者把它买下来，这个是对于中国商业非常好的发展，因为经营者去经营了，他根本不需要找别人去经营。以前有一个朋友讲他在20几年在九龙开了一个餐厅，他做了十几年，他把那个铺店做得很旺，后来业主把它卖出去卖了七千万，他现在到国内来找店铺，他说我宁愿找一个不好的铺位但是我要做去做，慢慢做下来，不愁发展商能够越做越旺。

　　黄柏翔：不知道有什么问题，大家问一些问题我们互相来探讨一下，如果没有的话我这边继续 给几位嘉宾请教一些问题，刚刚王永平会长提到的他说住宅地产是全面的，我们经常提到的关键是人气，有了人气我们在那个地方自然人流量就会高，如果说 商业地产在现在的大环境下，因为前面一年来住宅开发的速度慢，是不是间接影响了城市扩展的步骤，我们的城市商业面积上会不会产生质的变化呢？我们刚刚人和的王总基本上土地是零成本的概念，它所取得的专注的开发业态也是在于城市的精华地段是老城区，请我们的王总说一下这种改变对于城市的商业形态是量上面的变化呢？

　　王宏放：这个企业我没有站在这个高度去看问题，我们现在做的情况，我们觉得还是市场这样的需求，这个是首先在 我们国内的地下空间的开发政策上，国家是一个鼓励和支持民营企业和境外资本做国内的建设的。这样一个考虑当然有一个国家的总体的人保工程的开发，据说想要做到人均地下城市的厅包括我们所有的地下室，地下室产权的，即使将楼和地下空间包括在一起，每人有1平米也不到，其实这样的要求不单是中国有，各国对于地下空间的开发也是很重视的。有人说19世纪标志性的建筑是桥梁，20世纪是高楼大厦，21世纪是地下空间的开发。我觉得从这个角度谈，国家对于这个问题的关注和重视程度，但是这个事情虽然它很重要，但是实际上一个事情推出一定会作为资本一定要获得利益，我们所做到的是找到一个现金流看比较好的一个结合点， 就是把商场和人防工程结合起来，把国家的人防工程完成好，同时让企业获得效益，这个业态是不是未来国家的产业政策发生变化呢？是不是会分地段呢？这个会把握不好。

　　而且离开这个商业中心，实际上各个城市人防工程都在建设，在建设过程中有通道，有封堵不会影响城市的正常生活秩序，这些地方往往商业价值没有挖掘出来，你做仓储成本很低，建筑面积要高与地面的成本。人防工程的结构决定了成本较高，第二个做人防工程要使里面的管网重新分布和调配，这个都是要增加开发成本的，这个成本将来怎么回收呢？你靠仓库能够回收吗？实际上我们找了一个点就是批发市场盈利能力强，利润空间相对比较大，这样的话我们做起来了。这里就说了一个是国家财政会变，我最起码端时间不会变，因为在鼓励这样做，现在我也没有拿一个企业来做人防工程。我们这样的做法会不会使整个批发市场造成冲击呢？我想一定有一些影响。国美当年搞的时候是在各个商场卖家电，或者是家电这个企业的资金搞资金链，搞分销和代理，整个搞起来了以后布局又产生了，这个时候就有话语权了。

　　其实我们现在做起来，我们每到一个地方，实际上我们给当地带来什么呢？并没有给当地带来恶性竞争，我们是批发市场不怕大怕小，大了商家可以聚在一起，真的变成商圈了，小的固定一家永远干不了批发市场，所以我觉得我们相当一段长的时间是一个协调发展的过程。谢谢。

　　黄柏翔：以下来宾有一个问题，提到无产仓库请王总一个建议。

　　王宏放：这个涉及到人防工程是一个什么政策，我简单地说一说，我们国家给我们的是什么呢？给我们的是40年经营权，不是产权，我们把40年的经营权一次性卖掉了，这40年的经营权是你的了，但是你这个经营权卖掉了，但是商场的管理权还是我们的，我们是一个经营商场不是一个物业，有一个统一的规划，统一的布局。假如说我们的第一大道在广州有童装区，有女装区，如果你把童装区买掉了这个是你的了，但是你进来我要审，我们首先考虑的是整个商场的规划和布局，要把批发市场做好，这样对于我们的自身利益租金才会稳步上升，如果说儿童区卖一个女装，一个商场一但做乱了买的时候就不方便，所以我们卖的时候有一个约定，他要给我签一个委托管理，国家法律法规对于我们的税收不受限制，明确给我的签约是在这40年期间，你对于商铺的出租和转让企业有全权负责，人防部门不予敢于。

　　黄柏翔：企业要成功抓住机会，本来是没有产权的，被王总这么一操作就有产权了。我们刚刚做了几个专题，我们颐高的翁总和我们的许女士少发表意见，我们针对后面对于环境下给在坐的各位来宾提一些建议，我们请翁总和许总讲一下。

　　翁南道：我觉得形势比较严峻，但是机会还是很多，我们这一次IT会上我们谈了很多叫做危机、商机、转机，其实每一个行业都一样，其实今年是商业市场的年会，大家都希望有所思想大餐，有所启示，包括我自己也一样，一年做下来以后，上半年拼命快了很多的盘，签了很多的单，下半年统统都套牢了，套牢当中肯定要反思，怎么样坏事变好事，比如说收廉价的东西也好，各种各样的很多。我觉得企业还有两方面，怎么样把自己的内功练一练，我感觉这样的企业和我周边的企业没有那么可怕，即使真正的倒闭的关门的早就应该倒闭，只是平时没有报道现在要放大去报道，我们要真实地去面对这个问题。我们现在的中小企业融资的问题，基本上银行帮你融资的基本没有，银行现在很多的资金放在手上，唯一贷给谁呢？国家的工程，中小企业的钱基本上没有，现在中小且企业国家的小额贷款我也在做这个事情，相对的地下钱庄现在也开始合法化了。

　　我们现在这个 行业里面50%以上的人会亏损，以前这个比例是10%到20%左右，现在比例提高了，提高了以后这波人怎么办呢？大家讨论现在的钱怎么挣，大家开各种各样的会想办法为厂商要一点钱来，这种招数在我们行业内想得非常多，融资方面的厂商怎么做，以及公司的盈利模式的转型，包括我自己，包括我们在一起的商业地产里面的商家我们怎么样共同难关，这个方面想得非常多，而宏观形势方面对于企业没有太大的关系，如果你是上市公司，如果是国际资本的 股东有关系，但是我们都是民营企业，民营企业没有太大的政策，我认为国家现在讲的大政策，我们往往是得不到的，地下一开发，前面的条条框框太多了，国家的宏观政策太多了。现在的免税也和，什么也好，利润都没有了，你免所得税有什么用呢？我们中部地区的沿海、广东，我们的总部在浙江，这个感觉和内地完全是两种概念，我12月6号谈到潍坊的开业，他房价本来是3000块钱，还有降的空间吗？金融海啸对于中国内地的大量的企业没有感觉，所以企业从微观的层面上怎么样把它做得更好，谢谢。

　　许坚真：我是做风险观念的，我们不是讲纯风险，我们不是认为风险是带来损失的，风险也是会带来 收益的，在目前这样一个经济形势下我们觉得应该是审时度势，应该有一个正确的决策。我们认为一方面要把握好风险，一方面又要把握好机会，因为现在在这种形势下确实是充满了很多的机会的，比如说资金的问题资金的问题来讲应该说在这样的环境下先进对于一个企业是非常重要的，我们看到的流动资金，流动资产，怎么样变成现金，这个是一个非常好的渠道和方法，在这个方面你应该对于客户和供应商有一个重新的评估。应该放弃一些信誉比较差一点的，或者是汇款比较差一点的等等供应商的客户，但是也有在这个市场上你可以争取到一些新的质量比较好的客户，还有一个流动资金转为现金的可能性是比较大的。存货也是一个比较好的途径，我的客户当中很多请我们谈阶段怎么样加强存货量，比如说我举一个例子。是一家日本公司，我觉得日本公司对于存货的是很好的。他对于上游和下游的连接可以说是无缝的连接，他可以每天把它的生产量和 需求量直接反映到他供应的公司，他的存货是直接在公司里面运过来的，所以他的存货是非常低的，这个是一个好的例子。

　　另外一个从风险管理角度来看，风险管理是一个没有时间的管理，在没有熄火之间考虑会不会熄火，如果熄火是怎么样熄火的，所以我们认为在这样一个环境下企业也应该有这样一个考虑。比如说在收购资产的时候在这个环境下你有很多的机会，你要考虑一些非正常的因素，因为现在可能是一个非正常的时期，比如说一些调查中的情况你可不可以接受呢？能不能承担这个风险，如果承担这个风险，你要考虑如何去应对它。总之来讲我觉得这个是一个挑战和机会并存的时期，企业一方面我同意温总的观念，练好内功，特别是对于企业运营方面要做一个评估，有一些是不是资源的浪费或者是重复都应该去做一个评估。我觉得这个是企业内部来讲的，另外一个是把握好机会，创造出更好的效益出来。

　　黄柏翔：最后来宾提到一个问题，我们请教一下王会长，现在深圳要打造一个国际街区，奥特莱斯的经营方式的话会有什么样的机会呢？

　　王永平：现在国外的很多的奢侈品都面临很大的困难，有很多的存货，在公司做奥特莱斯可能是一个机遇，但是会面临着我们整个经济不好，高档消费的比例也在下降，但是我觉得相对来讲这个时候进来的机会可能性还是有的，但是我觉得深圳这么大一个城市有一个奥特莱斯的市场的间应该是完全有的，现在上海的津浦、北京的燕莎都做得不错的，但是具体在哪个地方有一个 货源需要我们有一个认证的形势，需要我们去用专业的方式去评估。

　　沈永年：在整个经济环境下，我们看到这几年 很多的开发商都开发了很多大量的商业地产，他们都开了很综合的商场，但是生存的大型的商场有多少个呢？死掉的有多少呢，出去再开发一个综合的商场会面临什么样的困难呢？我们现在有主题定位来历的商场反而在这个金融环境下有一个生存的环境在里面，比如说电脑城这类，这些主力商场感觉到这些地方会便宜，你去买电脑的时候是去天河城电脑中心和太平洋电脑中心去买呢？如果再开发这个商业地产，我觉得应该是一个很好的机会和时机来开发。

　　嘉宾：我是一个外行来到这边，作为一个消费者我想问，今年一定要淘汰一些，金融海啸哪些人一定会把东西压到最低然后出手我不知道各位怎么样看待这个问题。

　　沈永年：就好象股票一样，你买东西，你想在最低点的时候买东西吗？你能不能有本事磨到这个底，如果通常觉得这个价格能够接受，你可以去看，你买 住宅也好商铺也好，买到一个你喜欢的东西是最好的，所以当你觉得是时候的时候你可以去看，所以我们不能要求很底端时候做的动作。

　　宋则：大家都在等，今天买了房子再会跌呢？我会再等到明天。所以增强信心增加积极消费的政策是很关键的，我就个人来看，明年上半年可能是买房子的好时机，我自己也在做这个打算。

　　黄柏翔：因为时间的关系，等下有朋友提问的文化我会交给来宾。两年前我也参加过这样的会议，两年前我没有机会和专家们互动，这一次有机会拿起主持棒，我希望把各位相关的问题想好可以提前交给我，下还有不一样的嘉宾提供不一样的议论，最后掌声谢谢台上的嘉宾。谢谢！