主持人：下面有有请易居中国 克而瑞信息技术有限公司华南区域中心总经理章伟杰先生致词，掌声有请。
章伟杰：各位嘉宾、女士们、先生们：
大家早上好！我代表主办方之一——易居(中国)控股有限公司感谢大家光临本次论坛，今天这里高朋满座，虽然整个世界还笼罩在全球性金融风暴的阴影之下，但今天的会场就像广州的天气一样，温暖、热烈。
中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛已经连续成功举办了四届，在广东省连锁经营协会等众多合作伙伴的支持之下，已经发展成为南中国最具影响力的商业地产主流论坛。我们始终秉承着为行业提供一个优质服务平台的理念与宗旨，在作为行业交流阵地跟平台的同时，它也与中国商业地产的发展一道，进入了高速成长期，同时也见证了一大批商业地产企业的成长与衰落。
当前，全球性金融风暴的“蝴蝶效应”逐渐波及到国内房地产行业，相对于住宅市场十年来的空前低迷，它对商业地产的影响究竟有多大，是危机还是机会？面对各路资本截然相反的抛售和买进，商业地产的现状和前景显得颇为迷离。
本次论坛在这样的大背景下召开，有着非同寻常的意义，中国的商业社会在这场危机的影响下，将会发生深刻的变革，论坛的主题将紧紧围绕着中国商业地产现状、企业发展模式等重点问题展开对话、交流以及讨论，激发商业地产企业在创新战略模式的思考应用，加深房地产企业之间的交流与合作，推动对行业和企业的发展。
本届论坛还将专门开辟商业地产项目与零售及连锁商家对接的环节，相信在场的嘉宾将会通过这个环节获得更多商业机会。同时，本届论坛还会推出一批商业地产、零售业界的品牌企业及行业精英，通过榜样的力量来推动行业进步。
各位嘉宾、各位朋友，我们期待在本届论坛上，能够再次听到激辩与共识，通过交流来促进我们行业的共同进步与成长。最后，预祝本届论坛圆满成功。谢谢大家！
主持人：谢谢张总，很多老朋友很多也注意到了我们本次年会的变化，第一是我们的本届年会没有把商业地产和议程分开，是一个整体。今天的嘉宾有双层的背景，总结是为了更好的发展，中国的零售业发展的问题有哪些，有哪些趋势，下面我们请出中国社会科学院流通产业研究室主任宋则先生他谈中国零售业发展的要害问题及趋势。
宋则：谢谢主持人，很荣幸参加这一次的会，大家上午好，商业地产我还是比较模型的，这个问题一个是很敏感，一个是很重要，我就是按照我们会议的要求讲一下中国零售业发展的要害问题以及趋势以及对策，实际上也可以翻译成2009年零售业的预测与对策，也是大家关心的问题。最近我们中国社会科学院刚刚发布了一个2009年的分析报告，当天中央电视台已经报告了，做了很多摘要式的内容解读，借助主流媒体发布了一个主流的判断，这个网上都可以搜得到。这一次的金融危机使全世界的经济学界很没有面子，大家真正感觉到而且有预言的并不多，所以只能是回想起经济学界的一句话，经济学界搞预期，什么是预期呢？一个20岁的年轻人40年后是60岁，这个就是预期。什么意思呢？很多的东西也不能对经济学家要求过高，因为这一次确实来得比较突然，至少以前没有经历过，所以全世界正因为没有经历过，发生了，发生之后会带来什么东西也没有经历过，一开始有一些麻木，事情发生以后有一点渡过反映。所以我想应该冷静下来认真地做一些思考和判断，防止从麻木不仁一下子走到另外一个极端。
2009年中国的零售业应该在全世界的表现肯定还是最好的，今年虽然下半年开始整个的国际上的信息不断地传递，人们在信息上受到了重创，但是实际发生的社会消费品零售总额，还是以非常高的势头在增长。1到11月份，官方的数字还都是在两位数，而且比2007年要高出很多，这个是什么情况呢？我们前期的大规模的投资，那种信息那种乐观的情绪支撑着，所以它有滞后性，直到此时此刻我们到商店去看看，在中国的大陆各个地方人气还是很旺，交易还是很高的。按照这个思路，加上一个滞后期，假如现在的信息受到影响了，投资发生了，经济学界分析就是10个月的滞后期，或者是6个月的滞后期，可能明年会影响到社会销售额的业绩的问题。
我个人感觉把各方面的原因汇总起来，明年社会消费品零售总额依然会有10%以上的增长值，因为大的判断就是中央的大政策是保经济增长不低于8%。根据历年统计，社会消费品在中国大陆增长幅度总是高于GDP增长。还有一个是中国连续出台了很多重大的刺激消费的政策措施，这个有人说已经开始呈现。因此也有一个滞后期，我们把利好的滞后期也算进去，所以我就分析了明年的社会消费品零售总额不会太差，至少在全世界的表现当中，也是很可观的，因为消费和零售业的关系是最密切的。如果大家说零售业要不要过冬，要看看消费者要不要过冬，我个人感觉至少在中国还不是这样的，不能说都过冬。
所以从深层来看我们现在遇到的还是认识观念和思路的问题，而且不能都拿金融危机来说事，中国即使没有这一场金融危机，我们流通业，包括零售业，原来存在的很多的问题，也是值得关注的。当前我个人觉得我发现今天在坐的很多都是商业地产界的精英，我就提一点想法，怎么样防止这些情况出现。零售业内功不强，功夫不到，主业在滑坡，什么意思呢？商业企业不经商，或者是经商的比重在下降商业纷纷转向房地产，主业份额缩减，主营业务变相外包，业务素质滑坡，商业人才流失，这种情况应该给于解决。这一场危机没有到来我们也应该注意这个问题，所以商业企业要认清形势切忌慌乱盲目跟风，在这个时代要认真加以考虑研究对策。核心就是停止商业内部的内耗，各个方面要联手闯关，共筹大局，而且向主营业务回归，商业一定要在自主经营这一块把这个比重搞上去。
再一个就是实施多方协同的供应链债务，批发商，零售商要联手，实行多方的协同供应链战略，抓住机遇在海外布点，什么意思呢？这场危机过后，我们还有很多的机会，中国对于消费品的依赖程度是非常高的，在这种背景下，金融危机我们要抓住这种机遇在海外布点。现在有一个零售业国际化，但是很多的国际跨过公司到中国来了，但是中国没有走出去，这一点我们一定要多动脑筋，我们要在这个问题上先走一步，给全国做一个探索。
中国有巨额的商品输出，但是我们的资本没有和商品一块走出去，我们的商业资源也是停留在本土，这样的话，我们的很多的品牌就培育不出来，我们永远是搭别人的车走别人的渠道才能走出去，我们只有培育别人的分销渠道才能把利润留住。广东是一个大的加工基地，如果我们没有自己的分销渠道将来会非常麻烦。改革开放30年我们在这些方面是吃了大亏的，所以一定要想办法走出去，是搞专卖店，还是直接在外面布商业网点，这个需要进一步研究，中国有一个考察就是敲锣打鼓地请进来外国的零售资本，我们自己始终没有走出去，看到外资大老板是怎么赚钱的。所以靠的就是创意、品牌、网点，靠的是标准，靠的是制造业之外的智慧。所以要关注生产线物业的高附加值，如果不凭借商业服务业走出去的话，中国的制造业恐怕永无出头之日，这个是30年的教训，到这个时候还没有得到根本的扭转，我们的制造业商品出去了，但是我们的分销渠道没有出去，服务贸易这一块是一个巨大的空白。
我们要积极推动出口转内销，至少在一个阶段，如果我们的商品出口有困难，就应该考虑在国内销售，所以要解决好原来的外向型的企业，不太 熟悉国内市场的情况，要解决他们的问题，这个也许是我们商业的机会。再一个问题是国内要争取商贸领域的公共财政支持，为什么这么说呢？因为中央下决心实施大规模的财政计划，流通领域要怎么样呢？也应该假如这个计划，到目前为止我们看得进展比较少，商务部在这个方面没有拿到比较务实的项目。所以要加快公共基础设施投入在流通领域，这个可能和我们的商业地产有关系，比如说流通加工，物流陪送，还有就是检测，一些铁路专用线，专用码头，这些设施严重不足，还有农村的设施更是落后，这个都需要还欠帐，这个都需要巨额的投入。
还有一个是扩大生活必须品的投入，防止大宗产品价格的大起大落，再一个怎么中小企业商业企业的贷款，缓解零部关系，加重对于农家电示范工程的支持。根据公共财政的支持，对于社区商业、批发市场，大众餐饮，这些事关民生的带有公共服务性质的项目要得到公共财政的支持，国外在这个方面也是这样做的，所以中国在这个方面，特别是社区商业怎么支持呢？具体的比如说商业进社区，能不能有一些租金上的补贴。还有就是超市，抵扣税也应该加以改变。还有一个是零售业到评主营业，切实改变商业企业不经营商业的普遍状况。
改进零售业的流程，前提就是你必须先把主业做起来，做大做精，这里面要优化流程，所以我们的流程很粗放非常地不合理，零售业一定要改进这种流程，实行精致化战略，在新时期关键是采购这一块是最重要的，要精确化采购和库存的控制以这个为主导。打造一个多方当事人共同参与的供应链，从粗放流程向精细化转变，探索在新的一年我们有的是商业地产的，我提一个问题就是在新的一年不开新店能不能盈利，不开新店也能够盈利这样的内涵化的道路，不是每年开新店评规模，怎么样从真正的主业把它做精做强这一种新的内涵化的发展道路。不开新店也能够盈利，或者是保持一个上年的什么样的水平。
中国现在商业销售困难，资金链很脆弱，因此更要谨慎，提高采购精致化，科学化水平。有的老板和我们讲说商店40%陈列的商品是无人问津的无效陈列，零售业和消费者打交道，所以商品的陈列学习很大，因为中国放弃主业经营，反正我收了费了你进来别人借你的台来用。很多方面来看很多的商品陈列是无效的，或者是低效的，所以商贸业要利用新的载体来促进销售。
零售业要依托实体拓展网络，或者说延伸你的销售服务，现在中国逐步地进入了老龄化这个时代，中老年人，他们购物以后，有的时候搬不动，拿不走，甚至是有的时候患病、在家需要超市里面的东西怎么办呢？通过打电话的方式能够解决他的需求，具调查这个需求是非常大的，我们做一个延伸服务解决他们的需求问题，这一块需求应该是非常大的。
再一个是以人为本，2009年要善待顾客，善待员工，我想这个是共筑难关赢得未来的根本也是一个企业的责任，我观察我们的超市收银员劳动强度非常大，即使是在经济不是很景气的情况下，收银员那里等待的情况还是非常大的，他们那里的劳动强度非常大，精神高度紧张，他们的工资还是比较低的。最近调查商贸业员工的工资在各行各业当中是下流，所以工资很低十分辛苦。所以我想到了对于收银员要适当地加以更多的关注、关怀，比如说我们能不能实行收银员过失差错基金，如果收银员收错了，如果不是主管的话应该做一些补偿，有一些超市是收银员搞错了要自己承担。所以我们要建立一种过失差错基金。
最后一定是实事求是澄清误解，赢得商业应有的名分和地位，为什么呢？中国历来有轻商的传统，好事习以为常了，如果商业一犯错一个个别的案例好象成为一个普遍的现象了，一个个案往往形成非常大的判断，我觉得这个是非常不公平的，包括新闻联播两天报道有一些商人扰乱物价推动通货膨胀，其实我觉得通货膨胀是一个货币现象，是中央银行来关注的问题，是一个货币政策的问题，一个商人再怎么折腾也不可能是通货膨胀，通货紧缩也是一样的。所以一有风吹草动拿商人说事我觉得这个是不公平的，商人的真实情况是什么呢？商业的存在是降低了社会交易成本而不是增加。有一些舆论给大家的印象是商人层层家价，从中盘剥余利，损害了消费者和生产者，如果是这样的话，几千年的商业不会走到这样的。所以要还一个清白，给商业一个公正的判断，通过这个网点在时间、空间上恰恰是他化解了很多的膨胀和紧缩情况。
居民的每一分钱都是由服务业转化为生活质量的，所以商业属于实体经济的核心部分，他比虚拟经济，比金融，从实体经济角度说更重要，人们的基本生活需要是虚拟不掉的，包括从这一次的金融危机当中获得最大好处的金融家们，所以对于商业一定要有一个公正的判断，这样的话我们才能够出台有利于商业经济发展的商业政策。
我们为什么要有信心呢我们现在看到很多美国的消费者不买东西了，所以零售业关门倒闭了。美国是什么一个长期靠负债来消费的一个国家，他是没有钱也敢折腾，中国由于体制上的原因导致了我们的老百姓有巨额的储蓄不敢花，我们美国是没钱也敢造中国是有钱也不敢花，所以这个基本链是美国是决然不同的，所以美国出现一个情况我们不能拿过来吓唬自己。所以零售业2009年肯定要比2008年增幅下降，但是应该还是一个比较有促进的因素和阻碍的因素，综合最后总的看下来，我个人觉得，10%的增长是没有问题的。
回过头来看，我们中国有几个增长点比较低的年份也就是在10%，没有低过10%，所以我们说总的基本面在这个大的判断上应该是有信心的，这样的话在这样的一个前提下我们来讨论问题，我觉得会有一个可靠的符合实际的判断。
最后一个关于经济周期，资金链断裂，有一些人很悲观市场经济走到了尽头，我不认为是市场经济走到了尽头，而是以金融垄断资本主导的掠夺性的旧的经济秩序走到了尽头，整个虚拟经济玩大了一个大的泡沫破裂了，应该说是金融垄断资本主导的带有掠夺性的旧的经济秩序走到尽头，中国在未来的谈判桌上应该有话语权，所以说2009年在一定程度应该是可以再乐观一些，过渡悲观恐怕不符合实际，谢谢大家。
主持人：下面有请中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平先生演讲。
王永平：各位下午好，昨天下午我们聊天聊到金融海啸的问题，我一听到金融海啸还是有一点紧张，一个是担心商业地产的行业不好，我们协会的日子也不好过，另外一个我也更怕出来演讲，因为这个时候我认为学习是一个好时候，但是讲课不是一个好时候，因为很多的形势是不明朗的。所以有人说高潮的时候卖楼，低谷的时候拿地，观望期的时候是学习，出来学习是对的，但是出来讲课是冒险的。
今天讲讲商业地产的趋势和影响，我还是谈一谈宏观经济形势对于中国房地产的影响，2008年的国内外经济形势比较严峻，各位都很清楚地看到很多的经济指标，GDP的数据，都有清楚的显示，这样经济的严重衰退，经济学上讲的如果连续两个季度经负增长的话可以定义为经济衰退，美国、日本、新加坡都可以算是衰退，美国和欧洲都不行，冰岛负债150万多，韩国也更糟糕，韩国的总理面临着下台的压力，原因是9月他去联合国开会的时候他的住房超标准了，韩国总理的标准是1030美元一天，他定了7500美元的一天，所以人家让他下台，总理埋怨那个房间他没有住，是留给工作人员住的。台湾的形势也不好，马英九上台的时候说马上好，后来说马上慢慢变好，现在变得马上慢慢变坏，经济学家说这个是一个严重的问题。
经济学家这么看，社会学家不这么看，这一次社会学家也这么看法，社会学家看宏观经济好不好，他们有一个自己独特的判断，韩联社11月17号一个报道，目前全韩国安全套的销售呈现大幅度增长，1到7月份的时候增幅只有5.2%，到8月份的时候增长到16.7%，11月份的时候增长到23%。社会学家说这个是有道理的，经济不好的时候人们推迟了生孩子的计划。经济形势不好，对于房地产一定有影响，我们细分对住宅市场的影响是比较大的，对于商业而言我们觉得冲击要小很多，打一个通俗的比喻，如果商业受到影响还是外商，还没有受到全球性的冲击。从影响面来讲住宅是全国性的，全地域的，商业的影响是分层次的，有不同的层次，不同的液态，不同的品牌的背景影响有很大的差异性。
比如说以经营服装为主的百货业，这一次的冲击就是比较大的，根据中华全国商业金融中心的统计，在10月份的时候全国100个大商场的整个销售额是232亿，同比增长了8.2%，它的增长幅度下跌了17.4%，所以增幅的下降是非常大，尽管在增长，但是增长幅度下滑得相当明显。尤其是百货业，服装这一方面的冲击是比较大的，过去很多的服装产品要出口，现在受到了海外的影响要到国内市场消化，这个产品本身不是刚性需求的产品，非必须品，所以真个竞争态势会严峻，高档的奢侈品也下降了，这一点不是刚性的需求。随着房地产整个住宅市场的低迷，因此而影响了建材、家电也受到了影响，包括高档的餐饮，我昨天在飞机上，空姐告诉我，不但头等舱的客人不能得罪，现在普通商的人也不能得罪，因为这可能有我们钻石卡的会员。
另外一些甲级办公楼的租金也影响了，这个比较明显，比如说北京的国贸，过去近10年前的租金全部是上涨，现在出现了首次的下调，这个是过去没有过的。所以潘石屹在博客里面说在这个形势下可能售后有一个新的机遇，甲级写字楼不好，可能下面的写字楼会好一些。早上起来到餐厅看看又有多少人在共进晚餐，现在的市场在低迷，上一次我们去北京找一些高档酒店的会议，发现有一些会场的价格依然是比较坚挺，我想为什么不做一些调整呢？他说高端市场的需求就这么大我再降也是这么多。但是也有一些业态影响微乎其微，比如说超市、大卖场，但是基本上都下来了。另外一些比如说餐饮、快餐类增长还是不错的，前一段说肯德基的中国负责人说中国的肯德基的业绩保持了相当高的增长，比上一年的增长还比较高。还有一些宾馆，要增加选址的力度，还有一些预案。刚刚我们看了大家乐的刘总他说2009年的店铺的变化也不会有太大的影响。住宅所有的楼盘，所有的地区都有商业性的影响，好的地段租金会有一个比较坚挺的趋势，不同的品牌背景影响也不一样，前不久我专门到五、六个城市调研，那些有外资背景的店明显趋于保守，内资背景的品牌相对来说尽管市场有一些影响，但是信心依然还是大的，比如说苏宁业绩还是有一些大的下降，但是他们的孙总我问他2009年没有计划调整，他说还要开200家店的计划。
不同的地段里面，不同的业态，不同的品牌背景是不一样的，可能商家的开店的要求，谈判能力可能比过去高一些，这个从影响面上是多层次，分层次，影响程度也是不一样的。住宅方面，我们的住宅的交易量，我们的成交价格也是在下降。我们的租金总体上是增幅放缓，仍然保持一个增长。 目前全国有影响的公司都倒闭，但是零星的私下的店铺的调整还有不少，还有一些公司做一些公关活动让媒体都发了封口费，不要发布他们关店的消息，还用一些是和约到期做了一些调整。
全国的租金总体地下降幅度也并不明显，但是项目的控制数现在在明显增加，现在开发商还是一个观望的状态，看看这个年究竟怎么过，看明年一季度的时候租金有一个相对的说法。这个表现影响是不同层次的，程度是不一样的。那么原因呢？第一个这个是商业自身的特点决定的，商业本身和市场相比市场的关联度并不是很强，一个店对面一家可能开得很好，这一家可能不好，要看你的交通，你的停车场，商业里面不能简单地去比照，比如说北京原来的华南商厦做得很好，他对面的万通做得很亏损，但是转换了成了小商品市场就可以了。亏到什么呢？潘石屹说我们每一个股东每天上班拿100块钱吃，吃到最后还是不好。在形势好的时候也有做得糟糕，做得糟糕的时候也有人做得好。我们受到的冲击是双层的，比如说二手房转让的控制问题，商业的因素主要是单一的，主要是来自于市场的活动，比如说这几年我们的宏观调控几乎没有针对，出了一步步的房地产的调控政策，其他的都是指向于商品房，没有指向于商业房地产。最近我们的国务院提出了救市的政策，基本上和商业没有关系的。
开发商住宅的收入少了，赚钱少了投入商业的资金会更紧张一些，我们股市财富的蒸发可能会影响很多客户的投资和经营行为，这个是政策性的冲击比较小，主要是单一的住宅影响。第三个我觉得相对来讲商业地产的泡沫比住宅要小，因为商业地产的主题租售对象是B2B的概念，住宅是B2C，商业公司 本身很少去拿一些项目在手里面屯着，一般的老百姓会买两套房放在那里。他拿业务条件的时候很难把开发商忽悠，这些人从面积表情来看基本上是像民工或者是退休的老太太，变成购房团就出现了，但是你能忽悠家乐福吗？所以它的租售价格根据我的市场有多大，消费有多大，我就能够告诉你我能够承受多少风险。
在个人商业投资里面还有有一些问题，B2B对于市场的判断反映更快更敏捷，随着市场的变化更理性。B2C是大众，打压的时候也比较困难，要把他的信心抬起来也比较困难，所以第一个影响会是这样的。另外我们讲一下危机对于传统的开发模式有哪些影响。我们传统的开发公司有50%的负债率，我们看到一些非常时期，现在很多大的住宅公司也都是没有钱了，面对很大的资金的压力，所以就像红山资本给全球各地CEO写的一封信，现在这个时候，现金比妈妈还重要，后来还加一个括弧你记住了吗？比你妈妈还重要，如果你没有钱方法有很多种，最后一种就是借钱，保持一定比例的自由资金对于公司是非常重要的。第二个我们的屯地不能过多，2007年商品房的销售是2900亿，但是我们拿地是3万亿，如果房地产的泡沫一旦破灭，对于土地的冲击是最直接的。所以现在这种情况下我觉得中国的房地产市场里面是地主多财主少，土财主的是喜欢金元宝的人，所以王石也说他也感谢宏观调控，如果不是宏观调控他会屯很多的地，如果有很多的地他就逼死无疑。
现在有很多的市场缺陷，尤其是大公司一定要有一定比例的商业比，现在银行有现金和物业也愿意给做抵押的。那么当然我们讲要有适当比例的 商业物业，并不是说持有地越多越好，第一个要考虑合适的比例，第二个要有合适的项目，第三个要有合适的时机去做这个事情，如果你公司不具备这个条件，可能你将来也会周转不灵，还有一个合适的项目，并不是所有的项目都是社会拿在手里，只有好的拿得对的才可以 ，拿不队的尽快抛。有一些公司研究说我们现在把商业地产转型，现在钱都没有怎么转型呢？那就没有意义，所以这里面不能纯做卖的物业，应该有一定比例的持有的东西，这几年像宝利等都有20%到30%的持有性物业的战略目标。
最后一个我们不能炒作过多，很多东西我们刚刚讲到了我们不能光做概念不注重细节，不能光做卖得好不关注他的经营，商业地产可能从规划、设计、运营做得好才有价值，危难时候才能看出商业地产的价值，很多时候我们都炒一些概念，现在很多的开发商说这个业绩是仓库的，他就告诉我我就搞一个798，他用总烂的东西做最好的两个概念。
我讲一下2009年的形势，应该说比较严峻，我的看法可能比宋老师会更悲观一点，因为从各个层面传达的信息来讲金融海啸对于全国经济的影响还没有健全。不少人认为，明年上半年的时候6月份以前，可能影响会比较明朗一些。我觉得针对商业的影响一定会是明显，我们尽管有一些扩大内需的措施可以出台，但是这些东西不会是立竿见影和马上奏效的，因为我们要扩大内需的话，我们的消费所占的比重是比较低的，这个结构很难在短期内改变。2007年是一个很好的一年，我们在11.4%的GDP里面有投资4.3%，出口2.7%，我们过去讲三驾拉动中国经济，实际是三驾马车加上一个驴车，所以明年的经济指标会更困难。
明年的投资会减少，拿地的会减少，新开工的项目的整个供应链会缩减，现在很多的政府找我说很多的商业项目没有人去看了，这里面我们可以看到有这样一个变化，另外一个开业难，开工可以放慢。昨天晚上我和颐高的温总你们在忙什么呢？他说我们在喝酒，我们和政府的领导喝酒让他把开工的速度放慢一点，开业一个是招商可能更困难一些，现在很多的项目，拿着家乐福在那里做签约仪式，我说你们不是早都签约了吗？他说为了做招商项目所以又来一个签约，为了造势。另外物业也交不上来，施工的钱欠了，家乐福说我们刚刚开业没两天就被人堵了，一看是施工队。
第二个租金2009年会出现一个整体的下调，我认为开发商有这样一个思想准备，可能下降的幅度有区别性的不太一样，一个是消费的下降，可能大家尽管有一些消费者能力还在，但是预期一定会受到很大的破坏。另外经济环境不好的情况下，传统的店铺的依赖程度有所减少。新型的网络营销会受到重视，IT这一块的网络营销没有缩减，也影响到对于传统店铺的租金的支持。第三个出现一些店铺的整合的趋势，一些中小开发商扛住以后可能会被并购，外资明年依然会有一些兴趣，2008年我们看到比较好的基金公司都在违约，他们不是退出中国市场，一个是资金紧张，第二个他们预计明年价格不会好，所以他宁可赔你的钱他也不要。
再一个有一些实力的公司已经战略性地进入商业地产，他们将来是一些并购性的主体。在金融领域我们要支持一些有实力的，有市场的企业来并购，实施一些专项的支持。另外一个明年分割商铺的现象会抬头，我想市场可能不会像原先那么好，有人讲应该问题不大吧，我觉得现在的百姓可能意识在增强。与此同时我们在2009年也要看到一些利好的概念，第一个我们要扩大内需，这个政策政府这一次要把它当做一个长期的战略，不是一个临时的应急的计划，10月10号在省市的会上温家宝提出要大力提出内部需求，要扩大就业相结合，与发展服务业相结合，提到要千方百计增加居民收入，提高总低收入居民的收入。因为要扩大内需，内需比较好拉动，社会一定是一个中产阶级占主题的结构，我们基本上还是金字塔型的，富人在塔尖上，这个对于我们拉动内需是非常不好的。如果你的住房是10个平方，你从100平米搬到150平米，你的住房面积增加了吗？如果你的上一个月的工资是1800块，第二个月是1500块，你的工资是增长还是下降了呢？是负增长。我们决策一个东西的时候往往拿平均数来决策，个对于整个消费市场的判断会出问题。
第二个就是我们商业网点规划更合理，国务院可能会比较快地发布城市商业网点规划条例，这个条例原来主要卡在商务部门的意见说你土地部门挂牌以后再到我这里来办一个手续，搞一个程序是不是符合我这个网点规划的要求，这样的国务院这边比较有顾虑，你又增加了一个审批程序，如果企业拿了地以后也退不回去。将来在挂牌的商业地这一块有商业部门直接参与，我相信能够把一些规划资源能够更好配合起来，衔接起来，对于商业地产将来的发展可能会有一个正面的意义，我们现在的规划资源和商业资源是脱节的，到天津有20分钟就可以到北京的列车。所以我们也建议商务部门，这些将来重大的扩大内需的基础设施的投资的时候 我们要把它结合起来这个也是扩大内需，怎么和商业结合起来，将来商务部分规划有一个条例可能会更好一些。
还有一个房地产的信托基金，这一次国务院第一次发布房地产的信托基金，这个是一个正面的意义，由于时间关系我简单地梳理，2009年我们会遇到一些困难，可能整个上半年或者是一年会遇到一些困难的局势，但是后期我们还是有信心，中国的市场人口这么大，技术这么多，中国的基本链比国际好得多，所以从远得看商业地产还有机会的，冬天来了春天来会远吗？但是还有一句话说冬天来了春天远不远，取决于你有没有足够的粮草和住房，否则春天来了也会和你无关，谢谢大家。
主持人：谢谢王会长的精采演讲，大家知道香港是亚洲金融中心，面对全球金融海啸的影响下香港的连锁企业有什么影响呢？接下来我们先通过一个短片了解一下大家乐究竟是一个什么样的企业。通过这个短片大家对于大家乐有逐步的了解，下面我们请出香港大家乐集团的行政总裁罗开光先生，掌声有请。
罗开光：各位嘉宾、传媒朋友、同行(同音)大家好！我的普通话就是这么样，所以往后我就用广东话讲了，希望你们原谅。
很高兴今天得到主办单位邀请我在这里交流意见，我十分荣幸。金融风暴对很多企业的资金影响是很深远的，在全世界发达国家，美国也好很多百年的企业、投资银行都一一面临危机甚至关闭。在这样的情况下，每个企业对于发展战略的调整是的必然的。在座各位都是快速发展连锁企业的首脑人，当前的问题就是要研究一下短缺的资金和既定开发的部分这两个东西我们如何平衡。
之前两位讲者已经一一讲整体市场的情况讲得很清楚，我现在就会集中讲在餐饮业，尤其大家乐集团如何面对“危”或者“机”。在调节资金方面最重要的一环就是要做好基本功，对于企业的效率、选点的准确性在这个环节上我们要努力的去做。拓展的部分我们不可以盲，整体来说中国是一个很庞大的市场，但是我们要小心翼翼。在这样的环境下，有实力的集团，这次应该是一个好的机会。在座应该都记得2003年非典的情况，每个人都怕出门消费，来得很急，在香港那几个月来有3000家饮食企业倒闭。非典的来临跟走都很快，过了两年所有的饮食业都已经恢复增长的势头。
这次的金融海啸我估计影响会比较大，因为不是只是在零售消费的层面，金融资金方面都出现了重大的问题。在这几年间，因为经济特别好，租金、工资和食物成本都是处于很高的位置。突然间而来生意的减缩，对很多企业是很大的困难。我可以说，最近这几个月都有很多企业，尤其是饮食企业面对投资的问题出现了资金的困难。消费者的消费行为也做出改变，高档的饮食收缩得影响特别快，顾客会转移向中档的层面消费。就这个来说，我们集团因为专著在中档的饮食，我们觉得这个是对我们一个好的机会。
大家乐集团过往都是比较保守，这次的金融风暴下我们的现金仍然可以保存，现时我们大约有8亿元的现金在手里。加上我们的团队、物力，我们觉得是一个机会将“危”变成“机”，我们把这个危机变成商机。危机变商机我们现在看到三个方向：
一、网络继续迅速发展；
二、早年我们也会物色一些好的物业作为投资或者购买，用来平衡我们的发展盈利的局面。但是以往地产世道比较火红，没有这样的机会，现在有这样的机会去做地产的投资，适当的，跟我们有关联的；
三、在饮食的其它行业，因为他们的资金短缺，但是他们的经营模式是绝对很好的，我们都想留意一下这样的机会，或者找一个合作，或者并购的工作可以进行。
大家乐在1992年已经是进驻中国，有16年的艰辛历史，有甜酸苦辣。但是在这16年间，我们认识了很多好朋友，我们跟国内很多地产商、业主都成立了策略的联盟。在这些策略联盟中我们得到他们很大的支持，我也深信在未来金融海啸的期间，我们伙伴会互相帮助，将好的商场变得更加强大。
广东省的人口已经有8000多万，人民的生活水平不断提高，不管有没有金融海啸，总的方向都是向好的。虽然面对金融海啸，我们不会很轻易改变这个市场的策略，也不会放慢脚步，但是会小心，要赚好钱。
在快速的增长企业中，为了协助门店快速的复制，我们要建设很多基础的建设。我们集团2007年在广州永和开发区购买了一块地，大约3万平方米，区建设一个大型的后勤基地，中央食品物流的中心，去支援未来的发展。现在我们大约花了一亿多在基础的建设，这个建设可以支援到500家分店，未来的3年我们的目标是由现时51家到200家，到珠三角来说。
国内的餐饮业是非常庞大的，近几年本地连锁的餐饮业也增加了很多，私募资金的出现也增快了很多企业的成长和扩大。市场毕竟是竞争多，但是我们很开心，在这些竞争中锻炼我们是更加有改进的，大家一起改进，令到餐饮市场更加规范化、更加壮大，使整个饼更加大。
我们深信以我们在中国的经验和我们这几年建立的团队，我们会继续建立我们的品牌，在未来大家乐这个品牌这么多年已经是深入人心，有一部分的店铺我们已经做了三代的客人，就是爸爸妈妈和孙子三代的个人。跟居民密切的关系正是我们这个品牌长远、特别的优势。
大家乐的宗旨刚才大家说都是大家乐，顾客快乐、员工快乐还要股东快乐，有钱分。我们秉承这个重心和一百分的宗旨，努力对品质、服务的精神不断的改进，不断的创新，令到每一位顾客有物超所值的感受。
最后，我祝愿大会“第四届中国连锁商业地产年会”取得圆满的成功。谢谢各位！
主持人：谢谢罗开光先生的分享，让我们再次以热烈的掌声感谢罗总，2008年对于中国来说让人记忆深刻的事情非常多，有这样一个公司在香港的资本市场重生，我们现在右倾的是人和商业集团执行仲裁王宏放先生，让我们掌声有请王总。
王宏放：大家上午好，谢谢各位，刚刚停了几位专家对于宏观经济的把握，零售市场和商业地产2009年前景的 展望受益匪浅，与各位的演讲比较我们无非是一个企业的介绍，我想主持单位要我来讲这个，可能是基于今年10月份反映最激烈的期间上市的一个企业有一些好奇，另外一个考虑到我们整个商业和商业地产在工作8年时期，为什么联合公司专著于做地下，而且会一如既往地把目标定位在地下的批发连锁，也有一些希望了解的地方。所以要我们在这里讲一讲，可以说今天站在这里又一次让我们想起来我们在开上世纪庆功酒会的时候我们上世纪是不堪回首的。现在我们是欣喜的，结果第二天雷曼兄弟倒闭，我们有四家投资商一路随团人员所议论的就是大家的饭碗还能不能保住，摩登斯坦利的股价跌倒了25%，我们在美国就听说了，从新加坡一路走来我们是挺好奇的。坦率讲对于我们企业的介绍是非常满意，但是我们的基金们资本大股东们是很保守的，我想从我这个角度介绍一下资本市场，或者是国际金融资本目前是一个什么样的心态，这种心态就反映了未来一段时间资本的紧缩情况。所以我们应该说在这个方面还是有一些感想的。
接下来我们把公司的情况介绍一下，我们人和商业控股，10月22号上市，代码是1387我们专门是做地下运营的，我们的今年的预计利润是19亿，明年据几家同行预计是46亿，汇丰是49亿，这个是同行们的分析报告。我们公司的整个的发展定位是在中国的批发市场的黄金商圈，它的中心的主要街道的地下来开发和运营商场。具体来说就像一个街道似的，我们在他们的马路下面，与马路等端向下的空间来开发，两边是人行道上有我们的出入口，我们的商场建立是两层，这边这个图一个是我们广州的站前路的感觉，这个位置就是我们入口其中的一个，这个是一个5万米的商场，就座落在 十字路口的地下，南北向是660米，东西向是440米，人行道上有24个出入口。我们这种商场我们专做批发市场的运营。我们把商场开发了以后，把里面的建设给商铺，绝大部分我们接下来我们长期出租，从这个可以看到它的商业价值是比较高的，其中的一小部分我们一次性把经营权卖掉把投资收回来保障公司的现金流。
我们的收入过程主要有几个方面，一个是商铺的租金收入，一个是经营权转让的收入，还有一个是广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告，还有我们的商场里面有闭路电视。还有一个是物业管理的收入和经营管理服务费收入。包括了物流收入在里面，因为我们是一个批发市场，你在批发市场可以看到有很大面积的仓储区，而且会有专业公司在里面提供物流服务，从下面两个图片可以看到。这几个图片是我们商场里面的实景的图案。
公司的支出一个是整个建设支出，一个是日常的运营支出，一个是员工工资和日常的支出，这里面的收入和支出基本相抵，公司略有节余。我们这个商场和地面商场有两个不同之处。第一个是我们这个商场的结构，这个商场在地下，我们在立项的时候就要求我们第一要和地铁贯通，要和城市广场贯通，要尽可能和周边的商场贯通，或者是你的出入口和周边的商场临近，所以我们这个商场建成以后，既是一个商场同时也是一条步行街，又是行人的过街通道，因为我们选址的时候选的是批发市场的中心，所以它的人流比周边市场的人流大得多。第二个特点就是我们这个商场走的系列因为是地下空间，所以不受国家的房地产法律法规所约束，这个也是我们今年的房地产的调控，对于我们的影响不大，我们这一段地下空间是由国家的人房办来管理的，他们给我们的是40年经营权，这个项目定位，首先是人房工程，在和平时期可以做商场，如果有战争的时候国家有权把它征用为人防工程做平民掩体，主要原因是现代战争这种平民的掩体对于敌我双方都是公开的，是受保护的。我们这一块叫做公益工程受到政府的支持，所以我们的开发成本可能相对于房地产低，我们的利润率是比较高的，我们今年的净利润会达到58%，有这两个特点，商业价值高和开发成本低，所以我们项目的盈利能力比较强，所以这个是我们项目的特点。
我们地下空间是不是所有的项目别人都强占呢？并不是这样的，其实我们是找到了地下空间开发的一个 特殊的环境，就是在批发市场的中心来做这个，做这个市场我们从1992年就开始的，我们起步的时候第一个商场是在哈尔滨做的，我们现在的基本的策略是选成熟的商圈，我们基本的运作流程是这么几项，首先我们有一个筛选项目、确定项目、市场调研的步骤，我们在全国的批发市场目前都有我们的人员存在，一方面了解商务信息，了解客户需求，同时再报批我们潜在的项目。一旦第一个程序做完，接下来就是我们进行下一步开发，下边这两个图是我们郑州火车站前的实景图片，从这你可以看出来，这个长度是1.4公里长，这个地段是10万平米，两边的商家盈利，这个地段我们封堵了一个月，从这里看出来我们的工程是比较浩瀚的。我们公司能够做到的所有的项目从开工到开业一年时间完成。我们工程的进行和招商和后续的服务安排是同步的，我们的路面恢复时间是在1个月内 完成，这个是我们对于政府做的承诺，也是我们顺畅地拿下来各地区项目的前景。
我们采取的是一个立做法的项目办法，因为这个是主干道所有批发市场的中心都是主干道，政府很强调地改善交通愿望，你增加了一个步行街，缓解了交流他是非常支持的，但是这里面的问题在于这个工程封堵时间太长 整个的交通是不允许的，我们用了逆做法施工。正负面向下挖三米，这样把管网都漏出来了，然后把这些管网移开，这个叫做我们工程的顶板，做完顶板以后我们就把这些管网全部都回填，一个月内完成。我们的施工是在两侧来挖土，先做上盖再做下面。这个标志着管网回复，然后路面恢复一层一层恢复。这个是逆做法的施工办法。
郑州的操作我们是两段路，一个是18天通车，一段路是20天通车。老外觉得绝对是不可思议的，因为国外这样一个操作，首先这个工程是不可做的，因为主要的街道根本没有法动，如果动的话两年以上。刚刚我说的是工程，在构成实施同时我们的招商已经在进行了，应该说我们有一个 将近400多人的招商队伍，我们的招商队伍从1992年开始就做了商场经营，他们的经验比较丰富，这上面三个图片都是我们的招商现场。
批发市场我们7月份 开盘，我们到现在为止仍然是一个卖方市场，整个房地产不一样，批发市场的黄金圈里面的商铺依然是一个稀缺资源，所以这里面有很多人在排队，我们对于整个的营销策略采取了低价策略，因为我们的运营成本相对比较便宜，所以我们的销售和租赁价格通常是周边商场的一半到1/4，商铺的增长也是增长了若干年，我们的成本比较低，所以我们在所有商场开业的时候我们的出租率和销售率都是100%，这个是价格低，资产质量比较好，这个是前提的条件，我们在和朋友交流的时候有人提出这样的问题，你为什么把你的价格提高呢？你有那么的多空间你为什么不提高呢？这个是营销策略的问题，我们首先追求的是商场的营销，就是人流，我们必须在100内开业，而且开业的时候我们的出租率要100%，要保证这个以外，我们上面的利润让给消费者。
另外一个方面就是从我们这个商场的经营来看，我想在坐的很多做批发市场的，我们的经营理念也和其他的批发商有所不同，批发市场通常做的是物业管理，我们不是我们是批发市场的定位，零售市场的经营理念，我们商场的所有的通风、照明、空调对于业主的支持完全是零售的理念。我们为什么这样做呢？这样做成本显然很高，我们之所以这么做的原因是因为我们有一个扩张需求，批发市场众所周知，它的盈利能力比较强，大东门比东方广场高，在我们的商场里面40平米的商铺一年内的营业额可以达到2个亿，因为它的商铺本身只是一个展示平台，来的商家，我们现在说海啸来了，整个经济是通缩状态，这种情况下，你会看到商场依然是人丁兴旺，但是最终的人流涌动，对于业主来说不感兴趣，他们主要是签单，到商场以后他们拉上帘的时候是在签单了，这种批发市场对于租金不敏感，所以每一年的批发商的租金涨得比较快，所以批发市场它的盈利非常快，但是批发市场有一个问题，没有一个批发市场能够做得非常大。这个批发市场就单店来说可能盈利非常强，但是总体规模无法和这些零售百货 比较，原因是什么呢？原因是这些批发市场不可复制，批发市场不是靠品牌来发展，是一个地缘优势。因此没有复制要求，商家赚取利润的，没有必要对于客户提供这种服务，没有必要和客户保持密切的联系，我们每一天涨租金，商铺涨了这个价钱你在这里干可以不干可以走，总有人来干的。我们不一样，我们在全国的批发市场地下都在做这个东西，我们打造中国批发市场的营销网络，第一是我们这个商场的品牌，我们现在是广州第一道起来了，郑州第一大道，沈阳第一大道，还有深圳是在华侨北路还有红绿路的一段，因为你要做连锁，肯定要使得这些业户可以连通，我们有这样的需求，所以我们听这样的，反过来我们有的服务，我们才有很好的回报。
这个是我们现在的一个布局，就公司的发展策略而言，有几个策略。一个就是我们选举策略，我们说了我们是专注于做批发市场，在近几年我们做的是服装饰品批发市场，我们选段一定是服装饰品中心的马路的下面。第二个我们的经营策略只卖20%左右的商铺，80%我们用在出租，第三我们与传统市场有差异，我们在经营理念方面我们更倾向于零售市场。第四个方面我们在努力地打造批发市场的品牌。
就公司的竞争优势我们有几方面，第一个我们有16年的地下商城的经验，我们在哈尔滨有童装批发市场，第二个我们有高效的开发团队，工程开发团队这个是我们能够拿到项目的前提。第三我们有一个经验丰富的招商运营团队。第四我们现在已经积累了6000多业户，其实所有的项目买商铺的人是我原有的商铺或者是原有的商铺带来的资源，他们的竞争不是资金的竞争，他们是销售渠道的竞争，是下线的竞争，谁的下线销售广谁就有话语权，这些业户在全国都铺设营销网点，但是实际上讲在铺设营销网点说影响是非常大的。在其他的地方买一个商铺压力非常大，首先你买不到一手商铺，如果你买得到的话说明这个批发市场本身经营不好，这些业户和我们就不一样了，首先他了解人和商场的结构，人和商场建了以后我们的基本理念，我们的装修怎么样，我们的服务怎么样，他又了解我们的基本价位，我们开盘的时候我们的业户们都会去，但是同时他们有商业考量，他们会在周边调查商场的含量，这个也是我们后续项目能够运转地非常高的一个基础。
最后我们说我们的目标是什么呢，是想建立批发市场的营销网络平台，也叫亚洲最大的服装饰品的展览平台，我们有以下三个方面我们非常热切地希望能够和大家有所合作，第一个是地下空间的开发与地上业务的开发相互合作，我们在利益上也好，在工作方面也好，我们的一些资源分配我们怎么样协调。第二个我们在商场的经营服务方面，我们现在做的是一个批发市场，其实零售市场有很多黄金地段也有很好的前景，只是这个不是我们的强项，但是这个地段一旦开发出来以后，这里面商场的经营管理要开始发展。第三个方面是商场自身的增值服务，比如说我们现在的物流，汽车全国各地的物流，物流收入是很大的一块，坦率地说我们看到这样的利润空间，哈尔滨的周边的住宅全部都租出去了做仓库，说明仓库的收益是很高的，所以欢迎大家来合作，谢谢各位。
黄柏翔：各位嘉宾大家好，利用上面整理的时间我们简单地介绍一下今天的来宾首先我们邀请的是中国社会科学院流通产业研究室主任宋则老师，以及中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平先生，人和商业执行总裁王宏放先生，颐高集团董事长翁南道先生，香港大家乐集团行政总裁罗开光先生，德勒华永会计师事务所合伙人许坚真先生，创基(商场策划)集团有限公司董事长沈永年先生。
今天我们就今天的议题做一个简单的交流。我想我们用比较轻松的方式，话题我们是比较开放式的，主要还是围绕今天的议题，金融海啸下，目前我国零售业和商业地产的危机，我们经常说有危机就有转机，刚刚听到几位来宾讲到。在上市的隔天就遇到雷曼兄弟的事情，我们看到新一轮经济调整对于行业的影响。1997年的金融海啸的影响是泰国的股市的下滑，因此很多人把金融海啸定在这一天，但是这一波在中国政府强有力量的支持下，那个时候是用扩大内需来做调整，这个时候就如同刚刚王永平先生讲的跌破很多人的眼睛，再加上之后的次贷以及后面的联动影响，造成了整个目前对于经济冰冻期的观望，接下来我想请嘉宾就针对我们行业经验里面有关于我们的这种调整和周期会有什么样的看法，先请宋则老师。
宋则：我的看法只是给大家一个参考，我的看法比较乐观，其实我也关注到一个是次贷危机的问题，一个是银行卡的透支的问题，这个问题有人说这个到底会有多大的影响还没有到来，但是已经漏头了，美国整个金融危机的到来有多严重，还没有见底，加上原来已经发生了次贷危机，连续的打包造成了虚拟经济对于实体经济的伤害，还要进一步地观察，所以作为周期，我不知道上一次的周期是怎么定义的，刚刚王先生讲了上一次的金融危机是在1997年，有三四年的时间，这一次我想如果是这样的话，比上一次要严重得多，完全恢复到常态可能恢复的时间更长，但是也不会老是锅底上，有人说是V字型，还有是W型，就是要经过几个波动，还有U字型，最乐观的是L型，我个人感觉应该是两三年应该能够有说好转，中国我想明年下半年我估计应该能够看到回升的一些迹象，因为今年有的中央出台的一些政策已经开始实现，主要是振兴信心。明年可能下半年更加明显，因为1998年应对危机，我们也是启动了基础设施，大规模的基础设施建设，这一次也是很大的比重，但是这一次和上一次不同的是我们更多的是强调了启动消费，我们一次的力度比上一次大得多，如果是周期的话我想明年下半年会有一些好转的迹象。
王永平：中国的经济经过了几十年的高速增长，相对来讲也是进入了一个周期的调整，现在的扩大内需做得很多的方向是做固定资产的投资，我觉得投资的效果和 中期做的投资的背景是不一样的，那个时候中国的经济还是处于上升的阶段。当时有很有名的顺口溜是要想富先修路，当时对于物流和流通有很大的资源，在基础设施的投资在经济形势不好的情况下怎么样有好的投资我们有一些顾虑，现在的周期的调整我们可能会更长一点。谢谢。
王宏放：从两个角度，一个是国内的重塑我觉得刚刚开始的，而眼前比较现实的是使我们看的了外资企业的纷纷裁员，外国的企业倒闭很多，而且企业的新潮已经又开始有萌芽了，这样的话就谈不上拉动消费，因为居民没有钱的话怎么消费呢？而且中国是一个保障型的社会结构，大家拿到钱不敢花不是就业问题，是你引导消费的问题，医疗保障、教育保障没有保障的情况下你怎么引导他都不会去花，美国人这一方面比较完善，没钱也能活了，这个根本的问题不会再短时间内解决，现在的收入来源没有了，消费怎么样能够拉动起来呢？而且从我们各行业已经有反映，包括高档餐饮已经降低身份了，现在要低端市场的价格。
另外一方面就是现在引导一些刺激出口的措施，或者是保障出口的措施也在逐渐地起作用，特别是国外的这种经济形势还没有看得非常清晰，第一个阶段是金融危机，第二个阶段已经迅速来临了，你去比特律去看看，他们几年是有这种情况呢？几年来一次，是不是也应该有一个适当的时间我来一次这个很正常呢？他说我这一生也经历一次，这一次有什么结果，是深不见底，首先是金融危机，接下来是经济危机，会不会产生政治危机，这个东西大家都在猜测，美国的消费观念发生了变化，我想他对于全球的消费管理的变化都会有引导作用，现在中国人消费已经是很困难了，我想这个方面起码从我们的企业来说我要告诉我们的员工要准备过严冬准备，现在对于我们的市场影响不是很大，对于他们更大的影响温州是首先是做股票套住了做楼房也套住了，那么他们现在是没有了，他们从这两点，当然自己的生产的经营还在做。我们现在的服装商场还是在这一块，中国的农村人口还是在城市和过程中，但是这个心理不花钱保命不是我们这一个企业有，我们从上到下都有这个心理，这样的情况下怎么样进入一个良性的循环，这个是一个难题。谢谢各位。
翁南道：现在金融海啸我觉得有一点人人自危，刚刚讲的宏观层面的经济学家讲的确实是很可怕，今天在坐的企业家更多一些，今天上午打开电脑看，第一个是美国的三大工厂停工了，700万工人下岗，我觉得1997年的金融海啸的时候我的企业还是可以的，好象一点感觉都没有，脑海里面的记忆好象没有金融海啸，但是今天这个感觉，好象美国一有事情我们就下来了，人家挣的是几十万美金，我们才有几千块一个月，和我们的距离太遥远了，所以现在的经济学家咨询很发达，美国产生一个问题，欧洲一个问题马上联想到我们的普通人了，现在有一个人人自危的问题，做零售的一般情况下还是人山人海，购买力还是没有下降。但是从企业的赞助层面和宏观经济有关系的，所从扩大内需也好，消费指数和信心指数有关系。如果大家都不消费了对于我们的零售业的冲击太大了。我们有几个感觉，马云是第一个叫企业过冬的，他的宏观层面讲的都西和微观层面做的东西完全是相反的，然后商业连锁里面的直接连锁营业额下降，但是我们做商业地产的租金没有下降，也许过了年以后我们就慢慢过了这一关，所以企业层面的东西和宏观层面的东西有不太一样，如果大家觉得严冬，大家觉得有问题，那真的也问题，其实中国在宏观层面上接轨太快了，在微观层面上还有很多的地方不同。我认为在企业微观里面还是要做一些积极的因素为好，我是讲这么得多感受。
罗开光：我谈欧美的消费市场对于我们中国出口最大的因素，在美国看工厂关闭，这个我看还有好几年才调整这个情况，比较现实地看中国出口的需求，我们看我们在东莞地区的营业，看他们的消费，真正地下降了不少，这个是一个事实。所以从美国来讲他们还有因为基本上系统有一个很重大的改变，所以有好几年没有调节过来。对于中国来讲某一些地区，尤其是以轻工业为主地区，但是服务行业就比较小一点，所以我们看影响要看不同的地方，但是对于中国来讲我看这好几年，经营的成本还是提高了不少，有的时候可以慢慢调整过来的，我们政府看到的一个是外的一个是内的影响，总的来说我希望秋后的影响慢慢减少下来，大家能够开心一点，消费多一点，可能中国的调节复原快点。
许坚真：我们回顾一下中国30年来经济的下滑的时间来看，每一次的调整都要有3年以上的时间，对于经济的下滑，我们认为对于零售行业一定有影响，只是对于零售行业的影响可能会滞后一点，没有反映得那么快，从目前来讲我们看到涉足房地产行业的企业，还有一些家电销售的零售企业，这个影响已经是显现出来了，我今天业带来一份调查的数据，因为我们在11月份的时候对于中国连锁的零售企业做了一个调查，是我们也问了一个问题，问了企业对于中国当前的经济形势的一个对立的影响你是怎么看的，我们得到的信息看到了分析是挺大的。我给大家讲一下，我们发现80%被调查的企业还是相对的乐观的，认为仅会产生一定的影响，有7%的企业认为是完全没有影响的，还有13%的企业认为会受到很大的影响，看来大家对于冬天的感受是不太一样的。
沈永年：大家好，最近我和很多的经济专家，论坛都谈过这个事情，金融海啸对于整个世界影响很大，全世界在冬天里面最温暖的地方就是中国，这几天你去香港去，电视台、收音机全部都说谁公司关门，谁公司裁员，哪个没有工作跳楼，美国不用讲了。如果我们再一个很冷的地方，我们没有办法逃出去的话，我们能做的就是找一个比较温暖的地方去躲一下。我对于中国的经济我个人是信心很大，很多的数据我不用讲了，但是我有几点，第一中国人觉得看地震看雪灾，现在看金融海啸，中国的人民生活和我们外国的很舒服享受不一样，我请了香港的记者要去湖南湖北做飞机，国内的做火车，生活条件要求不一样，所以我觉得要开开心心，我们中国那么多的人才，我觉得这个是很快过去的。
王永平：我刚刚讲一个观点对于商业部门的影响，可能是结构性的影响是比较突出的，现在我们可能要做的是一个是政府部门能够尽可能提供一些宏观面的数据给大家，而且真实一点，否则大家对于形势的影响是相持部下，最好有一个权威性的分析，哪一部分是好的，这个是公司的个别性差异，还是地区性的个别性质的差异。前两天都在传说东莞的很多的工厂倒闭，后来又一个广东省的副省长说发布的数据说广东前三季度倒闭了5万家，但是又新开了9万家，但是这5万家和9万家有什么关系呢。所以我觉得信息和重要的一方面我觉得还是要大家看到真实的亮点而不是虚幻的亮点，我觉得这个是政府现在应该做的，尽可能做一些深度的分析，提供一些完整真实的数据，这样对于市场可能有一个好的稳定的作用。
黄柏翔：感谢各位嘉宾，刚刚王会长说希望我们政府提供一个比较公正、透明的咨询，大家可以清楚地抗拒，沈总提到的我们有同感，香港的传媒是报忧不报喜，使整个消费下滑，这一次的会议主题是商业推动地产，我们这个座谈上面，我们希望对话的是在这个金融海啸下的危机和机会在哪里，我们这边抛砖引玉一下，刚刚宋老师希望有一些时间给我们台下的嘉宾有什么想法和我们下面的 嘉宾做一个互动，我这里先抛砖引玉一下，我先讲讲台北的例子吧台北最热闹的忠孝东路和西门町关店得非常多。可能是收不到钱导致了消费慢导致了不盈利。其实在不同的地段，不同的商业点不同的业态上反映的是这个时机，我举一个 国内还算是有名的连锁企业，当地有一个大卖场台湾品牌的，在台湾他们现在已经是第一大品牌了，生活超市的大卖场，在国内他们现在在积极地扩建，我们现在听到一个消息，他们最近找的一个北京的点竟然是央视大楼的对面有一个财务中心，财务中心原来的租金是非常高的，一般来讲这种大卖场是支持不了高地段的，为什么这个地方会成为这一家台湾卖场去争取呢？出于两个考虑，第一个以前这个大卖场是趋于居民区的，需要停车位比较多的，现在在整个消费概念转变下，他可以去市中心因为他的地段条件具备了，同时也可以承受比原来的租金略高的小行为。这样的商家它的经营模式在企业发展的战略上也产生了积极的改变，以往的大卖场习惯性是比较租赁的方式，但是我刚刚讲的战略开发模式，这一家企业现在已经改变了，他希望趁着这一次的低价的时候抢开发商没有开发的能力，以下很多都是行业内的做零售的做商业地产的各位老总们，这个的确是一个很好的招商引资的时间。其次刚刚王会长讲到的东西归纳一下在这个时间点我们找什么企业对于我们最有利。有三高，第一他的行业内的营业度要高，不要做行外的事情，第二现金流高，第三是 自由资金高，各位在招商引资的时候可以注意哪些企业哪些行业是这三高。我相信在这样的寒冬下有这种特色的企业应该是符合我们商业推动地产很关键的企业，是不是几位嘉宾对于我的意见有补充的呢？
沈永年：我们公司做这种商场的，我们公司这几个月是 历年来最好的时间，基本上金融海啸发生以后，80%的发展商都找到我们公司来赶快把他的铺位卖出去，他根本不顾后果去推销。最近可能有一些把他的商场卖掉有的5万平米的只卖到两千。但是回顾刚刚主持人说的这也反映了三个事情，第一个是我们这样做的地产的公司非常好，第二个是广告公司生意也非常好，最后是我们的最好的机会，如果你要的话把你要的铺位买下来，这个是一个非常好谈条件的时候。我们做商业地产这一行我不忍心看到发展上把铺位买给投资者，最好是经营者把它买下来，这个是对于中国商业非常好的发展，因为经营者去经营了，他根本不需要找别人去经营。以前有一个朋友讲他在20几年在九龙开了一个餐厅，他做了十几年，他把那个铺店做得很旺，后来业主把它卖出去卖了七千万，他现在到国内来找店铺，他说我宁愿找一个不好的铺位但是我要做去做，慢慢做下来，不愁发展商能够越做越旺。
黄柏翔：不知道有什么问题，大家问一些问题我们互相来探讨一下，如果没有的话我这边继续 给几位嘉宾请教一些问题，刚刚王永平会长提到的他说住宅地产是全面的，我们经常提到的关键是人气，有了人气我们在那个地方自然人流量就会高，如果说 商业地产在现在的大环境下，因为前面一年来住宅开发的速度慢，是不是间接影响了城市扩展的步骤，我们的城市商业面积上会不会产生质的变化呢？我们刚刚人和的王总基本上土地是零成本的概念，它所取得的专注的开发业态也是在于城市的精华地段是老城区，请我们的王总说一下这种改变对于城市的商业形态是量上面的变化呢？
王宏放：这个企业我没有站在这个高度去看问题，我们现在做的情况，我们觉得还是市场这样的需求，这个是首先在 我们国内的地下空间的开发政策上，国家是一个鼓励和支持民营企业和境外资本做国内的建设的。这样一个考虑当然有一个国家的总体的人保工程的开发，据说想要做到人均地下城市的厅包括我们所有的地下室，地下室产权的，即使将楼和地下空间包括在一起，每人有1平米也不到，其实这样的要求不单是中国有，各国对于地下空间的开发也是很重视的。有人说19世纪标志性的建筑是桥梁，20世纪是高楼大厦，21世纪是地下空间的开发。我觉得从这个角度谈，国家对于这个问题的关注和重视程度，但是这个事情虽然它很重要，但是实际上一个事情推出一定会作为资本一定要获得利益，我们所做到的是找到一个现金流看比较好的一个结合点， 就是把商场和人防工程结合起来，把国家的人防工程完成好，同时让企业获得效益，这个业态是不是未来国家的产业政策发生变化呢？是不是会分地段呢？这个会把握不好。
而且离开这个商业中心，实际上各个城市人防工程都在建设，在建设过程中有通道，有封堵不会影响城市的正常生活秩序，这些地方往往商业价值没有挖掘出来，你做仓储成本很低，建筑面积要高与地面的成本。人防工程的结构决定了成本较高，第二个做人防工程要使里面的管网重新分布和调配，这个都是要增加开发成本的，这个成本将来怎么回收呢？你靠仓库能够回收吗？实际上我们找了一个点就是批发市场盈利能力强，利润空间相对比较大，这样的话我们做起来了。这里就说了一个是国家财政会变，我最起码端时间不会变，因为在鼓励这样做，现在我也没有拿一个企业来做人防工程。我们这样的做法会不会使整个批发市场造成冲击呢？我想一定有一些影响。国美当年搞的时候是在各个商场卖家电，或者是家电这个企业的资金搞资金链，搞分销和代理，整个搞起来了以后布局又产生了，这个时候就有话语权了。
其实我们现在做起来，我们每到一个地方，实际上我们给当地带来什么呢？并没有给当地带来恶性竞争，我们是批发市场不怕大怕小，大了商家可以聚在一起，真的变成商圈了，小的固定一家永远干不了批发市场，所以我觉得我们相当一段长的时间是一个协调发展的过程。谢谢。
黄柏翔：以下来宾有一个问题，提到无产仓库请王总一个建议。
王宏放：这个涉及到人防工程是一个什么政策，我简单地说一说，我们国家给我们的是什么呢？给我们的是40年经营权，不是产权，我们把40年的经营权一次性卖掉了，这40年的经营权是你的了，但是你这个经营权卖掉了，但是商场的管理权还是我们的，我们是一个经营商场不是一个物业，有一个统一的规划，统一的布局。假如说我们的第一大道在广州有童装区，有女装区，如果你把童装区买掉了这个是你的了，但是你进来我要审，我们首先考虑的是整个商场的规划和布局，要把批发市场做好，这样对于我们的自身利益租金才会稳步上升，如果说儿童区卖一个女装，一个商场一但做乱了买的时候就不方便，所以我们卖的时候有一个约定，他要给我签一个委托管理，国家法律法规对于我们的税收不受限制，明确给我的签约是在这40年期间，你对于商铺的出租和转让企业有全权负责，人防部门不予敢于。
黄柏翔：企业要成功抓住机会，本来是没有产权的，被王总这么一操作就有产权了。我们刚刚做了几个专题，我们颐高的翁总和我们的许女士少发表意见，我们针对后面对于环境下给在坐的各位来宾提一些建议，我们请翁总和许总讲一下。
翁南道：我觉得形势比较严峻，但是机会还是很多，我们这一次IT会上我们谈了很多叫做危机、商机、转机，其实每一个行业都一样，其实今年是商业市场的年会，大家都希望有所思想大餐，有所启示，包括我自己也一样，一年做下来以后，上半年拼命快了很多的盘，签了很多的单，下半年统统都套牢了，套牢当中肯定要反思，怎么样坏事变好事，比如说收廉价的东西也好，各种各样的很多。我觉得企业还有两方面，怎么样把自己的内功练一练，我感觉这样的企业和我周边的企业没有那么可怕，即使真正的倒闭的关门的早就应该倒闭，只是平时没有报道现在要放大去报道，我们要真实地去面对这个问题。我们现在的中小企业融资的问题，基本上银行帮你融资的基本没有，银行现在很多的资金放在手上，唯一贷给谁呢？国家的工程，中小企业的钱基本上没有，现在中小且企业国家的小额贷款我也在做这个事情，相对的地下钱庄现在也开始合法化了。
我们现在这个 行业里面50%以上的人会亏损，以前这个比例是10%到20%左右，现在比例提高了，提高了以后这波人怎么办呢？大家讨论现在的钱怎么挣，大家开各种各样的会想办法为厂商要一点钱来，这种招数在我们行业内想得非常多，融资方面的厂商怎么做，以及公司的盈利模式的转型，包括我自己，包括我们在一起的商业地产里面的商家我们怎么样共同难关，这个方面想得非常多，而宏观形势方面对于企业没有太大的关系，如果你是上市公司，如果是国际资本的 股东有关系，但是我们都是民营企业，民营企业没有太大的政策，我认为国家现在讲的大政策，我们往往是得不到的，地下一开发，前面的条条框框太多了，国家的宏观政策太多了。现在的免税也和，什么也好，利润都没有了，你免所得税有什么用呢？我们中部地区的沿海、广东，我们的总部在浙江，这个感觉和内地完全是两种概念，我12月6号谈到潍坊的开业，他房价本来是3000块钱，还有降的空间吗？金融海啸对于中国内地的大量的企业没有感觉，所以企业从微观的层面上怎么样把它做得更好，谢谢。
许坚真：我是做风险观念的，我们不是讲纯风险，我们不是认为风险是带来损失的，风险也是会带来 收益的，在目前这样一个经济形势下我们觉得应该是审时度势，应该有一个正确的决策。我们认为一方面要把握好风险，一方面又要把握好机会，因为现在在这种形势下确实是充满了很多的机会的，比如说资金的问题资金的问题来讲应该说在这样的环境下先进对于一个企业是非常重要的，我们看到的流动资金，流动资产，怎么样变成现金，这个是一个非常好的渠道和方法，在这个方面你应该对于客户和供应商有一个重新的评估。应该放弃一些信誉比较差一点的，或者是汇款比较差一点的等等供应商的客户，但是也有在这个市场上你可以争取到一些新的质量比较好的客户，还有一个流动资金转为现金的可能性是比较大的。存货也是一个比较好的途径，我的客户当中很多请我们谈阶段怎么样加强存货量，比如说我举一个例子。是一家日本公司，我觉得日本公司对于存货的是很好的。他对于上游和下游的连接可以说是无缝的连接，他可以每天把它的生产量和 需求量直接反映到他供应的公司，他的存货是直接在公司里面运过来的，所以他的存货是非常低的，这个是一个好的例子。
另外一个从风险管理角度来看，风险管理是一个没有时间的管理，在没有熄火之间考虑会不会熄火，如果熄火是怎么样熄火的，所以我们认为在这样一个环境下企业也应该有这样一个考虑。比如说在收购资产的时候在这个环境下你有很多的机会，你要考虑一些非正常的因素，因为现在可能是一个非正常的时期，比如说一些调查中的情况你可不可以接受呢？能不能承担这个风险，如果承担这个风险，你要考虑如何去应对它。总之来讲我觉得这个是一个挑战和机会并存的时期，企业一方面我同意温总的观念，练好内功，特别是对于企业运营方面要做一个评估，有一些是不是资源的浪费或者是重复都应该去做一个评估。我觉得这个是企业内部来讲的，另外一个是把握好机会，创造出更好的效益出来。
黄柏翔：最后来宾提到一个问题，我们请教一下王会长，现在深圳要打造一个国际街区，奥特莱斯的经营方式的话会有什么样的机会呢？
王永平：现在国外的很多的奢侈品都面临很大的困难，有很多的存货，在公司做奥特莱斯可能是一个机遇，但是会面临着我们整个经济不好，高档消费的比例也在下降，但是我觉得相对来讲这个时候进来的机会可能性还是有的，但是我觉得深圳这么大一个城市有一个奥特莱斯的市场的间应该是完全有的，现在上海的津浦、北京的燕莎都做得不错的，但是具体在哪个地方有一个 货源需要我们有一个认证的形势，需要我们去用专业的方式去评估。
沈永年：在整个经济环境下，我们看到这几年 很多的开发商都开发了很多大量的商业地产，他们都开了很综合的商场，但是生存的大型的商场有多少个呢？死掉的有多少呢，出去再开发一个综合的商场会面临什么样的困难呢？我们现在有主题定位来历的商场反而在这个金融环境下有一个生存的环境在里面，比如说电脑城这类，这些主力商场感觉到这些地方会便宜，你去买电脑的时候是去天河城电脑中心和太平洋电脑中心去买呢？如果再开发这个商业地产，我觉得应该是一个很好的机会和时机来开发。
嘉宾：我是一个外行来到这边，作为一个消费者我想问，今年一定要淘汰一些，金融海啸哪些人一定会把东西压到最低然后出手我不知道各位怎么样看待这个问题。
沈永年：就好象股票一样，你买东西，你想在最低点的时候买东西吗？你能不能有本事磨到这个底，如果通常觉得这个价格能够接受，你可以去看，你买 住宅也好商铺也好，买到一个你喜欢的东西是最好的，所以当你觉得是时候的时候你可以去看，所以我们不能要求很底端时候做的动作。
宋则：大家都在等，今天买了房子再会跌呢？我会再等到明天。所以增强信心增加积极消费的政策是很关键的，我就个人来看，明年上半年可能是买房子的好时机，我自己也在做这个打算。
黄柏翔：因为时间的关系，等下有朋友提问的文化我会交给来宾。两年前我也参加过这样的会议，两年前我没有机会和专家们互动，这一次有机会拿起主持棒，我希望把各位相关的问题想好可以提前交给我，下还有不一样的嘉宾提供不一样的议论，最后掌声谢谢台上的嘉宾。谢谢！
主持人：各位领导，各位来宾大家下午好，我们现在即将开始我们今天下午的会议，今天下午我们有请到 万达商务部的总经理潘韬先生，为我们带来关于商业地产与零售业如何携手应对当前市场环境的主题演讲，让我们掌声有请潘韬。
潘韬：谢谢主持人，本来有一个PPT后来想想还是不用，因为我赞成上午王永平会长的看法，因为我们这个时候是交流的时期，不是下断言的时期。想法还是我为这个PPT的想法，在讲这个问题之前，我先申明现在看形势看想法只是瞎人摸象，下面的我说的是我在实际工作中的 体会中的来得，还有一些是自己的调查中总结出来的。主办方给我一个题目是“商业地产商和零售业如何携手应对当前的市场环境，他认为商业地产商和零售商携手 对于这两个界定我都是比较赞同的。
我大概讲两点，第一点我认为对于现在的形势对于商业地产商和零售商是什么样的形势，第二点在这样的形势下怎么办。现在有三个观点第一个观点是现在是难关，不仅对于商家的对于地产业也是一个难关。上午有的认为对于GDP有冲击，有的认为没有影响，我认为是有影响的，只是影响的时间和程度不一样。因为金融危机它的影响会呈现一个传导性的特点，因为不同的地区会在不同的时间段受到影响，你处于不同的行业受到影响的顺序也不一样，同样在这个行业里面处于行业不同的阶段受到的影响不一样。金融危机是首先的资本出现了问题，首先受到影响的行业是对于资本比较依赖的，或者是资本比较密切的行业，商业地产是对于资本比较依赖的行业，资本的运作受到了大型的变化，商业地产是直接冲击之一。中国的商业地产商很少有纯粹做商业地产的，大部分做住宅地产，然后做商业地产的。今年的经济形势不好，造成了很多的商业地产销售业绩大幅度下降，这样的话很难抽出充裕的资金来支持商业地产项目。
很多的财经的报道有这样的例子，第一个商业地产商的难关是很大的，第一个起因是因为它的融资和资本受到了遏制，除了住宅地产的销售之外，整个融资渠道市场也使得很多计划好通过上市的商业地产商这个渠道堵死，使他的日子很难过。对于中国的商业地产商来讲，以前相对来讲住宅率比较高，成本控制相对比较薄弱，需要利润空间被打压的时候各公司的管理水平的创造力受到影响的时候，很多的商业地产商想提高水平不是一朝一夕的。现在开始呈现一个传导性的困难，很多的商家目前可能没有体会到但是我们在工作中遇到的很多的商家日子已经不好过了，现在部分商家的销售额从9月份开始开始严重下滑，普遍的份额下滑20%到30%，所以我们发现有部分的商家销售业绩在迅速下滑。更多的是从11长假以后，本来以为11长假黄金周是一个比较我好的势头，但是也不是那么好。很多对于资本很依赖的，很多的商业从银行贷不了款的，他们的资本从哪里来呢？主要是从一些民间的渠道比如说基金，很多土地基金都是从 欧美出来的，欧美的金融危机一旦开始蔓延恶化的时候很多商家背后支撑强大的资本立刻抽走。很多的商家说要不我资本抽走，要不我降低地价数。这个给资本连锁的商家带来很大的冲击，前有狼资本在下降，后有虎在抽逃。
所以商业地产商的日子很不好过，如果我们是合作伙伴大家都深陷泥沼的话这个事情就比较难办了，粮价都有难关，谈判余地和回旋余地比较小。
我第二个观点，金融危机和经济危机对于两者的冲击是有传导性的，可以从两个角度说，第一个角度从地域的角度，上海、北京是比较明显的，然后成长到东南沿海就是和出口比较密集的企业和地域。华东完了以后将会传导到内陆的省会城市，到时候如果经济危机还没有过去将会向内陆的二三线城市传导。我们首先出问题的商家我发现上海比较多，北京又开始了，为什么是上海和北京呢？因为他和国际资本联系及其密切，几乎是头一天发生什么问题，第二天上海就发生了什么反映，另外他们对于国际资本的判断非常敏感，首先发生在上海北京这样的城市，好消息是有可能经济的危机出现这样的特点。这个波浪可能没有传播到二三线城市的时候这个危机已经过去了。有可能二三线城市不那么受冲击，这个是一个传导性的特点。
传导性另外一个特点是商业传导的特点，我们首先感觉到 受到影响是建材家具行业，健身休闲行业，然后传导到和民生生活不是很密切的市场，比如说运动服装市场，然后传导到高端餐饮市场，接下来传导到哪个行业不好说，但是可以明确的传导的途径是不是和消费者的民生必须关联度越小，受冲击越大，首先倒下的可能性越大，和民生品联系越密切的越往后靠。现在很多的超市还是呈两位数的增长。家具建材不用说，和金融市场的关系不太大，首先没有人买房子就没有人买家具，健身休闲行业出问题和金融危机有关系了，因为在金融危机的时候一般他的消费者是金领和白领，这些人对于公司的未来预期不稳定和丧失预期的时候他已经没有心情去了，据我了解30%的健身企业在下降。
专卖品的下滑，这个是我当初不知道这么快，据我所知运动服装和家电业有下滑，首先在一线城市，所以从行业角度来讲大概是这么一个趋势。昨天省餐饮协会做了一个报告，广东省的餐饮可能在今后3个月倒闭5%，主要是一些高端的，这个是第二个看法和观点，这场危机从地域和行业来讲 将是一个传导性。
第三个观点，虽然现在的大家日子都不好过，而且有这样的特点，我和一线人认为，对于我们招商的人来讲最不好过的日子还没有开始，尤其是明年的1月份到6月份，尤其是商业地产招商人员最难度的6个月，也是品牌地产商家最难过的6个月，但是我们乐观的 估计是什么呢？大概到9月份就会看到曙光，应该远远高于欧美的恢复速度，这个只是个人和商家探讨的结果。
三个原因，第一个原因我们认为中国经济的基本的两台发动机还在工作，第一各城市化进程远远没有完成，大概每年还有几千万人要进城生活和工作。第二个发动机是劳动力的红利还没有消耗完，但是已经是逐渐下降的趋势，但是和欧美国家相比还没有消耗完，这两大发动机明年春节以后，还会把中国的经济拖回正规。第三个是中国改革开放的改革效果，一个庞大的中产阶级开始形成对于商业的需求，对于生活质量的提高的需求，不是刚性需求无法遏制，北京、上海都很明显，只要你价格降到相对合理的程度不是卖不出去，我们的楼盘以前是一万二到一万五，现在降到八千一夜就被抢光。中国的经济是方兴未艾，这个也会使中国的经济快于欧美经济的复苏。
第三个原因，前不久公布的财政政策，会到明年年底对于经济发挥作用，所以明年年底会起来，前提是你们要挺过明年的1到6月份，中午和很多招商银行的人说现在签单在明年前要把单签掉希望在圣诞节前，最晚不要晚于明年春节前，这个是我要讲的第一个部分，这个是我个人对于目前的形势的看法，角度是从商业地产商和品牌连锁商看的。
如果携手共度难关可能和地产商业表一个态提出几个让利的方法来，首先一个前景是大家都有压力，都有难关。想了想提三个词，这个是我的实际工作经验，第一个词是沟通，第二个词是坚持，第三个是调整。因为我们每一个万达广场里面有3000平方米以上的主力店铺10到12个小店铺有150个左右。所以我们的商家是很多的，所以我们第一个要沟通，沟通有三个方面，第一大家要沟通，我们在上海经营，或者是在北京经营，或者是在任何地区经营。比如说我们做运动服装的我们大家一定要沟通，我不太赞同我们的企业不去关心宏观经济形势，大家要沟通清楚，清楚以后我们才对于这个周期什么时候上来，什么时候下来有一个基本的共识。
第三个沟通最起码要对于双方的困难都清楚，在沟通的基础上达成一定的共识，这个才是解决所有问题的前提，最可怕的是任何一方觉得自己有难处了不沟通不协调，我自己想干什么就干什么，最后两败俱伤，开发商也不能不沟通，我遇到困难了，我不管了，这种态度双方都会吃亏。 所以大家都要沟通，从宏观上和 微观上都要沟通。最近我在这个部分是负责万达所有项目的业态规划和招商的，我很少参加谈判我的主要工作就是沟通，行业的困难还是企业的困难，我现在主要是干这个。
第二个是坚持，我觉得坚持要坚持以下几个方面，第一要坚持长期发展的想法、观念经济危机是来了，大家都有压力有困难，但是一定要坚持，经济危机过了以后，你还是要发展的，你还是要立足于商界的，如果你不在这个时候坚持这个观念你可能会采取一个短视的做法，你很可能现在占了一点小便宜或者是免去了小的困难，但是经济危机过了以后你可能无法立足于商界。第二个要坚持各自的商业底线和商业信誉，很多的商家遇到困难，遇到压力以后，就会做出一些违背商业信誉和商业底线的事情，这个和第一点是一样的，如果不坚持自然会产生这样的结果。第三个要坚持契约精神，刚刚我说了在春节前一定要把合同签掉这个只是一个建议，并不是保险，如果我两方任何一方不坚持契约签了协议也没有用，很多情况下遇到困难就不坚持契约。律师事所现在生意比较好，不停地处理破产，我们万达法务部是最好的老是处理一些违约，现在整个商业地产界违约率和毁约率大幅度上升。
现在有一个一线品牌装修都好了撤出了，我建议双方都要坚持契约精神，因为契约精神在中国是很难坚持的，在这种困难的经济形势下都会这样的。第三个我呼吁大家坚持共赢的 想法，任何一方开发商也好品牌也好我不要这个时候占便宜把对方逼到墙角或者是只考虑自己的利益，最后的合作不仅害人，还可能害己。因为从长远角度来讲大家还是要做生意，大家还是要长远发展，这个是我讲的第二点我作出的一个想法吧。
最后一个还是要调整，在前面两点都做得比较好的情况下，我也同意或者是提出建议大家都做一些调整，商业地产商和连锁商家都做一些调整，首先要调整发展方向。在目前的经济形势下在目前的传导的特点下，可能以前你只关注一线的城市，或者是省会的城市，在这种形势下大家完全可以调整发展的方向，二线城市和三线城市会不会有更好的发展机会。我觉得要调整发展方向，第二个要调整发展的节奏，今年的7月份我和我的合作伙伴坐在一起的时候很多的商家都说2009年我要开80家店，少的40家店，现在没有人说了，所有人的开发结构要看人的实力和状况做出 适当的调整。这个时候你过冬什么都不干，别人可能不干，但是你要量力而行，不要干到什么程度，只要上面有资金进来了我就开70多家。要根据现在的实力调整结构，开发商就更不用说了，逆势而上趋势好，有两个前提第一有足够的眼光，第二有足够的实力。苏宁电器逆势而上，他是具备了这两个条件的，但是大部分的商家未必具备。
第三个是调整对于合作伙伴的选择标准，这个是我的切身体会，万达品牌大了以后找我们的商家非常多，7月份以前找我们的商家基本上都会谈一谈让他们进万达广场，对于开发商也是这样的，市场不错我就进去，我建议在这个时候要调整对于合作伙伴的选择标准，我同意上午的说法，这个时候对于合作伙伴一定要严格，一定要谨慎。上午说的三高，一定要选择三高的企业，同时要对于它的品牌和对于它的整个的企业的实力内部的股东的结构，内部的经营状况深入了解以后再做决策。
最后一个调整是调整心态，什么心态呢？调整对于合作伙伴的期望心态。现在大家都有难处，所以更多的加强内功，提高自己的管理水平，压低自己的管理成本，不要一遇到困难的时候首先想到我从合作方那里给我提供什么好处，这样的观念很难成功，所以大家互让一些，沟通的前提下大家调整对于对方和自己的期望值，今天只讲讲我自己的看谢谢大家。
主持人：谢谢潘总，首先对于翁总说一下抱歉，刚刚潘总也讲了在金融危机风暴里面无论是零售业还是商业地产如果不能合作起来都可能独善其身，在国际形式大的环境下商业地产和零售业如何携手应对，下面有请颐高集团的董事长翁南道先生，为我们讲述商业地产和零售业如何携手应对当前市场环境的演讲，大家掌声欢迎。
翁南道：各位嘉宾大家下午好，现在我给大家校正一下大家都愁眉苦脸我觉得过冬只是暂时的，其实我们对于过冬时候商业地产是一个符合型人才，刚刚开始是做IT的但是商业地产无论是在严冬的时候还是很有信心的。刚刚潘总做了过冬时期的应对策略我觉得还是很有信心的。两个话题，一个是过冬，很多的理论和实践已经被大家贯彻地差不多了，第二个是30年，30年是一个过程，大家都在讨论30年，最近我从7月份开始一直在做互联网，为了参加这个活动我花了3天的时间看了最近商业地产的案例，突然发觉30年在商业地产里几乎是没有，没有人讲中国商业地产的30年，也没有人提出建议地只有零星的一些博客的小文章，其实商业地产在前两年是发挥得非常好的。今天的智慧大碰撞交流非常多，大家有很多的赚钱的机会。但是我发觉突然到年底了过冬了，但是沟通还是要坚持的，我觉得30年的话题没有，今天在坐的很多研究中国商业地产的研究结构这个话题需要声音，不能寒风一来就倒了自己挺不起来，我现在有一个感觉，商业地产是中国的一个新兴产业，需要达到去坚挺，大量的住宅地产的商人一直在向商业地产转。
我认为商业地产的影响不是很大，不像住宅地产第一个是环境，第二个是改规划，第三个是吞并，我觉得商业地产是一个持续的过程，来得没有那么快，退得也没有那么快但是我们的研究模式创新这个方面2008年的力度不太够，2008年基本上属于平庸，吸引眼球的盘，项目创新不太多。反过来过冬我也不再说了，今天我着重提30年的事情，商业地产我们只有10年是一个高速发展的产品，这个对于中国的经济，对于中国企业的竞争力我觉得是一个非常好的方向，需要呼吁一下，我也没有更多的想法，下面谈两点自己的看法。
第一个我是做商业的，对于产业的深度是比较深的，也就是刚刚他们讲的调整，怎么样调整，其实大家都过冬，去优化，去把企业做内功，现在涉及到什么东西呢？战略调整，或者是公司的经营调整，从6月份开始，就把颐高慢慢的策略或者是战略在做适当的调整。所以从到目前位置，商业地产电脑城有50几个，有20几万平方的写字楼，去年我们定的第三战略是做 三、四线城市的购物中心。今年上半年我们开的商业地产的年会，我们一口气到5月份签了10个项目，没有付钱的5个还掉了，我们竭尽全力我们去沟通，做了很多的工作，这个是非常艰难的，在企业快速变化当中是非常难的，到6月份开始我把所有的项目停一下，把两个项目做成良性，到目前还不错，因为企业的相对的竞争力还比较强一些，还可以。这个过程当中到7月份我在反思了，我们从1998年和行业地产结合，商业地产的资产部分越来越大，这个当中多少在这么严酷的形势下因为IT行业确实和国际巨头的资本和金融风暴是密切相关的企业，首先遇到的所有的IT厂商全部萎缩、裁员一系列就开始，开始完了就是渠道商，接下来就是批发商然后就是零售商。在这个渠道当中我们是无缝在做的，这个产业链比较深，我们在商业地产招商领域比较强。
我们前200米的品牌厂商都是 无缝的，在这么强势的资源下是没有问题的，我们做二、三线索商业中心是5到6万个，这个资源掌握的能力非常关键，区域对于代理商厂商之间的耦合程度绝对不像IT行业。所以对于IT行业的资控能力我们是做得最强的。反过来我们商业地产为什么要花巨大的力气去做这个事情呢？因为每个区域的情况不一样，厂商的规则不一样，映泰(音)在江浙一带是做得非常强的，但是其他店的招商照样有问题，这个当中我就讲这些现象我反思了很多。7月份开始把大量的现金流项目减少了很多，干什么呢？做电子商业，我和马云差不多的时候就开始做电脑，对于商业特别感兴趣，一如既往往下做。所以看到商业地产的目前的情况我就开始做互联网因为掌握传统资源者是电子商务和互联网下一波是最厉害的，我和马云有探讨他是不掌握传统资源的，我们是掌握传统资源的。我在浙江省研究院也在干这个事，传统商业和电子商业新模式加一起，一定会比现在的产业爆增。
在这个转型当中，后来我和厂商采取沟通的方式，我基本上沟通了50家左右的厂商，电子商务对于明年IT行业的营销、产业链的变化，这一轮沟通做完了以后，所有的厂商说明年对于所有的媒体渠道砍一半的费用，只有互联网增加了。然后在渠道里面电子商务每一个厂商作为重点去推新品，渠道在发生变化。实际上所有的厂商都在动这个事情了，反过来对于我这个企业来说掌握了一部分的商业地产和零售的转型需要从这一方面来讲。
明年加5%，厂商所有的增值服务这一块我们叫做统共销售服务，这一块会有很大的自己，也就像英特尔我们拿了400万美金的服务单，接下来是微软、惠普、联想都要拿服务单，所以我们这个产业链就是除了零售租金以外，第二个是互联网电子商业，第三个是为厂商要服务，作为服务提供商为我们的所有的厂商提供服务。第四块相当于我们在经销商层面提供更多的服务产品，这个是跟网络相关又跟零售卖场相关的，在服务供应商上面可能会做一些大量的新产品。
最后一点是要涉足零售，因为商业地产租金问题，我最近准备收购零售企业，我们现在的日子比较难过的是直接卖货有现金流的零售企业，我准备不去收资产烂摊而去收零售产业，把电子商务和零售去整合，这个是我目前所思考的第一个。第二个可能是衡量，我是从专业商业地产里面冒出来做商业的，这个感觉一直是诱惑再诱惑，一直在干干完了以后发现方方面面的东西太多了，企业的竞争力方面受到危害，所以横向发展暂时调整一下变成纵向发展。
第二个做了什么事情呢？因为30年盘点浙江的市场是盘点过来了，盘点完了以后是什么感觉呢？浙江的商业市场是商业市场的范畴，现在越来越多的 专业市场已经是和商业地产相关了。大家在在做的 商业地产中慢慢地向这个方面迈进。专业市场我已经研究了10年了，对于浙江的商业市场研究比较多对于政府也提供了很多的决策依据，其实走完了以后广东的商业市场已经超过了浙江了。我去年提了一个看法省政府很不满意，浙江是专业市场的主力，我觉得现在的广东和山东都已经超过浙江了，到今年盘点的时候大家开始认可了，浙江市场要二次腾飞，研究以后到底怎么干呢？省政府提出了很多的政策，要什么都给什么。我提出了要把所有的浙江的不同的商业地产集群，我们成立了一个浙商联合发展有限公司综合资产5个亿，配套现在各位的商业做一个旗舰四到四十万方，我们把各类小商品城用资本的手段往外拉，这个方案基本上政府已经同意了，公司已经在正在组建，只是目前不适合大规模干，到春暖花开的时候我们再看。今天我谈了企业当中的一点和浙商市场的变化的两点和大家分享。谢谢！
主持人：谢谢翁总，接下来我们请到的演讲嘉宾是大地影院投资有限公司总经理刘凯军先生，浅析中国影院的商业状况。
刘凯军：我是比较专业的花了3到 4年的时间到中国的二三级市场开展一个影院的投资的旅游，翁先生讲得比较专业，这两三年的时间我自己有一些看法可能和当今的市场上面一些主流观念不太一样，既然是思想的交流是我们的年会，我就拿出来和大家谈一谈请大家多多批评指正，我首先讲一讲中国的影院作为一个产业有什么特征，因为同行比较少，我想不要我一个的观念来讲这个我想 以11届的国际上海电影节有一个易凯资本他的发言，我以他的发言作为开场。
我们是一个人均票房不到50美分的市场，又是一个大城市里面电影票价高于纽约同等影院票价的市场，其实我们还不到50美分，我们人均是2.5元人民币。我们只有10万人才拥有一块电影银幕的市场，也是全球唯一一个可以躺着看电影的市场。我们是一个人均的票房仅仅有韩国的1/80，和美国的1/125的市场。还有一个比较高效的一个话，我们是每年只进口20部海外的分帐片，但是几乎所有的好莱坞最新的影片都能看到盗版的市场，现在主流媒体的网站宁愿成为被告我们也不要有管权的市场。
我们不能全部都看到黑暗，也要有一点光明，我们毕竟是一个有13亿潜在观众的市场，我们也是一个越来越成为好莱坞大片合拍方的市场，我们也是一个有大量一流甚至堪称好话的电影院被兴建的市场。我自己来看是2007年开始起步，2008年电影院的招商已经是进入了一个比较疯狂的阶段，听说现在还没有一个往下降的趋势，不知道是不是有一个递沿。我们是一个年轻人正在把看电影当成时尚生活的一部分，电影是什么呢？电影是可以分享人生，分享一种生活的方式，分享另外一种活的方法，让你们没有人和的生活的压力，用1个半小时的时候可以做得到的东西，它应该成为生活的一部分。
讲完王先生的话了以后，我谈一谈我自己的一些见解，电影到底是什么呢？和歌剧和现场演唱会有什么实质性的差异呢？我们觉得电影的一次投入是比较高的，可能花五千万，五个亿把这部影片拍回来，但是复制的成本是非常低的，无论是重新拷贝也好都是比较低的成本复制的方法，也就带来一个可能在更多广泛的地方同时被大家看到应该说 受众是比较广的。
第二个和传统的产品有什么区别呢？如果大家做商业，如果这里有一个生产马克杯的产品，我生产出来我不卖没有问题，我可以留着到半年后一年后来卖，可是电影不行。如果这一场的座位没有卖掉这个就没有场了，随着暴光的时间已经消逝了，产品是储存不住的。
另外一个同业之间的差异性，今天有一些佳禾的和一些做做电影同行们过来，我们把大灯光打开以后观众的消费点看的是内容，而不是我的大堂，我的装修用的材料，我的地面用的材料，我的其他的东西，这个是次要的，核心的是内容，内容大家是一样的，消费习惯对于电影里讲同一部影片很少有人讲看了一遍我再看多一遍他可以用其他的方法去看，不可能说这个影片我要看多几次。从上面的属性我觉得这个 电影有几个复制的机会比较多，另外一个周期比较短上两个礼拜在放《梅兰芳》，下面跟着就是《赤壁》的下一集，这个周期是非常少的，可能接近150部的影片可以上影，所以这个产品的周期是非常短的。
还有一个是消费非常快，就是一个半小时，其实已经完成了电影的消费过程。内容上的同质化是比较严重的，很难在高档、中档、连锁和豪华之间拉开一个实质性的差距。从上述的情况下我自己觉得电影是符合了快速消费品的核心定义，可能快速消费品的核心定义，作为我这样一个电影从业者我提出，需要在坐的专业去解释一下。我再讲一讲电影院的属性，电影院是观众获得高质量的影音娱乐的主渠道。上午我和潘小姐在聊，今天大部分人选择用买碟的方式去看电影，你们今天看到的只是电影的一个故事情节，你们离真正地去欣赏一个电影还有一个差距，所谓的欣赏电影是什么呢？真的让你的情感，让你的时间段的感受和自己的情绪都投身进去，去感受一部电影带来的一个完整的剧情和导演的带着你的时间往前流逝去 欣赏到的不单单故事情节的情感上的消费，如果你到了这个层面你肯定会成为一个铁杆的影迷，这个是我们做电影的投资公司所追寻的。
电影院今天遇到的困境是什么呢？所有电影院都遇到了一个上座率严重不足，2007年所有的全中国的电影院加起来只有33亿的票房，高的和低的拉平只有平均票价是30多块钱，一整年全中国只卖出去1亿张票，对于我们现在大家知道的那么多的主流影院来讲知道他每一天放很多的场，周末放得更多，真正的上座率是非常低的，上座率我觉得我自己也好和我的同行业好我们认为的核心问题就是上座率的问题。
消费者用脚来投票的核心原因是票价和便利性不够，我昨天和花都的一个人聊，他要看电影，要开车从花都到天河城来看电影，便利性的不足把大部分的观众都挡在了门外。无论谁做一个电影的投资公司，他都要千方百计去提高上座率，不能单纯一个票价的手段，还需要票价之外的更系统的方法，包括半途，电影本身的核心的快速消费品的定义，让你快速成为一个连锁企业。回到我们的商业地产的有关的部分来。我们认为高楼层招商存在一个诉求，我前一段和东莞的开发商说三楼和四楼是它比较致命的问题，这个楼层经常遇到的是人流比较短缺，常规的主力店也是比较霸道的，谈的条件或者是机会，除非真的没有办法，前一阵时间在上海，很多地方我们看到肯德基在五楼六楼，这个是比较少见的。
另外一个是缺乏核心，如果我作为一个电影来讲，我要提高人流的上座率。观众流量成为娱乐业态的主力店因为观众影院的特色是消费的时间短一个半小时，其实大家还有一些潜在的消费这冲动在里面。时尚、娱乐、核心影院提供的产品是丰富的多样的是不断地 变动更新的 。所以也成为时尚的娱乐。我上一次有一个东莞的商业招商和我们聊，如果在东莞的地区，书店把大型的影院牵进去的话书店就愿意进来，咖啡厅也愿意进来，这个组合进去已经是一个非常包容的状态。
大地2006年我们提出了我们独有的商业模式，实际上让大家都看得起电影，会带来一个持续的人流，这个人流有机会在大家超楼层的商业渠道里面做一个核心的业态做一个选择。我相信在广东超过30个项目的业主也给我们传递了不少关于组合的信心。尤其是他们围着电影院去做的业态的升级换代，换一个角度讲是中心的优化，我个人讲很欣慰，无论怎么样大地作为这个行业里面的后来者和年轻的一个群体，我们用外行的经验来做这个行业，还是那句话，我们这一点建议只是给大家抛出一个话题，让大家在整个行业地产的组合里去考虑到做高到楼层里面有什么更有效的方法。
过去的三年我要感谢，2006年我也参加过很多的论坛，大地成功地投资超过40家影城，签约项目已经超过80个我们从广东转到珠三角的中心，有长三角的中心，在天津也有环渤海的中心，期待在坐的新老朋友了解我们多一点，一如既往地支持我们让我们携手来快速发展创造我们的商机谢谢大家。
主持人：谢谢刘总，在坐的各位朋友如果有时间也可以去大地里面体验一下，下面进行的是我们下午的对话环节，接下来时间交给我们的台湾同胞黄总，有请黄总。
黄柏翔：各位嘉宾下午好，接下来我们进行的对话是经济周期调整与企业应对策略，我们邀请到的是正佳企业集团董事长助理邓国坚先生。万达集团上午部总经理潘韬，新一佳董事，全国拓展总监姜楠，大地影院投资有限公司总经理刘凯军先生，中山永安花园房地产有限公司总经理冯浩宇先生，雅居乐大都会广场项目副总经理黄晓强先生，台湾涮涮锅总经理叶静女士。
接下来我们进行下午的对话，下午我们偏重的是比较经营层面的，尤其是刚刚我们大地刘总这边有一些看法，看电影这种东西，文化产业我们在台下也问了我们主办方的领导，为什么前面几届关注这个论坛，我从来没有听过商业地产和文化产业的结合，这一次我听到了我觉得很新奇。
二三线城市很多的企业我们都曾经入驻文化产业也入驻，这个我可以理解，二三线城市不像广州上海很热闹，可以去玩，其实对于城市生活是很枯燥的，专业市场是很贫乏的，大地这样的专业市场进到里面我觉得是一个不错的选择。刚刚的刘总也提到上座率，我先问一下刘总，据我了解，我们在大陆区域对于这种危机下载也好盗版事业也和是比较猖狂的，这个对于上座率有没有影响呢？第二个刚刚的题目影院在高楼层的招商上也是一个不错的选择，那么在高楼层的招商，我自己学的是建筑专业，我也希望听听刘总的比较清楚的介绍，比如说大地影院在我们二三线城市的面积是多少，对于我们的要求是什么要求呢？是租还是买呢？
刘凯军：非常容幸黄先生选我做第一个发言，第一个是上座率，在盗版的情况下上座率是怎么样，第二个是大地的建筑的要求是怎么样的，第三个是租赁方式或者是合作方式。我就尝试做一个解答，上座率如果是正常的情况，我可能回到我们20年前，我都是比较小的时候，少林寺这部影片在中国那个年度是220亿人次看电影，如果换到今天是1亿人次在看电影，是多大的落差？我知道台湾刚刚有一部《海角七号》非常棒，虽然没有拿到大奖，但是在岛内是一个非常好的口碑。我认为到底是大家不看电影，还是选择黄先生提的其他的途径，差异就在这里，可能如果需要我做一个理想的上座率我希望是40%。因为只要大家能够用一个系统的而不是单一的从一个票价的策略上改变环境和影响大家的消费习惯，这个是可以实现的，比如说除了票价之外便利性的问题，能不能同一个消费习惯变到体验一个电影。还有娱乐的及时性是非常好的，电影就像烟花一样，放的哪一个瞬间你在就是最重要的，票价不是很重要，是很重要的，要让大家负得起的票价去电影。我想问一下台湾的《海角七号》是多少钱呢？
黄柏翔：大概是40块到50块。
刘凯军：那台湾的收入是多少的呢？
黄柏翔：大概是4000到5000。
刘凯军：很好大概都是1%是非常好的，我上次去上海五角场的电影院25块钱。
潘韬：人家去看一场电影和我们的收入比差异太大，我们占得太多，如果我一个人跑去看电影是神经病，很多人是情侣去看电影的。
刘凯军：第一个问题我想这样回答，如果是把票价综合的因素大家齐心协力集体去反盗版也好大家去 相信这个企业也好我相信40%的上座率是非常问题的。因为航空公司是这样的，有一次去上海去广州，我5点的机票，经济舱是165个作为，他卖出去是163个座位，但是中国电影的复苏应该是1亿人去看电影尽量去上10亿甚至1000亿的关口去过渡，这个是我们大地的梦寐以求的问题。第二个问题建筑的要求，其实讲实话我是外行来做电影，我自己学财务的，之后我在一间公司IT的企业做了6年再做影视的行业，我们很多的想法和现在电影的想法是不一样的，很多人讲其实存在巨大的一个浪费，为什么这样讲呢？万达是自己建的就没有这样的问题，其实它的荧幕只有9米到10米，按照专业的等高比的话它大概是5米5左右，但是5米5的专修完成面也在谈判的时候要求你做到9米对于我也是一个负担，我得把那个拉杆从9米拉下来，我的投资成本更大了，空调也高了，可能里面做的很随意，但是其实对于一个连锁的运营的企业来讲和统建的执行者里讲是一个大的浪费，我觉得在这一点上大地是比较敢创新的敢尝试的，我们最低的一个项目是在俊豪广场在合作，它的工程只有四米七，我觉得可以尝试做一家影院也做成功了，虽然现在只有120个座位，但是做得很精制，如果没有超过十几米的大幕的话，柱网必须超过9米，还有6米5到6米8的层高可以做一个专业影院的布局了，沉重比较简单了，商业楼宇应该都够了。
第三个问题是合作的模式，到今天为止，大地已经签的60多家和开业的40家影城我们都采取租赁的方式去做，基本上都在高楼层，也没有一个低楼层的选择，我还是想 借用潘总的心态共赢的方式。能够和其他的商家友好地组合成一个消费的亮点，其实是一个商业地产的竞争的观点，虽然我们以租赁的形势，方式有很多种，各种不同的趋向我们可以不同地来谈，但是大部分我们可以选择购买，因为我们想比较快速去发展起来，谢谢主持人，谢谢。
黄柏翔：谢谢刘总给我们做精采的补充，我们台上的嘉宾有三位都是身经百战大型商场的老总，我们刚刚也讲到了像这种业态上的组合，刘总也讲到往高处怕，相对于招商的过程中很难出手的，租金相对比较低因为是固定消费在楼上比较好。 我们还要请教正佳的邓总，万达的潘总，和新一佳的姜总，我们的综合百货商场三位嘉宾有没有业态的组合加起来力量比较强的呢？给我们讲讲。
潘韬：现在有一个万达的三剑客，所有的万达广场都有三家而且一栋楼里面，他们在每一个万达广场都经营都比较成功，但是在较短的期内这三家也是最先盈利，最先吸引大量人流的业态，这个组合到目前来看是非常成功的。这个原因顾客群基本上是一致的，18岁到35岁之间的人。影城除了吸引人之外，最大的贡献不是在于吸引数量，而在于在影城的时间，因为几乎每一个人要在这里呆3到4个小时，同样看完电影可能会去干点别的，这三个组合在一起非常好，我们在有的广场尝试，如果大家做购物广场可以考虑做这个考核，但是要在刘总这样的大的影城才可以考虑。
邓国坚：万达的商业地产做得非常好的，也是我们每天要学的，我对于我的属下和学生都在说，他们的定单是开发业态组合的，他们早期定位在那里，然后又项目的招商，我这里补充一下我觉得刚刚黄先生说的问题，我觉得首先得看开发的商业项目的规模和他的性质决定了液态的组合或者是一个旗舰店，规模上是一个很主要的数据，一般是一个大城市，10万平方是一个界限。我之前做的一个2001年拍卖回来的珠海广场的一个广场原来是6万平方米，现在加建了2万平方米我们那里的业态规划是打主题的。曾经设置过一个电影院结果不行，因为当时我们也想了我做一个购物中心，后来 发现不能成为购物中心，我们就成为一个主题购物中心。根据他的特色打造华南地区最大的时尚购物中心，针对消费习惯和消费情况的研究我们来做配搭，在7楼配搭一个长江以南最大的一个T台，那个是在商业里面大型的舞台是没有的，每一年换季都在里面举办国内大型的时尚服装的发布会。
还有一个搭配是饮食，饮食是广州一个重要的元素，几乎说是占了一个主导的地位，它是时尚界的品牌店，还有一个时尚的展览中心，它也非常成功，我们拍卖回来以后算帐，如果能够达到一个也五六百万的收入我们可以了，仅仅3年的时间我们就做到这个程度，后面的主题我和我们的朋友在做这个事情，我觉得购物中心要主题化，不能大而全，大而全不一定是好事，如果低于10万的最好是走集约，每一个主题集约在一起就等于是一个亮点，以前的汽车的刹车灯是一盏灯，现在变成LED了，第二方面回过来说大型的超过了10万平方米 ，我们的电影院的上座率很过，可能还没有我们当地做得好，通常我们经常做促销活动来解决这个问题。但是对于大型的购物中心 确实起到让人流在这里停下。
现在做商业地产和购物中心如果没有两个购物中心就没有人流，所以做一个购物中心的组合搭配，我们现在2008年我来了以后就经过了一个整体的整合，保留原来一些大客户，比如说主要的一些亮点进行一番整合，我们提出一些观念加强增加主体意识，实际上现在的正佳广场他的租金也是非常高，甚至到七楼的饮食店也可以上到130块钱一平方，我想这个也算是一个奇迹了。我们现在还在策划更主题化的餐饮的集群，现在的购物中心有一个配比，零售的30%多，不同的地域，不同的区域不同的文化背景，不同的城市，根本就没有我的主力多少，关键是你的消费你针对主力的消费群它的购物行为，它的消费习惯是怎么样的，然后再来配搭，我觉得正佳应该来配搭这样一个集群。我觉得我们要引进八家主力特色的主题餐饮，如果在坐有的话可以来参与为什么要设计这个东西呢，把人留下来，吃一顿饭，如果是快餐是15分钟，20分钟就搞定了，如果是特色饮食呢？就非常合适，像这一类的餐饮都可以配套化。其实作为开发商和经营者，只要他租金可以达到最大的需求也是消费者的购物行为，到底买不买这里的东西，这个是我要说的。
姜楠：潘总和邓总往往是组合别人的，新一佳不是大卖场是一个组合店，我们自己也做了一个尝试，从去年的年初到现在差不多两年我们在两万到三万平米的租赁的物业里面。我们在原来的大卖场的情况下，我们引进了百货的折扣店，在这样最主要的三个业态是大卖场，百货的折扣店和餐饮，好多的品牌里面去挑选和组合是根据购物中心的规模来确定。怎么样考虑这样来做呢？因为我们看到中国的大卖场，和欧洲和美国比，我们研究他们的综合毛利率，欧美的综合毛利率大卖场往往只要24个点左右，而它的折扣店是十几个点，中国的大卖场综合毛利率只有十几个点，他们相当于欧美的折扣店利润基本上说，如果我们的大卖场给客户丰富、便宜的情况下我们选择百货就没有走高端百货，我们走的名品折扣店包括耐克、阿迪达斯。这个可能是正好遇到现在的金融海啸我看到我们百货的同行压力比较大，现在的优势就出来了，我们在广东和湖南的实践店都在大幅度地增长，这个是业态组合遇到了商业的整个经济的金融风暴的一个检验，这个是我们的试点。谢谢。
黄柏翔：谢谢姜副总，刚刚三位都有过管理大商场经验的老总都提到，吃东西也可以作为一个很重要的业态，台湾的总经理叶静，正好他也在商场里面经营饮食的，我们想问她的是目前的经济的形势下顾客消费的观念有没有转变呢？如果转变的话怎么样打开顾客的荷包呢？
叶静：首先感谢主办方，我们公司代表小型企业的特色餐饮，针对主持人所说的第一点顾客的消费观念正在发生变化这个是确实的，在目前经济箫条的大环境下顾客的消费方式也在变化。高端消费的餐饮企业已经感觉到变化，不仅是客流量的减少，人均消费也在不同程度地下滑，不再盲目地追求消费，对于商家的促销信息非常敏感，多以商家的促销商品为主，针对如何有效刺激消费。首先应该从市场着手，建立与顾客沟通的品牌，退出一些适应目前经济环境的商品进行促销，在更多的服务不断地创新以及最有有效的宣传方式加以配套，只有顾客得到了实在的优惠和很好的服务才能有效地刺激消费谢谢。
黄柏翔：我们刚刚探讨的很大一部分都是在一线城市尤其是广州这边的概念，在坐的我们也刚刚收到了在二三线城市的代表，我们对于这个城市的商业的推动的发展的机会在哪里，我们如何和政府进行合作，我们有什么思路呢？请各位来宾也动脑，我们要到二三线城市去发展希望政府给我们提供什么看法呢？首先有请中山永安花园房地产公司的冯浩宇给我们谈一下。
冯浩宇：很荣幸今天能够和各位行业的经营来探讨这个问题，首先我觉得谈一下二三线诚实的商业问题，我觉得进入二三线城市是我们做商业的大势所趋，为什么呢？首先是一线城市的地产的开发已经达到了一个 一定的饱和的程度，现在去找到一线城市是非常困难的，但是二三线城市，因为中国的城市的建设还是在讲城市化的进程，所谓的城市化的进程都是二、三线诚实的建设，我们的公司作为香港的永安中山公司的，也是开拓了中山的发展的前提，因为中山是一个消费能力很强的，是强富于民的。其实它完全是自己内部的消费，但是大家意识到中山的经济势力是广东省前列的，所以我们看到这一点 和政府去沟通，因为我们现在这个地方在中山城区的边缘他们现在正在发展，我们看中了这一点在做一个城市的综合体让它作为城市新的增长点，我们在做一个城市与企业帮助发展的价值带动起来。
所以我觉得在二三线城市的话是一个大的发展，我刚刚讲到了对于你这个话题，我经常在广州和中山两边跑的，在中山是35块钱一张票，我没事做就经常去看，一个月可能看三场电影，但是在广州是80块钱一张票，所以我们在中山的话那个日子过得很好的，看电影和吃饭都很便宜的。但是整个市场的环境我觉得金融海啸，金融风暴影响的情况下确实有一定的影响，但是下面很多的一线城市来说影响会好一点。一线城市可能是风景最好一点，但是跑到二线没有很多，但是相对安全。
姜楠：二三先正确主要是一些珠三角的有中山、珠海、佛山这样的城市，我们在过去十几年的发展当中，感受到首先是二线城市和一线城市的差距差不多是十到15年，如果想想广州15年前很可能二线城市和现在的省会城市有一点像，1999年开始发展，首先到二线城市，比如说我们到徐州、长沙，这么多年来其实我们主要的发力的地方是二三线城市，对于我们来说是非常有收益的，比如说我们在长沙，我们已经有15家店在这个地方的总量是所有的外资企业加起来合没有我们大，我们没有必要把全国30多个省市自治区去做大，严格上没有一个大卖场去做，现实的选择是区域性的企业或者是跨区域性的强势企业，我们在若干的省份，或者是城市，在地级城市，在这样的地方，我们觉得有希望做到前三名，我们就进去，如果没有做到前三名我们就退出。
有的城市在岳阳我们开了两个店一开始在当地最大的，生意也是最好的，当年是迅速盈利，首先二三线城市也大量的机会，因为它和一线城市比就相当于十和十五年前的一线城市，正是在90年代中井喷的时期。第二个加上经济本身的阶梯性，大多不在沿海地区，受到外向型的经济影响比较小，但是内地的二线城市，包括三线城市没有受到影响，从我们的各个销售可以看得出来，中国经济的不平衡性，决定了二、三线城市是一个非常好的机会，尤其是现在的三线城市，我们现在已经进入了四线城市，在内地的县级市，这样的地方我们更有甜头，你一去就是最大的了。这个对于企业来说应对金融风暴这个是其中一个好的策略，你去找南海，二、三线城市就是一个南海，二、三线城市也有它的不好的地方，其中就是黄总刚刚提到的第一个就是我们营商的成本往往是投资环境，不是你的人可能更低，往往是当地的政府招商进来了以后，他后续的合作伙伴是不是长期共鸣的心态，或者是盈利了赚钱了就可以找你很多的麻烦，这个是我觉得当地的营销环境。另外一个是企业的大卖场能不能覆盖到那个地方，能不能延伸到那个地方，如果能够延伸到那个地方可以去做，如果不能延伸的话你还是要谨慎，谢谢。
黄柏翔：我在台湾比较清楚和政府打交道，因为各位都是合作局的领导之后可以和大家交流一下，我们还有一个好奇，当时我刚到大陆的时候是1999年在武汉做了一个百货公司，在台湾营业人员的概念不是那么多的人，在大陆我就发现一个问题，比如说在台湾一个15平方的专柜可能是1.5个人平均起来，但是在大陆就是2到3个，我们是怎么样节约成本的，在这种状况下你们对于这种员工的方式会不会减轻或者是裁员呢？我们几位老总对于目前商场经营上面对寒冬有什么样的看法和经营呢？我想每一位老总发表一下自己的观点。
刘凯军：接着刚刚姜总的话题，刚刚二三线的市场，如果真的把一个企业做成一个连锁的企业，二三线市场才是一个主攻的市场，大地很坚定地在二三线市场做。如果你的企业在做一个跨区域的企业的时候在供应链，管理链还有一个能力的链条要跟得上，不过你的能力的储备和能力的培养没有到位是做不了这个事情的。相对于刚刚提到的风暴来讲，如果是一个已经做好准备的企业，这个时候也正是招贤纳士的好时机，因为收集当地市场情况的专业人士会溢出来，可能会根据各个企业的不同阶段去看，这个是连锁企业的一个良好的招兵买马的时期，谢谢大家。
姜楠：这个是很多的企业遇到的问题，我们的建议和我们的方法是我们用发展来解决问题，怎么讲呢？我们在现实当中 发现有可能竞争激烈或者是受到冲击的地方，你的客流和外向型企业相关的可能会收到影响，这个时候恰恰是练企业内功的时候看我们的成本是怎么样的，我的防损人员不会那么多，我们很多的过去耗电非常大的。我们又用节能灯，各种各样的器材，这样的对于成本的降低非常惯用，还有一个当我们有一个链，的确做一些人员的优化之后，我们更多的解决办法是你有一些发展的新店你可以用发展去 解决问题。凤凰台有一个报道，如果当你的企业没有上述两种办法的时候还有三种办法，裁员是最差的办法，还有一个叫做减薪不裁员，如果人人都在船上你还想要待遇，那就是说你没有待遇，可能你的薪水会降下来，可能你用绩效的机智，这样的办法可能大多数的员工都用过的，我就给这三条建议。
叶静：我觉得我作为一个零售业的站在最前线，我觉得裁员并不是一个很有效的方法，我认为是有效的工资成本，我认为新一佳的姜总所说的话，寻求发展当中平衡营运成本，谢谢。
冯浩宇：我的母公司是香港的永安集团，是一个经历过100年的风风雨雨，我觉得在中国里面是四大民族百货之一，能够坚持到今天确实里面有很多的学问，我不断地了解一些永安的历史，前面的东西我不是很了解，我觉得机会永远是给有准备的人的，我们觉得这一次的危机对于我们来说是一个机会，我们公司现在正在组建一个招商的团队还有运营的团队，我们可能还会请一些行业的精英过来和我们一起去合作。
邓国坚：我们一直做能力资源，如果事先能够在你的企业的成本构成和人员的规划和人工成本上早做安排，就不会遇到今天遇到的问题，像我以前创办的海印集团就没有这个问题，我们从2007年到现在还在优化进展，还不是裁员，而且他们的人力资源的成本人均的月工资是5900多包括保安，我不知道算高还是低，但是我觉得在商业地产界是偏高的，我一直主导一个概念对于人力资源管理的成本的核算我坚持一个理念优质优价，一个人能干的事情不让两个人干，三个人能干的事情我让两个人干，我觉得人多设备就多，设备多企业的内耗成本就大。所以我们在规划的时候就做了很好的预算设置，所以每逢遇到这个时候我们刚好是行了，别人裁出来的，可能有一些好的我们就纳进去了，我们每一年都有一个计划叫做储备干部，一般是按照总人数的1%左右去储备干部，储备干部下来的话大概两年的断裂，第三年应该就能上到主管的位置，为我们整个企业的发展也会带来一个动力的优势。刚刚几位老总说了用发展解决问题，问题是真要发展的时候你没有优质优价的人你怎么发展呢？今天几个问题是提供给在坐的老板或者是老总提到的绩效的老生常谈的问题就不说了。我觉得是实战可以出来的问题可以和大家讲一下。
黄柏翔：从几位老总这边可以了解到我们刚刚讲到很重要的东西是人流，前面讲到的是怎么去增长来客数，当然后面提到的怎么增长留客数，人才对于商业地产业是很重要的，还有这么多，这么好的企业家，这么好的老板，我们的公司是一个不错的平台。
这边还有一个问题，我想可以和早上的议题结合，是要请教刘总的，早上我们的人和地产是要往下发展，刚刚讲到的电影院是往往上面发展，能不能和人和结合做地下的电影院呢？可能成本更低。
刘凯军：地下的模式消防的管理更严格，但是我觉得看电影不会介意地上和地下，我认为不是问题。
黄柏翔：给我们的冯先生提供了一个非常好的信息。
刘凯军：地下消防通道可能每10平方米要到1.5米的消防通道，如果1000个作为你要准备15米的消防通道，我有兴趣做只要你满足。
黄柏翔：我想大家来自各个地方，行程都比较短，我想把这个时间就留给所有的来宾和所有的参加的嘉宾，我们有一些好的项目可以利用这个时间来做一个交流，我们的对话就到此结束，谢谢各位。