《中国商业地产百大标杆案例集》入选案例资料提供标准

目录
Part1:企业投稿标准... 3
一、企业介绍... 3
二、项目基本资料... 3
三、项目定位及项目亮点... 4
四、项目规划设计... 4
五、商家策略... 4
六、运营管理... 4
Part2:《中国商业地产百大标杆案例集》目录.. 5
一、商业地产项目开发全程实操... 5
二、商业项目百大标杆上榜... 5
三、百大标杆商业项目统计数据分析... 5
Part3:案例样本——西单大悦城:多维度探究大型商业综合体开发典范.. 6
一、认识西单大悦城... 6
二、项目区域概况... 7
三、西单大悦城定位... 12
四、西单大悦城项目规划... 13
五、动线分析... 17
六、建筑规划... 19
七、项目运营... 23
八、西单大悦城项目亮点及借鉴... 24
Part1:企业投稿标准
图片整体标准:图片保证清晰,每张图片列有名称,且按照类型给予命名。
一、企业介绍
企业简介、相关产品线(或产品)和发展战略等内容。
图片要求:企业其他相关产品的图片各1张,企业LOGO图片1张。
二、项目基本资料
项目的技术参数和区位分析(如交通情况人流量、临近人群商圈、区域内竞争项目等)。
项目技术参数表
       
图片要求:实景全景图3-5张,像素不低于1000,区位图和交通图1-2张;
文字要求:表格内容可根据物业形态进行调整,尽量保证至少有其中10项基本信息。
三、项目定位及项目亮点
客群定位、市场定位、主题定位等。
四、项目规划设计
项目的整体规划布局,如商业布局、动线规划、建筑设计等。
图片要求:整体规划图1-2张,每层规划图1张,内部动线图3-5张,建筑外观和细节图片3-5张,像素不低于600。
五、商家策略
品牌引入策略及亮点、各类型商家列表、主力店和次主力店情况、业态配比及组合等内容。
六、运营管理
项目的租售模式、租售比例、招商情况及策略等。
Part2:《中国商业地产百大标杆案例集》目录
一、商业地产项目开发全程实操
商业地产开发全程要点
二、商业项目百大标杆上榜
十大最佳示范产业地产项目
十大地标性城市综合体项目
十大最佳体验式购物中心项目
十大示范性街区式商业项目
十大最佳郊区购物中心项目
十大最佳邻里购物中心项目
十大城市商业地标项目
十大最值得期待购物中心项目
十大最佳生态购物中心项目
十大最具时尚特色购物中心
特别策划:
十大购物中心品牌
三、百大标杆商业项目统计数据分析
百大标杆各类经济技术指标总体统计分析
 
Part3:案例样本——西单大悦城:多维度探究大型商业综合体开发典范
西单大悦城作为首个“大悦城”项目,它的成功鼓舞了初次进入商业地产领域的中粮置业集团的信心。2009年11月,中粮置业在上海召开大悦城项目推介会,声称将以700亿的总投资,在全国再开20多家大悦城,地产板块业务将达到中粮集团总资产30%的规模。
【中粮大悦城简介】
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”,其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格,是现代大型Shopping Mall的杰出代表作。中粮意在将“大悦城”构建成为中粮地产Shopping Mall统一品牌,形成连锁效应,如同华侨城“欢乐谷”,万达“城市广场”等。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦城等多个都市Shopping Mall,形成了中粮集团地产主业的核心商业品牌。
一、认识西单大悦城
         
   
二、项目区域概况
大悦城位于北京最为繁华癿商业中心——西单商圈,与王府井大街、前门大栅栏,并称为三大传统商业区,丰富的业态、潮流的品牌以及便利的朋务设施,使之成为北京本地人购物的首选之地。
1.区域位置
西单大悦城卓起西绒线胡同,北至灵境胡同西口,卓北长1600m,以西卑北大街为轴线东西迕深200-300m,占地80公顷;

 

  

2.区域商业情况
(1)西单商圈的商业群
西单商圈现有商业以百货为主,营业面积较小,档次中档偏高,形成了年轻人癿集散地。
西单商圈沿西单北大街分布,长1600米,东西进深200-300米,大悦城、君太百货、中友百货、西单商场通过连廊形成了相对较为封闭癿小商圈。
(2)西单商圈现有商业结构
①商业形式构成
西单商圈作为传统商业中心,整体商业以百货及摊位式卖场为主,虽经过调整已出现购物中心等形态,升级版商业形态仍有很大发展空间。
②业态构成
西单商圈业态构成较为单一,零售业态为绝对主力业态,餐饮休闲仅为零售业态的必要配套。
3.区域消费者分析
       
西单商圈消费者特征:
大多数消费者选择西单出于交通便捷、商业集中的考虑;
消费者年龄构成以青年为主,16-35岁消费者占70%左右;
消费者消费频次及替代率较高;
消费者层次丰富,价格敏感型不成熟实力型,品牌依赖型不冲动消费型并存。
平均消费额度偏低,一次性消费101至310元癿消费者占70%,1000元以上癿只占4%。
4.项目区位交通情况
(1)轨道交通
      
(2)公交站点:大悦城周边公交站点达10个之多,最靠近项目的有3个;
      
      
(3)道路环境
西单商业区道路网络系统已形成,整体布局上体现了北京市棋盘式与环路相结合的结构特点, 形成纵横交错、四通八达的区域路网体系,保证了西单北大街的高效、畅通。

 

三、西单大悦城定位
总体定位:一站式服务的综合SHOPPING MALL
主题定位:新潮、时尚的“青年城”
客群定位:16-30岁年轻、白领一族(主要为女性)
类型定位:ShoppingMall,主题Mall
经营定位:中档偏高消费
形象定位:年轻有朝气
风格定位:现代主义
业态定位:核心品牌为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店
档次定位:服饰卑价:200-800元
四、西单大悦城项目规划
1.大悦城业态规划
        
(1)各层经营内容
大悦城经营内容紧扣“国际化青年城市综合体”的主题,定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格,购物中心内年轻化的业态及优衣库、H&M、ZARA等快时尚品牌围绕年轻时尚生活打造,吸引大量的年轻有消费能力的顾客。
(2)业态比例
 
 
大悦城业态比例为零售:餐饮:休闲娱乐:配套服务=58.98%:17.49%:19.10%:4.43%。零售业仍为主要业态,餐饮和休闲娱乐及配套服务给购物中心带来大量的人流。合理的业态的配比成为大悦城成功的重要因素之一。
 
2各层业态分析
        
      
      
         
 业态比例总结:
l   整体上看,西单大悦城购物中心以零售购物为主,在数量和面积上分别占78%、59%;
餐饮在数量和面积上均占18%,在同类购物中心中属较高水平;
l   休闲娱乐店铺面积都较大,加上电影院,使得虽然数量少,但在面积上也占到了4%;
服务占总面积癿19%;
l   5层以下以零售业态为主,辅以少量餐饮服务业态;6—8层以餐饮为主,另外休闲娱乐和服务业态也占有一定的比例,有效地拉动人群往高层流动;9层为目的性消费零售业态,吸引特定消费群;最后2层为电影院。
五、动线分析
1.外部动线
外部入口、动线:大悦城商场主入口位于西单北大街,处于地铁站与公交站之间;另三条为支马路,较为封闭,写字楼及公寓入口设于此。
2.内部动线
动线特点:
整佑劢线设计十分清晰,形成循环劢线,多处回流;
直接不酒店、写字楼连接;
死角处设置主力店或者电梯;
主劢线宽:6.6-10m,次劢线宽4.8m。
l   垂直动线:打造最多电梯和扶梯的购物中心。自动扶梯63个,垂直电梯20部,货梯7个。
内部动线图
六、建筑规划
1.外立面
充满未来感雕塑性的玻璃立面,全国最大LED屏幕外墙,折射潮流个性。
2.内部设计
大气、层次变化及富有趣味性;
内部设计
3.内部空间
空间娱乐化,集聚目标人群最大关注力;留足公共活动空间;
4.内部小品及景观设计
        
内部景观设计,丰富自然
5.导视系统
(1)内部导示系统:风格统一、随处可见,形式多样、内容丰富。
       
(2)外部导示系统:潮流风向标,与商场风格相符
         
外部导规牌不仅起到引导顾客的作用,同时也是广场上一大景观,对商场起到很好的展示作用
6.店铺分割
(1)楼层整体规格:面宽:8m-16m;进深:8m-16m;标准层高:(净高)4.5m
1F:5m,F2-F5:4.2m,F6-F9:3.7m,B1-B:5.5m;柱距:8m
(2)店铺主导面积:零售:100-200;餐饮:100-300
(3)主力店面积:零售:1013;餐饮:1034;休闲娱乐:10400;服务:1371
        
七、项目运营
大悦城”行之有效的运营体系和方法使其自身获得较大成功,也是大悦城值得其他商业项目借鉴的亮点之一。
大悦城”经营策略:
开发商自持物业,通过出租店铺收取租金的模式;
实行购物中心百货化经营,采取租金+流水的租金策略;
放弃引进大型主力店的做法,更多靠多个面积在800-1000㎡的中型店替代,而主导店面面积在100右癿小型店中店;
通过科学管理来协助商户实现良性运营,招商阶段运用购物中心的信息化管理系统,建立大悦城信息管理平台;通过财务结算系统、会员卡系统、客流统计系统等为后期购物中心的运营提供保障;
为细化管理,建立楼层经理制度,服务于该楼层的所有商户,尽可能提升人流。使用专业仪器对人流情况进行监测,通过人流测算进行品牌分析、区域划分、活动效果等评估;
不遗余力地在商场内举办各种活劢,为商家找寻最佳切合点,与商家达成亲密默契的合作伙伴关系。
八、西单大悦城项目亮点及借鉴
1.建筑设计亮点
(1)商业规模:
总建筑面积20.5万,集商业、办公、酒店于一体的综合体项目,是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心;
项目拥有1000个泊车位的超大停车场,缓解了大体量商业带来的停车压力。
(2)建筑设计:
玻璃建筑体,打造西单商圈时尚地标;亚洲最大癿LED幕墙,彰显贩物中心潮流定位;
多个中庭,通透大气,同时增加了商场的空间感;
主题化、娱乐化的空间设计,有利于新入驻品牌的展示,聚集目标人群的关注;宽阔的活劢空间,为消费者打造舒适、轻松、愉悦的购物环境;空间主题化和娱乐化,强调消费者体验式购物的感受,不仅是从外立面还是内部空间设计、内部装修都紧紧契合年轻时尚的风格,使年轻消费者在此流连忘返。
(3)动线设计:
循环动线,多处形成回流;直接与酒店、写字楼连通,将写字楼与酒店高质量客群导入商场;死角处安排主力店铺或扶梯,引导回流;
全国最多扶梯和直达梯,引导客群垂直流劢;
正门处通天扶梯为全世界跨度最长的扶梯,总长度50多米,将客户直接导入到六层,同时也起着观光梯的功能。
2.经营业态组合亮点
层层都设主力店,作为该层主题,同时为周边零售、餐饮店带来人气;
零售业态集中于中低楼层,保持零售业态的延续性;
几乎层层都设有餐饮,轻便餐饮集中于低层,大型特色餐饮高层布局,带动人流垂直流劢;
休闲娱乐业态以主力店的形式分布于高楼层,作为该层主题业态带动其他业态的消费。
3.项目其他亮点
实力强大的开发商,中粮集团为世界500强企业,西单大悦城作为第一个“大悦城”项目,作为可复制综合体商业的第一站,企业不论是在建筑设计还是管理措施上都投入了巨大的财力、物力和精力
国际设计公司,融入时尚、现代化元素和国际化的设计理念,将项目定位诠释得十分透彻。
4.项目开发借鉴意义
消费者定位为年轻人,很准确的抓住这部分人的心理和需求,所有业态、品牌都围绕年轻人的特性和兴趣安排,做专做细;
丰富的业态组合,突破西单商圈传统的百货模式,差异化经营,成为区域内的亮点;
信息化的管理模式,楼层经理制,以及购物中心百货化的租金收取模式。
组织机构
主办单位
承办单位
专业支持
媒体支持
支持单位

中国城市商业网点管理建设联合会

中国连锁经营协会         中国百货商业协会

北方购物中心联盟         台湾购物中心协会

香港餐饮联业协会         浙江省专业市场协会

上海市购物中心协会      深圳市连锁经营协会