商业地产与零售业如何携手应对当前市场环境

　　翁南道：各位嘉宾大家下午好，现在我给大家校正一下大家都愁眉苦脸我觉得过冬只是暂时的，其实我们对于过冬时候商业地产是一个符合型人才，刚刚开始是做IT的但是商业地产无论是在严冬的时候还是很有信心的。刚刚潘总做了过冬时期的应对策略我觉得还是很有信心的。两个话题，一个是过冬，很多的理论和实践已经被大家贯彻地差不多了，第二个是30年，30年是一个过程，大家都在讨论30年，最近我从7月份开始一直在做 互联网，为了参加这个活动我花了3天的时间看了最近商业地产的案例，突然发觉30年在商业地产里几乎是没有，没有人讲中国商业地产的30年，也没有人提出建议地只有零星的一些博客的小文章，其实商业地产在前两年是发挥得非常好的。今天的智慧大碰撞交流非常多，大家有很多的赚钱的机会。但是我发觉突然到年底了过冬了，但是沟通还是要坚持的，我觉得30年的话题没有，今天在坐的很多 研究中国商业地产的研究结构这个话题需要声音，不能寒风一来就倒了自己挺不起来，我现在有一个感觉，商业地产是中国的一个新兴产业，需要达到去坚挺，大量的住宅地产的商人一直在向商业地产转。

　　我认为商业地产的影响不是很大，不像住宅地产第一个是环境，第二个是改规划，第三个是吞并，我觉得商业地产是一个持续的过程，来得没有那么快，退得也没有那么快但是我们的研究模式创新这个方面2008年的力度不太够，2008年基本上属于平庸，吸引眼球的盘，项目创新不太多。反过来过冬我也不再说了，今天我着重提30年的事情，商业地产我们只有10年是一个高速发展的产品，这个对于中国的经济，对于中国企业的竞争力我觉得是一个非常好的方向，需要呼吁一下，我也没有更多的想法，下面谈两点自己的看法。

　　第一个我是做商业的，对于产业的深度是比较深的，也就是刚刚他们讲的调整，怎么样调整，其实大家都过冬，去优化，去把企业做内功，现在涉及到什么东西呢？战略调整，或者是公司的经营调整，从6月份开始，就把颐高慢慢的策略或者是战略在做适当的调整。所以从到目前位置，商业地产电脑城有50几个，有20几万平方的写字楼，去年我们定的第三战略是做 三、四线城市的购物中心。今年上半年我们开的商业地产的年会，我们一口气到5月份签了10个项目，没有付钱的5个还掉了我们竭尽全力我们去沟通，做了很多的工作，这个是非常艰难的，在企业快速变化当中是非常难的，到6月份开始我把所有的项目停一下，把两个项目做成良性，到目前还不错，因为企业的相对的竞争力还比较强一些，还可以。这个过程当中到7月份我在反思了，我们从1998年和行业地产结合，商业地产的资产部分越来越大，这个当中多少在这么严酷的形势下因为IT行业确实和国际巨头的资本和金融风暴是密切相关的企业，首先遇到的所有的IT厂商全部萎缩、裁员一系列就开始，开始完了就是渠道商，接下来就是批发商然后就是零售商。在这个渠道当中我们是无缝在做的，这个产业链比较深，我们在商业地产招商领域比较强。

　　我们前200米的品牌厂商都是 无缝的，在这么强势的资源下是没有问题的，我们做二、三线索商业中心是5到6万个，这个资源掌握的能力非常关键，对于区域对于代理商厂商之间的耦合程度绝对不像IT行业。所以对于IT行业的资控能力我们是做得最强的。反过来我们商业地产为什么要花巨大的力气去做这个事情呢？因为每个区域的情况不一样，厂商的规则不一样，映泰(音)在江浙一带是做得非常强的，但是其他店的招商照样有问题，这个当中我就讲这些现象我反思了很多。7月份开始把大量的现金流项目减少了很多，干什么呢？做电子商业，我和马云差不多的时候就开始做电脑，对于商业特别感兴趣，一如既往往下做。所以看到商业地产的目前的情况我就开始做互联网因为掌握传统资源者是电子商务和互联网下一波是最厉害的，我和马云有探讨他是不掌握传统资源的，我们是掌握传统资源的。我在浙江省研究院也在干这个事，传统商业和电子商业新模式加一起，一定会比现在的产业爆增。

　　在这个转型当中，后来我和厂商采取沟通的方式，我基本上沟通了50家左右的厂商，对于电子商务对于明年IT行业的营销、产业链的变化，这一轮沟通做完了以后，所有的厂商说明年对于所有的媒体渠道砍一半的费用，只有互联网增加了。然后再渠道里面电子商务每一个厂商作为重点去推新品，渠道在发生变化。实际上所有的厂商都在动这个事情了，反过来对于我这个企业来说掌握了一部分的商业地产和零售的转型需要从这一方面来讲。

　　明年加5%，厂商所有的增值服务这一块我们叫做统共销售服务，这一块会有很大的自己，也就像英特尔我们拿了400万美金的服务单，接下来是微软、惠普、联想都要拿服务单，所以我们这个产业链就是除了零售租金以外，第二个是互联网电子商业，第三个是为厂商要服务，作为服务提供商为我们的所有的厂商提供服务。第四块相当于我们在经销商层面提供更多的服务产品，这个是跟网络相关又跟零售卖场相关的，在服务供应商上面可能会做一些大量的新产品。

　　最后一点是要涉足零售，因为商业地产租金问题，我最近准备收购零售企业，我们现在的日子比较难过的是直接卖货有现金流的零售企业，我准备不去收资产兰摊而去收零售产业，把电子商务和零售去整合，这个是我目前所思考的第一个。第二个可能是衡量，我是从专业商业地产里面冒出来做商业的，这个感觉一直是诱惑再诱惑，一直在干，干完了以后发现方方面面的东西太多了，企业的竞争力方面受到危害，所以横向发展暂时调整一下变成纵向发展。

　　第二个做了什么事情呢？因为30年盘点浙江的市场是盘点过来了，盘点完了以后是什么感觉呢？浙江的商业市场是商业市场的范畴，现在越来越多的 专业市场已经是和商业地产相关了。大家在在做的 商业地产中慢慢地向这个方面迈进。专业市场我已经研究了10年了，对于浙江的商业市场研究比较多对于政府也提供了很多的决策依据，其实走完了以后广东的商业市场已经超过了浙江了。我去年提了一个看法省政府很不满意，浙江是专业市场的主力，我觉得现在的广东和山东都已经超过浙江了，到今年盘点的时候大家开始认可了，浙江市场要二次腾飞，研究以后到底怎么干呢？省政府提出了很多的政策，要什么都给什么。我提出了要把所有的浙江的不同的商业地产集群，我们成立了一个浙商联合发展有限公司综合资产5个亿，配套现在各位的商业做一个旗舰四到四十万方，我们把各类小商品城用资本的手段往外拉，这个方案基本上政府已经同意了，公司已经在正在组建，只是目前不适合大规模干，到春暖花开的时候我们再看。今天我谈了企业当中的一点和浙商市场的变化的两点和大家分享。谢谢！