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城市综合体—交通枢纽TOD商业—儿童主题集群—时尚产业

    我们一直奉行并坚持着“专业、高端、深度、实战、增值”的行业精神,继2008中国首届主力店合作高峰论坛、2009中国首届城市综合体高峰论坛、2010思想盛典“价值与模式”,2011思想盛典“方向与标杆”主题思想论辩后,2012盛典将定格“热点与趋势”主题思想研讨,针对和围绕2012中国商业不动产创新提升年的四大热点,也是2013年后中国商业不动产四大发展趋势——城市综合体—交通枢纽TOD商业—儿童主题集群—时尚产业所展开充分而深入的讲述与交流,力图为企业和项目的发展指明关键路径和操作方式。
盛典时间:2013年1月12日—13日
盛典地点:北京华腾美居酒店

嘉宾演讲
图文直播
  • 2013/1/13 17:26:00
  • 大会结束。再见。
  • 2013/1/13 17:25:00
  •   大会主持:孙 博 中宜基金管理公司董事 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

      尊敬的各位亚太商业不动产学院的师生朋友们,尊敬的来自全国和美、英及香港的同行们,历时两天的第三届中国商业不动产思想盛典暨学院师生联谊会终于画上了圆满的句号!

      感谢所有为本次盛典付出努力、劳动和心血的主办机构,合作机构和支持机构!感谢所有百忙之中出席本次盛典的各位讲演嘉宾、专业人士和所有工作人员,谢谢你们!——预祝大家新春快乐,明年见!再见!

  • 2013/1/13 17:25:00
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    Mr.Torquil Mclntosh 英国Sybarite

      主题:高端购物中心的设计理念与创新示例

      主讲嘉宾:Mr.Torquil Mclntosh 英国Sybarite Architects建筑事务所Director

      大家好!

      我们是一个零售建筑设计事务所,我们通常把品牌翻译成零售空间。我们为很多购物商场做设计,也为时尚门店做店铺设计。我们的设计室在2002年注册成立,之后在100个城市当中都有做设计,大概做了600个店。我们做的百货公司在伦敦的上议院、媒体中心、伦敦的码头等还有很多标志性的项目。回顾历史,零售源于在一个地方聚集,再加上货品才发生的。现代零售加入了很多虚拟产品销售,但是我们知道,让虚拟的产品销售更完整,真实的货品是必须的。在战前第一家时尚店就开始了,比如说香奈儿,他们的零售方法是把自己的环境放在客户的处境里,创造一个合乎客户的环境,但是品牌的环境要跟销售的货品一致才能完全符合产品。建筑师的角色就是建立一个产品拥有的零售空间,迎合受众。建筑一个符合自己品牌的空间,那个品牌必须要符合自己的性格。品牌需要知道自己的DNA之前,要达到某一个阶段,他们才能完全的明白自己。建筑师的决策是要搜集这些信息,然后把它翻译成文件。最重要的是了解客户喜欢,做适合他们的设计。所以,你一定要知道你在为谁做设计,而且你也要知道文化的差异。很多人会觉得在北京和迪拜开同一个店会很闷,很多人都喜欢去旅游,他们想见到的当地的一些文化色彩,而且他们想见到新的自己的东西。购物中心应该是城市雕塑,而不仅仅是一个商业环境。建筑开发商对社会是有责任的,他们不仅仅去设计一个购物的地点,应该去丰富每个人的生活。一个购物商场可以把一个社区、一个城市的地位提高,一个购物商场不只是有购物的功能,它可以对社区做出贡献。之前的建筑物可以让一个城市更成功,但是一个城市的成功之处在于深思熟虑的规划。有很多成功的城市,比如说巴黎、纽约、北京,但是也有很多城市功能是失调,因为他们没有远见。有远见的话,需要有好的基础设施,让城市可以成功运作,而且能够吸引市民。

      这是我们在迪拜做一个项目。甲方想创造一个很美丽的建筑,衬托迪拜的天际线。我们收到设计简要的时候觉得做一个很高的建筑没有意义,因为到时候也会有其他的项目向高挑战,所以我们觉得设计一个雕塑性的建筑比较有意义。这个建筑可以在九层乘直升机到达,或者是乘船到达,而且在建筑物的周围有一个私人的游泳池。

      现在的建筑通常都比较大,商场已经跟政治、或者宗教建筑物有同样的重要性,所以设计这些建筑物的时候通常必须有同样深度的设计。让外面的人对一个地方有好奇心,并不是让我们看见所有东西就是好的,这个好奇心要由有限的实现才能吸引人进来。

      这是东京MARNI的店,那个街上有乱糟糟的颜色,有很多的标牌,那条街很喧闹,我们想与其设计一个夸张的门面,不如做一个令人微笑的门更好,所以我们设计了一个不锈钢隆起的门面,设计一个小孔,小孔是一个“鱼眼箭头”,在小孔里面你可以看到整个店铺。

      在小店开张的当天,排队看镜头的人在街角拐了一个弯,非常热闹。在这家商店开业的第一个月,把所有的产品都售光了。无论在什么样的设计当中,最重要的概念阶段要考虑周边的环境,而且把它纳入设计。

      这个例子是我们为莫斯科马球俱乐部主席设计的房子。由于选址很漂亮,在一个森林里面,所以我们把他的房子提升到树梢的水平,而不是砍掉树木,这样子树冠就成了花园。

      我们可以建立一个未来成熟的建筑是很重要的,它不仅仅是在说室内空间,也在说建筑本身。这是十年设计的MARNI的一个店,现在运作的信息传达的很好。这是我们之前设计的上议院的媒体中心,而且它看上去永远都那么酷。这个看上去很简单,但是很漂亮的建筑它推动了当时的建筑界限,因为这是世界上第一次用铝做的外立面结构,而且是造船厂做的。

      顾客需要有惊喜,而且商场需要有吸引他们来的东西,可以是休闲活动或者是演奏。在商场里面所有部分都要赋予它生命,而且可以创建多个景点,让游客不想错过。如果你在竞争中先走一步,这样子你的商场就会更前位。在这样一个时代去建造最高的,或者中庭最大的建筑物是不够的,其实特殊的设计才可以让商场自然成为一个目的地,而且它可能成为商场的一个标志,而且我们可以用一些焦点,还有就是关于怎么去娱乐顾客。应该给顾客惊喜,以目的地吸引他们,带来叫绝的元素。通过创新的设计,不仅可以提供一个更好的客户体验,也是经营的途径,它可以为商场创造更多的收入。

      作为商场开发商不只是满足于重复同样的客户应验,应该用更多的机会去创造新的商场蓝图。不要满足于重复同样的商场设计,而是拿出新的想法增加客户体验。而且利用空间做不同的效果,用空间创造不同的区域,这样可以促使客户一个一个去探索,而不是停留在一层。创新不仅是室内空间,还有室外空间,比如说在一个购物商场里面可以放一个花园,但是这个花园不会降低你的收入,这个花园可以是一个客服空间,可以达到很多种用途,可以是放松的空间,也可以餐厅、酒吧、艺术空间。而且一个成功的设计不只是符合它功能的要求,而是把这个设计变成一个很有趣的地方,而不是一个机场咖啡馆的概念。如果我今天给你们一个想法,要不断地重塑自己,所以要有前瞻性,想象不可想象,创建卓越的产品。

      谢谢!

      论坛主持: 李 乐 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

      非常感谢Mr.Torquil Mclntosh不远万里来带到北京,与我们交流和探讨时尚的价值和形式,时尚是国际的,更是中国的,所以我们推出这个时尚的论坛也是有意义的。让我们在日益国际化的当代社会,共同来建设更加绚烂的生活,塑造更加美好的灵魂。让我们对今天下午的所有讲演嘉宾的敬业和认真表示诚挚的感谢,最衷心的感谢!谢谢!

     

  • 2013/1/13 17:23:00
  •   李乐

      感谢张总,感谢中国高端购物中心和把国际一线品牌最先引入中国的开拓者们和先行者们!

      最后一位嘉宾可能才真正代表和能更好地阐述高端和奢侈的的理念和实践。尤其是如何通过设计的形式和力量表现和再现。有请来自英国著名设计机构Sybarite Architects的知名设计师Mr.Torquil Mclntosh做亚洲的讲演,他讲演的主题是高端购物中心的设计理念与创新示例,大家掌声欢迎!

  • 2013/1/13 16:47:00
  •   中国春天百货集团战略规划部总经理 原赛特购物中心总经理 张岩松

      主题:国际一线品牌的合作模式与中国发展新趋势

      主讲嘉宾:张岩松 中国春天百货集团战略规划部总经理 原赛特购物中心总经理

      非常感谢主办方给我这个机会在这里跟大家分享,刚才听了大家的演讲对我有很大的启发,他们分别从奢侈品牌的角度和时尚的角度阐释了对奢侈品的理解,我希望从奢侈品运营的角度谈一谈我对这个问题的看法,希望能够有一些具体运营的实践,对大家,对商业地产的同事有所帮助。

      前言:中国奢侈品市场不断增长,全球占比不断扩大

      在09年的时候,中国奢侈品销售总额是827亿,当时占到全球销售的19%,到2012年预计将达到1321亿,占到全球销售占比的28%,成为世界第一的奢侈品消费大国。这是中国奢侈品目前所处的位置。

      第一部分:奢侈品概述

      奢侈品的含义是不断延伸的,好像我们在上个世纪,在消费品很匮乏的年代,家里有三大件就当成是奢侈品了。现在随着时代的发展,对奢侈品的概念也在不断地变化,不断地演进。奢侈品一定是为少数人群服务的,刚才说的社会精英,一定是物质生活充分的满足之后,是精神生活的体现。

      奢侈品的动机,首先是人类对美的需求,人类对美的需求是与生俱来的;第二是对社会地位的体现,展示他的与众不同,据说动物学都有这样的表现,体现出我跟别人不一样,来自于原始社会非常原始的动机;再有就是它可以作为价值表现的一项工具。

      一线品牌一般都指设计风格独特传统、历史悠久、具全球高知名度的品牌。我个人认为没有真正意义上一线品牌、二线品牌,这仅仅是我个人的观点。

      国际奢侈品三大管理集团:

      LVMH:全球最大的奢侈品集团,拥有59个奢侈品牌,年销售额达到226亿美元,使得达578亿美元。拥有酩悦公司、轩尼诗公司和路易威登公司。

      RICHEMONT:全球第二大奢侈品公司。法院南非,起家烟草,辉煌奢侈品。2006年销售71亿美元,净利润27.59%。

      PPR:全球第三大奢侈品公司。创建于法国,从事木材生意,21世纪成为法国最大百货连锁商。1999年拥有了意大利驰名品牌GUCCI。

      刚才这三大公司是不上市的,前两名一直雄心勃勃要收购爱马仕,单位没有成功,这个事情还在持续,大家也可以持续关注一下,爱马仕未来是一个什么样的发展。是否被LVMH收购,对于爱马仕的命运是不一样的,LVMH要做机械化大生产,做量产、要赚钱,他们的理念是不同的,所以在收购过程当中遇到了很大的阻力。

      第二部分:奢侈品运作方式

      1、奢侈品的选址从城市的选择来看,无非首先要看成是的发展指标,GDP、奢销品零售总额、城市人口人均经济指标。每家公司的标准是不一样的,但是这是他们必须要考虑的因素。

      2、品牌的认知阶段:品牌布点情况、品牌经营质量。我有一个同学做房地产,他是在贵州兴仁县一个地方计划要开发一个30万平米的城市综合体,通过他跟我说,我才知道贵州有一个兴仁县,有这么一个地方,以前我都不知道。他跟说的概念是六个县交界的一个地方,未来会很好。后来我说,我不知道兴仁县,现在兴仁主要的支柱产业是什么呢?他说,现在是农业,还有矿业,计划未来要做一个煤化工基地,未来会把珠三角的制造业迁过来,说很好,要做一个30万平米的城市综合体,你来做一个春天百货或者赛特购物中心吧?我不知道我该怎么跟他解释,该怎么跟他说,后来我说我带你去看一看我们做的项目,我带你看一看赛特,你就是清楚,你就了解了。

      区域的选择:

      1、目标顾客集中区域、城市核心区、CBD等。这个品牌的目标顾客集中在哪些区域是要考虑的因素。

      2、交通环境:便利、易达。

      3、社会影响力:广告效应、品牌口碑、核心商圈,这些都是品牌要考虑的因素。

      项目的选择:

      1、项目硬件设施:规模、物业条件

      2、项目影响力:地标、人流效应

      3、项目整体定位

      4、竞争环境:竞争品牌布点等。

      合作伙伴的选择:

      1、专业性:对品牌的理解力

      我跟朋友谈的时候,他们说,他们开一个店像嫁女儿一样,他们要为女儿找一个好人家,他们对自身品牌的那种珍爱,对品牌的保护意识是非常强的,就像要为女儿找一个好人家,把她嫁出去。对合作伙伴的选择首先要有专业性,就是你对这个品牌的理解。

      2、资本实力:刚才有嘉宾提到了,企业需要有资本实力,你是要花钱的,最终还是要归结到你能花多少钱。

      3、信任度:长期合作伙伴、招商代理公司。

      开店流程:

      1、品牌规划

      1)项目整体业态规划:比如说你要做什么,如果做购物中心配多少餐饮、配多少超市、配多少百货、配多少娱乐设施等等,这些方面是业态的规划,大的规划要符合项目的整体定位。

      2)配合定位的品牌遴选和适应性分析:定位定在一个具有生活品位,有消费能力的城市高端收入人群,定位完之后什么样的品牌适合这个定位就可以进行选择,再做一些适应性分析。

      3)规划品牌图纸落位和落位调整:这个阶段是体现专业性的阶段,有些时候你的这个品牌拿出去之后,人家看了就不跟你谈了,人家觉得你这个不专业,哪个品牌挨着哪个品牌,哪个品牌多大面积,一看这些东西就不跟你谈了。

      4)首选方案与备选方案的配合调整:方案不可能百分之百的实现,所以有首选方案之后要有备选方案。

      5)编制招商手册:根据前面这些规划编制你的招商手册。

      2、招商阶段任务:

      1)目标品牌广泛接触、沟通,了解品牌开店计划:前期拿了规划之后,跟品牌沟通之后,问他间年有没有开店计划,我的这个定位是否符合你们的计划,这是初步的接触,甚至不涉及具体项目的沟通。

      2)项目推介会,加深品牌对项目理解:项目推介会有时候未必是一个项目,有时候房地产有五个项目同时搞一个推介会,跟这些品牌说我有五个项目,你对哪个感兴趣,这个效率是比较高的。去年王府井就五个项目同时搞了一个推介会,推介会的规模也越来越大,档次越来越高,有些推介会甚至有的到油轮上搞。

      3)回访品牌、核心品牌重点拜访:通过推介会了解品牌的意向,对你这个项目的重视认可程度,根据这些方面做一些重点回访。

      4)邀请品牌重点考察项目、与管理团队见面:那个时候不仅仅要看这个项目,还要看团队谁跟他合作,要考察合作伙伴,要有更紧密的沟通,他对你的考察开始更全面。

      5)邀请品牌考察市场及公司其它项目:公司更全面的给客户全方位的展示,市场情况也是品牌所关心的,这是指有些品牌可能第一次到一个新的城市,不仅仅是要对项目理解,还要对整个城市的经营环境有一个充分的了解。

      6)交换合作条件:如果到这一步的时候,作为经营方可以稍微有一点底气了,这个时候就有些初步的意向达成了,我们在合作条件方面可以不必要太多的谦让,因为国际奢侈品牌有不成文的规矩,什么项目给你多少扣点,多少项目给你多少租金,你不需要太多的跟他谈这些东西,你只要关注行业的标准就可以了,在那个项目是什么条件,跟我差不多就行了,就是这样,你不可能太高,也不可能太低。

      7)形成初步意向,列入品牌开店计划:到这个时候,后面还会有变数,列入计划之后,可能一般情况下,到真正把店开起来最少还要有24个月的时间。报计划开始组织生产,才开始有你的货,再组织装修、进场,最少还需要有24个月的时间。

      3、装修实施阶段

      1)场地复议,确认经营区域:从这个环节开始,每一步都需要跟品牌有一个博弈。从这个时候开始就有可能多切实一般块位置,切你一块儿区域,如果你不注意的话签了字都就会按照这个做,做完之后他就说这是你签字同意的。

      2)确认装修图纸和装修规范:比如说明明你要求化妆品的门楣只能30公分,结果人家做了45公分,最后你没注意签了,最后页只能这样了,人家说是你签的。品牌有自身的考虑,不仅把自己的形象做的很好,还会很刻意的损害旁边品牌的形象。比如说刚刚说过的化妆品,我在以前工作经历当中遇到过,我把我的主形象就立在你后面的展示面的位置,就把你挡住,如果你不是很认真的审他的装修图纸的话,最后你签字了,就会这么做出来。

      3)办理进场施工手续和协调职能部门

      4)装修实施配合与施工过程管理

      5)工程验收。

      不管是进场施工,还是施工手续还是协调职能部门,只针对一个人,这是需要我们在经营过程当中需要把握的一个情况。

      4、营运管理阶段

      1)营运团队的日常管理:奢侈品品牌大部分都是不打价签的,或者把价签藏在某个地方,但是商场的要求是必须要明码标价,这是必须的,但是在这些方面,你会发现经常跟这些奢侈品牌斗争。

      2)品牌形象日常维护:品牌对自己的形象非常看重,我们曾经发生过一件事情,我们的空调漏水了,人家把整个门关了,不能营业了,我不管你必须把这个做好,否则影响我的品牌形象。在这些方面,我们要非常注重细节。

      3)客户资源维护与分享

      4)营销活动组织互动

      5)品牌关系日常维护:企业一把手的职责,跟这些奢侈品牌打交道企业的领导一定要够级别,一定要总经理亲自去跟这些品牌做招商,亲自去盯图纸,而且要你的签字人家才认可,你签字完了人家按照你的要求去做,有任何问题都找你。未来开起来以后,所有的活动邀请你去参加,往往这是企业一把手的责任,这个职位一定要放一个非常有份量的人。

      奢侈品合作心理准备:

      1、前期投资成本高昂:举个例子,咱们在天津某一个项目,为了引进LV,当然扣点很低,LV的扣点可能就5、6个点,整个装修费需要商场出,那时候稍微便宜一点,大概是3万/平米,LV是2800平米,大家算一下装修费要出多少钱。这还不算,你要给LV倒保底,什么叫倒保底?你要保证LV一个月销售1.2亿,如果没达到商场买。这还不算,贴完了装修费,可能要求结构上为LV改造,比如说中间有一个柱子,我不能要这个柱子,怎么办?楼梯结构就有问题了,你就要改造。这家商场就做了一个斜拉桥的结构,上面把顶子吊起来,柱子就没了,又花了很多钱,这是前期投入的成本,肯定是非常昂贵的。

      2、地位不平等:你需要它,要导入它,就要求着它,地位是不平等的。这个过程你必须要赢得品牌对你的尊重,地位可以不平等,但是我要获得足够的尊重,而且如果在他对你不是很尊重的情况下谈不上合作。对你的尊重体现在几方面,你的专业度、专业水准、你对品牌的理解、你对时尚的理解,你在跟他在沟通当中的技巧,你能够发现他的问题,这些方面通过这个过程可以赢得品牌对你的尊重。

      3、回报利润低且周期漫长

      4、对管理的要求标准高、重细节

      结论:与奢侈品品牌的合作,是一场即合作又对抗的博弈。

      第三部分:奢侈品中国市场的发展

      绝对卖方市场的大格局没有改变

      1、品牌资源的稀缺性:稀缺是奢侈品的主要属性,世界奢侈品品牌集中在欧洲,绝大多数奢侈品品牌由三大奢侈品集团控制

      2、垄断的时尚话语权:实力雄厚的奢侈品品牌与时尚圈强强联合、利益捆绑,引领着时尚消费的方向,垄断着时尚话语权

      3、消费者旺盛的要求

      中国奢侈品市场潜力依然巨大

      1、经济快速增长:中国已经成长为全球第二大经济体,长期以来GDP保持快速增长,不断高速成长的经济总量孕育着巨大的消费能力。

      2、经济增长方式转变:中国是世界人口最多的国家,城市化带来城市消费人群扩大,城市化率的不断增长也奠定了齐世杰最具潜力消费市场的地位。

      3、多元化导入以及对社会各阶层人群影响加剧:消费跟风化、未富先奢化、年轻化、礼品化等中国特色奢侈品消费文化也给奢侈品在中国的发展提供了巨大的潜力。

      4、门店终端起步晚、数量少:中国大陆的大部分城市奢侈品门店起步较晚,数量较少。

      奢侈品中国市场发展提速:

      大家可以看04年之前,基本上每年一、两家奢侈品牌的市场提速,从04年开始快速的增长,从04—08年发展到一年开17家奢侈品门店,09年下来一点,2010年又是18家,受金融危机的影响,2011年稍微放缓一点(16家),在2012年在经济不好的情况下依然有19家。我们市场表现不好,这些品牌在国外的表现更不好,相对中国市场还是很重要的。

      品牌下沉的趋势逐步显现:

      这里面所说的一线市场、二线市场、1.5线市场,我直接用的仲量联行的数据,我自己并没有具体的数据。比较来看,以08年为界,08年之前一线城市的品牌开店占比是58%,08年以后下降到33.73%,1.5线城市从21.81%增长到33.73%。

      奢侈品门店中国市场分布,这是18个品牌,从1992年王府饭店开始的第一家奢侈品牌,这些品牌已经开到惠州、福州、绍兴、义乌、烟台、唐山等这些城市。

      规模升级、形象升级、投入升级、效益下降:

      规模升级:以刚才提到的六大奢侈品牌作为标准,03年之前新开门店对面积的要求,那时候要求平均366.75平方米,09年到现在已经增长到将近800平米了,对规模的要求越来越大,这意味着经营者的投资会越来越大,因为大部分的装修费是咱们投入的,而且他给你的回报是低的,他要求的面积越大,你的整体回报越低。

      形象升级:形象的升级意味着我们的投入和加大,原来要求2.5万/平米,现在要求5万/平米了。

      投入升级:奢侈品牌对中国市场越来越重视,确实对中国市场的投入也在增加。去年我参加香奈儿在上海的活动,当时感觉到真是大手笔、大企业,把一列地铁全都包成了香奈儿的黑色,写“开往巴黎的地铁”在黄埔江边儿上废弃的码头搭的一个棚子搞活动,燃放烟花,整个黄埔江航运停运了一个小时,投入确实是巨大的。

      效益下降:举个例子,英国博柏利集团2012年上半年同店销售增幅聚减,第三季度增速零;英皇钟表珠宝2012年上半年增幅放缓。

      奢侈品发展新动向:

      1、自营买手点出现:连卡佛,亚洲首屈一指的专门店。

      2、I.T:香港最具规模的时装品牌零售店之一,时尚追逐者和众多明星必到的潮流“圣地”。

      电子商务:

      1)奢侈品电子商务市场规模逐步扩大

      2)各大奢侈品集团加速推进中国区电子商务

      3)中国奢侈品电子商务网站多样化发展

      巴黎春天自己的官网加速在中国电子商务业务,PPR在中国大陆要投入做电子商务,能看到他对这个市场还是非常看重的。

      品牌直营逐步替代代理行:

      Lanvin 在2009年从代理商手里收回来了,现在不仅仅是Lanvin一家,很多品牌都是这样。之前我们比较熟悉的比较大的香港代理公司,现在日子都不太好过,也面临转型的问题。

      国内代理公司发展迅速:

      在国际奢侈品牌公司收回代理,推进直营店的驱使下,少数本土代理公司依然发展迅速。比如说华润旗下的品牌有Alfrnd Dunhill、Givenchy、Kenzo及CK Jeans等。

      给我们什么启示呢?我们真正有实力,希望能做奢侈品业务,是不是也可以尝试自己做一些品牌的代理业务。

      跟大家分享这些内容,希望对大家的工作有所帮助。谢谢大家!

  • 2013/1/13 16:45:00
  •   论坛主持: 李 乐 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

      中国的时尚尤其是奢侈品消费从量上已进入世界的前列,现正进入一个新阶段新境界,暨如何超越面子消费炫耀消费甚至腐败消费,跟好地理解时尚理解时尚所代表的文化和精神,曹涤非先生的讲演给了我们一个很好的角度和思考,谢谢他!

      本次论坛已经接近尾声,但后面还有两位重量级嘉宾,希望大家要有耐心,坚持到最后。第一位嘉宾就是中国最早的高端购物中心北京赛特的总经理,现中国春天百货集团战略发展部总经理张岩松先生,让我们来聆听他对于轨迹一线品牌的合作经验和对中国发展趋势的真知灼见,有请张总——

  • 2013/1/13 16:18:00
  • 北京电视台主持人曹涤非

      北京电视台主持人 清华大学时尚教育顾问 曹涤非

      主题:时尚美学研究的社会意义和触媒作用

      主讲嘉宾:曹涤非 清华大学时尚教育顾问

      各位来宾,大家下午好!

      非常感谢今天亚太商业不动产学院,感谢朱院长,受他们的邀请跟各位分享一下今天这个题目。最近年底有很多很好的电影,很多朋友都喜欢看电影,好的电影据说有一个标准,叫全篇“无尿点”,朱院长很心疼大家,一下午听讲座挺累的,所以我这个环节基本上是尿点的环节。

      今天现场有很多的朋友在某些方面你们是我的老师,但是我们有一个共同的身份就是消费者。所以,我们由消费者进入到不同的领域,我是从消费者通过一个爱好进入到一个研究领域。今天跟大家分享的内容是“时尚美学研究的社会意义和触媒作用”,刚才听了Lily讲完,我觉得应该不用讲太多。Lily讲了很多实战当中的内容,我就跟大家分享一下务虚的内容。

      时尚的定义:今天有很多朋友,他们都会感受到生活当中越来越多的出现了时尚这两个字。很多朋友可能会说,这跟我们没有什么太大的关系,因为我不喜欢时尚。但是今天如果您成为商业不动产的从业者,您是一位业主,我建议您一定要开始关注这两个字,刚才Lily的分享当中已经提到未来我们的客人是年轻人,如果您会花一点心思去您自己的上上,或者其他的商场,有大的奢侈品牌的话,你会发现他们有一个共同的现象出现,就是逐步的让品牌年轻化,因为他们知道未来这些就是他们最主要的消费群体。所以,您想抓住这样的群体,您要比他们跑的再快一点。

      关于时尚这个定义,有两方面:一是广义的定义;二是狭义的定义。广义的定义就是大家看到都会有这样一个范围;狭义的定义,现在的时尚主要以西方、欧洲为起源地的服装的发展作为它的发展的。中国有5000年的文化,我们有很多自己的很时尚的地方,今天主要从狭义的方面来讲时尚。我们虽然有5000年的文化,但是你会发现中间有很多的原因造成了它的断带,比如说有历史的原因,刚才Lily分享了,因为那个历史原因不允许你在那个时间有时尚的表现。还有关于现在的社会发展的原因,因为现在的社会发展造成了急功近利和短视,希望在最短时间内获得最好最快的结果,但是要符合客观的规律,有些东西不花时间,一壶水都煮不开,何况我们要做更重要的事情,比如说盖子一般所房子。邓小平说,改革开放最大的失误就是教育,在教育方面我们认为亟待解决的就是美学的教育和美誉的教育。各位一定上过音乐课、美术课,这是美学范畴的课程,这些课程是怎么上过来的,大家都有一个感受。之所以沦落到那个地步,有一个前提就是考试不考。有这样的原因,会造成美学的偏差,甚至沦为很边角的地位,大家会觉得学这些是没有用的。什么叫用呢?现在在很多社会平台上看到一种现象,这是长期以来美学偏差造成的结果。著名的作家穆欣先生分享过,说一个人有审美的缺乏症,那这个症是完全是无药可救的,一个不懂得审美的人也不可能懂得爱,如果您所面对的都是这样的客人,我相信您一定会非常的头疼,压力也会非常大,因为他完全不用这个角度来跟您探讨这个问题。

      时尚有很多品牌的,我们要通过时尚宣传的目的并不是让大家要买一个大牌,我们希望大家理解时尚的本质是对审美的解读,对生活方式的一种解读。奢侈的对立面不是贫穷,而是粗俗——可可·香奈儿。这方面大家首先要做的就是怎么样树立这样一个形象,今天到场的每一位,大家在各自的地产项目当中都希望能够在自己的项目吸引尽可能多的客人,比如说有两层客人,一层是招租的客户,还有一层可能是真正的终端的消费者,不管是哪一种,我相信都要抓住他们核心的价值,这个核心的价值就是对于审美的追求,这一点没有任何一个人可以逃脱,即使您到一个最偏远的村庄,您会发现那儿的人也一定会穿他们认为最好的衣服来接待您。

      另外,一句话是迪奥先生说过的,他是在1975年登上了美国时代周刊的封面,也是人类历史上第一个登上时代周刊的服装设计者。“虽然我不是哲学家,但依我看,人都觉得想表现的与众不同。”——克里斯汀·迪奥

      接下来谈一下时尚的发展:

      奢侈品的三大集团:LVMH旗下有路易威登、迪奥等等这些品牌,钟表与珠宝的品牌、化妆品的品牌。法国PPR集团,旗下有Gucci为、YSL、彪马等等,刚刚完成了一个最新的收购,购买了一个中国的品牌就是麒麟,一个珠宝的品牌。Lanvin某种意义上来说算是中国人持有的品牌,因为是王效兰女士。

      时尚品牌的经营模式:

      1、法国模式:单一品牌的模式

      像香奈儿这个品牌,你会发现现在图上是香奈儿5号香水,一瓶香水价值是非常便宜的,所以很可能会成为消费者的入门的产品,几百块钱买一瓶香水,相当于我拥有了入门级的奢侈品,但是你会发现香奈儿十几万的衣服跟香水用的是同一个品牌,这是法国的经营模式。

      2、意大利的模式

      DOLCE&GABBANA这个品牌,他最开使用了意大利的经营模式,就是会有复线,就是子品牌。他的复线就是D&G。D&G发展的非常好,他觉得已经影响到主品牌的销售,因此关闭了D&G这个品牌。意大利子品牌的模式最有名的就是阿玛尼,比如说高端的定制品牌,黑标的系列就是ARMANL系列,甚至包括AX系列,AX相对来讲是休闲类的消费产品,基本上以LOGO文化为主,你要想看到阿玛尼本人的设计,还是要看品牌主线看。他希望通过不同的子品牌的划分,来把他的客户进行划分,比如说主品牌ARMANI JEANS最能体现他的设计路线。还有商务男装系列、牛仔系列。现在还有其他很多子品牌,比如说阿玛尼的酒店、阿玛尼的花儿、阿玛尼的书店、阿玛尼的巧克力等。时尚不是单纯卖产品,而是用这个品牌推他的生活理念,你认同了这个生活理念一定会选择这个品牌,你希望自己的生活当中都围绕这个品牌,你喜欢阿玛尼的优雅飘逸很轻盈的感觉,你也希望自己生活在这样的环境里面。当年范思哲活着的时候,两个也是即生瑜何生亮,他们两个是不同的设计风格,不管是哪种风格针对的是不同的消费群体。创意真的很重要,面对大量的信息出现的时代,选择比创意更重要,如何获得这样良性的选择,或者说适合本身企业自身发展的选择,需要我们提前做很多的理论积累。

      下面给大家举几个美国的品牌,这些美国的品牌相对来说作为新进设计师的代表,跟刚才为大家介绍的品牌相比他们算是新进领域的品牌,他们很多用的也是意大利的模式。比如说Ralph lauren,这个用的是同样的一个概念,先推出了LAUREN定制的非常昂贵的服装,接着又推出了POLO。这从品牌的角度来讲,是品牌非常大的盈利来源。

      Calvin Klein这个品牌下面有CK系列,他的牛仔裤非常的出名,还有非常出名的是内衣系列,CK内衣卖的相对便宜,但是销量是非常好的。大家看到CK的内衣有一个特点,就是在内裤的边儿上会打这么一个品牌的名字,据说Calvin Klein的女儿说我没法背着我爸爸跟别的男生约会,因为每次到最关键的时候都会看到我爸爸名字的出现。

      我们看到很多奢侈品牌从商业角度来衡量它,就是能够维持最高端的系列一定是小范围的群体,这部分群体相对来说是无法负担这个品牌,这一层面很庞大的支出,这方面成本就占了非常大的支出。产品做复线是希望不影响主品牌声誉的情况下,不影响整个品牌盈利的压力,这方面有很多成功的案例,也有很多不成功的案例。

      成功的案例,比如说巴黎的爱马仕店,就在法国Lanvin店的旁边。您去爱马仕店,很多人都希望买到那个包,但是很少能买到,为什么?这是采用饥饿营销的手段,基本上在店里买不到,怎么样才能买到?有一不成文的规则,你可以买其他的产品,你再跟营业员提这样的要求的时候,他可以帮你解决这个问题。对于很多游客来讲,中国去年旅游平均突破了1000美金,这笔支出当中占最大比重其实是采购,很多人不吃不玩儿但是要买东西,因为大家觉得同志是实在的,你让我花钱买服务,很多人觉得不实在,一定要带一些东西回来。当然,现在有改观,但是依然能够感受到目前存在这种现象当中,我们要从中获得这些东西。当您不能够买到这个包的时候,你不会轻易从这个店走,你就想我怎么也从爱马仕买点儿什么,他们有不限量供应的很多产品,比如说买一条爱马仕的丝巾,而且价格便宜很多。支撑品牌运营下去的,最大的不同是需要我们花时间去了解的内容。

      细分客户群解决方案:

      纽约时报有一篇文章把客户分成了四类,这四类是有钱有品位、有钱没品位、没钱有品位、没钱没品位,基本上包含了我们身边所有的客户。这四类客户奢侈品牌只应该关注有钱有品位,或者是有钱没品位的客户,不是把四类客户一网打尽,大家会有相关具体不同的解决方案。

      第一类,有钱有品:为有钱有品的客户提出定制服务,除了在店里看到的成衣的产品之外,我们可以额外提供满足您个性的产品。

      第二类,有钱没品:有购买力但是对于审美还在学习当中,没有判断哪个东西好还是不好,品牌会帮你做一个优选,就是限量,全球只发十件,中国只有一件,你要不要,这种情况下成交额就会比较高。

      第三类,没钱有品:没钱有品的人只能选择小众,一般是指小众品牌,或者在大的产品下推出小的产品,有价格、有价值、有体量的产品,希望通过这样让有品位的人来选择。包括在一个大的集团当中,不同的品牌价格会有差异,不管怎么样,不一定每个人都能买得起LV,但是在大的LV体量下还会有其他的品牌,这些其他的品牌当中是有些东西你可以买的,他们希望吸引这些客人。

      第四类,没钱没品:没有都买力又缺乏审美力的判断,针对这些人就是大量推出LOGO,总有一位女士一生中要买一次大的品牌,比如说LV、Gucci、爱马仕,这些可能会成为她的首选,因为这是入门级的产品。

      奢侈品的设计,大家都希望做的东西是一个高级的东西,如果你是汽车销售人员,你会说我们的车比奔驰好,这句话一说已经告诉客人一个前提,奔驰是一个好的品牌。所以,我们不能用这样的表述方式,我们要想怎么样提升我们自己品牌的价值。对于奢侈品来讲,最终的密码含义就在下面这个图当中,因为我们选择任何一个东西,功能性是所有产品都要有的,比如说包的功能性装东西,即使是塑料袋也能起到这个作用,在功能之外我们要追求审美,我希望是一个皮包,而不是一个塑料包,或者希望是一个红颜色的包而不是一个黑颜色的包,再往上就是价值,比如说我希望要一个鳄鱼皮的包,希望搭康是镶钻的,这是产品的附加价值,这些不会影响功能价值。最外面就是故事,比如说Birkin有一个故事,因为Birkin有这样一个故事,大家拿到这个包都能体现这个文化的内涵。Birkin在坐飞机的时候,偶然遇到旁边一位男士,这位男士说看您这么一位优雅的女性,这个包跟您完全不相符。她很有个性,就说如果你有小孩儿的话,你就不会这么轻而易举说这样的话。当时,这位男士没有生气,说您认为怎么样的包是最完美的包吗?您可以画下来吗?她就画下来给他,没想到这个人就是爱马仕当时的所有者。他回去之后,把这个包真的做出来,给Birkin女士寄回去,说这是不是您想要的,我们希望这个包以您的名字命名,从此这个包以Birkin的名字命名,据说她在界可以无限量的免费提供Birkin这个包。追求商业的东西我们希望追求的是不同的东西,希望我们能吸引到消费者来,你想做到与众不同,必须要先了解什么是相同,我们了解到相同的部分才会知道怎么样采纳不同的部分。

      战略目标解读:

      推动文化大繁荣、大发展,提高文化创意产业发展水平,大力提升文化软实力。这是政府的主旨和举措,未来也会融入到我们的工作当中,我们已经看到了大的方向,我们应该知道努力的方向在哪里。而且作为硬件的东西,我们追求的时候是有瓶颈的,比如说材料的品质。最终怎么体现软实力方面的东西?这需要有文化解读。刚才LiLy分享了,中国成为全世界唯一没有做泼墨橱窗的地方,可能跟业主自身的意识的局限有关系。所以,我们在与别人竞争的时候,我们要了解自己,更主要的是我们也要了解到对方。

      跟大家分享一个故事:两个人在树林里走,突然出现了一只熊,两个人在前面跑,熊在后面追。有一个人说,哥们儿我们跑过它才能活。那个人说,不用,我跑过你就行了。所以,希望我们能够从现在开始抓紧时间,因为您的消费者,您的客户已经开始在进步,我们要想挣到他们的钱,我们一定要比他们跑的更快,了解更多,做的更好。谢谢大家!

  • 2013/1/13 16:16:00
  •   论坛主持:李 乐 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

      感谢Lily Liu女士,让我们更精准地了解了Lanvin,也更地理解了什么叫奢侈品

      下面这位讲演嘉宾,不仅是一位时尚界人士,也是北京电视台的著名主持人,他讲演的题目很有学术意义。时尚美学研究的社会意义和触媒作用,掌声欢迎曹涤非先生。

  • 2013/1/13 16:16:00
  •   

      Lanvin中国区总经理刘志娟 Lily Liu

      主题:国际奢侈品代表品牌Lanvin

      主讲嘉宾:刘志娟 Lily Liu Lanvin中国区总经理

      大家好!

      我是Lily,我今天讲的题目是奢侈品 浪平凡 中国市场。第一部分跟大家分享一下这些年在奢侈品工业工作的心得,介绍一下浪凡这个品牌,接下来介绍一下作为奢侈品牌对中国市场的预期。

      我做奢侈品这个行业将近20年的时间,大学毕业以后第一份工作是在法国精品协会做了两年,主要是帮助奢侈品进入中国,因为当时大部分的品牌还没有进入中国,我记得那个时候应该只有LV是1992年,杰尼亚也是在那个时间点进入中国的,其他的品牌还没有进来,对中国有预期,但是还不了解,当时在这个协会对这些品牌做一些中国市场调研的工作。之后在爱马仕做了将近四年,后来去法国读了奢侈品管理,回来以后在迪奥做了将近十一年的时间,在去年的5月来到Lanvin,应该说在奢侈品行业根正苗红,一步没有踏出过。

      迪奥这个品牌从1946年设立以后,对法国时尚工业、奢侈品有非常重要的历史意义,是因为当时在1945年二战结束以后,其实欧洲很大程度都被摧毁了,大家从心理上到经济上都降到了冰点。这个时候,迪奥创立,重新凸显女性,重新用最妩媚、最有颜色、最炫的东西唤起了大家对生活的勇气,唤起了大家的信心。这个品牌对法国人民来说,对政府来说,是在战后重新给大家希望的品牌。每一个奢侈品品牌都有自己独特的故事,这些故事是通过品牌的密码来传播的。迪奥包上面的腾格纹,说到腾格纹就是迪奥,包括刚才讲到的母子标,看到母子标我们就是是Lanvin。谈一谈各个品牌的标志。比如经常说到的HERMES是1839年建立,Lanvin就是母女标。我们可以看到品牌Brand是奢侈品最大的财富,奢侈品品牌需要拥有自己品牌的基因,同时需要用自己的密码来表达。

      所有的奢侈品最终极不是卖产品,而是卖感念,卖一种感觉。比如说我拿了三个品牌的太阳眼镜的广告,我也给了一些做时尚行业的朋友去猜。从眼镜本身没有特别大的区别,我请大家去猜一下什么品牌,80%从事奢侈品行业的朋友们能猜到。GABBANA是意大利品牌,它用一种物欲横流来传达一种东西;CHANEL是传达一种优雅、典雅,不会用特别夸张的方式去表达这些东西。LOUIS YUITTON是用一种非常有历史感、沧桑感,用一个经历过剧变,具有很沧桑的感的人物来表达这些东西。奢侈品品牌的宣传方法不是用简单的罗列,而是要传达一种诉求。

      奢侈品的销售渠道:从上个世纪80年代LV的控股人在他购买了LV集团,做的最大胆的事情就是开始做自己的直营店。说到LV品牌,08年底已经拥有了459家店铺、20个工坊,1700名员工,现在应该有2万员工。他们一方面通过店铺的选址呈现,包括市场沟通,这种自制强调自己品牌的特点;第二方面通过零售、培训、员工的管理培养自己的从业人员,通过这两方面短期长期的做法让自己的品牌发展。品牌销售渠道是对品牌基因的进一步宣传,同时通过选址的定位,也是对品牌形象销售和利润进一步的追求。

      当然,除了刚才介绍的三部分,其实对于品牌来说个性化的服务业是奢侈品跟所谓的快销品最大的区别,因为对于奢侈品牌来说,最强调的就是一种感受,一种体验。客人进入到这个店铺里面,不是为了卖掉一条裙子,卖掉一个包,而是希望客人能够有一种感受,一种体验,这个过程能够让他之后跟别人再分享。一些品牌对自己的专卖店会进行一些设计,通过这些设计大家可以看得出来对客人的尊重,强化自己的体验。最重要的品牌的个性化服务,其实就是用眼睛去看,用耳朵去听,用心去感受。

      Lanvin这个品牌是很小众的,虽然它是爸爸最老的时装屋,实际上还是有很多人对这个品牌不是那么了解。这个品牌是1889年设立的,大家去过巴黎都应该了解,有两条主要的街,这两条街上可以找到所有有标志性的品牌,大家想到的品牌在这两条街上都有,是最早的奢侈品品牌聚集的街道。在1889年就开设了Lanvin店,那个时代刚开始是帽子店。很多做服装的品牌,刚开始开设的都是帽子店,COCO CHANEL一开始也是帽子店。Lanvin1908年开始设计童装系列,1909年开设少女与女装高级定制服装系列。1946年Jeanne Lanvin去世了,享年79岁,同一时间迪奥诞生了。Jeanne Lanvin只有一个女儿,所以有一段时间这个品牌就有些沉寂了,被欧莱雅这个品牌收购了。王效兰女士从20岁穿旗袍,她永远是画黑眼线,每次只要看到这个老太太,就画着黑眼线穿着旗袍。她是联合报的发行人,联合报是现在台湾很重要的报纸,也是全球华人阅读量最大的报纸。

      Lanvin的包装永远都是用蓝色,因为Jeanne Lanvin去意大利旅游的时候,她看到壁画上的蓝色就被这种蓝色吸引了,所以她回来以后室内家装都用这种蓝色。迪奥的颜色是灰色,爱马仕是橙色,Lanvin是蓝色。Lanvin的商标是母女标,当时是1907年,母女两个打扮好要去参加一个晚会,当时有一个很有名的摄影师给他们牌照留念,这个艺术家就把这张照片设计成他们的图标,后来就作用了Lanvin的LOGO,同时也铭记了母女之爱。Lanvin是一个悠久的品牌,但是它不是只重复幽雅和经典,而是重新去建立另一种幽雅。男装是一种休闲的方式演绎经典,而用经典的方式演绎休闲。

      有几个细节代表这个产品,罗纹缎带在时装工业上是非常高质的材质,Lanvin还会经常用这种材质来追溯当年的历史。包括蝴蝶结,右下方就是“小胖”,他永远都戴领结,他说很多的细节不是只给女性,也不是只给男性,比如说蝴蝶结,谁说男孩子不可以戴蝴蝶结。我做服装的时候就非常喜欢Lanvin的设计,尤其是不修边的设计,不修边好像底下没有完成,我在面试的时候也问“小胖”这个问题。他的回答让我满意,让我决定加入Lanvin。所有的设计品只要主人不穿上它就是未完成,当一位女士把这个裙子穿在身上的时候,这个艺术品才是完结的。画龙点睛,我做的服装只是龙,最终的客户穿上这件衣服的人才是最重要的一笔。就是说他的每一个设计,他的一些刻意背后有一个很深刻的原因,包括Lanvin非常著名的是时尚球鞋。Lanvin的店面风格是Boudoir为风格,这个很难理解,其实是指在客厅和卧室中间有一块儿地方,是指从私密走到开放的一个过渡,意思是说每天从回家到往卧室走这个阶段就是让自己放松下来,每天早上醒来以后从卧室走到客厅的时候就让自己起来准备新的一天。这样一个过程很私密,也很放松,是一个过渡的空间。Lanvin的店铺千差万别,但是都在体现Boudoir这个概念,Lanvin的展示柜是模仿之前所谓贵族的衣柜。最著名的就是Lanvin的橱窗,我在读奢侈品管理的时候,我们学校定期会安排去参观,一个是Lanvin,一个是爱马仕,爱马仕的橱窗是以奢华著称,而Lanvin是以惊艳著称。你去之前都不知道会看到什么,不是一个简单的摆放,而是在讲一个故事。去年出现了一个涂鸦者,他每天晚上拿着油漆跑到大品牌,把人家的橱窗给涂掉,当时涂了香奈尔的橱窗和LV的橱窗,我们的设计师听了这个以后觉得这是一个机会,他就说我们就涂涂自己的橱窗吧,他就说既然有人要涂我们,不如我们自己涂,他的灵感是从这儿来的。

      作为Lanvin在中国市场的发展,我们是2009年刚刚收回代理,在这之前将近十年的时间,Lanvin在中国以不同的方式存在,比如说有代理店,在大连、厦门也有过。大家对于Lanvin这个品牌的形象其实没有一个统一的认识,跟这个也有关系。在2009年的时候,在中国完成了收回代理,09年我们开了第一家自己的直营店,是在恒隆广场,一直到去年年底我们一共开了6家店,进入三个城市,上海、北京、沈阳。中国奢侈品的快速发展,也为我们提供了很大的发展空间。上海的南京西路瑞欧商场是2012年6月开业的,这个商场对我们很重要,因为我们有了一个临街的很大的初创,这家店306平米,分为两层,一层是女装,二层是男装。这个商场很有意思,一般的商场都会在招商的过程中先请几家品牌,这几家品牌有足够的客流,先让自己从生意的角度上安全了。这个商场非常有自己的想法,在很多的从业人员看来,也许中国现在在从炫富的阶段开始追求个性化,包括这个商场刚开的时候,前三个月生意挺人让担心的,每天客流的不到十个人,大家有点儿小怀疑,我们会不会太前卫的,太快了。包括到去年12月,到今年的1月,很多客人从尝试倒过来,到变成常客,很多单子是一个客人超过10万,他会买几件产品。这些客人在追求设计师,在追求与众不同。

      恒隆广场时间比较久了,有自己的客群,作为浪凡品牌来说,恒隆广场最直接的竞争对手是瑞欧。这个商场已经不能完全满足他的需求,就开始走到1公里以外的另外一个商场。我自己做了一个销售分析,在1月份的时候,30%的客人直接来自于恒隆广场的客人。我们另外一个店在陆家嘴商圈,就是在浦东国金中心,这个商场从开业到现在,我们看到每个月稳定的增长。去国金中心的很多客人也是在追求不同,特别是男装的客人,他们已经不满足于杰尼亚、BOSS的时代了,这个时候他们开始找一些品牌,可以满足他们的时尚感,但是又不太离经叛道,这个时候浪凡就是一个很好的选择。

      中国区的旗舰店在三里屯北区,这个点有751平米,一层、二层用于销售,三层是办公区。这个商场也比较有意思,除了生意的提高之外,我们看到这些客人有海外的经验,基本上90%的客人都是海归,而且都是比较年轻,比较敢穿的客人。王府半岛酒店的客人跟恒隆广场类似,比较资深的商务人士,他们选择是相对舒适保守一点。

      现在越来越多的商场找到我,问到Lanvin的开店计划。Lanvin是一个很小众的品牌,我们很强调一针一线,包括强调手工制作。因为这个原因,Lanvin不可能像很多品牌开到40家、50家、80家店,我对一些品牌做过一些计算,比如说以包擅长的品牌,一个月会卖300—500只包,全国有30—50家店,一年要有几万只包。这样的话,几年之后独特性就在慢慢地减少。Lanvin还在坚持法国原创,在法国和意大利制作,而且有很少的机器,主要是手工,如果这样的话,从产品上不大可能开到有一些品牌那样的规模。Lanvin现在的想法是在3—5年再开5—8家店,差不多一年1—2家,具体开在什么地方,非常坦白的讲我们没有概念,因为现在的地产业变化太快了,总有更好更新的地产出现,开在哪儿我不知道,但是我很明确,我们不开在哪儿,Lanvin这个品牌一定不是开在闹市区,一定不是开在客流非常大的地方,因为我们不需要。其实一天只要有3—5个非常好的客人,这个品牌已经非常健康稳步的发展了。另外,不一定开在奢侈品扎堆的地方,因为我们的客人其实已经经历了那个阶段了。现在我会花一定的时间到店铺里面跟客人聊一聊,很多客人说我已经不需要一个牌子放在身体上面来表现我的价值了,不是衣服穿我,已经到我穿衣服的阶段了。所以,我觉得我们在选址的时候,在这三点上是一定不会做的。我们希望做什么呢?要位客人选址,既然我们了解自己的终端客人是什么样了,我们会有这个方向,一定要体现对客人品位充分的尊重,另外要找到一个理念一致的业主方。

      泼墨系列这次在中国没能做成,因为在跟几个业主报批的时候都没有批下来。业主的想法觉得友有碍观瞻,最后就没有做成,全球只有中国店没有做这个概念。这次的圣诞系列,我的客人给我打电话说你们发生了什么问题,为什么这次的橱窗为什么这么媚俗,圣诞树上挂满了球球,很喜庆、很漂亮,我说这要感谢业主给我们提的意见。因为我们报批的是一个人形模特,伸出来的是手和脚,是这个树的树干,再去挂产品。可是,大家都觉得在这么一个祥和喜庆的气氛下不合适,但是改成这样之后,很多客人跟法国投诉。在这一点上,我们希望业主要跟我们一样有超前的意识。

      对于中国市场的判断,当然是利好再利好了。去年整年,特别是是下半年奢侈品有一个很大的下滑,我也跟很多的朋友聊天,很多品牌开始出现从进入中国以来的第一次下滑。大家也在说,是不是寒冬来了,但是对于我们的品牌来说,到去年年底同期相比增长了40%多,到今天为止,1月份我们已经增长了80%多。对于我们这个品牌来说,我们是非常看好中国市场的,第一中国经济整体的大环境还是在向好,另外国际品牌对于中国还是有持续的投入,大家也都知道,各个品牌在开全球的起点点、精品店、概念店、形象店,这也是把中国的消费者留下再生国内。另外,就是全线产品的呈现,他们对于从业人员的培养投入,这些都可以看到整个趋向是向好的。对于客人来说,大家也知道我们最近十年在改革开放以来几十年的客人,大家有一个井喷式的需求。一直到现在为止,我们消化的是60年代、70年代这波客人,他们搭上了改革开放的快车,成为第一批财富人士,包括之前几十年的生活方式的压抑,所以有很强的购物需求,但是大部分这样的客人还是希望通过产品来炫耀财富的阶段。从2010年开始,我们看到很强的海归风,包括所谓的富二代,就是在海外生活过,有生活经验的客人出现,大部分是80后,甚至有很多是90后。他们没有历史的包袱,更多的是一种对于生活方式的追求,这些客人有很大的规模。另外,中国人购物有一个特别强的习惯就是买产地,比如说到了缅甸大家喜欢买块玉,到了瑞士得买块表,到了哪儿就得买点儿什么,去了台湾很多人带珊瑚,这是一种长期的购物习惯。但是我们也观察到,随着奢侈品的进入,包括市场的发展,社会的发展,大家越来越开始买归属感了,在买归属感的时候,这些品牌如果能够提高国内从业人员的素质,能够提高服务,其实我们相信很多的客人会留在中国本土。

      说到文革期间大家穿黄、穿绿,所以大家会有一个习惯,大家有特别强的安全感意识,就是我希望我能够跟别人一样。在这种情况下的同时,我们看到80后、90后的孩子们表现出来的很强的寻找独特性,现在有另外一代的消费者出现了,客人已经很快的转变了,问题是我们的品牌能不能跟上这种转变。另外,我一个做奢侈品的朋友,最近在做一个奢侈品研究,是一个德国人,他也在跟我说,他说你们中国太快了。在八年前我来中国的时候,很多人会跟我说,这件东西是在香港买的,那时候表现是我有机会经常出去看一看,我能够去香港。三、五年之前大家经常会说这个东西我在巴黎买的,这次我做调研的时候很多人会说这件东西我在上海买的,我很忙,这么一点儿差价我不在乎。这表现的是什么?一方面是我对于财富重新的定位,我对我的时间重新的定位,我是不是要每一次扛着两个箱子,跑到一个地方急急忙忙买一些东西,购物其实是一种体验,现在大家要的是这种体验、这种服务。所以,这次他又做了一个将近一千人的采访,他说你们中国发展的太快了,他也说Lanvin其实很有前途。

      大家说到奢侈品有生意的下滑,为什么像Lanvin这样一些品牌没有感受到,因为这些品牌从来不是大家在购买礼品时候的首选,这些品牌更多的是个人的的购物体验,或者是个人的生活方式的表现,主要靠的是中产阶层,有一定财富的中产阶层。在这次环境中没有受影响,不降反升。在十年前、五年前更多的奢侈品是召开精英阶层才能够拥有,现在从上海、北京,包括在沈阳也看到,更多的是中产阶层日常中稍微省一省,稍微取悦自己一下去购买的产品。通过这一点,我们觉得对中国市场是非常有信心的。

      谢谢!

  • 2013/1/13 16:09:00
  •   李 乐:

      感谢张总,更感谢换润万象城,为中国商业地产做出的卓越贡献!再次掌声表示感谢!

      刚才张总讲到万象城的定位和团队,包括他讲到注重细节,其实细节决定成败,包括他讲在打造高端购物中心的时候,注重怎么样在文化上和艺术上与奢侈品做吻合这一点给了我们非常好的启发。

      说到奢侈品,不能不提及这个法国历史最悠久的高级时装品牌的Lanvin,也是国际上高端奢侈品的代表品牌之一。有请Lanvin中国区总经理刘志娟 Lily Liu女士。

  • 2013/1/13 14:33:00
  •   沈阳华润万象城总经理张海升

      主题:如何开发和打造一个高端购物中心

      张海升(沈阳华润中心(万象城)总经理):

      作为华润沈阳万象城这个项目的实际操作者,把这个过程中的体会跟大家分享一下。这个项目的命题是国际综合体里面的高端购物中心,首先做任何事情这个定位不是项目起初阶段要做什么,以后要做怎么做。项目过程当中应该永远围绕着定位、招商的组合、什么样的品牌可以进来,什么样的品牌不能进来、动线设计什么区域放什么业态。这个思路定了以后,开业追求的是开业率,还是追求开业以后商场运营的成功率,所以我认为定位是最重要的。

      作为城市最高端的购物中心,其他嘉宾已经分享了很多经营、业态比例的内容。我认为看这个综合体在这个地方待50年还是更久,昨天香港的一位嘉宾讲到永续,要永远有价值。建筑方面基本的原则是坚固、实用、愉悦。今天重点说一下愉悦,这跟刚才嘉宾讲的体验式购物中心是一个概念。消费者在购物的过程中怎么能感觉到愉悦性?我认为做高端的购物中心必须要达到这个境界,让顾客能感受到购物中心色彩的选用,色彩要高贵、富足、精致、丰富,比如说色彩,目前我们是白色、黄色、米黄,类似于这样的,灰色也可以用,但是绝对是在平常见不到的灰,也就是高贵的灰。

      沈阳万象城的建筑空间做到富足,无论从颜色的选择、空间感、美感、艺术感都做到了富足,包括溜冰场。沈阳万象城2011年5月15日开业,目前月平均营业额1.3—1.5亿,2012年圣诞当天营业额0.35亿。

      刚才讲到了定位,我认为比定位更重要的是团队。这张赛龙舟的照片(PPT),坐在船头敲鼓的应该是领导,大家共同用力,在风平浪静的水面大家勇往直前。多少再看一下这张漂流的照片,大家再看一下谁是领导。商业地产市场,我觉得更像漂流或者是急流勇进,在急流勇进当中,在什么样的状况下,每个人都是船长,需要根据不同的状况在发现危险源,在发现不正常情况的那一刻都需要喊出来。不同的状况、不同的人要站出来,在中国做事儿的很多人,更多的是领导意识、长官意识,这不是我们的错,更多的希望领导做决定我们去执行,或者我们本身自己有一些建议、想法,但是因为我不是最终做决策的人,也不用我来承担最终的责任。做购物中心也一样,职业经理人也好,老板也好,我认为更主要的是权利和责任要分享,分享权利、分享责任、分享光荣、分享失败,更多的是靠一个团队。能做到这样的段对文化,职业经理人也好,出资人也好,胸怀要大、志向要大。我们所处的环境是这样一个不确定的环境,我们不能只靠某个人去完成这个购物中心,最后达到效果。

      美国一个建筑师说过,建筑=建筑的委托人。我的意思是说,我们要做最高端的购物中心,项目的负责人,或者说项目的操作人必须有做国际购物中心的视野,他的阅历、他的心态的决定了他能不能做一个最好的,最高端的购物中心。举个例子,比如说现在有一块地皮,要盖一个自己的小别墅,这个别墅你找设计、找工程,最后做出来肯定是按照你的生活方式打造出来的,也许客厅很大,也许卫生间很大,也许厨房很大,也许书房很大,每个人的诉求是不一样的,所以要做一个高端的购物中心,一定要找到符合高端购物中心的团队,团队的负责人,比如说招商、工程、设计、运营。

      刚才讲到了定位和团队,我认为这些比我们后面讲的更重要。只要这两件事儿能解决的话,后面如何实现我认为就很简单了。

      购物中心从前期,到开发建设期,到经营期,到投资回报。我讲一下,设计、成本、工程。华人有高品质战略,对应的是建筑三要素,坚固、实用、愉悦,如果要实现这三个要素需要六个维度,安全、耐久、功能适用、易维护、美观精致、节能环保。

      高品质购物中心要素:

      1、中庭:购物中心的中庭就是我们的一张脸,给顾客留下最深刻最直观的印象,包括品质感、细节、设计、空间感。

      2、卫生间

      3、外立面

      4、园林景观

      5、极点系统

      6、交通,我们做一个购物中心首先得愿意来,方便来,交通应该是排在第一位,交通的人性化,合不合理很重要,人家首先要愿意来,方便来。

      写字楼建筑高品质关键点,要挖掘客户的敏感点,要把我们的投资用在最关键的地方。华润做购物中心,做万象城做的就是最高端,即使在这儿喝咖啡,也感觉自己提高了一个LV,或者是迪奥的包一样,就像自己在星光开咖啡,让人有这种情感诉求。我去逛街就要去万象城逛,让人认为万象城代表他的生活方式,达到这种状态,让他喜欢,愿意来,愿意带朋友来,愿意和朋友一块儿分享,这些都是体验式购物中心很重要的硬件。

      中庭最主要的是地面,一个购物中心有60%的使用率,其他的30%都需要靠公共空间给顾客带来最大的体验。这样体验除了中庭的几个要素,一是地面的石头;二是扶梯的装饰;三是檐口、天窗。深圳万象城、沈阳万象城的空间感是设计师给的,我们地面装修材料必须是石材,并且只选人造石,为什么?这是经过很长时间总结的经验。因为天然石质量不可靠,有色差、容易断。

      建安成本:地上成本占购物中心的80%左右,这80%有三部分内容:土建、室内外装修、机电,这三项基本上占了90%。我们怎么花钱,要花的价值,应该做一些深入的研究。根据万象城开发的结果,土建中钢筋是属于比较容易浪费的地方。从目前来看,层高对整个工程的成本影响太大,万象城一般净高在业界应该是最高的,层高这块儿如果有条件的话应该放的余地大一点。

  • 2013/1/13 14:30:00
  •   李 乐:

      感谢叶总。说到时尚,不仅指奢侈品和国际一线品牌,近些年不仅在果实上包括中国,更加新锐前卫的快时尚品牌正引领中国的商业地产和购物中心向年轻化迈进!

      下面这位讲演嘉宾所代表的企业和项目无疑是中国做的最好的城市综合体和购物中心,当年华润在深圳用八年的时间打造了一个行业公认的标杆性产品——华润万象成,现正进入高速发展的阶段,有请沈阳华润万象城总经理张海升先生,他讲演的主题是如何开发和打造一个高端购物中心,热烈的掌声欢迎。

  • 2013/1/13 14:23:00
  •   亚太商业不动产投资管理有限公司董事总经理 亚太商业不动产学院学委会副主任 叶际屏

      主题:快时尚与体验式购物中心

      叶际屏:

      大家好!

      首先,非常感谢朱院长和亚太商业不动产学院给我提供这么一个平台,跟大家分享一下我的看法。我跟朱院长一起合作,创立了亚太商业地产投资管理有限公司,最主要的目的是服务各位学员,不光讲课,我们也从实操方面服务各位学员。

      快时尚与体验式购物中心这个题目,快时尚与体验式购物中心并没有什么冲突,我想从购物中心从中国发展初期一些主题定位谈起。

      第一阶段:一站式购物,特点:大而全;燃点:国外大型卖场的进入

      当时我操盘的金源购物中心就是大而全,里面有影院、家居,消费者来到这儿吃、穿、购、娱乐、玩儿都有,这个阶段的促成主要是国外大型卖场的进入。当时比较活跃的到处找地盘的大型卖场,欧尚、大润发、易初莲花、沃尔玛,这些品牌的进入催生了一个概念叫大而全,没有这些国外品牌进入中国的话,我们很难有这样的概念。

      第二阶段:年轻时尚的购物中心特点:快时尚;燃点:国外快时尚品牌的进入。

      这些品牌催生了很多以快时尚为次主力店的购物中心,照片上看到的中南城购物中心、苏州印象城、大悦城这几个代表是ZARA、H&M、C&A,之前是不是就没有快时尚呢?其实之前已经有快时尚了。这几个品牌大家都比较熟悉,WERO MODA、MANGO、JACK JONES,一开始消费者不太清楚这些是国外的品牌,很多人认为是国外沿海城市的品牌,实际上是丹麦的品牌,在丹麦也是快时尚。国内大大小小的百货店基本上都有他们的身影,而且他们的销售基本上占前三名。

      第三阶段:体验式消费 催化:网购

      我个人理解,体验式就是餐饮性和购物性。网购就是没有参与活动,没有互动,因为我不能跟电脑之间互动,人与人之间是互动。

      国内国外比较有名的体验式购物中心,比如说蓝色港湾,蓝色港湾大家在北京都熟悉,它是开放式的,当时是美国杰德设计的,他们比较擅长这种设计;加拿大最大的主题式的购物中心,里面有很多的水系、有娱乐,真正的体验式购物中心,让你参与进去,有一个互动。购物中心原本就应该是体验性,本身跟里面的品牌和业态没有任何冲突,它是包容的,这是它与百货商场最根本的区别之一。百货目前越来越依附于购物中心了,在美国购物中心的主力店是以百货为主,而不像中国以超市为主,在中国大型的购物中心很难跟百货结合,为什么?因为这里面有一个很现实的原因,就是国内的品牌比较匮乏,而且国内的百货基本上也是招商,没有自己的品牌。也就是说,又有购物中心,又有百货两家就要抢品牌了。当时在宝龙的时候,就处理了这么一件事儿,购物中心也想要WERO MODA,百货也想要,最后做了调整布局。我们做购物中心的时候要很清楚,购物中心本来是体验性,实际上体验性是通过规划、布局、业态组合等等一系列的方式来实现的。

      因为网购的冲击,现在开始把焦点房在了体验上,我记得体验式购物中心并不是今天才提的,早在将近十年前就有这个说法了,当时并没有把它作为重点来谈。什么叫体验式?体验式的反面是什么?现在有一个反面就是网购,所以才退化了体验这两个字。2012年11月11日天猫淘宝双十一促销的支付宝总销售额191亿,同比增长260%。商务部数据显示,我国网络零售额2011年为7825亿元,同比增长53.7%,占社会零售消费总额的4.2%。看上去不大,但是对购物中心的冲击也已经开始了。美国2011年网购占社会零售消费总额的比例超过10%。我们可以借鉴美国所发生的状况,看看中国未来有可能是什么方向,它不可能完全一样,但是我们可以借鉴一下。

      国际购物中心协会发布的一个数据,大家可以看一下,从1976—2012年,每一年新开购物中心的数量,还有近几年购物中心的数量。美国最近购物中心的总数,2008年是106,617,2009年是107,514,2010年是107,773,2011年107,823。

      历年往上零售占社会总体的零售比例,基本上是上升的趋势。易贝诞生以后将近十年的时间,美国购物中心的数量基本上是平稳上升。过了十年以后,开始往下走了,这个节点就是金融风暴。金融风暴对美国的购物中心的杀伤力非常大,也是把王够当时积累的很多问题一下子爆发了,前几年美国的购物中心非常的惨淡,有些人都已经失业了。初期网购对美国的购物中心并没有太大的杀伤力,而是伴随着经济的问题,金融风险的出现一下子把美国的购物中心摧毁了。

      美国购物中心的总销售和服装销售的对比,基本上服装占主导,金融风暴之前是服装占主导,金融风暴以后基本上服装跟购物中心差不多,而且购物中心的总销售比服装要高了,意味着除了服装以外,其他的业态开始上升,而服装本身已经降低了,美国购物中心大部分都有快时尚,这个时候我们看到快时尚也受到了大冲击。

      国际购物中心协会估计,2009年就有约75000家零售店在关门,因为受到电子商务和金融风暴的双重打击。随着欧美经济的下滑,国际快时尚品牌将发展的重点放在了中国等发展地区,比如说GAP发布的2011年第四季度财报中称,计划将于2013年关闭189家位于美国的店铺,约占全美店铺数量的21%。同时将加大在华扩张速度,计划在2012年底在华店铺数量翻番,从15家增加到45家。

      我们在做购物中心的时候怎么把握这种机会我觉得非常重要,既有网络的冲击,同时这些快时尚还要不断地开店、扩张。

      国际著名快时尚品牌的共性:

      A:一流的形象,二流的产品,三流的价格

      B:时尚、快速、价廉

      C:多款少量,先进的物流技术及分析系统

      D:高薪聘请设计师,巨资邀请明星代言

      E:不创造时尚,只制造时尚

      F:需要借助实体店展示自己和扩大自己的知名度。

      国内有两个牌子韩都衣舍、茵曼,以前都是网购店,现在也开始开实体店了。虽然我们强调了快时尚的重要性,但是快时尚不是现代的购物中心必要的组成部分,要因时、因地、因人进行科学的业态配比和品牌搭配。在购物中心租赁这本书里,有一句话“购物中心本身不是终端产品,而是零售产品的销售渠道。这一特性允许购物中心周期性地进行演变,以满足消费市场不断变化的期望与品位。在实践中,每个购物中心都会与众不同”。所以放不放快时尚品牌,不在于它是一个潮流还是一个什么,而在于你是不是需要,你周边的客群是不是能消化得了。

      FOREVER21很多年轻的女性都知道这个品牌,它在美国比ZARA还要普及,还要受女性的欢迎。它在中国大陆的第一家店开在什么地方?第一家开在常熟印象城。当时开在那儿有西蒙的背景,看一看APM当时开业的情况,但是FOREVER21基本上没人去。很简单,常熟比较缺少白领阶层,再一个他们对FOREVER21太熟了,因为FOREVER21的服装就在当地加工,就是他们的仓库里面可能就有这个服装,干吗去你那儿买呢。常熟印象城招商是98%,完全是快时尚的模式。不到一年的时间,基本上都撤的差不多了,我们不能盲目的追潮流,我们购物中心一定要定位快时尚,或者定位什么。

      未来购物中心的发展方向:

      未来购物中心要加强“体验性”,应该会在餐饮、娱乐及儿童业态上加大比重。我很赞同今天上午几位关于儿童主题的发言,他们说的非常对,儿童是目前越来越有重要性了。作为时尚消费的风向标和购物中心时尚环境的贡献者,快时尚品牌店仍会是购物中心的领头羊,但商铺的面积有可能会缩小,品牌的数量可能会增加,以通过品牌的多样性,商品及款式的丰富度,增加其在购物中心的体验感地位。

      今天就跟大家交流到这里。谢谢大家!

  • 2013/1/13 14:17:00
  •   李 乐:

      各位来宾,各位师生朋友,非常高兴再一次参加学院的年会。作为学院前身做早的学员见证了学院的成长和繁荣!今天主持时尚产业论坛也是我最喜欢的职业。6年来,我一直和朱老师共同致力于专委会的创建和发展,推动行业的企业化和产业化进程。希望给行业不仅提供理论和学习的平台,也拓展实践和实业的空间。今天学院终于在培训主业外,成立了为学员企业提供深度和专业服务的亚太商业不动产投资管理有限公司,我在此表示衷心的祝贺!愿学院的事业与中国的商业不动产行业共同进步!

      有请亚太商业不动产投资管理有限公司董事首席执行官叶际屏先生做今天下午也是最后一场论坛的开篇讲演快时尚与体验式购物中心。叶总曾历任美国西蒙地产集团在华合资公司集团租务总监、加拿大亿万豪剑桥集团中国区高级租赁总监、宝龙商业集团副总经理兼招商中心总经理、英国特易购地产集团(TESCO)副总裁。掌声有请叶总,叶总今天下午演讲的题目是“快时尚与体验式购物中心”。

  • 2013/1/13 14:16:00
  •   主持人(孙博):

      欢迎大家回到会场。今天下午是一场更重要的论坛。追求时尚追求国际化已成为当下中国人不可遏止,汹涌澎湃的潮流!

      我把下午的论坛交给交给全国工商联商业不动产专委会副秘书长李乐先生,他也是中国时尚产业的第一批参与者和实践者,当年曾操盘了中国二线城市最早的高端时尚街区购物中心杭州欧洲街。李乐先生即使我们第一届总裁班的学院班长,也是全国工商联商业不动产专委会的发起倡议者——有请李乐先生。

  • 2013/1/13 14:15:00
  •   2012中国商业不动产思想盛典

      暨亚太商业不动产学院第三届师生联谊会

      主题:时尚业: 国际化 时尚化 年轻化

      时间:2013年1月13日 下午

      地点:北京·华腾美居会议楼二层

      大会主持:孙 博 中宜基金管理公司董事 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

      论坛主持:曹涤非 北京电视台主持人 清华大学时尚教育顾问

  • 2013/1/13 12:39:00
  •   

    北京派克兰帝儿童服装服饰有限公司执行总裁 罗建凡

      主题:儿童服装服饰消费市场的变化与机会

      罗建凡(北京派克兰帝儿童服装服饰有限公司执行总裁):

      我们是一个专业的童装公司,垂直的从设计一直到市场营销,是在一二线城市领先的全国性的童装品牌。我们经营的品牌除了派克兰帝以外,还有中国比较领先的网络童装品牌。

      跟大家介绍一下中国的童装产业,童装产业和地产业没法比,在零售业中是相当不错的产业,2012年总的产值是1000亿元,基本上相当于中国的运动服装,是比较大的产业。发展的趋势,现在是在童装行业的成长期,离成熟期还有一段的距离。

      据资料表现,中国的人口峰值还没有出现,人口峰值就是我们这个顾客群的峰值,未来我们有万亿左右的市场,是非常乐观的。复合率一直保持20%以上的增长,在世界乃至中国经济几轮起伏中非常亮的亮点。

      顾客的变迁与转变:这是所有行业万遍布力气中的主题,我们前一些日子做了几千人样本的调查报告,调查报告一共300多页,请专业的公司制作和解读的。这个报告有很多的选项可以选怎么细分顾客,最终从我们的需求来讲,选择从生活形态和价值观细分顾客。对于购买童装的顾客分成了几种,有随性洒脱型、网购潜力型、成熟计划型、随意保守型、健康积极型、品质追求型、谨慎向往型、传统家庭型。我们把调查收上来,从全国若干个省市,一二线为主的城市,有部分三线城市。我们调查完以后,把它统计归类成这些人群。可以看到,占比最大的是随性洒脱型,是属于时尚、不喜欢被束缚、喜欢展现自我,说到商业地产比较潮的人性很可能是随性洒脱型。这个调查报告一共300多页,给我们带来的震撼是空前的。

      我们是1994年成立的公司,成长初期我的人群是所谓的70后、65后、75后,现在我的人群已经进入到80后,甚至85后。他们的购买形态是非常可怕的,他们购物偏向的碎片化,大家已经不能单纯的把一个消费者说成是高端、中端、中低端,我们的分类不是这么分的,大家看一看iPhone5、iPhone4,有多少是年收入百万以上的人用的,有多少是月收入2000以上的人用的,打工妹也要买iPhone,最大地产公司的老板也要买iPhone。不是低收入的人背的LV都是假的,奢侈品现在中等、中低等收入人群去买的非常多,所以中国的消费已经进入碎片化的时代,大家不能用钱包的厚薄看消费者怎么购买东西,其实和社会生活各方面的形态息息相关。以前按年龄甚至按价格区分你自己的定位是有问题的。

      我们做了一个研究,不同人群的消费观、教育观、孩子的着装风格,随意消费、冲动型消费、渴望被认可、自由追求生活品质、不愿被束缚、自我展示、时尚,这些是一个零售行业要注意的问题,所谓随意消费就是现在越来越少因为我是某某品牌而顾客购买我的东西,而是你要接触顾客一定要尽量的多,而且要不断地战士心的东西,因为他随时可能去尝试新的东西。

      现在的购买渠道有地铺、专柜、专卖店,从中高档童装来讲地铺不是最主要的形态,童装不能和单产比较高的平效比较高的运动装、休闲装竞争,所以童装的专卖店大部分生存在购物中心中,专卖店、专柜的占比非常高,品牌网站有逐渐赶上的趋势。我刚刚进入这个行业的时候,我了解家长购物一般一年分为几次,换季的时候,冬天到春天,春天到夏天的季节;第二个是节假日的时候,你抓住了这几个童装的销售就会很好,一定是这样子。80后、85后的消费者的购买频率怎么样的呢?一月一次,而且是发工资制后,他们是月光族,发工资以后就花,每个月都给自己的孩子买一次童装。对童装要求的价格不是特别高,而是随发现随买,随时都要买新的。

      说到变迁,作为童装企业怎么样应对变迁。童装行业2000年之前是卖方市场,物质极大的缺乏,只要你能做出来,有渠道卖出去。2000—2010年时代是分销为王的时代,看你的营运体系、财务的力量、产品的力量支持你做一个非好的营销手段,在全国铺几千店就可以成为一个成功的童装公司。WTO开放以后,国外的品牌更容易进入中国,同时中国的消费市场碎片化,不是你有店消费者就会买,也不是你因为你是某某品牌顾客就会买,他喜欢你的东西他才会买,真正到了品牌为王的时代,谁能够获得真正的品牌红利,品牌带来的是你的产品对顾客的满足和心智资源的占领。大家都谈品牌,但是中国童装品牌才刚刚开始,我们拿不出像可口可乐、大众汽车这样的品牌,哪怕是一个纸巾,中国的所有消费品市场都有领先的品牌,童装方面全国知名度比较高的,你领先大家就首选你吗?我们自己都不敢这样说。

      2011年通货膨胀压力增大,消费者对未来的收入信心十足,接受陌生产品的速度很快,品牌高依赖度和低忠诚度并存,情感因素在消费决策过程中占据比重越来越大。

      2012年,我们对中产阶级的定义五类人群:白领、中小企业主、政府官员、专业人士、新文化人。童装公司打造品牌是三件事情:属性定位把产品做好;利益定位孩子要穿的舒服,家长喜欢;价值定位满足家长的心理需求,一是满足家长实现了对孩子的关爱,二是和孩子在一起享受成长的过程,是非常放松的过程,缓解生活的压力和工作的压力。破解中国童装当前面临的问题,进入下一个阶段是打造一个生活方式的品牌,而不是打造一个产品品牌。

      Shopping Mall成年轻人的聚集地,童装行业现在进入了快速发展的上升期,但是当前以百货业为主的童装的销售主战场并不适合这个行业进一步的蜕变,其实诞生了很多的机会。为什么这么说?百货业业态决定童装行业在百货业基本销售的是产品,不是品牌,不可能销售品牌。一个百货公司会有30个童装专柜,每个专柜会给你50平米的面积,这50平米只有展示和销售你的产品,没有办法建立你的品牌。消费者对于品牌的需求在哪儿?一定会有一些迎合消费者需求的品牌脱颖而出,这些品牌怎么建立?购物中心是非常重要的渠道,因为购物中心相对来讲能提供两件事情:一是能够给童装品牌更多的经营自己品牌的空间、位置、面积、促销的方式、品牌跟顾客的沟通,不像百货公司那样被管理住,百货公司基本上是卖产品。二是购物中心针对的是现在我们最看重的家庭,现在虽然最主要的顾客群是80后、75后,其实我最关注的是85后他们在想干什么,做什么,因为两、三年以后他们是我们最重要的顾客群,这些年轻人明确提出的口号是,我们调查你会不会去百货公司购物?他说我不常去,但是百货公司打折的时候会去,因为那时候我喜欢的品牌打折我会去,平常我一定会去购物中心,吃喝玩乐一体化,所以从这一点来看,童装行业和商业地产、购物中心未来有一段蜜月期,进行互相的促进和发展。当然,我个人认为,童装行业能够带给购物中心更成熟一点儿的顾客群,这对购物中心是有好处的,年轻人虽然消费欲望非常强,但是绝对购买能力比所谓30—40岁的中年层要低一些的。我觉得,我们能够给购物中心带来的是对家庭购物者的吸引,大家设想一下,如果有一天童装主要的消费战场是在购物中心而不是百货业态里面的话,如果购物中心能占到生意规模的60%左右,我相信它会带来巨大的人群的变迁。

      最后,希望商业地产从业者,各位业主、开发商能够重视童装产业,希望能够在未来的合作中我们也更好的互动。

      谢谢大家!

  • 2013/1/13 12:37:00
  •   骆达: 

          感谢王总,感谢青少年阅读体验大世界为孩子们重回书本,重新找到阅读的快乐

       “Little fish,big ocean”(自信的小鱼,缤纷的大海)是派克兰帝的品牌文化宣言。它既激励了小朋友们要象自信、乐观的“小鱼”一样,在纷繁变幻的“大海”里,抛弃既定的衡量标准,发展个性、充满自信、乐观积极,生活在于自主,完美源于自信。

          有请“时尚的、健康的、国际的”中国市场最重要的童装品牌,北京派克兰帝儿童服装服饰有限公司执行总裁罗建凡做儿童服装服饰消费市场的变化与机会的讲演。

       

  • 2013/1/13 12:15:00
  •   骆达:

          感谢于总,感谢威德教育,为中国的幼儿教育带来了新的空气新的方式。

          我们都知道,由于影视特别是互联网的发达,人们尤其是儿童正渐渐远离图书远离阅读。如何让孩子们不丢掉传统的阅读,就必须创新阅读方式,让阅读与兴趣结合、让阅读娱乐结合、让阅读与体验结合。青少年阅读体验大世界在这方面做出了积极的探索和实践。依照“儿童本位,读书好玩”的核心理念, 用故事、用音乐、用舞蹈、用游戏,一点点唤醒了孩子们的阅读兴趣,让阅读在孩子们中逐渐流行起来。大世界所打造的“快乐阅读”、深层次的阅读得到了诸多家庭的充分肯定。

     

  • 2013/1/13 12:09:00
  •   

      威德国际教育集团 IMTI 运营总监 于特

      主题:儿童教育专业店的选址和营运

      于特(威德国际教育集团 IMTI 运营总监):

      儿童教育专业店的选址和运营是一个很大的主题,大家今天欢聚在一起,是很多的正能量举在一起,传递着彼此的开心和不开心,很多人愿意把开心的事情说出来,很少人愿意把自己不开心的事情说出来。我认为开心和不开心都是一种生活态度,我们换一种生活方式和换一种思维去想,不开心的事情就无所谓了。所以,江湖上有一句话,把你不开心的事情说出来,让我们开心一下。

      我们都在说儿童,有多少人考虑过儿童的定义呢?到底儿童是怎么样定义的呢?看一下古今中外对儿童这个词的解释,在古代有这样的说法,凡是年龄大于婴儿而未到未成年的都叫儿童;现在是指年纪较小的有害。在1989年联合国大会上通过的《儿童权利公约》,对儿童有这样一个界定,是指18岁以下的任何人。这个概念比较模糊,我们看一下当今社会上大多数对儿童年龄范围的界定到底是哪个年龄阶段呢?基本上分为0—3岁;3—6岁;6—12岁,这个年龄分段,用现在中国的入学体制来讲,0—3岁、3—6岁是学前阶段,就是亲子中心和幼儿园,6—12岁是小学阶段。每一个阶段都有它的的特点,0—3岁是孩子在出生的第6个月就有咀嚼食物的关键年龄,在进干食以后就能伸手抓东西了,这个关键年龄错过了,儿童以后就拒绝咀嚼,而是把食物吐出来。每个阶段都有他的特征,我是做蒙台梭利教育的,是说孩子在0—6岁期间是孩子唯一一次敏感期,这个敏感期不光出现在孩子的感觉上、语言上、秩序的形成上,都有自己很特殊的时期。蒙台梭利对儿童教育的贡献也是相当的大。

      儿童时期是人生很关键的时期,这个时期对儿童的培养直接影响到儿童今后的发展过程。现在越来越多的家长意识到这个问题,而且国家政策也有这样的倾斜,像儿童教育的培养,我们有一个词叫教育要从娃娃抓起,这是改革开放以后邓小平提出来的,所以儿童教育的培养受到了家长和社会各界的重视,儿童教育的培养关乎一个家庭、一个民族、一个国家的前途和命运。今天早上郑总讲到中美的体验,如果你要在一个正规美式幼儿园当中,你会完全发现,基本上孩子都是独立的工作,不会出现所有的孩子手背在后面在听老师讲课,他们在上课过程中是通过不同的工作完成教学。这个工作练习了孩子很多种生活能力。

      既然我们意识到儿童教育的重要性,就看一下儿童教育专业店的分类。我把它归结问两类:第一类是按照年龄划分;第二类是按照类别划分。按照年龄划分就是0—3岁;3—6岁;6—12岁。在市场上大家普遍意识到这个问题,0—3岁是亲子中心,或者是亲子园,很多时候是家长和孩子一起要去的地方。我知道有一些家庭条件比较好的家长,会把自己家的房间空出来做这样一个中心,但是孩子的发展或者人类的发展是群居动物需要交流,所以很多家长还是愿意把孩子0—3岁的培训放到亲子中心或者亲子园。目前为止3—6岁是学前阶段,就是幼儿园,幼儿园有公立、私立,或者什么什么艺术幼儿园。6—12岁孩子要上小学,有公立、私立学校,现在很多家长越来越倾向于选择私立学校。如果按照类别分就有很多了,包括滑冰场这样业态的体验馆。最简单的是什么?比如说有做跆拳道、书法、音乐、数学、英语等等,这是按照类别分的儿童专业教育。

      儿童教育专业的选址和特点包含很多内容,今天我们谈冰山一角,大家一起来认识一下。

      由于儿童自身的年龄比较小,无论是年纪还是心智都没有达到成熟的状态,所以需要成人对其引导,并采取有效地教育方式,这对安全系数和专业性要求很高。不能说做所有行业的人都能做幼儿教育,也不是说幼儿教育出来的人可以做所有的行业,但是有它的专业性。

      选址,除了政府规定的你要远离污染源,有卫生防疫标识、准入标志、方便家长接送、有充足的日光环境、环境要优美、关注功能分区要有出入口等等,要提供必要的条件。以上说的这些都是必要的条件,在当下市场经济时代要考虑经济因素和发展因素。

      以幼儿园为例,在孩子幼儿园阶段很多家长都会说我如何选择幼儿园,对幼儿园来又他怎么选。一般会选择在居民区,或者选择经济比较繁荣的区域,或者商业区等等。无论选在哪儿都跟地产相关联,现在中国二三产业的发展跟地产紧密相连,幼儿园也不例外,我昨天跟一个朋友吃饭,他跟我说他在北五环买了一套房子,去年买的时候是2.4万,今年就是3.5万,不到一年的时间涨了1万多块钱。我说为什么会这么贵呢?一年涨了1万多,已经是很高的比例了。他跟我说,他小区的旁边有一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体的学校,这就是学区房,现在学区房是很特别的现象。学区房一直处于高位,比如说有便利的交通条件、配套设施比较好只是作为一个增值的砝码,但是价格一直就没有降下来。

      现在很多地产业在转型,前两天我看到一个关于万达的报道,万达在商业地产独领风骚十年后开始转移了,这篇报道我是在网上看到的,不知道它的真实性是什么。从商业地产到旅游,再到文化产业的三级跳让大家目不暇接,大家在惊叹万达速度的时候,很少会知道万达的酒店已经纳入到中国的版图上了,而且速度非常快。如果说不出意外的话,高速扩张的万达集团几年后将不是中国最大的商业房地产开发商,而是中国最大的酒店持有者和百货公司持有者。2012年,万达有12家五星级酒店开业,王建林先生的目标是2015年开出80家酒店,其中50家为万达自有品牌管理。按照王先生这样的计划,到2015年可能五星级酒店会做到全球第一位。教育投资是长线的投资,从现在来看是稳赚的事业,因为政府报告把教育这块儿也列进去了,尤其是学前教育、幼儿教育也列入到发展规划当中,国家要大力支持和扶植教育产业。所以,教育将是一个持续的朝阳产业。很多地产商在做教育的转型,教育的潜力是非常巨大的,优势也是非常明显的。对于教育这块儿,所有人为自己的孩子都会投入很多,在座的老总也会有这样的认识。如果地产跟教育完美的结合的话,或者说地产跟教育充分结合的话,大家都是受益的。

      中国的幼儿教育服务着全世界最庞大的学龄前人口,其数量超过1亿,占世界同龄人口的1/5。然而,中国幼儿教育发展仍存在问题和挑战,学者指出:

      1、幼儿教育的数量不能满足适龄儿童的教育需求

      2、幼儿教育的质量不能满足受教育者日益提高的教育需求

      国家鼓励民办幼儿园的发展,提高教育质量。

      3、作为幼儿教育核心的课程改革任务艰巨。不少幼儿园寓教于机构将目光投向国外的成熟教育课程于教学法,如蒙台梭利教学法。

      什么是蒙台梭利?他是一位女医生、女教学博士,她有一个很关键的提法就是幼儿的敏感期,这个敏感期是孩子在2—6岁这个过程当中出现的一种对周边事物,对自身的发展需求一个很特殊的环节,一辈子只有一次。不管敏感期的概念是什么样子,或者说我们是不是有了解,但是对孩子教育这块儿我们有很多学习的地方,玛丽亚·蒙台梭利就是这样子。

      蒙台梭利教学方式:是世界上最被广泛认可的教学方式,在全球的六大洲有8000多所,美国友6200多所,亚洲有1000多锁这样的学校。

      蒙台梭利教学法的中国化:蒙台梭利幼儿园跟其他幼儿园不同的地方就是强调真实性。我们在幼儿园当中给孩子尽量提供真实的东西。

      幼儿园的运营:首先把师资培训放在最前面,师资培训是最关键的问题,不管是老师还是学校是什么样的模式,不管是蒙台梭利还是公立、私立都有师资培训,这个师资培训很重要。

      蒙台梭利教室的建构,这是老师和孩子共同成长的地方,家长工作以及孩子、教师的正常化,蒙台梭利的教学模式跟中国传统教育有些不同,但是我们接受过蒙台梭利教育的时候会有一些冲突在里面,家长工作是很重要的一块儿。行政、人事、财务管理,所有的公司都是这样的运营模式。

      教室的构建:一定大小的教室;日常生活区域、感观教育区域、语言教育区域、数学教育域以及文化区域;老师和儿童以及教具共同组成教室的基本元素;规则的建立。

      幼儿教育的未来就是人类发展的未来,我们未来的发展方向是什么,我个人觉得是一个强强联合+优势合作的过程。可能我们会有一个优秀的师资团队,但是我们需要一个载体,这个载体是什么?可能是地产,也可能是除了地产之外的其他形式融入进来。我更倾向于地产,因为幼儿教育和地产相结合会有很多好处。在全国这么多的省市自治区直辖市,没有说一个省或者一个市一个区一个县一个街道没有幼儿园,同然如此幼儿园也是一样。今天大家听到很多词,职业化、专业化、产业化、规模化是未来产业发展的方向。

      接下来把自己很喜欢的一句话在这里跟大家分享:成人掌握孩子的未来;孩子掌握世界的未来。

      非常感谢大家。谢谢大家!

  • 2013/1/13 12:04:00
  •   骆达:

          感谢夏秘书长,让动漫与真实的生活融为一体,让生活更加艺术化,让我们一起动漫起来!

      教育无疑是当代中国人最大的投资,望子成龙让我们的孩子们不堪重负。如何让他们从程式化和应试教育中解放出来,威德国际教育集团旗下的国际化高端教育品牌机构嘉德蒙台梭利双语幼儿园IMTI,“以儿童为中心”的实验研究项目,探索在多元文化背景下,创新教育理念,促进幼儿全面协调发展、为幼儿后继学习和终身发展奠定良好素质基础的幼儿教育理论和方法。

          让我们掌声欢迎威德国际教育集团 IMTI 运营总监于特先生,他讲演的主题是:儿童教育专业店的选址和营运。

  • 2013/1/13 11:46:00
  •  

      动漫同人馆连锁机构总裁 北京影视动画协会秘书长 夏霓

      动漫主题特色店的商业模式与拓展 

      夏霓(动漫同人馆连锁机构总裁 北京影视动画协会秘书长):

      首先,非常荣幸有机会参加这么专业的讨论。我们必须要承认,动漫主题商业模块目前还不是整体商业主流商业运营模式,这是中国目前文化产业发展的方向和发展速度。

      Animation is Any是动漫产业无限大的概念,它嫁接与动漫、影视、文化、教育各个方面的发展方向,它起步于动漫产品,动画产业导致了后面的研发市场。

      ANI is ANY是无限大的概念,主要是以动漫形象和动漫研发,落地转化为儿童艺术创意培训,主题动漫游戏拓展,卡通生活产品销售等内容组成,消费者通过学习、游戏、体验,活动的方式达到学习的目的。消费目标定位在3—12岁儿童。事实证明,在中国更多的动漫和创意结合的品牌会更加符合消费者的心理,这个消费者可能来源于家长带孩子的消费心理。

      产品零售对我们企业来说,从05年从业到今年7年时间,体现的是跟大部分商业结合的模式,以前叫零售店也可以叫创意主题店,也可以叫特色店。我们的品牌叫一起玩儿卡通,是全国连锁的体验店、品牌店。目前在全国有6加直营店,今年有快速的发展,有100家全国连锁计划。所有的零售店内容和产品会跟主题商业品牌有一些区别和区分,区分在哪里?它不是一个单一的服装,也不是一个单一的玩具,也不是单一的吃喝玩乐的某一个产品,它是一个集群式。这个孩子3—12岁的年龄层,你们喜欢在这个零售店里能买到的东西,不是衣服,而是想看到的日本的火影、美国的迪斯尼,或者是国某一个动画片的形象,他要买是因为他喜欢这个形象,而是把这个形象下面所有的产品扫过去,他可能没有钱,会通过一、两天,或者很长时间去攒钱。动漫是因为今天我有零花钱就想把这个东西买回家,我又攒了一堆钱,再去找找有没有跟这个形象有关系的玩具。我们做单店摸索了7年的时间,现在打造出连锁的单店零售动漫主题的模式,这是基于动漫衍生品跟商超结合的小的体验区,面积是50—200平米左右,就可以完整的体现出一个零售店的内容。

      艺术培训是体验主要部分,包括创意培训机构,会把主题内容的培训嫁接到文化创意和动漫衍生品的内容里面去,可能有一些主导动漫产品,延伸到话剧、舞台剧、微电影,这样的艺术培训体现的方式就不是连锁店了,体现的可能是教育机构,或者是艺术培训机构。

      主题体验馆机遇原创动画片内容的落地拓展和游戏,以培训应急、逃生、科学、环保、探索精神的培养。

      现在大家比较熟悉的喜羊羊和灰太郎的木偶剧做的非常好,因为授权的原因有一部分给美国和香港,舞台剧目前在国内。目前我们看到的三个片子,神秘世界在2012年取得2000万的票房,是国内票房的黑马,中国原创的动画电影越来越受到国际认可,越来越受到国内认可的时候,主题的衍生会越来越主流化。现在很多体验馆、培训机构都要找到一个主题,我们也是体验馆的建设者,体验馆的内容取决于哪里,我们作为创意团队要花很长时间做内容,这个内容的好坏跟现在的电影市场好坏有密切的关系。在市场的竞争激烈的影响下,能够留下来的好片子就值得品牌商追它,实际上就是落地它的品牌。现在咔咔现在在央视播,这是未来十年要打造的非常长险的立志的少年片,神秘世界我们已经开始做第二部,神秘世界又美国21世纪全面开发,开发的非常成功,定位、制作、市场研发都做的非常成熟。我们手里还有很多国内非常优秀的大电影,我们从业的电影部分取决于卡通儿童艺术片的电影,衍生主题、体验主题在日本做的很好,在国内今年从“十二五”以后,整个经营和文化方向在于中国原创的内容和中国内容的输出,而不是国外内容的引入,这是我们一个大的方向,取决于各个领域的发展和市场份额越来越大。主题体验馆是品牌机构、商场可以考虑的,包括王总讲的溜冰场,这是内容的嵌入跟合作。

      幼儿教育,这是儿童英语教育软件,是由台湾、美国几个博士开发的,教育和动漫英语环境基于动漫故事,基于在线游戏的环境,可以创建卡通环境和外语口语的培训,而且还得到国际英联的认证。基于中国的孩子、东南亚的孩子学习英语,就不需要再重新考雅思,通过一个系统建设把考学的要求嫁接到一个游戏和动漫的平台里面去,这就涉及到更具体的内容研发,这也是整个动漫产品内容研究的一项比较具体的部分。

      创意手工,现在很多商场、儿童城都会有很多的小手工,近些年特别多的出现,而且很受家长的欢迎,因为它的单价比较低,有的是20块,有的15块。这在动漫行业里面,这种形式比较简单,用俗话说分分钟就可以达到。有人觉得我有钱了,我可以请人去打造一个,可是我们觉得这样是很浪费钱的。做商业和商业地产的人士,很多业态是分分钟,要尽快抓客户的眼球,自己去研发就不如和专业的团队公司合作,有成熟作品的公司合作,这样很简单,也非常便捷,而且以很低廉的版权合作的方式,取得你们所需要的产品内容。

      主题餐厅,这是很多商家很愿意合作的主题。主题餐厅国内有很多,像HelloKitty这样的主题店国内也有,日本也有。它实际上还是基于内容,比如说在国内没有一个跟迪士尼、HelloKitty。我们建议很多餐厅,比如说汉堡王在中国可以加中国本土的东西,比如说在汉堡王里面加一些中国动漫的元素,便于消费者,便于孩子很快知道汉堡王里面有一个什么样的卡通,这些手段其实麦当劳是非常惯用的,大家知道麦当劳就是靠送小孩儿玩具,能够把这么多小孩儿吸引到麦当劳,就是靠动漫和熟知的品牌贴近用户,把用户带进体验的环境。主题餐厅这个内容对未来的发展来说,应该还是非常有价值的,而且很多艺术家会说,我要开一个主题餐厅,我要开一个咖啡厅。还有刚生了宝宝的家长们,就说我要开一个培训中心,我要开一个餐厅,我要开一个幼儿园,因为他的生活和成长履历,包括在为孩子的过程中,开餐厅的诉求还是来源于他们对餐饮文化的不放心。刚才汉堡王的朱总说了,安全、健康、美味体现在哪里?说明中国的家长还是觉得有不安全感,所以他们希望能够有更便捷、更快乐、更感觉的餐饮环境在他们身边。所以内容的延伸和内容的落地,不在于它有多大,可能只开100、200平米的餐厅,但是内容很快乐也是可以完全的。

      拓展和旅游,是现在中国文化创意产业的热点,拓展和旅游涉及到文化旅游产业的发展,在整个国家文化产业的定位里面,就有文化旅游、文化设施、旅游主题方向的拓展。这是各个城市的市长和城市规划师,他们都有城市规划报告,特别是像杭州这样有旅游资源的城市,他们会很乐于在城市里找什么东西是符合这个城市,能够带动整个文化旅游和拓展的项目。在西北一些中小城镇没有任何的旅游资源,就必须去靠文化作品给自己打造一个旅游品牌、旅游资源。从拓展的角度来说,北京的大兴星光影视城,拓展和旅游的体验、家庭互动、团队拓展的现场,投资接近1亿,里面还有国内最大的剧院,各种体验区和体验馆,还有各种拍摄设施。现在孩子的娱乐和学习、对外交流的机会越来越少,因为网络太发达了,8岁到十几岁的孩子让他下楼他都不愿意下,因为他写完作业就可以看电视、上网,他周边商场、超市没有吸引现在的小孩子出去逛商场的欲望,一定是家长拉着他。我们70后的孩子还可以到街边一起玩儿,但是这种玩儿的机会越来越少,被学校剥夺了也好,甚至像现在北京的环境被剥夺了也好,拓展和旅游一定是一个趋势。

      活动和影视,活动和影视主要是以嘉年华商业活动为主,全国大商场的主题活动都可以跟我们对接。你一年之中有几个节,哪个节想要跟影视和动漫主题挂钩,其实体现的就是CosPlay,一个模仿的商业比赛,比较受年轻人欢迎的,因为整个场面很华丽、很炫。

      今天我主要讲这几方面体现整体的动漫产品和研发拓展的架构。实际上,动漫影视和产品只是内容的研发创新,它只是一个手段,它不限于只是开发儿童的东西,也不限于这个动画就为了给小孩子看,它可以成为一切手段。比如说餐饮可以把动漫的内容和手段嫁接进去,儿童服装可以贴近小孩儿生活主题,如果是做教育可以以简单的漫画,喜闻乐见的内容让小孩儿达到他所需要的内容。我们经常说,动漫不能作为一个行业,只能作为一个行业的内容提供商,所以我们需要有这样的平台,让我们的内容可以更多的嫁接到各个商业领域。

      谢谢大家!

  • 2013/1/13 11:43:00
  •   骆达:

      感谢王总激情而专业的讲演!

      动漫作为二十世纪最伟大艺术发明把儿童甚至成人都带入了一个全新的世界,1900年美国J.斯图亚特.勃拉克顿制作了第一部动画片《迷人的图画》,逐渐从纸媒和影视开始走入了实体生活和购物中心。Cosplay已成为当今青少年流行文化的主流之一。

      下一位讲演嘉宾也是我的老朋友,北京影视动画协会秘书长夏霓女士,也是动漫同人馆连锁机构总裁。有请夏秘书长

  • 2013/1/13 11:38:00
  •   王品石(喜悦天地(北京)体育管理有限公司(喜悦滑冰场)董事总经理):

    喜悦天地(北京)体育管理有限公司(喜悦滑冰场)董事总经理 王品石 

      艺术与体育结合——溜冰场

      王品石(喜悦天地(北京)体育管理有限公司(喜悦滑冰场)董事总经理):

      大家上午好!

      非常感谢朱院长和学院组织的这次盛会,给大家创造了一个交流沟通、思想碰撞、聚会喝酒腐败的机会!我看今天前座空着的都是昨天晚上喝多了没起来,如果我一会儿讲的不好,只能怪你们昨天晚上把我喝多了!今天新老朋友聚集一堂,也很有幸把我们做的溜冰场行业跟大家做一个分享。

      我们其中一位业主在微博上讲,如果滑冰场的生意如此好做,我现在就把以前的合同撕毁准备提高最近了。对于大家的信任,基本上大家都是@王品石,你怎么看?我也回复了一下,对于有志于发展大陆溜冰场发展的人士我们都很高兴,我们也会提供支持。溜冰场本来是带有公益色彩的事业,越多人参与越好,越多人来投资我们越欢迎,但是1000万只够做一个,做150个是不够的。

      最近,我们评价国内的商业地产的发展,因为很多人已经从不同的角度去评论,我们基本上有四句话:行外乐观、行内悲观、内行乐观、外行悲观,什么意思呢?很多房地产企业蜂拥而至,进入商业地产领域,当然本着很乐观的态度,认为这是一个很美好的事情,可以长期持有,可以收取租金,可以资产证券化,可以带动土地和项目升值,这是所谓的行外乐观,但是行业里面有很多经验丰富的从业人士,基于对整体市场的判断,多少有点儿悲观的态度。刚才两位嘉宾都介绍过了,他们讲话当中有提及,电商对于传统零售行业的冲击、扎堆开发商业项目,造成市场容量过大,竞争加剧,这个行业从原来专注于作为行业地产,到跨行业做商业地产,卖电器、开火锅店的都开始做商业地产。这当中金融产品和融资渠道的匮乏,包括专业人士的短缺,都是制约这个行业发展的瓶颈。这是所谓行内的悲观。一旦进入开始操作项目的时候,内行也就是专业人士基于对这个项目七七定位准确,包括合理的规划,准备充分、招商得力、运营有序,所以对自己的项目还是比较乐观的。

      谈到滑冰场和购物中心的关系,经常有朋友带着悲天悯人的态度问我,说滑冰场能赚钱吗?这个行业很不好干。我的一个大哥也是开发商,在说张柏芝开滑冰场这件事情上,他也发表了评论,滑冰场租金压力大,平效低,要管理运动员、要拓展市场,你看品石年纪轻轻头都愁白了,的确做滑冰场是一个要有奉献精神的事业。

      2003年我们进入这个领域,至今已经有将近十年的时间了,目前的体验业态中,滑冰场和电影院是两个主力店,我有很多做电影院的好朋友,比如说博纳的黄总。我在给学生讲课的时候,经常拿滑冰场和电影院做对比,电影院跟滑冰场最大的不同,它是一个通过在终端展示产品而获利的业态,一个电影院生意的好坏,跟电影院本身的经营能力一定是有关系的,但是并不是占很大的比重。电影院生意的好坏很大部分是跟电影市场是否繁荣关系很密切,当然电影市场是否繁荣,票房又是一个意识形态的问题,无法控制的事情我们不在这儿讨论。一个电影从生产到推向市场的过程当中,制品方、发行方、经纪公司、娱乐记者都在进行炒作,大家来分析自己作为一个观影者的消费行为和消费心理的时候,基本上想去看电影已经提前想好了看什么样的电影,看什么电影,目的性消费非常明确。电影院在这个过程当中,不太需要去推销一部电影让你看,但是我们不一样。我们经营一个滑冰场,如果我们新去一个城市,我们在全国有很多布点,有很多南方城市,南京、青岛都是开的第一家,牵扯到对市场的培育。产品是我们自己研发的,我们关总谈的多元智能化15级的教学可见,我们做这个之前,大陆地区的冰上运动没有标准化课件,基本上是师傅带徒弟,我们课件的推出分为基础五级华式十级,把每个规定动作如何让儿童规范化的语言让孩子掌握,形成了一个标准化的课件在滑冰场行业推广,目前也有一些俱乐部在采用我们的课件。首先,产品是我们自己研发的,销售是要通过自己的教育顾问跟家长做销售工作,包括后期的维护,我们要完成全链条的工作,难度之大可想而知。我们有一个学员的毕业典礼,当时黄总也在那儿。我就说,如果黄总一会儿说把大家留下来包场请学员们看电影,多少人会去呢?有80%的人都会去;如果我说去滑冰场滑冰也免费,有多少人会去呢?十几个人。成人人对滑冰有畏难心理,大家都担心我上冰摔了怎么办?摔伤了别人笑话我,这都是畏难心理。其实大家都希望滑冰场作为一个集客的业态,让它成为增加购物中心亮点,如果单独仅仅冻一块冰在那儿能起到一定的作用,但是一定不长久。

      对于一个滑冰广场除了依靠体育和教育属性吸引固定的顾客和偶尔喜欢滑冰的客人,更重要的是通过丰富的活动,增加购物中心的客流,增加亮点、提升档次。这些年我们帮助了更多的业主不受伤害,每个行业方兴未艾之时都是鱼龙混杂的,大陆冰上运动的发展离不开商业地产的支持,如果开始目的不纯的话行业就不能继续发展。近年来已经出现了滑冰场因此经营不善倒闭的事情,每次看到这种情况,我们说唇亡齿寒达不到,说兔死狐悲这个比喻也不恰当。但是我们担心的是什么?我们担心独木难成林,我们希望所有的同业大家生意都好,我们希望我们的生意最好,所以我们派了一些服务员到其他的企业当总经理了。滑冰场这个行业在美国556家花样滑冰俱乐部,注册的有200多万人,在国外95%以上的滑冰场都是政府的公益设施。大家有愿意看电影,前一段有一个电影叫《永无止境》,这个作家吃了药就变聪明了,其中有一个很有意思的情节,一个杀手要追着他女朋友抢这个药,女朋友走投无路吃了药,在公园里跑到滑冰场,抡起一个小女孩儿就把杀手击倒了。每次我看电影看到里面有滑冰场的时候我都非常的兴奋,这个镜头我反复看了20次。大家看到,那是一个白天,有很多人在滑冰。在美国花样滑冰的基础是很广泛的,加拿大任何时间打开电视都能看到冰球的转播比赛。花样滑冰是奥林匹克五大南美运动项目之一,刚才郑总在介绍体验馆的时候,定义就是娱乐和儿童教育。我们行业的准确定义应该是体育教育、素质教育,这方面我们相通的,因为我们的小学生即使到了今天,我住的地方在北京还可以,我们的小区里面一些孩子跳绳不会,我们上小学的时候接受的体育锻炼都是传统的跑跳投掷,冰上运动是唯一一项集合人体的速度、耐力、弹跳、艺术表现力、力量竞技,集合了多项需要各种各样素质的运动。国外修滑冰场就像我们修街心公园一样,在社会体育和全面健身方面的投入,跟我们相比,我们有相当大的差距。到今天国内真冰滑冰场的经营,到今天为止走过了十年的历程,我们也是在逐渐探索和摸索的商业模式。在全世界滑冰场的经营是没有商业模式的,因为在国外它是公益项目,滑冰场的经理是政府的雇员,他每天需要做的就是冰便的整形、管理卫生,不需要做任何推广工作。在中国在社区里面放一乒乓球台子,需要推广吗?不需要,在国外也是一样。基于这种情况,我们和国外对比就产生了两种情况:一是这个行业的合作方式很不透明,不像电影院,电影院有百分之几的文化基金,要分跟院线多少钱,成本是多少钱,你交的租金是多少钱,利润率甲方已经算的很清楚了。坦率的说,你报的扣点高了,我是甲方我都替你担心,但是滑冰场不一样,就因为一直以来滑冰场行业不是很透明,我刚才讲了是鱼龙混杂。现在能做专业的滑冰场管理公司屈指可数,只要你坚持在做我们都视为你在对这个行业做推动。但是有一些做的就是不透明,举个例子,十几年前我做广告公司,那个时候一个策划案卖100万,卖了一段时间出现困难了,因为你提案的时候,如果你讲的不透彻无法展现你的实力,如果讲透了甲方也学精了,他学会了就不找你做了。案子其实是思想,如果他学会了完全可以自己做。后来我们就想到了一个模式,我的方案不要钱了,我从你的销售当中分成,很多朋友当时问,说你从销售当中分成难道你还要去派库管、财务吗?你如何定位他的销量呢?我说是这样,如果这个企业过去没有策划销售是很原始的,今天用了我们的方案销售一定会产生提升,如果不提升证明我们的方案不起作用,我们凭什么找人要钱呢?如果他提升了,甲方在初期的时候会很高兴,会信守合同给我分钱,只要分到了我这个案子最开始想要卖给的数字,后面分不分我都不管了,这是大概15年前我们做的事情。这两年我们发现滑冰场经营也出现这样的模式,大部分业主由于对滑冰场的属性认知不是特别明确的情况下,把滑冰场作为商户在招商,其实滑冰场是你的营销道具,是配套,但是大家没有清楚的认识到。招商总希望你多投钱,投的越多越好,或者说明知道这个行业发展的技术,希望你能投一部分,至少每个甲方都说我投一个购物中心十几亿,我差这点儿钱吗?不差,其实是希望你们能够用心。正是因为甲方的心理需求出现了,一套设备是800万、1000万,为了表示我的诚意甲方给我一半就可以了,剩下一半我来承担,甲方觉得这样很好,你很有诚意。但其实呢?有一家企业一直在这么做,跟沈阳的一个项目在谈,沈阳这个项目的老总是我一个朋友,他给我打电话,说品石今天来了一家公司跟我谈,说滑冰场的设备值1200万,为了表示诚意他准备投600万,我投600万。我就跟他讲,我非常感激你对我项目的认可,我马上在银行开一个帐户,你打600万,我也打600万,我们招投标。这时候其实甲方给他600万的时候,他已经赚了,因为设备只需要350万。目前市场上有一部分管理公司还在采用这样的方式,但是我觉得交朋友首先要建立在信息对称的基础上,因为这个世界今天已经发展到了所谓的傻子只是比聪明人晚明白过来一分钟。我们希望把我们所知道的完全放在桌面上,当然我们也希望在合作的时候甲方把他所知道都放在桌面上,这样大家才能合作的很长久。

      从滑冰场的经营来讲,我们大概经历了十年的时间,从03年一直到今年,从最开始一直也没有拓展,开始拓展是从09年开始。为什么?首先做一件事情我们要知道盐打哪儿咸,醋打哪儿酸。西单文化广场这个项目我们是做的最好的,但是我们要找到为什么好?找到这些因素之后,看一下有没有客观原因,我们的主观因素在哪儿。目前我们有五家店,下一步我们跟银泰是战略合作伙伴,在上海、成都还要开。每次朋友问我滑冰场赚钱吗?我说,我不知道其他家,但是我们的经营情况很好。我们的重点在哪儿?

      我们的教学课件和对于教练员团队的管理很重视。滑冰场开始的时候很原始,很多业主认为滑冰场很简单,找两个服务员看门卖票,找两个教练员,让他们在冰上上课。最开始管理公司如何形成的呢?是业主觉得滑冰场建了,服务员好找,教练员怎么办?就是谁能找到教练员谁就来管这个滑冰场,这是最开始雏形的管理公司,他是专业队退役我的就能管理滑冰场。事情发展了十年了大家都在成长,都在不断地提升,大家都知道开始如何做异业联盟,如何利用团购做销售,如何做宣传,如何做企划活动,但是我不客气的讲,所有同行当中我们的经营能力最强,而滑冰场和购物中心的关系我们的认识也最深刻。包括我们和业主之间的关系,我们一直在讲滑冰场的存在一定要以项目整体的成功作作为目的。包括东南亚、美国和其他地区的滑冰场,目前来讲只有在国内大量的滑冰场是由管理公司在管理,其实在国外滑冰场基本上都是业主方自营。这里面有一个社会环境的问题,为什么在国外业主方可以自营,为什么在国外还有异形的冰场,我们见过一个环形带有起伏,绕着购物中心做了一个滑冰场。一般我们和业主接触,一般我们会帮业主分析这个城市适不适合做这个项目,这个项目适不适合上这个业态,这个业态上多大,从这几方面帮助业主分析。目前在这个行业当中,餐饮行业人才很多,但是滑冰场行业到今天为止,我们的服务员就在其他家做总经理,因为我们用不了其他同行的人,因为每个企业的标准不一样。05年深圳万象城滑冰场的副总经理今天是华润山东期的总经理,他当年在华润的时候是管滑冰场的,如果一个人能够非常好的把滑冰场管好的话,因为滑冰场首先要懂经营管理,经营是外部资源的整合利用,管理内部是员工职业生涯规划所有的管理,你要懂得节能降耗,要懂设备,虽然你不是这个专业,至少你要知道设备运行的原理和节电方面的敲门。你要懂教学,如果不懂教学就管理不了教练员,没有办法让他们信服。我们的教练员很单纯,在这个体制下培养出来的教练员,他们只服能力比自己强的人。你还要会处理社会关系,体育局、消防、卫生,所有人你都要应对。这个人多干几年,在我看来完全可以去管理购物中心了。因为首先滑冰场要想做好,你必须要了解你所在的购物中心,要跟各个业态建立联系。我们在西单刚开始做的时候,有很多业主到我们那儿考察,如果我们不去接的话,他是找不到的。在座的也没有多少人知道,目前北京西单文化广场下面还有一个滑冰场,这个滑冰场在地下四层,而且外面的业态是蚂蚁铺,在这样的环境下西单文化广场的溜冰场的营业额做的是最好的。

      现在有的冰场管理模式不透明的地方在哪儿?我们跟业主谈,我们的租金比同行低一半左右。我说是这样,我的滑冰场是这样,前台一个卖票的,鞋部一个负鞋,水吧卖水,一个打扫卫生,一个主管,两班倒10个人加一个经理11个人,一个出纳12个人,还有财务、教练等等加起来15个人就开业了。我们在04年组织了全国第一次国内ISIA标准下的花样滑冰比赛,我们请来香港、东南亚一代的学员,我们请的裁判员都是香港过来的同业。他们到我们的冰场看很惊讶,我们刚开始用的人也不多,我记得不到20个人,他们来了很惊讶,你们用了20个人就把冰场管了,太古城的经理冰面不到800平米,他们用的是70多个人员。太古城是经过30多年不断地市场培育才有了今天的繁荣,刚开始大家对滑冰场的概念认识的不清楚,没有认识到它作为营销道具的属性,造成了管理公司失去了他最主要做到的,就是应该把精力放在培训和活动的策划上。如果业主把这个问题想明白了,我们和银泰的合作非常顺利,从开始接触到签合同,中间一共一个月的时间,因为我们意识上是很统一的。

      滑冰场作为体验业态,很多业主在对待体验业态上有误区。误区一:夸大了体验式业态的重要性;有人多业主认为一旦引入某一个或者几个主题业态,比如说滑冰场、电影院、儿童职业体验就一定能把项目带火,这是盲目的夸大了体验式业态对于项目成败的作用。一个项目的成败,其实应该是整个业态布局和业态组合、品牌组合要有全局性和准确性,不是靠某几个商户的存在。我们也看到过失败的例子,就像滑冰场一样,滑冰场后期是需要经营的。昨天周总的微博在直播,包括从香港地铁来的专家也讲到了,一个经营好的购物中心,看的是卫生间。误区二:认为前期的结构空间很漂亮,后期就没有问题了。其实体验式业态最重要的是体验,而体验是一种氛围,是一个感觉,你的卫生间可以,我相信业主找一个好设计师把卫生间弄漂亮了很简单,但是后期的维护怎么样,卫生间里面有没有定时喷的香水,纸是不是随时都有,台面上的水渍是不是随时友人擦等等,这些都需要后续去做的。我们这个业态以香港为例,香港过去只有五家滑冰场,太古城、又一城、全湾、游艇汇、新九龙,后来出了两家新的滑冰场,这两个滑冰场的出现对新九龙中心影响很大,而对又一城影响不大,因为又一城营业当中培训所占的比例,最高的时候占82%。培训营业额很高,滑冰场生命力就会很长久,但是利润率相对较低。如果散客比例很高的话,利润是高了,但是生命力就有限。因为滑冰场经营当中,最重要的任务我们时刻不能忘记,就是如何把来滑冰的顾客的好奇变成兴趣,兴趣变成爱好。购物中心也一样,体验式的业态如果没有,比例很低的话,购物中心整体的盈利能力可能是好的,租金标准高,但是生命力可能就会出现问题。大家知道,如果现在都是零售业态的话,购物中心经营难度是很大的,如果都是体验式的业态,那么租金就低了,因为体验式业态占的面积达,并且租金贡献也有限,如果不能很好的把体验式业态运用起来带动其他行业的话,就得不偿失了。

      最后,跟大家分享一下我们在项目选择上的心得。从去年开始,我们和荷兰最大的广告公司合作,他们对我们的企业做了品牌的梳理,重新的设计规划。目前集团对于喜乐品牌的定位,我们拓展是在北上广深省会级城市,以及旅游型经济发达的二线城市,目前也开始在一些地方布局。即使这些城市也仍然有一些项目可选,成都未来几年大概要出现150个购物中心。前一段我们去看,方圆5公里之内有6个项目在规划滑冰场,我们如何选呢?每一个人都会把自己的项目介绍的非常美好。我们作为管理公司,或者说我们作为乙方,如何来选择甲方,谈一下我们的标准。

      第一,我们看一下这个项目的定位,定位两个字,有人也把它写成一本书,说起来简单,归纳起来就是好的地段如果定位不准确的购物中心,地段好也没有用,哪怕地段差一点,定位准确找到市场的空隙这个购物中心也会生存的很好。比如像西单的大悦城,大家都认为西单大悦城很成功,甚至以前我们有做开发的朋友说,我就干一个西单大悦城,我们就派人到西单大悦城每个楼层抄品牌,把这个组织拉过去到我们那儿干,我说你这么干很容易就死了,建筑是可以,街区风格也可以,但是你需要的是人群。西单大悦城的成功,是因为西单大街成全了大悦城,而大悦城的出现提升了西单消费的层级。所以,项目的定位是非常重要的。

      第二,看这个项目的规划思想,刚开始拓展的时候还不是很了解,很多业主非常自豪的给我们发资料,很少看这个项目是谁设计的。今天我们知道了,有很多非常好的设计公司,这些设计公司确实有专业的地方。我们的设计公司拿到人家的图纸,首先人家的图纸画的很干净。一般来讲设计公司是不懂经营的,大家一定要记住你的滑冰场做的时候不要让设备公司给你做规划,也不要让设计公司给你做规划,他可以画个大概图形,一定要让经营公司看。规划思想要紧紧围绕着定位,但是目前有很多项目的规划思想其实离项目最开始初衷的定位相去甚远,其中一个就是很多老板不知道自己要什么。在规划上我们要尽量避免地块影响和长官意识,因为每个地块的形状不一样,比如说上还有一个项目,从购物中心步行一端走到另一端需要20分钟,所以要具体问题具体分析。有一些开发商再拿地的时候有政府领导的喜好,银泰有一个项目要在北仑做滑冰场,我说这个不适合做,但是他们说没办法,在前期拿地的时候已经跟领导说了要做。

      第三,看这个项目的团队。在昆明一次赢商网的会的台上讲,如果我跟开发商谈,说他是这个企业最高板块的负责人,名片上写的是商管公司的总经理,我就对这个企业从事商业地产这个事儿的决心和力度产生了质疑。因为我觉得,很多目前住宅地产在转向商业地产的时候,如果想认真做,商业板块负责人最高一定要给他至少是集团副总裁的位置,他才可能去协调开发团队。团队的稳定性非常重要,还有团队的默启,这是企业的文化。企业和企业之间的合作就是人和人之间的合作。如果以上三条都做到了的话,后期的商务条件不是最重要的,只要意识一致,商务条件都好谈。

      如果大家的项目里面要做滑冰场,一定要非常清楚的记住两件事情:

      第一,要充分想清楚滑冰场在购物中心到底要起什么样的作用,如何去使用它,后期对于滑冰场的期望值到底在哪儿,想清楚再上。

      第二,可以给我打电话。

      谢谢大家,新年快乐、工作顺利。

  • 2013/1/13 11:34:00
  •   骆达:

      感谢朱总,让我们了解了汉堡王,让我们特别是孩子们日益西式化的饮食生活中又多了一个美味。下面的这个讲演主题绝对是购物中心领域一个革命性的创新也是对人类生活特别是童年时光的一次巨大提升。让我们小时候在大江大河和冰天雪地的快乐登堂入室。

      有请喜悦滑冰场董事总经理王品石做真冰滑冰场与购物中心的关系的主题讲演,掌声欢迎!

  • 2013/1/13 11:22:00
  •   

    汉堡王华北区总经理 朱富强

      主题:儿童主题餐饮——汉堡王

      朱富强(汉堡王华北区总经理):

      今天很开心跟大家分享一下关于餐饮现在的儿童市场、成人市场,其实衣食住行吃是大家离不开的,刚才郑总讲到精神,我们如何去成长,最初我们要的还是温饱和食品安全的问题。

      儿童产品购买的动机是什么、关注的差异是什么,关注的趋势,餐饮的变迁,最后做一个汉堡王的简单介绍。从这几方面跟大家讨论一下:

      购买的动机两方面:一是决策人;二是享用人。儿童这个市场是比较特殊的,他想要什么有时候是发自内心的,但是他发自内心不是取决于他,因为父母拿着钱,父母让不让他买,除了父母还有老年人、病人,但是儿童市场占了很主要的地位,就是决策人和享用人。

      家长在想什么?一是给孩子补充营养;二是智力发展,对孩子的未来有好处;三是帮助消化;四是取悦儿童。从家长来看,购买食品、购买餐饮有四方面的因素,这四方面在我们的食品中占了多少?大家看一下,补充营养占46.9%;智力发展占32%;帮助笑话站30%;取悦儿童占了将近8%。这是家长的想法。

      再看一下孩子在想什么?享用人在想什么?一是包装好看;二是朋友在吃;这是我们经常遇到是没有认真想的,因为孩子有从众心里,小朋友看他有,他在吃,小孩儿会看半天别人在吃,他不说但是他心里在想,他今天不一定吃,但是我身边的朋友有我也会喜欢;三是有趣的奖品,这是成人忽略的,因为那些奖品都是对孩子的,一般家长会说这个东西有什么好玩儿的,家里有的是,咱们不要,孩子不是这样,家里再多看到奖品还是会动心;四是诱人的口味;五是营养成份。

      跟大人放在一块儿的因素并不多。包装好看有98%的儿童会选择这一点,小朋友对包装是很在意的,包括我说的食品、超市卖的产品,为什么孩子的包装总是那么绚烂,那么多变,是因为孩子对这个很敏感;小崩溃在吃81%的孩子会有反应,有奖品占50%,口味好占67%,产品本身营养有34%的孩子会想。

      儿童食品市场发展的变化:

      从1992年开始,这20年的餐饮历程大家内心细微的变化,孩子们和家长们这20年对食物有一个细微的变化和年代的分化。跟我同龄人可能有感受,1992年是什么概念,我是1991年毕业的,同时在麦当劳兼两份职,我的基本工资是102.6元,比当时工作好几年的基本工资要高,他们觉得你刚一毕业能拿到这么多工资,但是当时可选择的产品很少,包括品牌也很少,所以很多时候大家说吃过没吃过,成为了当时的想法。之后是好吃、好玩儿、安全、健康,慢慢随着时间的推进,这些词开始显现出来并且变得重要了。始终贯穿着营养,这个词20年来一直没有变化,不同时期大家对营养理解是不一样的。当时说什么安全,什么好?国有的,大商场生产的,大商场卖的就好,比私人的要好,后来进口的好,开始相信国外的品牌。最后,开始相信品牌,现在也是相信品牌,品牌越来越重要,其实现在品牌已经跨越了国籍,跨越了界线,大家对品牌的认知心理的信赖往往超越了国有、进口,最后品牌越来越重要。大家可以想一想这个过程,什么时候开始淡化,什么时候开始加入进来,尤其是安全和健康。提到安全和健康,有两个例子跟大家分享一下。大家记得SARS和苏丹红那年吗?当时我还在麦当劳,当时竞争对手发生了苏丹红的问题,当时我们有一个想法,可能有点儿不道德,我们窃喜他们发生问题了,我们终于有机会上涨了,偷偷摸摸乐,于是准备了加炉量,我们的生意会上升,他们的生意一定会下降。结果对手的生意下降了30—35%,我们的生意下降了20—25%,说明什么问题?在那个阶段我们内部人知道谁有问题,谁没有问题,但是老百姓并没有能够完全分清你是谁,你注重的是什么。快餐就是你有问题,他也有问题,一个人出问题,整个快餐业都在下跌,整个饭馆不敢再开了,新开店没有了,生意一落千丈,但是在那个阶段我看到的是十几年从我们餐厅公司工作过的人,离开的那批离职人员在那个时间很多人在餐厅相聚了,回来了。当时是我特别感动的,十几年前的老朋友,七、八年,十来年没见的忽然来到餐厅打招呼吃饭,那种感动是什么,是对食品安全和品牌的信任。

      最近,我们身边最关心的东西,比如说鸡肉到底有什么问题。白羽鸡速成鸡45天,大家想到的是食品安全,到底有没有问题呢?我从两方面讲:一是速成鸡不是起源于中国;二是这个产品在中国已经二、三十年了。会不会有问题呢?按照国家的标准多长时间可以把药停掉呢?这都是有规定的,否则的话国家不会生产到现在。那么,如何去正确的看食品安全?有一点是好的,但是看到了对食品安全的重要性,当时发生那天第一时间打了电话,打给我原来那个公司的品控部,我说:“小付,我刚出来你们就出问题了,我问你我还能吃吗?”他说,老朱,我问你一个问题,如果你现在连我们的产品都不敢吃,我问你一句话,超市的你敢吃吗?这是第一个反问。我说你说的什么都对,你给我讲讲这个问题。他说,我告诉你,我们已经在当时第一时间把所有的批次拿到自己的实验室做了化验,因为这家公司是由两个供应厂商,一个是自己的供应厂商,单独供货,另一个是很大的品牌供应。出问题了,当时做决定这个厂商我不再签了。这个问题发生在哪儿?还是我们对食品安全的关注或者不关注,包括厂家。本身45天不是问题,但是哪天停药是一个问题,哪天把停掉有一个安全的代谢期,这个事儿凸显出来。但是有一个问题,大家把安全和健康日益的提高到很高的层面。

      现在和未来人们对于视频的要求:我在汉堡王,想当年别人出事儿的时候我们想幸灾乐祸,结果没有得逞。今年我想完了,今年又有问题了,整个快餐又该下降了,于是我做好准备,生意要下降了。结果意外又发生了,第三天我们营业额涨了18%,同样的问题,因为竞争对手出问题了,我们反而涨了呢?这是不到十年的时间。我又一次分析消费者的心理和消费者对市场的变化,其实我们的消费者越来越理性,越来越懂得市场上什么产品好,开使用数字,用市场分析了。这是20年消费者的变化,开始用什么思想看待最在意的食品,这是全国人民,特别是一线城市人们对吃的想法,对餐饮的要求。

      到现在为止,我们把刚才所有的东西都淡化,包括未来对餐饮、对食品大家看重的是哪一点?排在第一位的是安全;第二位是健康,本来安全和健康可以合二为一,现在这个阶段没法合二为一。大家吃饭的时候,如果现在谁在餐桌上找到一道菜说我能说不出故事,比如说今天的芹菜,明天的西红柿,后天的鸡肉,所有的产品当摆到餐桌上,你吃吧,哪说没有故事,突然发现找不出来了,这是多可怕的一件事儿。到我们最基本的生理需求,吃的不安全的时候,就到了很可怕的地步。所以,餐饮到底应该做什么?什么是第一重要的?谁把这个事儿想透了,做在前面,我想老百姓不会看不出来,没人是傻瓜,这是我对餐饮目前的想法。未来我相信安全、健康、美味是排在前三位的因素,美味是排在第三位,如果三位都有是最好的。

      汉堡王简介:

      在座的大家对这个品牌不太了解,大家一提到就是麦当劳、肯德基,为什么?因为他们进入中国市场最早,市场占有率最。那么汉堡王是谁?汉堡类产品比世界第一巨头还要早两年,第一家餐厅要早两年,进入中国市场是2005年,到现在有八年的时间了。这八年时间采取的策略先是植牌,这八年我认为汉堡王是在“爬行”,在中国这八年时间才开了80多家店,太缓慢了,所以大家看不到,这个缓慢的速度让这个品牌的熟知度占了很大的劣势。汉堡王全球第一家店在迈阿密,现在是1.2万家店,全世界排名第二,仅次于麦当劳。现在被评为全球最有价值的100个品牌中的一个。汉堡王在亚洲有700多家;在中国到上个正好86家,北区现在只有20多家。不汉堡王的餐厅很漂亮,从质感、投资、设计来说,我们认为是比较酷的,可以说超越了竞争对手。

      我们看一看,汉堡王作为细分汉堡进入市场到底有什么特点?

      1、制作工艺不一样,这是全球唯一的火烤汉堡。为什么火烤?第一烤出来的味道不一样;第二烤的时候脂肪会熔化,脂肪含量会降低,相对来说就健康。并且烤出来的肉很多汁,汁水很浓。所以,整个风味、特点、口感是完全不一样的。

      2、我选我味。当你到餐厅的时候,你是儿童也好,是成人也好,可以自己去选不同的产品往里面加,多一片肉、多两片肉都可以。12月份刚在天津大悦城餐厅,我们的客人创造了一个记录,121片牛肉的汉堡,创造了全国的记录,这是别的餐厅做不到的。如果你吃不了有小的汉堡。我们的明星产品是皇堡,牛肉厚,烤出的牛肉多汁,而且蔬菜都是新鲜的,番茄是番茄片,洋葱是现切的,生菜是鲜生菜,牛肉是刚刚烤制完的,组合在一块儿做成一个超大个皇堡。我们家也有鸡肉系列,我们家的鸡肉比较谨慎,我们选的是中粮的鸡肉,为什么选中粮?有点儿政治性原因。中粮什么特点?你突然发现做经济的人是把钱和利益放在第一位,我今年产量多少,投入的饲料是多少。中粮是国营单位,有什么特点呢?虔诚很重要,我投入的产品,投入的量和花多少钱放在第二位。谁家的产品更安全?我们经过了很多想法,最终选择了中粮的鸡肉,我觉得我们共产党的官员还是挺好的,可以为了了一些东西不惜成本的做产品,所以我们选择了中粮的产品。我们还有其他的产品,甜品、布朗尼等等。

      汉堡王北京“大胃王”比赛,我们会定期在餐厅举办比赛,只要你有本事吃,你吃的最多我们有奖励。这是一个习惯,老外看到之后只要餐厅有这样的比赛,他们就会参加,他们会觉得特别有意思,特别是美国人,只要在餐厅不用招呼,一举手他们马上会参加,这是跟顾客互动的过程。

      2013年迅速发展的开始,我为什么来到这家公司?是因为我看到了他们又要快速发展,我刚才说了一个数字,八年的时间汉堡王在中国开了86家店,今年我们会开多少家店呢?整个中国我们要开100—150家,今年开的店是过去八年的总和还要多,这就是我们现在要展现的未来。所以,如果大家有兴趣去看看的话,可以随时到我们的餐厅参观,可以带你们到我们的厨房去看一看,看我们的产品是怎么用火烤出来的。现在大家对餐饮的要求是安全、健康、美味,我相信大家认同我的观点。谢谢!

  • 2013/1/13 10:23:00
  •   主持人(骆达):

          感谢郑总感谢融道。作为引领中国儿童职业体验行业本土化创新服务商,策划和打造了十余家高盈利性儿童职业体验馆,积极推动了中国儿童职业体验行业本土化进程。

          第二位讲演嘉宾是汉堡王华北区总经理朱富强先生。虽然在中国汉堡王没有肯德基和麦当劳的知名度和普及率高,但是在美国汉堡王却可以说与以上两家三足鼎立,甚至在某些方面包括价格、品质和口味更独特更高。虽然进入中国相对晚,但正后来居上,厚积薄发。有请朱总。

  • 2013/1/13 10:12:00
  • 郑展(融道(中国)执行总裁):

    融道(中国)执行总裁 郑展

      主题:教育、文化与游乐一体 儿童职业体验馆

      郑展(融道(中国)执行总裁):

      各位来宾上午好!

      感谢朱院长的邀请,今天来了很多老朋友,今天我演讲的主题是儿童职业体验馆,大家应该相对比较熟悉。

      先做一个自我介绍,郑展,郑是我做人的标准,展是我做人的要求。融道(中国)成立于2004年中国第一家儿童职业体验馆投资、咨询与运营机构,旗下拥有三个品牌:UP.1成长湾,它是美国儿童社会体验主题公园(一、二线城市大型儿童主题综合业态),5000—7000平方米;IDO梦想城——儿童职业体验馆(三、四线经济较发达城市的精品项目);鸟巢那边的体验馆叫我的奥林匹克儿童职业体验馆。

      2009年行业问题研讨会——北京,我们做过四次论坛,2009、2010、2011、2012年这四年我们都有自己的论坛。中国儿童职业体验行业第一部实战运营书3月上市,每年一册《中国儿童职业体验行业发展分析与研究报告》。

      今天主要向大家介绍三部分:

      1、第四波婴儿潮带来的儿童产业机遇分析

      从2007年开始中国进入了结婚潮,马上接着就是各种各样的奥运宝宝、千禧宝宝等等一系列。看一个实际的数据,07年中国0—14岁的儿童比例不到15%,到今年为止0—14岁儿童的比例已经达到了18.6%,到2014年中国整个儿童比例可以超过20%。20%是什么概念,就是说5个人就有1个人是孩子,这个比例非常夸张。到现在为止中国的儿童已经到了2.6亿,什么时间是最高峰呢?2014年是最高峰,这大势所趋。儿童的消费从出生前就开始进入儿童类的消费期,几乎到14年这个阶段,也就是说有14—15年的儿童消费期。

      中国家庭的模式是4+2+1的模式,人是一个群居动物,群居动物领头的人在顶端,下面是家群,政府中国家庭结构是一个倒三角,所有人都围着孩子转,这是一个很现实的情况。当然还有很重要一部分,就是消费支出也会围着他转。80%的家庭孩子支出占家庭支出的30—50%,有人预测,整个儿童消费这部分每年的消费规模是1万亿。儿童产业上市公司已经达到31家,87%都是在第四波婴儿潮期间产生。据我们了解,到2013年IPO阶段的公司还有六、七十家,这就是大势所趋造成整个儿童产业的繁荣,我们叫家庭成长型消费的部分。

      2、打造以家庭群体为重度目标消费群的商业购物中心

      2012年淘宝+天猫过万亿,这个大家都知道,我们看一下,PPT左边是阿里巴巴的马云,右边是王府井百货郑万河,2012年淘宝+天猫创造了10007亿的销售额,“双11”当天创造了191亿的销售额,相当于王府井百货全年的销售额,规模相当于50个王府井百货,相当于沃尔玛全球3898家店总体的销售额,相当于星巴克13.6倍全年销售额,相当于2012年中国GDP的2%。

      电商的身份到底是什么?

      1)70%的员工来自于传统零售行业

      2)25—35岁的消费者完成了59%的销售额

      3)淘宝全品类扩展,向35—40岁人群渗透

      4)所有的奢侈品和高端品牌已经开始全面进入电商渠道

      来自电子商务产业的一些数据:

      2011年中国电子商务交易总额5.88万亿,(占国内生产总值的12.5%);2012年中国电子商务交易总额将突破8万亿(预计2012年将达到16%);再过五年(预计2017年将达到30);在十年前(2002年这个数字不到1%)。

      五年之后,线下零售商业如何变革?各位是否已做好准备?

      现在购物中心已经卖的不是商品了,卖的是生活方式,以休闲的、娱乐的、生活的体验式消费需求为主。首要解决的是停留时间,因为线上购物和线下购物有很大的曲折性,比方说便利性,比方说电商消费更便宜一些,性价比可能更高一些。现在经常有人说,以前大家都高处逛商场,现在都坐在办公室接快递单子,这就是很大的变化。

      购物中心由购物场所变成了活动场所,由女性群体为主演变成以家庭群体作为重度目标消费群,而家庭群体就是以儿童消费为主。

      1979年中美教育部门对国家做了一个基础教育层面的调查,当时美国也派了访问团到中国来,我们看一看美国访问团的报告。说中国的小孩子上课非常的规矩,把手放在背后,老师提问的时候再举手回答,整个课堂的状态非常安静,每天起的很早,回来之后还要做家庭作业,所有优秀的学生都以分数论高低,是这么的情况,他们的结论是,中国的学生是世界上最勤奋的,他们起的最早,睡的最晚,他们的学习成绩和世界上任何一个国家的学生相比分数都是最高的,可以预测再过20年中国必将把美国甩在后面。

      中国的结论是,美国的学生无论品德能力高低,无不趾高气昂,筹措满志,大有我因为是我而不同凡响之意味。他们的结论是美国的教育病入膏肓,可以这么语言,再过20年中国的科技文化必将超越这个所谓的超级大国。

      结果20年过去了,也已经30年过去了,美国产生了120多位诺贝尔奖获得者,中国呢,只有莫言一人。

      被教育心态——我不学我就落后:据调查95%的家庭给孩子购买了课外辅导材料,被动式教育是中国孩子的未来。

      中国教育的缺失在哪个层面?中国的基础教育是OK的,毕竟全世界的学生分数最好的就在中国,素质教育也提了很多年,德智体美劳,但是人本身是社会型的人,社会成长所需要的沟通能力、爱的表达能力、人格的能力、自信的能力、勇气的能力、应急避险的能力等等一系列,包括自主的能力,这些都是能力,这些能力几年前或者若干年前都来自于父母,但是知道现在父母都很忙,而中国的教育又没有办法来弥补这部分,这部分叫成长教育,中国是没有成长教育这个概念的。

      成长教育和儿童职业体验馆有什么样的联系?大家刚才看了一个视频短片,我们思考一下儿童职业体验馆属于哪个行业?这个主题也是他提出来的,被业界也是普遍认可的,又属于儿童游乐、儿童教育、文化产业,游乐是第一属性,教育是最高附加值。为什么?儿童职业体验馆消费带走的就是感受,感受首先基于游乐,但是没有教育又不可以,没有教育它又不能存在,所以交易是它的高附加值。体验馆就是豪华版的过家家游戏,虚拟社会体系,打工赚钱自主消费过程,激发儿童内在生命潜能,促使儿童健康快乐的自主成长。

      青少年社会职业体验馆弥补了中国教育的缺失,确实是儿童成长教育的实训场。我们对比了一下,带着孩子出去的跟不带着孩子出去的人停留时间做了一个对比。体验馆进入中国时间不是很长,现在还处于第一个阶段,刚才骆达聊了一下这个项目起源于墨西哥,应该说最开始其实起源于韩国,韩国并没有做成功,到了墨西哥做成功了,真正落地是在墨西哥。进入中国应该是08年,到目前为止,投资商有华侨城、红杉资本、国家体育场鸟巢、海航置业、万达集团、中国蓝天集团等等都是这个行业的投资人,非常看重这个行业。大家看一下,地产背景的也有很多,包括现在关注这个行业的万达,他们有规划在自己的场地里面做一部分。整个儿童职业体验馆这个行业进入中国最早期是什么概念?全国儿童职业体验馆将近70家,平均开业年龄大概是15个月,08年开始引进,到2012年是第一阶段,这个阶段是标志性的主要场馆开业三年左右时间,划分成第一个阶段,第一个阶段要解决很多问题,比如说工商环境的问题、人才的问题、商业模式的问题、消费者影响的问题、认知的问题等等;第二个阶段市场发展期2013—2016年,2011年之前儿童职业体验馆的营收比例是七成,大部分营收来自门票,08、09年几乎九成来自于门票,到2012年有了很大的回落,60%多来自于门票,将近四成来自于衍生品和衍生物业。

      源自墨西哥,1999年墨西哥就成立了全世界第一家儿童职业体验主题公园。全年277天满员,参与体验的人数达82万人次以上。中国现在成规模的体验馆将近一半的样子,这个数量级也是很可观的,当然他们毕竟发展的时间比较长,在国外已经有十几年了。

      UP.1儿童职业体验馆,我们提出了美国范儿,为什么提美国范儿?中国现在的小孩子是更哈韩、还是哈日,还是哈美一些?整个中国的主流价值倾向还是比较向往美国的概念,所以我们当时提出了美国范儿的体验馆,第一个项目在广州兴建,2013年要开业。

      3、儿童职业体验馆及典型儿童主题业态组合与经营要求

      儿童职业体验馆物业要求与相关的技术参数:

      物业要求:购物中心、内有电影院、KTV、电玩城、溜冰场等娱乐业态为伴更佳;

      实用面积:一般正常面积5000—8000平米,一、二线城市大型项目可在1—2万平米之间,小型不低于3000平米;

      层高:一般正常在4米以上,高端项目可在8米以上,或挑高两层或局部两层;

      承重:一般正常在400—450公斤;

      柱距:8米以上;场馆中心广场处最好无柱;

      消防分区:一般为2500平米为一个分区;

      楼层设置:三层以下(含三层),副一层以上(含负一层);

      租期:15—20年为佳;

      其他条件:部分城市要求只允许建在一层至三层。

      儿童职业体验馆吸引跨城消费的能力比较强,北京鸟巢有一个体验馆,目前来讲据我所了解是全世界最大的,2.3万平方,我们跟国家体育馆做的一个项目,现在外地人口将近四成,其他的地方,比如说在昆明、南京基本上也有三成以上都是来自于外地,而且比例在逐年的增加。最开始是本地的,慢慢地覆盖面积比较广,吸引跨城消费。

      2011—2012年中国儿童职业体验筹措建设成本支出,单平米投资额刚开始最高,刚开始建一个体验馆大概有5000、6000万,当时买所有的设备都得定制,甚至自己画图设计,画完了以后交给厂家去做,这个成本是比较大,而且刚开始对投入产出的把握不是很熟。这两年比较成熟了,基本上3000、4000每平方就可以,这两年1000、2000万/平方就可以了。

      目前中国儿童职业体验馆盈利收入结构与国外相比还比较单一,门票依然占有较大比重,为69%,不过与2011年门票收入占78%相比,其他营收在增加。运营成本当中,有营销成本、物业成本、人员成本,比较大的成本还是人员和租金成本。讲到人员成本的时候,我们自己在运营的时候也有一些经验之谈。比方说体验馆相对来讲还是假日经济,周六、日、节假日、寒暑假还是比较旺盛的,周六、日、节假日、寒暑假大概在160多天。团购一般是在春游季和秋游季,学校一般都会组织春游和秋游。人员成本在周六、日、节假日、寒暑假的时候我们最忙,大学生最闲,幼儿园的老师们最闲,我们就去请一些兼职。我们最需要人的时候,需要做一些人员补偿,市场一个店就一个人,这样的话整个工资比例下降的幅度会非常大,目前基本上能够控制在20—23%的比例。

      全国各级城市儿童职业体验馆门票水平分析:一、二线城市比较高,北京已经超过300了,周六、日会上浮,平日会下浮一些。未来三年左右的时间,门票价格会逐渐往下落,原因在于什么呢?要吸引更大量的客流进来,增加整个衍生品和衍生业务,比如说电影,国外的院线是二八开,20%的比例来自于票务,80%是衍生业务,体验馆也必将走向这个层面。

      中国每年基本上都做两次集中型的大型市调,调查整个中国家长对儿童职业体验馆的认知分析,没有现场认知度这么高,没有听说过的占八成以上,听说过但是消费国的比例还是很低的。我们认为,这是目前制约着儿童体验馆行业发展很重要的因素,就是说现在大家都在干什么,都在跑马圈地,还没有做市场,就是没有做消费者的整合和开发,消费者的认知度没有被完全打开。拿北京来讲,整个认知度的比例不超过20%,非常低,但是增长的速度很快。

      中国家长购买儿童职业体验消费的因素分析,他们认为42%来自于提高孩子的能力,26%觉得孩子高兴,想去就去,还有一部分是3—6岁年龄层的家长主要是增加孩子情感层面的因素。说白了中国家长对儿童体验馆的认知,确实如我们体验馆所诉求的那样,相对来说比较一致。

      影响重复体验率的关键因素分析:首先是产品流程的设置,就是产品的玩儿法、游戏体验的玩儿法,产品本身就是体验的东西,就是在卖感受,感受来源于哪里?感受就是来源于游戏的玩儿法这个层面。

      今天基本上将讲这么多,有什么想沟通和交流的地方,今天我们公司的总经理也来了,可以跟他交流,因为我马上就要赶去其他的活动。谢谢大家!

  • 2013/1/13 10:07:00
  •   主持人(李乐):

         各位来宾,大家早上好。昨天我们一起聆听了城市综合体和交通枢纽商业两个专业论坛。相信大家一定受益匪浅。特别是昨晚的联谊酒会更是高朋满座,黄筹交错,气氛热烈。大家畅叙友情,交流专业,同学情、师生谊,令人难忘!

          今天的论坛有两个非常吸引人主题儿童主题集群与时尚产业,今天上午的论坛是儿童主题集群。下面我们有请论坛的主持骆达先生,北京寓教于乐教育科技公司的董事长。

          论坛主持:骆  达  北京寓教于乐教育科技公司董事长 

      骆达:

          感谢主持人的介绍,作为本次专业论坛的合作承办方,今天来主持本次儿童主题集群论坛,非常高兴能与很多业界的老朋友和合作者见面。我们都知道儿童主题业态正成为购物中心的新主力店和家庭式消费的带动力量,而且也逐步发展成为独立的主题购物中心。今天我们有幸请到儿童主题居群或城儿童产业链的代表性也黄总和品牌,与大家分享和交流他们独特的运营模式和合作共赢的互补关系。

          下午第一个讲演主题是儿童职业体验馆。它起源与墨西哥,发扬光大于美国和日本,近年流行于中国,作为儿童产业链中最具创新意义和影响力的业态,正成为购物中心中最具特色和吸引力的次主力店。

          首先我们有请第一位讲演嘉宾,融道中国的执行总裁郑展先生,他讲演的主题是儿童职业体验馆,掌声欢迎!

  • 2013/1/13 10:03:00
  •   2012中国商业不动产思想盛典

      暨亚太商业不动产学院第三届师生联谊会

      主 题:儿童主题集群:第四主力店 家庭消费先导 玩购乐学一体

      时 间:2013年1月13日 上午

      地 点:北京·华腾美居会议楼二层

      大会主持:孙 博 中宜基金管理公司董事 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

      论坛主持:骆 达 北京寓教于乐教育科技公司董事长

  • 2013/1/12 18:00:00
  •   今日结束,明天见。

  • 2013/1/12 18:00:00
  •      

      主持人:

          今天的论坛历时一天到现在结束,感谢今天所有的论坛嘉宾,也感谢在座的听众。我希望亚太商业不动产学院举办的论坛是专业的讲演,也是专业的听众,也是专业的大会。

  • 2013/1/12 17:58:00
  •   主持人:

          最后一位嘉宾是来自美国著名的商业设计公司叶格先生。大家欢迎!

      美国著名的商业设计公司叶格

      美国著名的商业设计公司叶格先生

      叶格Yager:

      今天下午的专题是TOD的开发,实际上这个专题涉及到城市开发,涉及到交通枢纽,涉及到国家政策,涉及到商业的运营,是一个非常综合的专题。交通枢纽综合区的开发实际上在世界上也是一个城市发展的关键因素,在全世界城市化的进程中现在发展中国家的城市化已经非常高了,中国已经到达将近50%的程度,TOD的开发实际上在城市化的进程中也起到重要的作用。在中国城市化的进程中,大的城市集群的产生实际上已经是一股重要的力量,我平时住在上海,在上海周边的城市群已经成为中国南方重要的经济力量。到2025年我们的人口将增长3.25亿,这个数量是美国全国人口的总数,到2025年这十多年的时间内,我们要提供这些人的工作、生活、休闲娱乐的场所,大概有40亿平方米的建设量。刚才讲到这些迅速发展的新城市、城市集群,以及大量增长的人口需要两个因素来满足他们的要求:一是城市的轨道和铁路站点的联系;二是能够更好的通达到这些交通设施。另外,大概有170个大型的交通枢纽系统将会被建立起来,同时会带来跟这些交通枢纽相关的开发。对于交通设施来说,它并不仅仅是一个交通网络,实际上它还应该成为吸引城市居民进行生活和工作,融入到城市发展中的一个因素,一个节点。所以,交通枢纽和交通线路不应该只是一个交通运输的功能,它还应该有一个综合的功能。

      我曾经在香港居住国一段时间,刚才林总介绍过香港交通枢纽以及轨道交通规划设计的问题,我们对香港的TOD观察的结论是,香港的交通设施不仅起到道路交通设施本身的运输功能,更多的是通过零售业和其他功能,包括办公、酒店、餐饮,通过商业的功能把交通运输功能整合起来,使得这个项目不仅是一个具有交通功能的设施,更是能够产生城市税收,方便人民生活的设施。我们希望把生活、工作、休闲娱乐结合起来,TOD也是这样一个设施,我们希望把这三方面结合起来。实际上交通枢纽的运输功能和零售商业功能应该是互补的,互相交织、相得益彰的。上周三我在香港开过一个会,要见的那位客人开始决定在市里见面,后来决定不用了,我们就在机场见面吧。因为香港的轨道交通系统,包括TOD开发是非常成熟的,所以那天我的旅行之中有三个小时的空闲,非常方便的通过轨道交通到达城市,在地铁周边的商业设施进行一些购物和休闲之后再回来,这种设施让生活的效率得到了很大的提高。实际上这一系列活动都是在机场与地铁站之间进行,其实都是交通设施,就因为香港的交通设施非常成熟的综合物业开发,这种无缝衔接使得体验更加丰富,旅行的效率得到大大的提高。

      这张照片(PPT)是世贸中心新的建设方案,这张照片是世贸交通枢纽中心。我们应该考虑的交通站点不仅是一个交通设施,同时它也是一个公共活动场所,应该更加人性化,流线和商业体验能够提高人的满足感,同时商业的引入实际上也是一个盈利的工具,或者说是一个提高生活品质的工具。怎么样才能把交通设施和零售两个不同的功能更好地结合起来呢?我们总结的第一条原则就是多样性,就是商业物业的品牌和物业经营范围的多样性。第二条原则,商业应该是便捷可达的,刚才林总讲了一些矛盾,我们要避免矛盾的产生,同时还要保证我们的商业可以被人看到,可以很容易的被经过的乘客到达。第三个原则是这些商业的可见性,或者说品牌应该在一定程度上过往的人流非常容易看到,对于增加商业的营业额是非常重要的。

      对于店面尺度的选择,不能太大也不能太小,每种不同的商业和不同的类型都有自己的要求,我们应该选择最合理的尺度,TOD这种开发应该是一个能够提供非常好的公共活动的场所。我们在设计站点的时候不应该只考虑站点本身,应该扩大到周边的区域,TOD开发就是这样一个概念,就是怎么把交通枢纽和周边居住区的开发结合起来,真正成为一个城市活动的中心。我们有一些项目,现在的开发商的需求也逐渐在增高,他们希望把站点周边开发的容积率提升,实际上这也符合TOD的开发原则。在发达国家,包括美国很多年前就已经开始TOD开发的尝试,我们下面要展示的十条TOD开发的原则,是美国城市开发学院的开发原则,是由RTKL和美国城市学院一起开发完成的。

      第一个原则:我们在设计一个站点要把眼光放宏观一些,要想到一个区域的开发,有一个更好的定位。

      第二个原则:寻找合作伙伴,开发商也好,政府也好,其他的部门也好,刚才徐总在做演讲的时候也提到中国土地开发的现状以及限制条件,还有目前还需要时间去解决的一些矛盾,但实际上如果我们在先期的开发做好土地规划,而且政府在开发的时候找好开发合作伙伴,这种综合性成功的TOD开发还是可行的。

      第三个原则:我们在设计和规划交通枢纽的时候,实际上不只是作为交通枢纽一个功能,实际上要想到它以及它周边的地产,物业的开发,以及这个区域的开发。

      第四个原则:凡是在交通站点中肯定都有停车场的问题,一定要把停车场的问题考虑到。

      第五个原则:我们在创造一个公共场所,不只是一个站点,要考虑到人的便利度。

      第六个原则:处理好零售和交通的关系,它应该以市场导向为主。

      第七个原则:TOD开发应该是一个混合开发,周边可能有办公、商业娱乐、居住,这些功能应该通过站点的设施,通过整体的规划非常有机的结合起来。

      第八个原则:跟城市其他的功能衔接也很重要,包括公共交通、轻轨等。

      第九个原则:在我们开发的物业产品和商业品牌的选择过程中,要注意是要对所有年龄的人都适用,而不是偏重某一年龄消段消费者的需求。

      第十个原则:我们需要和大的集团或者品牌进行合作,提供更多的就业机会。

      我们希望站点和TOD项目是一个可持续,是一个既提供非常好的交通枢纽的功能,交通衔接的功能,同时又能提供生活娱乐休闲的功能,而且它是一个低碳排放的项目,对未来子孙后代是一个负责任的项目。这是RTKL在西班牙马德里完成的一个高铁站点,站点周边和里面设计了大量的商业零售和综合娱乐项目的功能,到目前为止是一个非常成功的站点。这个项目是老站点的改建,实际上我们是把轨道从原来的地面层降到地下层,把上面的空间开发成商业和零售,周边的建筑上是原来西班牙一个老车站,我们希望通过的设计和传统建筑非常好的结合起来。

      这是另外一个站点。我们是把原来交通设施的实际占有面积减少了一些,融入了商业、餐饮、休闲的功能。我两个月前曾经在那儿渡假,重新体验了一下那儿的环境,吃了一顿晚饭,那个站点是非常人性化的,非常好的生活站点。

      我们2008年参加了北京丽泽商务区的开发,到现在为止已经进行了第四阶段的工作,这个图是过程方案图,做整体地下空间的开发,地下空间串联了三个地铁站点,同时创造了大量的商业、休闲功能,实际上不仅把丽泽商务区的地上关系处理好,而且也把地下和地上的商务关系处理的非常好。

      上海17号线的(曹营站)我们做了总体的规划,这个站点周边有大量的房地产的物业开发,因此我们在设计中注入大量的物业开发,开放空间的组合,以及TOD综合开发的概念。

      北京朝阳镇站的地铁交通枢纽,上面这个盖是国内设计院的做的地铁站,我们做的是后面那个楼,后面那个楼是一个公交枢纽的综合体,一层有11条区内和9条区外公交线路,二层这个建筑和地铁站结合。这个项目我们是从总体规划开始一直到建筑设计,这个楼里不但非常好的处理了人流换乘的关系,包括周边的停车、步行人流的关系,同时融入了商业、餐饮、办公的功能。这个正在建设之中。

      TOD可以作用城市的一个中心,融入更多的城市功能,作为吸引一个城市的节点,同时给城市带来更多的效益,我们对于城市TOD的发展充满信心。

      谢谢!

  • 2013/1/12 17:26:00
  •   林濬【交通枢纽商业的开发策略和经营模式】:

    香港祥云策略发展投资管理有限公司董事 前香港九广铁路公司物业总监林濬

    香港祥云策略发展投资管理有限公司董事,前香港九广铁路公司物业总监林濬

      刚才徐总谈过批地的问题,香港也有批地的问题。香港做铁路轨道的时候,政府批地是给你做轨道的,但是批地给你之后,就要开始设计站在哪儿,做什么站,上该是什么样,你要做规划。做完之后你要跟政府商量,把这个地拿出来,不单单是轨道了,是一个综合发展,你要跟政府谈补地价。这是我们每天都要做的工作,跟他们谈是很痛苦的,不过这样对政府有一个交待,我们不是在乱用政府的地。

      今天主要谈的是交通和商业营运,如果你做的好,交通枢纽有人流、有消费,而且也可以环保。最后你要做的是什么呢?从我的经验来说,最重要的是怎么样可以把生活素质提高。我们做了铁路上盖房地产的发展几十年,究竟人未来在轨道上面要的房地产是什么样呢?我们做了一个研究,用了四个大学,30多个教授做了40多个文件,研究将来应该是什么样的生活圈子。

      矛盾要求:作为一个轨道你要的是安全,要的是不要停留,越快越好,尽量少的摆设,怎么安排灾难性事故;而商业不同,我希望有舒适的商业环境,希望可以吸引逗留,尽量多的摆设,吸引更多的客人。

      铁路+房地产综合发展模式:

      好处:

      1、可以增加乘客量

      2、提供经常性+非经常性收入

      3、改善铁路现在有关系统

      4、为新铁路筹措资金

      兴建铁路造价:设计费用、畅茜/呈递费用、建筑费用

      拿地很昂贵,在2007年差不多是15亿港币/公里,现在合并之后,我自己是反对合并的,因为合并之后就没有竞争,没有竞争对公众的利益是有害的。现在差不多30—40亿港币/公里。当然,我们跟徐总不同,徐总的高铁经过的地不是城市的地,我们在城市中心,所以有一点儿分别。单靠轨道的收益是很微薄的,全世界都是亏本的。如果钱不够的话,将来就会有问题。

      所以,我们很多年前就说轨道公司不能单单从交通去运作,应该跟商业合起来一起做。怎么做呢?我们拿地之后跟政府协商用地的条款,然后定用地计划,定了之后邀请开发商跟我们合作,我们不给他地,因为地是我们的,只给开发商发展权,他带钱来跟我们合作。九龙站、香港站都是这样做的,做完之后他们把商场送给铁路公司。

      沙田 连城广场:沙田这栋楼原来是政府用的办公楼,后来我们把它从头到尾都改成了商业用楼。

      屯门 海趣坊:这之前是一个商场,后来我们把它改了,很多人不同意,说你这样改了以后出租面积小了,但是我们发现改完之后,面积是小了,但是收益大了。

      香港落马洲站:这里有一些商铺是没用的,他们从月台上来就过关,不是会在这里围观驻足的,只有一楼有用,其他的地方是没有用的。这是一个失败的例子,在设计这个车站的时候,没有听取建议。

      主要技术考虑:

      车站结构及路轨需要下功夫:

      我第一次做过一个下面有一条24小时运输的铁路,我在上面做楼房,做的很苦。这条铁路是香港岛广州的直通车,是24小时在用的。我们觉得这个地很浪费,所以就在上面做了开发。后来我们在上面做了商场、住宅,盖好之后你根本不知道下面有一个铁路。这个现在看起来容易,但是做的时候怎么把柱子放在上面,住宅和商场的柱子是不同的,住宅到商场要有很大的转换层,要改变柱子。除了铁路要有公交换乘的地方,主要就是无论在上面住还是在其他过来下雨都不用打雨伞的。当然,设计的时候有很多需要考虑的地方。

      怎么样做一个成功的商场呢?我认为成功的商场不单单是赚钱,但是赚钱之外还要看看其他的设计,比方说空间应该很高,越高越好,越宽越好。最近在太古广场花了很多钱,把太古广场光全都改了,改了以后是很舒服的,看上去比店铺的光刚刚低一点,商场不跟店铺相互抢光,希望你眼睛看的是店铺,不单单是商场。我看到很多商场,有些对光的处理不是很好。

      香港的法规是商场有多少平米,每几平米有几个人,人家会算男女各有多少人,通常就说一半对一半,用这个数据做卫生间设施,但是经验告诉我们,女卫生间是不够的,如果你要带家人去商场,其中一个很重要的地方就是卫生间。我去看商场做的好不好,我第一个要看的地方就是卫生间,如果卫生间做的好,管理的好,这个商场肯定是很有技术的。

      货品运人专道,因为运货车进来,怎么把货到店铺,整个过程不能跟客人用的地方混在一起。有几很好的例子,在广州太古汇做的很好。每个商场都应该有一个表演中心、音响、照明。

      每个商场都要有主商户,比如说电影院还是溜冰场,他们的运作是多少的,你作为业主也要花很多钱做结构。你要知道,如果有人花几十块钱看一个电影,但是他因为去看电影要会花几百块钱吃饭,这是分别。商户的挑选也很重要。比如说太古开的时候很宽松,慢慢的他们会有要求,每几个月要做一次装修。

      刚才胡先生提到京都,京都火车站做的很好。怎么好呢?我觉得它很有人性,一层有月台和大堂,上面有展览馆。差不多每天11点多,不同的学校的小学生坐在楼梯上面唱歌,他们唱的不一定是很美的歌,但是你在里面活动的时候,你听到小孩子在唱歌,你觉得很温馨。刚才胡先生说过,他们在做展览,这就是不同,商场不单单是赚钱,还可以做的更好。

      香港有很多老城区改建,比如说旺角是其中一个,改建的时候就要有新车站,怎么解决老城区呢?比如说空气的流通。我们做过很多研究,这是一个很重要的问题,现在不单单是交通的问题。我们不但要做一个好的车站,还要顾及各个方面的利益。

      一个轨道常常是把轨道两面的地隔开,这是不需要的,你利用两个站把两面连起来。第一可以利用这个地,第二也不浪费。我们做的事不单单是为我们这一代,这个不可能20年就拆掉,也是给下一代做的。我希望大家在追求利润的同时,也希望有些好的东西留给我们的下一代。

      谢谢!

  • 2013/1/12 17:16:00
  •   主持人:

          谢谢陈总,给我们分享了旅游零售这个特殊的商业模式、经营特点,以及行业的特性,与我们平时在城市里Shopping Mall里面相比,确实有它的特殊性。下面有请香港祥云策略发展投资管理有限公司董事,前香港九广铁路公司物业总监林睿。港铁在交通枢纽运营方面是非常成功的企业,下面掌声欢迎林总。

  • 2013/1/12 17:09:00
  •   DUFRY集团公司亚洲区发展总监陈俊熙

      DUFRY集团公司亚洲区发展总监陈俊熙

      陈俊熙:【世界级零售企业对中国交通枢纽商业的信心和展望】

          大家下午好!

          首先,非常感谢亚太商业不动产学院给我们公司这个机会来到这里跟大家分享一下我们在中国交通枢纽经营的一点经验。因为之前好多的领导、专家更多的是从宏观,或者从理论上给出了非常精彩的讲演,我们集团就锐而威公司差不多,是难兄难弟,我们没有办法宏观,我们只能微观,所以面临的很多挑战都是一样的。

          我们也非常开心,实际上交通枢纽行业在中国只是刚刚开始很早的一个商业模式,但是能看到这么多嘉宾对这个行业给予关注,让我们也感觉非常的鼓舞。

          我先介绍一下DUFRY,DUFRY是第二大旅游零售集团,实际上在国际上旅游零售的定义更多的是以机场有税和免税定义的。在机场行业我们是全球第一大,目前DUFRY是45个国家,143个机场,开设了1300家商店,我们是品牌的代理商自己经营。我们全球有1.4万员工,销售5000多种品类,经营面积超过19万平米。我们的销售渠道85%是机场、6%是港口和油轮、4%市中心、5%是铁路。DUFRY在瑞士上市经营,南美区也是单独上市的,是10亿左右的销售额。DUFRY的战略更加集中在机场,交通枢纽渠道,还有另外一家是DFS,他们的年营业额比我们多2000万美金。我们主要集中在交通枢纽和新兴国家,中国是我们在全球经营规模最大的。为什么我们在巴西独立上市呢?巴西99%的市场是我们一家控制的,印度我们也是第一家作为国际零售企业进入他们的地铁,开了50家商店。我们集团连续五年的递增,整个集团的毛利率能达到58—60%,对零售企业来说这是不小的成就。另外,税前利润我们能达到15%,做零售企业的人会觉得这有点儿匪夷所思,因为大家知道零售是竞争最激烈的行业。因为我们的税前利润做的很好,营业额也增加,市值也在增加,现在两家公司大概在50亿美元左右。

          我们集团的战略是全球视野、全球经营。大家看到,PPT上面那张图红色的地方是我们有经营的国家,除了非洲,大洋洲基本上都覆盖了。到现在为止,大家对DUFRY可能还是没有什么印象,如果我提到几个机场,大家就会对我们有更多的了解。现在在中国三个机场,包括北京机场、虹桥机场、成都机场,所有的顶级国际品牌都是我们独家经验,我们合作的品牌有1000多个。

          下面说一下DUFRY在中国,这反映了我们对中国市场的看法,以及在中国市场我们希望如何发展这个行业。

          DUFRY在2009年在中国市场经营面积是零,机场是零,商店是零,品牌是零。20012年我们才进入中国,机场有4个,经营面积达到7000平米,商店80家,品牌有100多家。

          首都机场在2008年的时候,我非常有幸参与了中国很多的大型事件,在2008年的时候北京是奥运会,奥运会建成了一个新的机场,机场方希望能有最一流的硬件配得上一流的形象,所以找到我们共同合作,做北京机场的旅游零售。实际上,当时是非常有风险的,因为从来没有听说过在中国机场可以卖名牌,尤其更多的不是免税,是有税的,跟市内的店相比没有任何的价格优势。即使这样,我们在机场还是开了2000平米左右的店,目前的销售额达到近2亿的人民币。到2010年的世博会,上海市政府建了一个非常漂亮的虹桥第二航站楼,希望用机场打造出一个国际的名片,所以也跟我们合作,我们在虹桥3000平米的面积开的是顶级的国际品牌,包括爱马仕,大家知道爱马仕开店是非常苛刻的,但是跟我们合作在虹桥开了第一家,一共开了30家的品牌店,现在已经超过2亿的应营业额。按平效来说,我们机场的零售完全不输于市内任何一家顶级的商场。

          去年成都双流国际机场我们在里面用2500平米做经营,也是开了30多个国际品牌。在中国机场经营并不是一件容易的事情。举个例子,有时候政策会影响很多,尤其是我们这样的欧洲公司是不理解的。本来上海机场说4月中开业,我们在装修期间就会被通知3月5号开业,我们也没有办法,只能去做。好在一点,机场跟国际上接轨要比铁路好很多,所以我们也非常万幸。

          刚才简单介绍了一下我们公司的情况,下面我再说一下什么是旅游零售?

          今天的主题是交通枢纽,可是我们不把自己叫做交通枢纽零售商,我们叫做旅游零售商。什么是旅游零售呢?在国际上的定义分两部分:一是交通枢纽;二是旅游经典和设施。交通枢纽包括很多,有机场、火车站、地铁站、加油站、高速休息站,都是非常大的空间。大家很清楚,中国未来机场到2020年会有240个新机场的落成,如果大家算一下,虽然不是每个机场都有虹桥和北京机场这样的销售额,如果每个机场有1亿、几千万,乘上机场的总数那是一个很大的数字了。刚才很多的专家、同业者火车站已经讲的很细了,它的前景我们坚信也会有非常广阔的空间。我们集团在美国最大的中央火车站和意大利最大的米兰火车站我们也是最大的经营商,地铁站最成功的就是香港港铁,我们也觉得前景无限。加油站我们也是定位为旅游零售,我们定义就是旅客从一个点到另一个点移动中的购买行为就是旅游零售,最关键的是要乘坐交通工具,加油站也是驾驶私家车。中石化大概开了2万家便利店,销售额达到100亿人民币,在短短的四年内中石化从一家石油企业变成了全球除了71以外最大的便利店连锁。高速休息站在国外是一个专门的门类,在欧洲、台湾高速休息站的营业额一年能达到1、2亿人民币,因为它是一个综合体。

          从全球来说,旅游零售更多的是集中在交通枢纽,但是在中国我们认为包括旅游精典、度假村、主题公园、购物大街,中国是一个很特别的市场,在国外景点有限去旅游的人很少,但是在中国有超过2万多家真正的旅游景点,而且是大型的,包括很多的旅游房地产、主题公园,最关键人流量是非常大的。我们看到一个数据,去年中国人国内出行数目达到20几亿,大概每个人平均有2.5次的出行,所以这是非常大的市场,因为有了人气,自然就有钱气,就有了前景。

          分享一下我们对这个行业的看法:

          1、巨大的客流量。刚才我说了几个渠道,包括机场,北京机场已经达到8000万人,虹桥机场6000万人,火车站每天大站十几万,小的站几万,地铁站每天几百万人。加油站购买量少,但都是有车一族,高速休息站人流也非常大。所以,我们认为作为商业来说,并不仅仅只是考虑市中心的商业区,因为那在中国已经非常成熟了,为什么我说零售在中国并不是非常容易的行业,就因为竞争的太厉害,过度的开发。反而我刚才所说的这些渠道,大家还没有关注。

          2、游客的购买欲望和购买行为。游客跟一般的消费者是不一样的,为什么?他们有他们的特色,如果他们没有特色就不会存在我们这样的旅游专业零售公司了。第一种是出去旅游零售的人,旅游零售一点儿都不神秘,我们每个人都去过旅游,也购买过东西,都在实践着旅游零售的行为,他不像去市中心我计划去买什么,在旅游的时候大家是开放的心态,处于一种兴奋的心态,我总是买点儿什么,不买东西好象有点儿可惜了,或者说就不完美了,所以这实际上作为旅游零售者来说是最有利的条件。另外,像在机场,都是同样的顶级零售品牌,在市中心同样可以买到,但是为什么在机场买,而且可以卖到几亿的销售额,是因为很多人坐飞机的时间比他去商场的时间多得多,而且大家有时间出行也有点内疚感,可能离开孩子、太太很久了,要稍微买点儿东西。中国有她的特色,这个行业有点儿像小腐败,他要送礼就顺手在机场买了;或者说是小二奶的行业了,如果飞到香港可以把机票的钱都省出来了,可是他们为什么还要买,就是等不及。所以,我们要了解顾客他们真正的心态,他们的购买行为是什么,而且要对他们更尊重。只有真正了解到他们需要什么,你才有可能得到他们用钱投的票。

          3、专业的零售知识。旅游零售跟一般的市零售不一样,第一购买心态不一样,第二购买行为也不一样,旅客到高铁、机场顶多半个小时、一个小时,不可能像逛商场一样逛两、三个小时,对产品的组合、店铺的设计,甚至产品的摆放都要迎合这种特点,让他在短时间内找到他的东西。机场和火车站差不多,火车站的安检水平还要低一些,机场在禁区里面做事情可以说是成本要加大非常多。为什么?举个很简单的例子,每个员工都要申请工作证,这个工作证需要两个星期才能批,甚至一个月要批,有一个员工病了再找一个员工都不行,必须有提前的准备,这些是市内商场不需要考虑的。包括产品的储存、运输等等。正因为不同的旅客的购买心态和购买行为,以及不同的专业零售技巧才让世界上存在着旅游零售商这样的商家。刚才大家也看到了,很多人都问你们在机场做这些名牌是不是中介,帮他们引进去,他们自己做。其实不是,我们是从他们那儿买货,员工和经营都是我们自己做,只是店铺的设计是品牌做。为什么?品牌也明白,中国奢侈品是非常有前景,目前是非常火的一个行业,已经很少品牌让代理商去做,为什么在机场或者在高铁站、交通枢纽找合作伙伴,因为他不了解这些旅客的购买行为、购买心态,他不了解跟机场、铁路打交道,因为是国家单位,很多国际品牌都是欧洲人,是真正的洋人,所以他们完全不理解怎么跟他们合作,所以只能找像我们这样的专业公司。大家知道,零售奢侈品是非常高毛利的行业,所以也给了我们一定的优势。

          业主方是非常希望跟我们合作的。对于他们来说,不管是机场还是火车站,如果一家一家品牌去谈,一是不具备足够的行业知识,二是国有企业的人力资源不是说想做就可以做的,而且目前零售并不是他们关注的核心,所以他们宁可像胡总和我们这样的集成商帮助他们。旅游零售并不仅仅是机场里面或者火车站,其实空间非常广。刚才大家提到了虹桥交通枢纽,虹桥交通枢纽一边是机场,一边是高铁,中间是6、7万平米的商业中心,做了两年了,完全没有做出来。因为虹桥机场商业中心是由香港机场方管理的,他们找到了我们,大家讨论怎么把它经营起来。我们以前只做机场,但是因为对整个行业比较了解,我从经营者的角度去谈,很多东西说起来容易,做起来在中国竞争如此激烈的环境中是很难实现的。中国到处有商场,为什么要机场这么远的地方,我明明在家附近就可以买到这些品牌,为什么要到机场去。大家都觉得我要做非常漂亮的商场,做各种配套设施可能人就来了,实际上中国很多机场新航站楼开了,老航站楼就空在那儿,不知道该干什么,他们也想做城市综合体,甚至比铁道部的优势还要大,他们可以做商业,但是不成功。为什么?还是那句话,要尊重旅客的心态。顾客为什么要来,你要给他足够的原因,不是你放一个ZARA、H&M他就会来,因为他们旁边就有这些品牌。那你要做什么呢?你要做奥特莱斯,只有这样是大家没有看到的行业。奥特莱斯为什么要放在偏远的地方?第一,跟市中心的品牌经营发生冲突;第二,他希望租金很低,因为奥特莱斯是低成本运营,最近高做不了。我们就跟香港机场说,你比他有优势,你有7层,拿2层做奥特莱斯,把整个商场养起来,实际上对你来说非常有好处。第二你不要想机场里面的人买不买,你要尊重旅客,不会因为你有一个奥特莱斯,我在上飞机前就去看,而是你要吸引周边的人群,比如说杭州过来、南京过来开车30分钟的人。旅游零售是大道无形的行业,并不是就是机场的旅客,实际上跟很多其他的行业相关。它的优势就是竞争程度低,北京的锐而威在高铁行业做出了自己的名声,如果大家再举出像我们这样公司的例子就很难举出来了。高毛利,并不是我们比人家更黑,而是你因为没有可比性。你只要给顾客一个非常高质量的产品,他也是理解的。因为大家都了解到你的高成本经营,我看过一个调查,在机场里吃饭高价,大家并不是不同意你高价,但是你不能高出100%,高出10%或者10%几就可以了。在机场和地铁少了很多直接的竞争,而且旅客也非常希望买到好产品。最近我们在跟上海旅游局合作,明年要开十家店,专门卖上海组织专家设计的与上海有关的旅游纪念品,而不是每个交通枢纽卖的东西都是一样的,价高质次,所以你只有独特,真正满足了顾客的心理就有人要,你的性价比要让顾客满意。

          未满足的市场:旅客的投诉比较多,不管在机场、景点有旅客觉得我太高兴了,你们做的非常完美。既然有未满足的市场,就有叠加效应。

          最佳的广告效应:很多机场、高铁进去有很多广告位。广告效应很多大家都没有了解,尤其到国际机场,很多商品都是独家的,因为他的人流不停地穿梭在不同的城市,在机场卖东西覆盖率是最大的。所以,做一个行业首先是明道,了解这个行业才能有数,就是有专业的知识,对它们有所了解。

          全球旅游现状:金砖四国是发展最快的,国际旅游产业是5000多亿美元上升到11万亿美元,旅游产生的出口收益将从19,800亿美元增长到41,320亿美元。中国从2006到2010年中国的旅游零售市场已经到世界的第四位了。2010年旅游人数达到26.4亿人次,国内旅游收入达1.93万亿元,全国旅游业总收入达2.25万亿元,预计到2015年旅游行业总收入将达2.5万亿,年均增长率为10%,国内旅游人数将达33亿人次,年均增长率为10%,旅游消费占居民消费总量的比例增长率为10%。现在旅游已经不仅仅是高端人群的专利,而是所有普通老百姓的需求。不管从旅游从业者、旅行社、零售商、酒店都有大量的空间可挖。

          我刚才说了一句话叫大道无形,在中国是不是只做高端品牌呢?高端品牌在我们全球销售额只占了20%。在中国做旅游市场第一个要点我们要充满信心,要有前瞻性,比如说有一个市场大家都很明白了,你的利润空间就不会很大了。2008年我们进入机场的时候,没人相信机场怎么卖奢侈品,而且还卖的很贵,所以要有前瞻性的信心。第二中国是独一无二的,好多人都拿国外的经验来看中国,可以这么说,作为旅游渠道、交通渠道、枢纽渠道的零售没有任何一家公司比我们更有经验,但是我们在中国发现,很多经验都是没有用的。为什么?中国是独一无二的,就像很多机场跟我们说,我们一定要向香港看齐,向新加坡对标,我说你别忘了人家是国际客人,人家是免税,你这里是有税,你针对的是国内的客人,你模仿人家是没有用的。现在为什么我们还没进入高铁呢?因为我们觉得还需要时间,我们现在只做了国内三家顶级的机场,下一步我们要调整,因为不是每家机场都买你的奢侈品,更多的机场是普通的老百姓,他们想买什么,他们想付多少钱,这是我们现在要开始的探索。明年我们也会把大众的快时尚品牌引入北京机场,也会把维多利亚秘密,美国内衣香水这样的品牌引进去。我们认为中国是独一无二的,没有任何一个商业模式可以真正的直接复制。

          另外,要尊重消费者,其实跟独一无二是一样的,不是你做了设计,做的很漂亮,或者说把东西摆进去了,消费者就一定要买。其实消费者是最聪明的,尤其在中国,竞争最多的是如何满足他们的需求,所以不管是油站、高铁、地铁站、机场,我们认为要找到一种新的模式,只适合中国的模式。

          明道优树,明道是你要了解消费者;优树就是把国外的经验用到消费者身上。全球最佳的交通枢纽这种商业模式不是一成不变的,而是要随着市场的变化而变化。在世界上从哪儿找到像中国这么多的旅客,没有的,国际上的先进只是适合他的先进,你只有找到适合中国的模式,你只要找到了就找到了一座金山。

          2013年我们会在上海虹桥国际机场开一个180平米的爱马仕专卖店;两层菲拉格慕的机场专卖店;会在旅游零售渠道引入英国最著名的Harrods百货商场;Harrods是英国最顶级的皇家百货商场,这些品牌是欧洲在中国没有牌子,就是要求变。与上海旅游局合作开设10家Hudson Market,中国首家“咖啡+零售”概念,专注于旅游商品的销售。咖啡可能会做咖啡和奶茶,大家可以坐在这里和咖啡看到机场外面;零售一般就是从大陆批发市场批发一些东西卖,顾客就没有选择,我们会跟上海旅游局合作,由上海旅游局组织专家去设计,只有我这里才会有这样的产品,最后我们会把旅游局的信息放进去,以前看旅游局的信息是看到几个人一排穿着西服大家在那儿排队看,现在不需要了,我们可以做一个触摸屏,你需要什么点击就可以看到,我们也在考虑跟中石化加油站的合作。

          我认为这个行业很小,但是它的空间很多,如果大家没有前瞻性、不敢于投入、不尊重消费者,如果不想到中国独一无二的特殊性,大家都是在空谈。我们相信从长远来说,十年、二十年,我刚才提到的每一个渠道可能都会给我们带来意想不到的回报。

          今天非常荣幸能跟大家有机会在这里分享,市场在这儿我们也准备好了,不知道零售商有没有准备好。作为业主我们有一种新的概念,我们最大的优势不在于我们有多少营业额,也不是我们的股票价格有多少,最重要的是我们尊重中国,我们认为只有把中国当成独一无二的市场,为中国这个行业去改变我们才能获得成功。

          谢谢大家!

  • 2013/1/12 16:15:00
  •   主持人:

          感谢徐总,站在铁路体制内部的角度,把中国高铁发展的趋势、状态给大家进行了介绍。刚才徐总用了一个词,铁路有控制性的功能,人是不缺的,但是另外没有很好的商业配套,这些人就是过客。记得在三年前我参加北京西客站一个项目研讨的时候,大家说人很多,但是你怎么样把人留下来让他产生消费,这对交通枢纽商业是一个巨大的考验。我记得跟西直门地铁上盖物业交流的时候,他们也有一个困惑,说人很多,但是是偶发性的人流,你的业态配置、品牌配置、餐饮的配置怎么能跟偶发性有一个对接,这对运营商是非常大的挑战。所以,铁路高铁商业未来的空间很大,但是这里面需要研究的问题确实值得我们很好的思考。

          下面有请全球第二大旅游零售集团,在瑞士和巴西都上市了,年营业额达40亿美金,在上海和北京的机场都有很好的品牌运营,来自DUFRY集团公司亚洲区发展总监陈俊熙先生。

  • 2013/1/12 16:10:00
  •   徐爽英:【铁路、商业与消费者】

      非常感谢朱院长提供了这样一个学习和交流的机会,也非常感谢胡总,刚才胡总在非常幽默的扬讲演当中多次提到了铁路的发展。

      今天,我带着一个学习的态度来到这里,确实有非常震撼的感受,来分享成功的商业地产项目的成就。同时,把我自己工作当中遇到的一些铁路车站商业发展的问题,也就是我们解决问题的过程,发展的空间跟大家一起交流。

      中国高铁的发展备受瞩目,中国铁道部高层曾经在两年前有过一些问题。说到铁路,首先要谈到中国高铁的发展,大家看到北京南站是铁路发展的代表作。根据中长期铁路发展的规划,这个规划是铁道部2004年制定的,在2008年进行了调整,为什么?因为高铁发展的速度太快了,还没有实现规划的线路已经建成了,甚至超前了,所以2008年的时候,国务院又批准了调整规划。按照这个规划,到2020年全面实现铁路的现代化,总的营业里程要达到12万公里以上,其中客运专线要达到1.6万公里以上,所有的省会城市和大中城市之间都要有快速的铁路客运线路,在环渤海、长三角、珠三角地区要形成公交化的城际铁路建成。

      整个铁路网是根据重点骨干网,区域性的交通圈,以及联络各个城市之间的辅助线路组成的。根据中长期规划,我们要建设四纵四横铁路网。四纵:随着2012年12月26日京广高铁的全线开通,中国铁路四纵四横骨干网络基本建成,原来是在2020年全部实现,实际上到2012年末就基本建成了。

      北京—上海全程1318公里,纵贯京津沪和冀鲁皖苏四省,连接环渤海和长三角两大经济区。

      北京—武汉—广州—深圳,全长2298公里,连接华北、华中和华南地区

      北京—沈阳—哈尔滨:全长约1700公里,哈尔滨—大连已经先开通了,哈大线是951公里。

      上海—宁波—福州—深圳:全长约1600公里。

      同时,规划了区域性的交通圈,临近的省会城市将形成1—2小时的交通圈,省会周边城市形成半小时至一小时的交通圈,北京到全国各大省会城市形成8小时的交通圈。上海是5个小时之内,广州是8小时之内,应该说中国高速铁路网的建设已经初具规模了。到2020年按照铁路的中长期发展规划,也是十八大确定的中国建成小康社会的实现是吻合的,中国的铁路网整体要覆盖90%以上的省会城市,50万人口以上的各大城市,将来要覆盖80%以上的中国人口,所以整体的中国高速铁路发展规划是非常宏伟,非常壮观的。在这个过程中,我们经历了提速、降速、稳步的过程。因为国民经济的发展的一项重要拉动功能就是列路的基本建设,在2010年以前,铁路建设的速度事实上超前于国民经济发展的速度,适度超前是可以的,但是过度超前就带来了一些问题。所以在2010年初的时候,国家调整了铁道部整体的建设速度,但是从2010年和2011年相对来说,整个铁路建设的速度降速了,讲速的结果就是导致原来规划的很多东西没有落实,包括刚才张院长讲到的一些规划,一些新客站的建设,事实上上我们没有完成,最典型的就是京广高铁接入北京,应该接进丰台站,但是丰台站就没有建设,就停滞了,所以这次高铁进的是北京西站,北京西站是在京九线建设的时候,1996年建站,1998年开站这样一个老站,能力是非常不足的,但是没有办法我们只好把它暂时接进北京西站,要在原来的基础上挖潜、扩能、改造,现在也做到了。现在京广高铁每天60队,实现了基本的公交化。所以,中国铁路建设的发展和速度,应该说经历了提速、降速、稳步发展的过程,下一步我们要建设丰台站。丰台站是高铁建设当中新的设计,如果说中国高速铁路线路的建设已经超前于国民经济,那么中国高铁客站的商业建设事实上是滞后的,当然这个问题也有体制上深层次的东西,既有理念上的缺陷,也有体制上深层次的问题。因为中国铁路的建设是属于国家基础设施,在土地的取得上,在建设的投资商都存在着体制内部运作的特点,所以如果做过多的商业规划和开发,政府是要干预的,因为我们取得土地的方式是国家划拨用地,不可以做更多的商业开发,这也是胡总在实际运作铁路商业中遇到的很多现实性的问题,就是事先不能预留那些商业开发的功能。从2%的商业面积逐步发展现在一步一步的突破,已经突破了事实,但是从理念上、规定上还没有明确的调整。

      这个问题怎么解释呢?当初设计车站的时候,由于商业面积不能纳入到开发当中,所以把它叫做旅客服务功能,在这方面不能事先做更多的商业规划和开发,这就是现实的问题。但是,我想随着铁路系统的改革,随着体制性的改革,这些问题都会有所突破。

      目前,按照铁道部的统计,时速在250公里以上的铁路线路合计建成9349公里,新建的高铁客站有150座以上,中国高铁总体的发展水平在全球是领先的,是首位的。目前全世界以日本、法国、德国为代表最先发展起来的高速铁路拥有的国家一共是14个,总的建设里程,投入运营的是1.4万公里左右,中国占了9349公里。随着高铁建设时代的发展,今后逐步进入高铁运营和经营的时代,也就是后高铁时代的经济,对商业不动产的开发商也好,运营商也好,蕴藏着巨大的商机。

      需要正视的问题:

      1、总体需求 我国高速铁路人均6.6厘米

      2、均衡发展 东部与西部 时空连接

      东部已经同城化,特别是长三角地区实现了高速铁路的同城化,一小时经济圈,甚至半小时可以到达另外一个城市,但是在西部还需要有很大的发展空间。

      3、资源节约 造价与票价 每公里平均造价1亿元

      高铁对资源的节约,土地的占用可以节约一半,双想告诉公路的建设和高速铁路的建设在土地节约上可以做到节约一半,包括能源的节约,我们主要是用电,其他的排放基本上零污染。但是总体的技术装备水平和安全保障,在每公里的造价有1亿元的成本。造价和票价相比,高速铁路的运营还有很大的缺口,就是现在这样的定价机制老百姓的接受程度也是有限的,有些老百姓还是有比较强烈的反映,希望高铁能够作为大众交通工具,能够让更多的百姓享受高铁,希望票能进一步的降价。

      4、空间利用 独立与综合 目前已独立车站为主

      目前我们建成的车站都是独立的火车站,去过北京南站的朋友都知道,从二环、三环,从周边我们看不到北京南站,从俯视图我们可以看到周边,由于它座落在二环以南,三环以内,城市的中心区,土地资源的宝贵程度相对于车站的用地规模建设相比,空间利用的实在太可惜了,这就是体制上突不破的,铁道部只能用国家划拨给铁道部的土地建设车站,周边的商业开发就很有限。后边随着建成的若干个高铁的车站,无一例外都是独立的铁路客站,没有城市综合体这种概念在里面。所以说国民经济的发展和铁路线路的建设相比太超前了,所以没来得讨论,也没有跟当地的规划相结合就把车站建成了。

      刚才谈到了先有交通枢纽还是先有城市规划,这确实是一个讨论不清楚的问题。怎么办呢?我们有一些在实践中的思考,如果说能够把它很好的有机的结合,我觉得虹桥的模式就可以很好的借鉴。把土地分块,把能够开发利用的空间事先就规划清楚,这样的话可能就会更好的利用有限的资源,土地资源、空间资源等等。

      这是未来京广高铁的引入站,这各车站我们很庆幸,这次进行重新规划,北京市规委引进了趁势综合体的理念。下一步看到丰台站铁路功能的部分已经缩小到10万平米,满足高铁旅客的集散和乘降需求的基本功能,之后围绕车站周边城市综合体的总体规划和开发马上就要进入实质性的讨论,但是时间上确实还有差距,因为北京西站的能力是有限,京广开通以后随着客流的增长,进入北京西的时间决定了丰台站建设的时间,什么时候丰台站建好,京广高铁什么时候引入丰台站,这有铁路需求的紧迫性和城市综合体论证的时间差,所以如果能够同步规划就不至于有现在的这种结果。

      到2020年我们国家城镇化发展速度离不开中国高铁的建设,党中央制定的GDP的倍增计划,我想今后以高铁新客站为核心的城市综合体一定会应运而生。高铁最大的优势就是有大量的客流,目前全国高铁每天开行的列车队数已经超过1000列,每一列的旅客的运输量是1100—1200人不等,根据车形不同,我们是两组重联的运输能力,这是最大的优势。这些客流输入到车站是一种强制性的输入,所以对城市综合体的商业商机是无限的,不是建好了以后我来消费,你建不建人都要运来,所以这样的需求、这样的潜力、这样的空间我想对城市综合体的建设有巨大的吸引力,我也希望看到非常成功的商业地产的老总们、专家们、规划师、设计师们能够积极地参与高铁新客站的城市综合体。

      我本人有幸在30年前作为中国铁道部第一批的研修生奔日本研修的时候,我们就看到日本的铁路公司所有的车站都是一个成功的城市综合体,最典型的是新宿车站,在东南西北四个方向,东南、西南、东北、西北四个方向四通八达,“米”字形的方向完全是商业规划,以车站为核心建设了所有的商业群,就是现在称为的城市综合体。我想,这种理念,这种发展思路在铁道部30年前就有,但是在落实上确实存在着体制性的障碍。随着下一步的发展,大家看到1月8号网上公布了中国铁道部对各个区域性铁路局的领导干部的调整,这是公开的信息。过去都是在铁道部的机构调整之后才落实铁路局的领导班子,现在先期在人大会之前,就已经把各个重要区域的铁路局的干部调整到位,而且非常的年轻化,就为下一步铁道部系统整体改革奠定了基础,具体的方案在人大会之后就可以见到成果。随着铁路的改革,我想建设以高铁新客站为核心的城市综合体机遇一定会给大家带来巨大的商机。

      就跟大家分享交流这么多。谢谢!

  • 2013/1/12 16:06:00
  • 主持人:
    下面有请北京铁路局投资中心副总经理,丰台枢纽建设工程指挥部成员徐爽英女士演讲。

    北京铁路局投资中心 丰台枢纽建设工程指挥部成员徐爽英

  • 2013/1/12 16:05:00
  •   Landon Loomis【美国铁路商业的模式与优势】:

      各位领导、各位嘉宾,女士们、先生们,大家下午好!

      我是美国大使馆商务处的(路易明),我负责交通行业包括轨道铁路行业,咱们办公室是美国轨道交通工作组的政府主席,所以我了解今天的话题,但是张总和胡总之后来讲话,有点儿可怕,因为他们是专家。首先,非常感谢亚太商业不动产学院的邀请,让我参加2012中国商业不动产思想盛典。

      今天非常有机会到这个盛典发表演讲,作为政府的工作人员来讲,美国政府多年来一直把中美两国关系当做最重大的课题,作为最重要的伙伴关系。不仅仅是我这样说,而且奥巴马总统也认为中美关系是全世界最重要的战略关系之一。大家看一看美国使馆在北京的规模,大家就会充分的意识到美国政府对搞好和中国之间的关系是多么重视。这种重视不仅体现在官方,同时也体现在民间的互动上,美国的老百姓对中国的强盛和强大,以及中国人口众多、资源的丰富,以及路上的小汽车的数量之多都是感到非常震惊的。我回到美国,就跟美国的老百姓解释,在中国互联网的使用者比美国使用互联网的人要多。

      如果从传统的资本主义国家来讲,比如说英国花了整整150年的时间才把GDP翻了一倍。在美国花了三十年把GDP翻了一倍,中国只花了三十年中的一小部分就把GDP翻倍了。所以,这足以证明中美两国之间关系的重要性和紧密性。中美两国之间的关系,美国的消费市场对中国的需求量得到了一定的反映,美国消费者每年在中国要购买相当于400亿美金以上的产品,中国和美国之间的贸易往来也是非常良好的,是相互依靠的,去年中国从美国进口的产品也达到了100亿美金以上。无论上从世界上流行的哪个课题来讲,从人口的控制、环境的保护、贸易往来的互动,中美关系都是所有课题中的最重要的方面。另外,两个国家关系很紧密,而且也存在有大量的信息互动和互换,这就是今天我要演讲的主题。

      今天下午大家听到众多专家在铁路这个主题上的演讲,我想发表一下自己的见解。中国和美国在铁路主题上在一起往前发展,但是却从不同的两个角度进入的。中国主要从基础建设搞起,到目前为止中国已经有2.5万公里高铁的建成里程了,刚才胡先生也提到了,京广高铁已经开通了。所以,从基础设施建设入手,中国同时还在大力促进城镇化,以及提高人均消费水平,提高工人的工资水平这三个方面推动铁路的发展。在美国正好相反,美国有这三方面的因素,但是却缺少高铁发展的基础设施。在奥巴马总统的领导下,对美国高铁的发展也非常重视,对这个课题也非常感兴趣。奥巴马总统已经批准了100亿美金作为高铁的发展基金,100亿美金我们也很汗颜,因为跟中国高铁的投资来比实在是九牛一毛,但是我们认为有这个基础的开始就已经不错了,至少吸引了美国民众的眼球。作为美国政府对中国铁路发展重视的反映,骆家辉大使率领一个中美铁路工作小组,包括锐而威公司,包括美国通用电气公司一起去长春拜访了北车集团,以及北车集团的相关领导和铁路领导。2012年7月份在美国费城美国第一次举办了高铁大会,中国铁路方面也派出了一个非常强大的代表团,参加了铁路大会。据美国专家预测,在今后的十年中,美国如果大力发展高铁,将为美国的国民经济带来260亿美金的纯收入。上个月美国的运输部长跟美国总统报告,在美国的32个州里面都已经开始有对高铁项目的投资规划和预算,尽管从高铁的发展来说才刚刚起步,我们的优势是在城际高速公路上,在交通枢纽方面的商业开发和建设我们是相当成功的,有数百年经验了。

      今天跟大家讨论一下,在中国高铁发展过程中,怎么样可以把有用的商业设计理念和基础设施建设结合在一起。最重要的设计理念是怎么样有效的、综合的考虑基础设施和商业设计本身的利用,如何能够通过有效地设计对社区的人群产生积极地效果,而不是简单的考虑单体的楼的设计问题。所谓综合的设计考虑应该是更加自然,更加快乐,它包括了多方面的因素,最后进行整体的全盘考虑。美国有好的经验,也有实际的操作案例,将高速公路、交通枢纽、社区中心等各个方面综合为一个成功的商业。举个例子,在纽约有一个州的车站是一个交通枢纽,在这个交通枢纽里面,地铁公司和三家铁路公司,以及本地的巴士公司、长途客运公司都在同时使用一个楼,这个楼本身又是一个巨大的商业综合体,从餐饮到时装到珠宝各方面的商业需求都涵盖在里面。本身设计理念就要克服矛盾,一方面要保持人流动线的通畅,让旅客快速地通过,另外在商业方面又要考虑它要有一定的吸引性,让消费者留下。在设计的时候既要考虑到旅客的匆忙性,需要赶进车站,同时还要抓住他们最后一分钟临时产生的消费欲望使他们去消费。只有这样的综合考虑,把人流的动线、消防的安全、旅客的消费心理设计在一起,才能把车站让人离开的地方变成一个让人愿意来到的地方。

      在我离开美国到中国赴任之前,家人为我送行,因为家人知道我要离开自己的国度,去一个很远的地方。后来,家人决定在哪里为他举行送行宴呢?是在火车站。所以成功的秘诀就是在车站设计的过程中把复杂性进行通盘的考虑,把商业性、通畅性等要进行综合的考虑。在美国使馆我们认为我们使馆的工作人员是中国和美国人民之间伟大的友谊桥梁,我们存在的目的是让中国人民和美国人民进行良好的沟通,通过我们成功的经验来解答中国铁路商业地产中的一些疑惑,同时也解决我们自己疑惑的问题。我们的目的是促进中国和美国两国人民之间的商务交流,不仅仅是民间的交流、政府之间的交流,包括商业地产项目开发可互动的交流。今天非常高兴能有两个美国公司来到这里,一个是我们,还有一家是DUFRY美国非常著名的商业设计公司。

      下面简单的介绍一下我们这个平台,我们有一个平台叫中美铁路工作项目小组,这个小组在中国经营的30家公司,大家作为一个团队促进与中国政府、中国市场之间的沟通和了解,以达成双赢的局面。项目所有成员都是跟铁列有关的公司,大家致力于了解中国铁路的发展情况,跟铁道部、铁路局、地铁公司、铁路的供货商有良好的沟通,同时跟美国的运输部、联邦铁路管理局、美国的供货商也有非常良好的沟通。我们还了解到,各级的铁路领导和地铁公司的领导太忙了,没有机会到北京来,所以我们就走出去,去访问他们。

      概括的说,我们非常重视大家之间的非常友好的往来和沟通,我们有中美铁路工作小组这样的平台,愿意在今后的工作中跟大家多沟通、多交流,为大家多做贡献,为交通枢纽商业模式的增长作出我们的努力。谢谢大家!

  • 2013/1/12 15:59:00
  •   主持人:

          感谢胡总。下面有请中美铁路工作项目小组政府主席Landon Loomis先生。

    美国大使馆商务处二级秘书 中美铁路工作项目小组政府主席Landon Loomis

    美国大使馆商务处二级秘书 中美铁路工作项目小组政府主席Landon Loomis

     

  • 2013/1/12 15:56:00
  •   胡骏【TOD商业的价值和空间】

      大家下午好!

      首先,感谢朱院长给我们这个机会,刚才朱老师对我们的商业理念进行了一番点评和夸奖,我们不敢当。刚才听张所长精彩的演讲,我们深有体会,我想在我的演讲过程中,张所长讲的东西对我们非常有启发。

      我来自北京锐而威商业管理公司的胡骏,锐而威就是铁路的译音,我们的LOGO就是高速行进中的动车。今天主要谈一谈涉足铁路商业开发这么多年的一些心得和体会。

      20年前的无锡火车站是非常糟糕的状况,因为个人经历经常有机会到国外跑一跑,在国外看见火车站受到很大的震撼,人家的车站如此的美观漂亮,车站的主体结构跟商业设施结合如此的完美,为什么我们的车站是如此落后的面貌。

      大家看到,去年夏季奥运会在伦敦举行,我去赶了一趟热闹,参观了一下伦敦的一个火车站,是欧洲之星高铁的始发站,连接伦敦和巴黎的火车站,这个火车站的文明举世闻名。维多利亚火车站在站房设计和建筑都是世界之经典,很难想象这样一个百年老站在车站内有非常经典和现代化的商业设施,做的无懈可击,非常完美。通过我们的努力,像朱院长提到的一样,我们做铁路商业这块儿业务到现在也有近八年的时间了,大家都知道现在肯德基在全中国铁路车站星罗密布了,我们可以自豪的告诉大家,全中国肯德基第一个铁路商业是我们引进去的。从06年到现在我们一直秉承着自己的商业运作理念,在运作商业站这一块儿实行全链条服务。通过这几年的工作,目前在全国的站务系统、站车商业系统的经营情况,应该说业绩非常好,我们感到相当自豪。从经营规模、商业网点的设置、人员数量、每年完成的销售额的情况在全国是名列前茅的。

      我喜欢用微信,在微信上前一段时间有一个发布,叫“至今思项羽不肯过江东”,很高兴我们现在可以回江东了。经过努力我们把无锡整个车站的商业,近400平米的商业步行街整包了,做了整体开发,得到了上海局各个领导的好评。现在无锡的商业面貌非常好,这个设计理念跟全国铁路很多领导都做了报告和演示,得到了非常高度认可的。具体运营商的品牌被我们集成到车站里,在铁路市场是闻所未闻的,做的非常成功,他们经营的也非常好。

      一、铁路商业概念的界定

      铁路商业这个口号的提出也是多年前由我们比较完整的提出的,我们看来铁路商业就是用商业地产的理念来操作铁路站房的商业,使铁路站房的商业达到机场商业的水平。我们的梦想和激情是总有一天把中国的站房商业做到机场商业的水平,这还需要时间和过程。

      当初我们操作铁路商业的初期,就提了所谓三个中心的定位和理念。三个中心就是要把站房通过我们的努力,通过规划、市场定位、准入、招商、后期的运营管理,把它变成一个客运中心,因为站房本身就是客运中心。同时,还是一个商业中心,聚集各种旅客配套服务功能的,类似小型Shopping Mall的概念,同时再把它变成社区中心,社区中心牵扯到TOD的交通枢纽综合体的理念。从今天的现实来看,中国的铁路商业要真正实现社区中心还是体制上不能解决的问题。大家知道,全中国是唯一一个进火车站要过安检的国家,阿富汗、印度都不用安检,这是我们非常困惑的事情,而且安检的程序不亚于在机场的安检。铁路人有一个笑话,说铁路安检之严是扛了一面党旗进去,变成一面红旗出来,因为镰刀和斧头都被没收了。这样的话,没法办法变成商业社区,所以要跟铁路领导请示,这个设施以后怎么能突破。

      全链条服务概念:所谓全链条的概念是完全复制和沿用了商业地产的操作理念,之前在中国铁路商业这个行当没有人运用商业地产的理念运用这些东西。本人出身于商业地产,所以在这几年运作铁路商业的过程中深得体会。六个链条没有一个环节是商业地产运作中可以或缺的,说实话就是完整的把商业地产整套服务理念,整套运作的理念搬到铁路商业中来。刚刚进入铁路商业这个领域的时候,跟铁路的领导谈起来他们是耳目一新的感觉,他们不知道商业能整出这么大的玩意儿来。到目前为止,还在大力推广、贯彻、落实之中,我们认为这个链条是完整的也是准确的,如果把这个链条踏踏实实落实到铁路商业行当的运作之中,铁路商业必将成为职业化的行业。

      武汉站是我们大包的车站之一,这是当年武汉站的整体策划,武汉站贯彻了全链条服务的整体概念。

      二、我国铁路客站商业空间设计及业态布局

      我们认为大型铁路客站设计的核心就是商业空间的有效利用和商业收益的增加,这两者之间是相辅相成的关系,你把空间有效利用起来收入肯定就增加了。说起来容易,真正达到这样的设计理念是需要下一番功夫在里面的。

      花点儿时间看一下中国的传统铁路客站商业的情况,中国传统客站准确的说对商业设施的布局和使用是没有更多考虑的。刚才国华也说到,中国的地铁公司的领导是希望客人越少越好,铁路原来的做法也一样,当初我们进铁路商业领域的时候,商业设施的有效面积不能超过旅客有效面积和侯车面积2%,这个沿用了20年,现在这个条例还是行之有效的,还是没有被废除的,还没有新的条例出来,我们希望总有一天铁道部有新的条例出来。从既有站来讲,商业设施不便于旅客消费,商业空间得不到充分的利用,比如说北京西客站,商业设施本身就是长廊形的设计,造成客流在商业空间和交通空间中为了购买商品进行长距离的穿梭,人为制造了交通导向的混乱,同时对旅客的消费带来不便的负面影响。由于商业空间设置的不合理,造成商品供货千店一面,商业的业种、业态非常单一。

      改革开放以后,铁路客站的发展水平还不是很高。比如说像北京站虽然1959年建成,但是北京站的商业配套设计长期以来也是比较低下,档次普遍不高,便餐服务、廉价的招待所住宿服务为主。中国铁路的发展主要在2000年以后,刚才提到中国高铁现在是世界第一了,我多年连续参加亚太商业不动产学院的年会,在年会上做过关于中国高铁发展的报告,中国高铁目前的发展在全世界都是非常领先的。随着高铁的发展,国华把相关的数据都给大家讲了,新客站的出现像雨后春笋一样,新客站的设计是上进下出有机的融合,这样我们就得到了非常好的发展机会。我们从客站的设计、运营、管理等这些工作有深刻的体会,进入2000年以后机会增加了很多。

      全国各大省会站,比如说西南的厦门北站、重庆南站、昆明南站、西安北站、哈尔滨西站、吉林站、上海虹桥,省会级大的高铁站整体的商业规划和设计都是由我们公司完成的,所以在这个设计过程中跟中规院接触比较少,但是跟铁一、铁二、铁三、铁四四个设计院接触很多,我们非常荣幸在这个过程中已经得到铁路领导的支持。

      在我们看来,高铁车站的商业设计还是存在着一些实际的问题。目前,新型铁路客站的商业设计空间存在以下几个问题:

      1、车站在前期设计的时候对商业空间的设计没有考虑,完全是空白的。

      2、商业空间的设计不合理,主要体现在面积太小,或者面积太大,更多的现象是既有的车站过多的商业面积都设置在夹层里,当初设计院的愿望是良好的,造成的消费相对集中。但是旅客侯车在高架侯车层,商业设计在夹层,他没有想到旅客大包小包上下跑是非常不方便的,而且高层和夹层之间滚梯都没有,没有考虑旅客如何上下的问题,如何到消费场所进行消费的问题。传统的铁路客站对商业的设计是没有经验的,他们也是不了解的。

      3、虽然在夹层消费场所相对集中,但是所有工程条件的配置又没有考虑。不要说电,连上下水、排油烟都没有,所以餐饮设施也进入不了。所以在我们给铁路车站做商业设计、后期招商、运营管理带来了很大的困惑和困难。

      武汉站是非常漂亮的车站,整体设计非常的大气,但是有一个致命的问题,整个武汉站32万平米放的建筑面积,把所有可以用的地方都凑上了,才凑出1.3万的商业面积,甚至把消防通道都堵死了,所以商业面积前期的考虑和配置是严重不足的。当初对商业设施的考虑面积是零,后来在后期的运营中商业建设用的都是玻璃房。

      我们在设计商业的时候,因为武汉站的商业面积存在严重不足的情况,所以我们有一个石破天惊的做法。在武汉站的进站高架桥下面增加了两栋商业楼,当初的整体设计这两栋配楼都是餐饮楼,在这两个楼里面把所有的上下水、排油烟、抽风、电力都配置足了。但是车站已经建成了,再加进去两栋楼是多么难的一件事情,但是我们做到了。大家到武汉站,高架桥下面就有两栋楼,遗憾的是楼是建成了,可是后来管理很混乱,但是这个楼的设计是非常优秀的,经过痛苦的磨合过程最后得到铁司院和铁道部领导高度认可和一致赞同,从把这两栋楼补报规划开始到今天建成。

      北京丰台站是一个一座正在设计中的舌战,由于站领导友好的接纳了我们前期参与商业策划的建议,我们有幸在该站设计初期就介入了站房内部的商业空间设计及业态布局规划。丰台车站原有的设计规模是8万多的商业面积,车站里面有8万多的商业是相当巨大的商业规模,我们实在不知道怎么做,打破脑袋不知道往里面放什么东西,现在很高兴的看到整个车站的规模缩小了,商业规模当然也随着缩小了,这样设计起来就容易多了。

      成都东站、西安北站,虽然大体商业设置集中在夹层,但是夹层中的工程配套又是没有的状态,所以造成设计、规划、招商、经营、管理都是很头疼的问题。从商业设置来讲,标识导引系统也很难受,如果搞乱了把车站的整体性都破坏了。成都东站的商业设计还存在商业长度进深过长的问题,进深达到21米,平均宽度只有8米,十分不利于商家在站内的经营,它的部分是正方形的条块,都是长方形的条块,造成门脸很小,店面很深,对消费者的动线和货物的摆放、形象的设计带来诸多的困惑。我们一直在呼吁,铁路站房在设计前期一定要结合商业设计专家的意见一起搞这个东西,现在完全是倒置,建筑设计完全做完了才想到还有商业没做,这时候已经为时太晚了。

      石家庄新站是典型的代表,石家庄新站非常漂亮,设计理念是一个一个的窟窿,这个窟窿是赵州桥。这个设计了大量的商业夹层,但是没有排油烟的设计,所以这个夹层只能做临时休息室,或者做轻餐饮。保定站也让我们很棘手,电力配置是我们所设置的商业电力的1/10。

      在铁路商业空间设计和布局的过程中有几个启发:

      1、国内铁路客站应该树立商业经营化的战略,不是简单的将商业引入到客站当中,而是从根本上将非运输业务作为增加收入和创造利润的来源,这一点民航的老大深有体会。民航的非航运业务,也就是商业租金收入占到民航每年总收入的1/3,甚至1/2。其实中国的高铁客运站肯定是这样一个趋势,总一天非客运的收入肯定会超过所谓的客运。但是这个问题在铁路高级领导的体系中还没有引起根本的重视,所以我们一直在呼吁。

      2、铁路客站在规划设计阶段,就应该充分考虑其商业布局和利用前景,准确估计客站商业空间开发规模,避免投资建设的盲目性。在我们国家的客运车站空间设计还处于预留出商业面积的层面上,缺乏商业开发的整体考虑。

      3、活跃侯车空间职能,增加侯车空间的舒适的商业氛围,充分利用旅客侯车时间,释放其商业消费能力,考虑到商业随时代更新的特点,预留商业空间发生变化的可能。

      4、应该注重整个铁路客站公共空间和商业空间文化氛围的营造,让铁路商业兼具传统内涵和时代特点。在目前国内的高铁客站的情况来看,这方面是零,包括航站楼、机场做的也比较落后。从首都机场来讲,大家一进门就看到一个巨大的宝马放在那里,那说明啥呀?咱们看看国外的照片(PPT),京都站搞了一个花卉盆景艺术展览,从地下的出站层到进站层到侯车层摆满了盆景,花山花海,大量的旅客、周边的居民驻足观看,所有的商业空间,所有的商家生意都非常兴隆。像Shopping Mall的市场营销的概念用到铁路商业历来,搞了一个盆栽的艺术界,同时提升和推动商业的消费。这个思路今后会我们在铁路客站的商业设计中会大力的运用和推广。台湾同胞对中国传统文化的的宣扬和保护上做的比大陆好得多,大家到新加坡看看也是这样,新加坡人对中国传统文化尤其是儒家文化的宣扬和保护比中国好得多。这是对所有商业氛围的营造,对消费的推动和拉动。这种设计理念是今后在铁路站房的设计中应该多加注意,有机结合,并且加以贯彻落实。

      三、铁路商业的整体运作计价值提升

      铁路商业要整体做到三个统一:统一策划+统一招商+统一管理

      这种理念在我们做商业不动产的各位专家和同行中应该是耳熟能详了,所以今天就不展开讲了。在铁路商业的设计、招商、管理的过程中能够落实到这三点是非常不容易的,中国的铁路商业现在还处在起步的阶段。

      虽然我们很自豪给武汉站设计了这么漂亮的餐饮楼,而且还跟设计院磨合了很长时间,但是因为没有实行统一招商,谁给租金谁就进,所以造成千店一面,又是菜市场、跳蚤市场的概念,所以我站在这个楼门口前我就出汗,这个怎么弄的,的确这是一个问题。民营企业跟铁老大比我们只能撕心裂肺的去喊,人家听得进去还是听不进去我们也没办法,所以我们热切的盼望中国铁路商业规划的改革。

      四、铁路商业前景展望

      目前为止,在我国还未形成这类城市综合体项目,北京西站、北京南站、上海南站、上海虹桥站、广州南站等一类城市大型客运站主要功能还以交通枢纽为主。

      我们认为铁路商业的市场前景是无穷和无限,但是发展也会受到局限。比如说先检票后进站的规定,还有安检的问题,中国是唯一一个要经过安检的铁路系统。这些规定将社会消费人群拒之门外了,所以我们在这儿奢谈交通枢纽城市综合体的商业概念就很难实现,这样的话整个设计理念就不完整也不完美。

      铁路商业通过这几年的发展,中国铁路商业从08年北京南站的开通开始,这四、五年的时间现在已经囊括了这么多的行业,从以前单调的业种业态的设置,不利于旅客消费的设置,到今天涵盖了这么多行业,进步很大、收获很大,我们的心得体会也很多,希望铁路商业进一步发展,做到机场化的配置。

      哈德逊集团在陈总的努力和推动下,已经在成都机场开了第一家哈德逊集市,就是一个综合商店,规模不大,大家生意非常兴旺,因为它是一个世界级的品牌,如果大家有机会出差去美国,在美国的车站和机场都可以见到,他们从25年的发展历程,从卖书和杂志的小供货商开始,到现在世界顶级的交通枢纽零售商,他们有很多心得和体会,非常值得我们学习。

      中国高铁的迅猛发展给我们带来这么一个课题,是以交通枢纽为中心的交通综合体,这是大家期待的美好的蓝图,高铁时代缩小为一个城市,从北京到广州8个小时,我前两天在哈尔滨—大连,从大连到沈阳2个小时,原来是5个小时,实行夏令时刻表的话沈阳到大连1个多小时。我们期望中国高铁2030年可以直通欧洲,可以直通东南亚。前两天我们在年会宣扬中国高铁的时候就说到,中国高铁的发展使中国不仅成为太平洋国家,将来有机会使中国成为一个印度洋国家,如果这些都能实现的话,到时候欢迎在座的各位领导、各位专家,在伦敦、巴黎开的全聚德、狗不理用餐,期望跟各位在伦敦、巴黎站见面。

  • 2013/1/12 15:55:00
  • 北京锐而威商业管理公司总裁 胡骏

    北京锐而威商业管理公司总裁 胡骏

  • 2013/1/12 15:51:00
  •   主持人:

          铁路作为国营机构他们掌握了大量的资源,怎么样跟商业地产的开发商、运营商、零售商做很好的组合,下一位是交通枢纽商业合作伙伴北京锐而威的胡总演讲。

  • 2013/1/12 14:40:00
  •   张国华(中规院交通所副所长):【综合交通枢纽商业的趋势与类型】

      首先,非常感谢亚太不动产学院,给我一位从事城市规划、交通枢纽规划的专业人士来学习国内商业不动产的发展情况。苏州圆筒的沙总、阳光的李总对城市规划、交通规划从商业发展的角度提供了很好的思路。感谢朱院长直言不讳的对城市规划、交通规划提出了问题,我想中国下一步的发展要实干兴邦,要讲真话,这一点很重要。

          北京的交通问题大家都说成是没规划好,其实很多时候我们在想,到底是先有城市还是先有交通,这个问题专业人士已经纠结了20多年,但是一直没有讲清楚。结合最近的研究,单纯从交通和城市的关系是讲不清楚的,应该把第三个要素拿进来就是产业,因为产业是城市的源泉,没有产业就没有城市,我想这一点大家应该比较清楚。

          我来自中国城市规划院,全国绝大多数的规划,交通轨道、轨道规划,广州高铁南站,沈阳的火车北站、虹桥交通枢纽、乌鲁木齐的高铁站、重庆航城的规划、昆明火车站的规划我们都有参与,所以很感谢朱院长给我们提了很好的要求。

          1.1、商业和服务业区位论——选址原则

          1)市场原则:登记与职能、规则与区位、数量与市场,适合低等级中心地。

          2)行政原则:以行政组织委基础的服务业,适合中等级衷心地

          3)交通原则

          1.2、零售业区位因素及空间类型

          零售业空间类型:CBD、区域、社区和近邻等衷心地。专业空间:汽车街、娱乐区、家居区等;带状空间:购物街以及高速公路指向集聚空间。在重要的交通枢纽地区,通常会形成大型的商业中心。

          1.3交通方式变革与商业发展

          从历史看,交通运输方式的改变带来城市变革和商业发展。

          第一次飞跃:水运,18世纪前由河流承载着世界上主要大城市的形成、发展和变革。

          第二次飞跃:海运,18世纪海运引起世界上大型商业中心在海港周围形成。

          第三次飞跃:铁路,19世纪由铁路引起内地商品生产、交易、配送中心(芝加哥、中国郑州)。

          第四次飞跃:高速公路,20世纪的高速公路引起大型的郊外购物商城、商业中心、工业园区。

          第五次飞跃:空运,20世纪后由空运引起航空运输、数字化、全球化占据主导地位引发的空间价值竞争(3L-3A),如今美国出口货物大约54%采用空运方式,而科技公司与传统公司对空运的要求高50%,其分销中心都位于机场附近。

          内容:航空城与商业;二是高铁与商业;三是城市轨道枢纽与商业的发展。

          2.1航空城与商业啊

          从实际统计来讲,红晕虽然占世界贸易总量的2%,但是它的金额占到世界的40%。机场这个问题对中国更应该关注,今天上午无论是朱院长还几位都讲了中国过去十年的发展,看一下过去机场十年的发展。从2000、2001年来讲,我们国家民航利润占全球利润的60%,就是全国挣了10块钱,中国的民航挣了6块钱。从前20名的机场分布来讲,现在的情况美国是6个,中国是4个,按照中国今天快速发展的势头,北京已经是世界第二了,很可能在“十二五”期末,北京就会成为世界第一,也能看到中国下一步的成都、昆明、乌鲁木齐、深圳很多机场,很快都会进入世界前20名机场的行列。

          具体的行新板块有三个关系:航空运输产业、航空制造业;临空高科技产业、临空现代服务业、高临空指向性传统产业;住宿餐饮、休闲娱乐、教育培训、金融中介。

          全国主要机场现代服务业和商业在航空城地区都有非常高密度、高强度的发展。典型的例子就是韩国仁川,整体规划是按照休闲娱乐、世界级医疗中心、生态绿色公园、休闲公司、服装工业基地、水上运动中心,商业区安排也跟机场有紧密的结合。今天的仁川已经亚洲和欧美之间非常重要,非常成功的运输枢纽。不单是客流给商业带来了发展机会,同时商业的发展也促进了这个机场的交通枢纽,促进了机场客流的发展。

          最近我们完成了厦门的新机场航空城的规划,在总体框架安排来讲,厦门机场是一个岛屿型的机场,航空城的发展放在大陆北侧,按照空港区和空港的相邻地区来安排。我们整体的考虑是包括机场远期要预留一个跑道,在新机场的发展上要实现海峡亮底商贸的需求。过去30年的发展趋势很明显的看到,通过香港、台湾的制造业转移到大陆,通过台湾和香港和大陆的互动发展,带领了大陆的发展。但是,未来的30年再靠香港和台湾的制造业转移到大陆来已经没有这样的机会,因为已经本身也没有多少业供转移了,这时候第三产业向大陆转移,如何结合这个形成好的发展。台湾在第三产业还有很重要的两方面,过去20年的过去发展的道路上教育和医疗采取了市场化的道路,实践证明很失败,在教育方面,特别是国学方面的教育,资源更多的是集中在台湾,所以在空间安排上,安排了两片用地。一是专门规划了两岸共建的文教医疗区,包括服务业、商业的安排,很快就得到了国家相应政策的支持,在2011年国务院157号文《关于厦门市深化两岸交流合作配套改革方案》中这些东西已经包括进去了,我想提醒商业地产的大佬多关注这个地区。

          2.2、火车站交通枢纽与商业

          在“十二五”期末以高铁为代表的火车的发展依然会领跑世界。可以统计,到2020年我们国家的高铁里程将会达到5万公里,到2015年新建和改造铁路客栈1015座,会为城市的发展带来巨大的商机。这样的地区我们怎么关注?整个火车站国内外发展比较成功的有一个系统的统计,在行政办公、休闲文化、会展、商业等等在世界上比较发达的城市我们都可以看得到。高铁就同枢纽周边地区主要产业类型依次为:商务办公;商业服务;居住、文化、娱乐、休闲设施;城市公园绿地;教育;会展、企业研发。

          空间上:横向上强调居住、商业、办公、零售、旅馆。纵向上:强调机房、车库、仓库。

          时间维:多种使用功能的高级度复合,将运行时段不同的功能结合,确保复合空间在24小时能得到有效的应用,促进车站周边的繁荣和活力提升,最大限度地发挥经济效能。

          在唐山火车站规划强调了两点:

          1、区域性专业化商务中心:发展与钢铁、施划产业相关的信息咨询、宣传会展、包装策划、交易中心、物流信息中心。

          2、城市商业文化副中心:现代商业、特色文化娱乐业、酒店、餐饮等。 

          原来唐山传统的商业中心在东部地区,结合这个地区专业化商务中心的发展,这个地区应该发展为商业文化副中心,来统筹南北两个功能区的发展。

          原来这个地区的空间安排,在城市综合体规划,火车站枢纽之前没有这个用地安排的。唐山铁路线以西不是建设用地,这次规划把大量的建设用地,把商业用地向这个空间集聚。

          3.1城市轨道交通枢纽与商业

          我们可以看到,截止到2012年底,我们国内已有17个城市约2000公里城市轨道投入运营。按照国家的计划,将来预计会有50座城市,“十二五”期中国城市轨道交通将达到3500公里,到2020轨道交通将达到6100公里,按照通常的概念来讲,1公里一个站,意思是说将来要有几千个站,我想每个站都为城市化高质量、高效益提升,为商业发展提供了很大支撑。从轨道交通来讲,我们看到TOD的概念。

          我们对轨道站点提出的开发很重要的是在核心的200米半径范围内,功能应该是以商业、商务为主,形成商业和商务的和,向外逐步扩大商住和居住用地。在核心圈内,轨道占用商业和办公的开发量占整个开发量的1/4以上,同时结合轨道考虑到这样一个情况,不同类型的轨道枢纽开发容积率也是不一样的。比如说城市枢纽开发量是最高的,开发量要达到4%以上。在布局上,也可以看到平面组织模式和立体组织模式的差异。平面组织模式更多的是轨道单独建,在周边发展商业,在国外比如说香港、日本看到的是轨道上盖的开发,包括地下的开发、商业综合体的开发,每一种开发都有自己的优缺点,这个情况在商业开发,包括规划建设中都应该进一步关注这方面的问题。

          深圳市中航苑:轨道站点通过站点和商业、居住空间联系起来。九龙占是采取了全面、互补的业态功能,在这个枢纽整体一体化开发利,采取了高密度于轨道站步行服务范围内进行集约式高效使用土地;多元化土地利用,以增加小区活力及双向客流;强调优质小区设计,无缝衔接、完善接驳、人分隔、梅花空间。

          农业文明:因技术条件限制,交通系统强调通达

          工业文明:交通系统关注的是规模和效率,对环境关注不够;

          后工业文明:消费经济主导下作为公共空间组成的交通与休息、消费等情趣空间和高品质的环境结合成为必须。

          上海外滩的高架桥现在为什么要拆掉?为什么强调这一点,其实在去年5月份我们刚刚去港,他们也专门带我们到这个站进行参观,包括这个站的规划设计、后期的运营进行了非常详细的介绍。提出了一个问题,在刚刚建成投入使用的时候商业中心不是这样的,当时的商业环境也是非常差的,后来港铁说这个地方要走高档商业的发展,重新进行了规划,才到了现在今天看到的情况。

          在交通数去和商业发展过程中应该把握好几个关系:

          1、重大交通基础设施、重大交通枢纽的建设,和产业升级优化、城镇的空间结构往往是同步互动,相伴而行的。在枢纽发展过程中应该考虑好几个关系:

          1)综合交通枢纽商业发展应给予全球化和区域化的视野;如果没有全球化、区域化的视野,厦门的航空城不会选择它为两岸之间的枢纽化站点。

          2)不同类型枢纽的客流特征、场站布局特点不同,相应的地方开发、规划布局、商业类型议有差异。

          3)商业类型选择宜遵循客观规律、顺势而为。

          2、条块体制分割下枢纽地区开发运作模式。

          香港的港铁是经济化工作,考虑的是股东的利益,国内的轨道公司是国有公司,他考虑的是安全责任,如果出了事故轨道公司的老总肯定要受处分,肯定要下台。所以国内的轨道交通安全第一位,安全的可能性是什么,来坐轨道交通的人越少安全率就越高,来的人越多安全性就越差。大家观察过,交通枢纽给地区的发展带来巨大的客流集散效应,使相关的设施和周边的用地具有非常高的开发价值,可以通过有效地开发经营平衡枢纽投资建设和管理维护成本。

          从上海虹桥的概念来讲,是通过分块原则分割下枢纽地区开发运作模式。交通枢纽所形成的巨大集散效应,使得相关设施和周边土地具有很高的开发价值,可以通过有效开发和经营,平衡枢纽设施的投资建设和维护管理成本,还原投资利益和开发权益。

          枢纽设施开发运作原则(以机场为例):通过分块原则,明确不同设施的成本和收益状况,增强设施建设和运行管理的灵活性。基于统一规划、分块开发的原则,将枢纽设施分为几大块:航站楼、轨道、高铁、(磁浮)等。根据可经营性和可拆分性,将分块后的设施分为四大类,将可供开发的土地作为第五类设施考虑。

          按照这样的模式来划分了五种用地不同的开发模式,这样成为上海虹桥综合枢纽的开发组织部和运作集团,两个公司去操作这个事情。这块儿值得国内很多搞枢纽和商业开发的公司应该关注的。

          3、枢纽地区规划建设机制:接口模式

          接口模式:破局条块分割

          西九龙总站上盖物业发展,车站/物业的无权及管理分界线。

          通过一个接口平台进行一个商业谈判,比如说商业物业开发设施交给港铁统一来建,一次性支付多少钱,港铁拿走。下一步在枢纽开发上,我个人认为,从规划设计技术来讲,中国人都很聪明,完全可以做好,关键是条块体制下不同利益的博弈诉求,在开发阶段、运营阶段怎么破局。所以在这儿向各位商业地产的老总呼吁,请大家共同关注这块儿,不单是从事规划的专业人员从规划的角度想办法破解这个困境,而在我们开发过程中要怎么样影响政府,影响规划部门,大家走向一个共赢的阶段。

  • 2013/1/12 14:38:00
  • 中规院交通所副所长张国华

  • 2013/1/12 14:37:00
  • 中规院交通所副所长张国华
  • 2013/1/12 14:37:00
  •   主持人(朱凌波):

      大家听了一上午的论坛都比较辛苦,有些同行和学员还在吃饭,在路上。为了节约时间边讲边等。今天下午的论坛应该说是更专业的论坛,为什么这么讲?因为交通枢纽商业在中国,跟香港、日本发达国家比是非常滞后的,空间是非常巨大的,今天邀请的嘉宾,无论是国内还是国外可以从多个角度给大家阐述交通枢纽商业未来发展的空间,包括国内运营的成功经验。

      机场、客运、码头、地铁都叫客运商业枢纽站,最大的特点就是不用培育人流,商业不息的每天不间断的人流。所以,交通商业枢纽在未来会成为继城市综合体之后第二个聚焦。现在全国有20几个城市都在修建或者已经开通地铁,所以未来的中国商业地产,包括中国的高铁是全球领先。刚才我跟北京铁路公司的朋友还交流,而且中国很多机场的硬件设施和规模在全球都是最好、最大的。下面有请中国中国城市规划院交通所的副所长张国华先生,他讲演的主题是综合交通枢纽商业的趋势与类型

  • 2013/1/12 14:34:00
  •   主持人(孙博):

            欢迎大家回到会场。今天下午是一场更专业的论坛,也代表中国商业地产发展的最新趋势。我们都知道在香港在日本,最成功最繁华的商业项目几乎都集中在交通枢纽,因为那里汇聚了川流不息的人流,有句老话说得好:有人气才有商气,有商气才有财气。相信中国高速发展的交通将给商业地产带来巨大的发展空间和无限的机遇!有请今天下午论坛的主持朱凌波老师

  • 2013/1/12 14:33:00
  •   2012中国商业不动产思想盛典

      暨亚太商业不动产学院第三届师生联谊会

      时    间:2013年1月12日  下午

      地    点:北京·华腾美居酒店会议楼二层

      大会主持:孙博  中宜基金管理公司董事  全国工商联商业不动产专委会副秘书长

      论坛主持:朱凌波  亚太商业不动产学院院长  全国工商联商业不动产转委会主任

现场花絮
  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

  • 第三届中国商业不动产思想盛典---现场花絮

主办单位

主办机构:亚太商业不动产学院

莱安地产集团有限公司

协办机构:全国工商联商业不动产专业委员会
支持机构:全国工商联房地产商会

国际购物中心协会

特别承办:北京锐而威商业管理有限公司

北京寓教于乐教育科技有限公司

友情赞助:北京博地澜屋建筑设计咨询有限公司

独家专业网络媒体支持:赢商网

独家网络媒体支持:新浪商业地产
独家地产门户网站支持:搜房网
权威网络媒体支持:搜狐焦点商业地产

特邀平面媒体:新地产 中国房地产报 中国商

报等几十家。

时 间:2013年1月12日-13日(星期六-星期日)
地 点:学院指定教学培训基地—华腾美居酒店

会议楼2层多功能厅

人 数:300人左右
盛典主题:城市综合体—交通枢纽TOD商业—儿

童主题集群—时尚产业

收费标准:4800元人民币(学院师生企业人员参加5折优惠,含论坛门票及资料,两天早餐、午餐和一天晚宴,不含差旅费及住宿费。)

盛典流程

2013年1月12日上午  

城市综合体——租售组合资金链  整体产品模型  最佳商业模式

8:30—9:00

盛典签到

论坛主持:杨泽轩  万商俱乐部主任  亚太商业不动产学院学委会执行主任

9:00—09:15

演讲主题:中国商业不动产四大趋势与热点透视 

主讲嘉宾:朱凌波  亚太商业不动产学院院长 全国工商联商业不动产专委会主任

9:15—09:45

演讲主题:区域性中心城市 标志性商务综合体 西安新中心的战略与规划

主讲嘉宾:张奕夫 莱安地产集团董事总经理 亚太商业不动产学院理事会副主席

9:45—10:15

演讲主题:新城型 城市综合体的定位与培育

主讲嘉宾:沙 勇 苏州圆融集团副总裁 亚太商业不动产学院学术委员

10:15—10:45

演讲主题:都心型 城市综合体的打造与运营

主讲嘉宾:朱晓东 北京银泰中心总经理 亚太商业不动产学院学术委员

10:45—11:15

演讲主题:社区型 城市综合体的标准与复制

主讲嘉宾:李  睿 阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理

11:15—11:45

演讲主题:创新与超越 公园综合体

主讲嘉宾:张  诚  东方城置地总裁  

11:45—12:30

对话主题:城市综合体的标准、价值与空间

对话机构:莱安地产集团 银泰中心 圆融集团 美国RTKL  塔博曼华夏柏欣  仲量联行

12:30—13:30

午餐:华腾美居酒店主楼B1层拉维西餐厅

 

2013年1月12日下午  

交通枢纽TOD商业——天然客流  立体空间  生活方式

论坛主持:朱凌波  亚太商业不动产学院院长,全国工商联商业不动产专委会主任

13:30—14:00 

演讲主题:中国轨道商业的趋势与类型

主讲嘉宾:秦国栋  建设部地铁与轻轨研究中心副主任

14:00—14:30 

演讲主题:TOD(铁路)商业的价值和空间

主讲嘉宾:胡  骏  北京锐而威商业管理公司总裁

14:30—15:00 

演讲主题:美国铁路商业的模式与优势

主讲嘉宾:Randon Coomin 美国铁路工作小组政府主席  美国驻华使馆商务处一级秘书 

15:00—15:30 

演讲主题:地铁枢纽商业的定位与特点

主讲嘉宾:李  霞  凯德MALL·西直门商场总经理

15:30—16:00

演讲主题:机场(航站楼)商业的招商与运营

主讲嘉宾:马俊兴  首都机场集团管理公司副总经理 

16:00—16:30 

演讲主题:铁路、商业与消费者

主讲嘉宾:张德明  武汉铁路局旅客服务总公司总经理 

16:30—17:00 

演讲主题:高铁城市综合体

主讲嘉宾:郦仲华  杭州铁路投资有限公司董事长

17:00—17:30 

演讲主题:长途客运的商业机会与经营方式

主讲嘉宾:赵显华  北京市长途客运公司总经理

18:00—20:00

颁奖晚会 暨莱安地产集团城市综合体主题酒会

 

2013年1月13日上午  

儿童主题集群——第四主力店  家庭消费先导  玩购乐学一体   

论坛主持:骆  达  北京寓教于乐教育科技公司董事长 亚太商业不动产学院副主席理事单位

9:00—09:15

演讲主题:儿童产业集群的创新模式与商业地产的结合互动

主讲嘉宾:骆  达  北京寓教于乐教育科技公司董事长 亚太商业不动产学院副主席理事单位

9:15—09:45

演讲主题:儿童玩具店与婴童用品店的发展空间

主讲嘉宾:梁  梅  中国玩具和婴童用品协会秘书长

9:45—10:10

演讲主题:教育、文化与游乐一体  儿童职业体验馆

主讲嘉宾:李敬东  北京蓝天城董事长

10:10—10:35

演讲主题:艺术与体育结合:溜冰场

主讲嘉宾:王品石  喜乐溜冰场总经理 亚太商业不动产学院专业讲师

10:35—11:00

演讲主题:健康的儿童主题餐饮  美西西

主讲嘉宾:Billy  北京美西西餐饮总经理

11:00—11:20

演讲主题:儿童教育专业店的选址和营运

主讲嘉宾:吴思慧  威德国际教育集团董事长

11:20—11:40 

演讲主题:创新业态  阅读成长花园

主讲嘉宾:王志鹏  儿童阅读成长花园(基地)总经理

11:40—12:00 

演讲主题:动漫产品特色店的落地与拓展

主讲嘉宾:赵誉捷  翔通动漫董事长

12:00—13:00

午餐:华腾美居酒店主楼B1层拉维西餐厅

 

2013年1月13日下午   

时尚产业——第一大国  国际化  时尚化  

论坛主持:曹涤非  北京电视台主持人 清华大学时尚教育顾问

讲演主题与拟请嘉宾

13:00—13:30

演讲主题:中国奢侈品的分化与消费新趋势

主讲嘉宾:李  杰  上海交通大学奢侈品品牌研究中心主任 美国哥伦比亚大学访问教授

13:30—14:00

快时尚与体验式购物中心

主讲嘉宾:叶际屏 亚太商业不动产投资管理公司董事总经理亚太商业不动产学院学委会副主任 

14:00—14:20

国际奢侈品代表品牌 Lanvin

主讲嘉宾:刘志娟Lily Liu  Lanvin中国区总裁

14:20—14:40

快时尚代表品牌 GAP

主讲嘉宾:杨得铭(Redmond Yeung) Gap中国区总裁

14:40—15:00

奥特莱斯成功案例 佛罗伦萨小镇  

主讲嘉宾:Ivano Poma  佛罗伦萨小镇董事长曁RDM亚太区董事总经理

15:00—16:00 

对话  时尚 文化 消费

对话嘉宾:李  杰  上海交通大学奢侈品品牌研究中心主任

叶际屏 亚太商业不动产投资管理公司董事总经理

刘志娟  Lanvin中国区总裁

杨得铭  Gap中国区总裁

Ivano Poma  佛罗伦萨小镇董事长)

2011思想盛典
年度总评榜

“转型,创新”目前已成为中国商业地产开发商和运营商发展和学习必须关注的方向和思路!

向成功的商业地产案例学习,在创新中复制,在复制中创新,一直是中国商业地产发展的不二法门!。

“英雄自有出处”——由全国工商联商业不动产专业委员会主办和亚太商业不动产学院联合主办的行业年度总评榜自2008年推出以来,至今已经连续推出4届,为行业推出了近百家全国各地最具代表性的商业地产项目,近百位行业领军人物和近百家商业地产创新型企业。每年所推介的商业地产项目已成为行业学习、考察以及经验交流的典范项目——该项活动被业界誉为推动中国商业地产创新和发展的一面旗帜!

    为了持续推动中国商业地产的进步和升级,全国工商联商业不动产专业委员会将再次联合亚太商业不动产学院推出“2012第五届中国商业地产年度总评榜”,具体计划如下:

一、 奖项设置

a 项目类

1、中国城市综合体(2012/13年度)城市标杆典范项目

2、中国城市购物中心(2012/13年度)城市影响力典范项目

3、中国商业街(2012/13年度)最具特色典范项目

4、中国社区商业(2012/13年度)最具投资典范项目

5、中国奥特莱斯(2012/13年度)引领时尚典范项目

6、中国专业市场(2012/13年度)区域推动力典范项目

7.中国商业地产(2012/13年度)最佳连锁品牌

b 机构类

1、中国城市综合体(2012/13年度)最佳全程服务商

2、中国商业地产(2012/13年度)最佳顾问服务商

3、中国商业地产(2012/13年度)最佳设计服务商

4、中国商业地产(2012/13年度)最佳运营服务商

5、中国商业地产(2012/13年度)最佳物业服务商

6、中国商业地产(2012/13年度)最佳金融服务商

c 人物类

1、中国商业地产(2012/13年度)影响力人物

2、中国商业地产(2012/13年度)卓越操盘手

d 教育类

1、中国商业地产(2012/13) 年度学习型企业

2、中国商业地产(2012/13) 年度优秀讲师

注:也可根据企业的建议和需求设立新的奖项

二、机构联合

主办机构:全国工商联商业不动产专业委员会   亚太商业不动产学院

三、申报流程

1、评选申报时间:2012年11月15日至11月30日(申报表参考附件一)。

 2、材料提供时间:2012年11月20日至12月30日(具体要求参看第六项)。

3、评选时间:2012年1月初。

4、颁奖盛典:2012年1月12日-13日(星期六-星期日????北京)

四、评审团队

全国工商联商业不动产专委会专家委员会与亚太商业不动产学院学术委员会

五、评选范围

1、中国房地产开发企业年度最优商业不动产项目。

3、中国商业地产开发企业年度最优商业不动产项目。

4、中国三、四线潜力城市年度最优商业不动产项目。

5、中国商业地产专业顾问、规划设计和运营管理等服务机构。

6、中国商业地产年度操盘手和年度贡献人物。

六、资料提供

l 项目类

项目区域/地段价值、整体规模(提供各项经济指标)、项目整体规划思想、建筑设计思想、景观设计创新思想、新技术应用、推广创新策略、细节优化要点、建筑节能技术运用、商业管理新模式、配套服务策略、整体品质提升程度(同城比较)、招商创新策略、主要商家品牌和所获奖项。

a 机构类

机构发展历程与整体规模、行业地位、企业模式(独资、合资、中外合资等)、主要代表项目、人力优势与资金实力、行业竞争管理创新、项目招商/顾问/营销/管理策略与优势、企业文化精神、未来发展策略、所获奖项、社会责任感体现等。

b 人物类

简历介绍(包括学习经历、从业经历、再学习经历、专业成长经历等)、行业理论体系与行业思想、主要业绩、主要著作、专业思想、创新意识、企业发展战略观、行业资源整合能力与体现、专业技术应用与全局把握力、个人企业与行业特殊贡献、管理理念、用人理念的创新、个人创造股东利益、品牌经营、持续发展等方面有独到之处、个人品牌价值观、所获奖项等。

说明:

1、根据以上要求,请参加单位/个人准备详细资料,根据相关内容配上相关图片,并附上图片说明,以便专家评审,资料不全者,不予参加评审。

2、文字图片要详细,以便进行有效推广。

3、所有文字与图片资料均刻录成光盘一式三份,文字以word文件形式,图片以jpg形式上报。

4、参评项目可将官方奖励的证明材料复印件同时提交作为参评的有力辅助资料。

5、参评单位基本信息,包括企业营业执照、资质证明、法人及联系人姓名、通讯地址、电话、传真及电子信箱。

七、评选流程

1、初评

(1)参加项目/机构/个人须认真填写评选申报表(详见附件),并传真至主办单位确认备案。(2)每个参加项目/机构/个人可按意向顺序申报评选类别(见申报表)不超过2个,供评审参考,并提交与评选类别相应的送审材料(见第六项资料提供)。

(3)组委会对催送后仍属资料不完整的参评项目作淘汰处理。

2、复评

将邀请全国工商联商业不动产专业委员会专家委员和亚太商业不动产学院学术委员共同组成评审委员会,负责本次评选活动的评审工作。

3、终评

评选活动评审委员会将对获奖项目进行最后的综合评审,并发布获奖公告。

八、评选回报

1、获奖项目、机构和人物将颁发全国工商联商业不动产专委会和亚太商业不动产学院荣誉奖牌。

2、获奖项目和机构将自动成为亚太商业不动产学院理事会理事单位并授牌。

3、获奖项目将颁发《亚太商业不动产学院案例教学基地》奖牌。

4、获奖机构负责人将颁发《亚太商业不动产学院特聘专业讲师》证书。

5、获奖项目和机构负责人将受邀担任本届盛典讲演嘉宾。

6、获奖项目单位和机构将获得2名亚太商业不动产学院培训名额 

7、受邀参加在北京举办的颁奖盛典(2012年01月12日)。新浪、搜狐、搜房等门户网站将对颁奖晚会进行现场直播。

8、1P盛典会刊广告。

九、推广费用

1、组委会对参赛项目前期不收取任何报名费和评审费。

2、组委会对未获奖项目不收取任何费用。

3、组委会采取封闭式专家评审,评审过程严格保密。

4、组委会对获奖项目/机构将收取后期宣传推广费。

联系方式

联系方式:

地址:北京市海淀区农大南路1号硅谷亮城2B-522室(100085)
电话:010-62667656
联系人:侯老师(13901362106)
邮箱:bjhouyong@126.com
交流QQ:286703164

 

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