【男主持】尊敬的各位来宾、朋友们，“中国商业地产金坐标奖”的历届评选活动均凝聚众多专家的真实意见，同时历届的获奖企业均历经了来自各个评选环节的层层挑剔和严格苛求，才使今天的“中国商业地产金坐标奖”发出璀璨光芒。

　　【女主持】下面有请2012中国商业地产金坐标奖评委，贵宾、主办方领导及所有获奖企业代表上台合影留念，共同见证2012年度中国商业地产的辉煌时刻！

　　请各位领导上台，摄影师准备好，为我们留下珍贵的时刻！

合影

　　【男女主持】尊敬的各位领导、来宾、朋友们，“2012年中国商业地产金坐标奖”颁奖典礼到此就圆满结束，让我们期待明年再会！朋友们，再见！

　　【女主持】下面颁发的是第八轮奖项，荣获 “2012年度中国商业地产最佳合作媒体奖” 的是：

　　亿房网

　　365地产家居网

　　腾讯大粤房产

　　中奢网

　　奥莱传媒

　　和讯网

　　21CN房产频道

　　中国房地产报

　　商界招商网

　　迈点网

　　掌声有请颁奖嘉宾：赢商网CEO 李乐贤先生 有请：以上获奖代表上台领奖

　　（颁奖嘉宾及获奖媒体代表合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖者！

　　【女主持】下面进行第七轮颁奖，颁发的奖项是：

　　荣获“2012年度中国连锁企业金牌拓展精英” 的获奖者是

　　法国雅高国际酒店集团中国区发展副总裁 李德强先生

　　屈臣氏个人用品商店中国总部战略联盟高级开发经理 甘可腾先生

　　王品集团餐饮管理有限公司发展高级经理 高辉先生

　　山东老家开发总监 朱赞华先生

　　【男主持】万豪国际集团发展总监 潘小科先生

　　国美电器连锁开发中心总监 赵喜琴女士

　　四海一家开发总监 黄树成先生

　　香港大家乐集团中国拓展副总经理 唐锦雄先生

　　掌声有请颁奖嘉宾：商业推动地产论坛秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生 为以上获奖个人颁发奖牌！

　　有请：以上获奖个人代表上台领奖

　　（颁奖嘉宾及获奖人物合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖者！

　　【男主持】接下来进行第六轮颁奖，鼓舞人心的时刻来临，荣获“2012年度中国最具发展潜力连锁品牌” 的分别是:　　

　　亚惠美食

　　NOVO百货

　　西西弗书店

　　希乐城

　　星期八小镇

　　新辣道

　　麻辣诱惑

　　永旺美思佰乐（广州）商业有限公司

　　有请颁奖嘉宾： 和讯网华南分公司总经理 代小军女士 为以上获奖企业颁奖！

　　有请：以上获奖企业代表上台领奖

　　（颁奖嘉宾及获奖企业代表合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖者！

　　【女主持】荣获“2012年度中国商业地产风云人物“ 的获奖者是

　　中国购物中心产业资讯中心首席专家 禹来先生

　　银泰商业集团副总裁副总裁 王锐先生

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司副董事长兼总经理 巴根先生

　　中天城投集团执行总裁 张智先生

　　圆融集团常务副总裁 沙勇先生

　　深圳观澜湖房地产开发有限公司集团执行董事 萧慧贞女士

　　红星美凯龙地产商业公司副总裁 贾涛先生

　　上海智富集团副总裁 耿乃兴先生

　　K11购物艺术中心营运总经理 陈健豪先生

　　信地集团董事长助理、信地红星美凯龙家居MALL执行董事 黄邦德先生

　　有请颁奖嘉宾： 博鳌21世纪房地产论坛秘书长、《环球企业家》杂志总经理 郑丹东女士 为以上获奖企业颁奖！

　　有请：以上获奖企业代表上台领奖

　　（颁奖嘉宾及获奖企业代表合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖企业！

　　【男主持】荣获“2012年度中国商业零售业风云人物“ 的获奖者是

　　天津希乐城企业管理有限公司董事长 刘海南先生

　　北京新辣道餐饮管理有限公司高级副总裁 郑刚先生

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司副总经理 周亮先生

　　深圳市亨吉利世界名表中心有限公司总经理 盛力先生

　　法国欧尚超市集团中国区发展部总经理 李文德先生

　　上海童梦投资管理有限公司 董事长 印岚女士

　　有请颁奖嘉宾： 广东省连锁经营协会会长孙雄先生 为以上获奖者颁奖！

　　有请：以上获奖个人代表上台领导

　　（颁奖嘉宾及获奖人物合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖者！

　　【女主持】心情依然很激动，接下来，颁发的奖项是 

　　“2012年度中国商业地产卓越推动人物 ” ，获奖者是

　　佳兆业集团董事局副主席    孙越南先生

　　中天城投集团商业管理有限公司总经理   苗思华先生

　　正佳集团总裁    李穗生先生

　　【男主持】荣获“2012年度中国商业零售业卓越推动人物”的获奖者是 

　　尚泰零售集团中国区总裁   周猛先生

　　西西弗文化传播董事长    金伟竹先生    

　　NOVO百货总裁     唐宇寰先生   

　　香港大家乐集团首席执行官    罗开光先生 

　　大润发中国区发展部总经理    洪万康先生

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司总经理      王品石先生

　　福建省百利亨文化产业有限公司总经理     罗杭先生

　　有请颁奖嘉宾：中国连锁经营协会副秘书长   武瑞玲   女士为以上获奖者颁奖！

　　有请：以上获奖个人代表上台领奖

　　（颁奖嘉宾及获奖企业代表合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖者！

　　【女主持】心情依然很激动，接下来，颁发的奖项是

　　“2012年度中国商业地产卓越推动人物 ” ，获奖者是

　　佳兆业集团董事局副主席 孙越南先生

　　中天城投集团商业管理有限公司总经理 苗思华先生

　　正佳集团总裁 李穗生先生

　　【男主持】荣获“2012年度中国商业零售业卓越推动人物”的获奖者是

　　尚泰零售集团中国区总裁 周猛先生

　　西西弗文化传播董事长 金伟竹先生

　　NOVO百货总裁 唐宇寰先生

　　香港大家乐集团首席执行官 罗开光先生

　　大润发中国区发展部总经理 洪万康先生

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司总经理 王品石先生

　　福建省百利亨文化产业有限公司总经理 罗杭先生

　　有请颁奖嘉宾：中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲 女士为以上获奖者颁奖！

　　有请：以上获奖个人代表上台领奖

　　（颁奖嘉宾及获奖企业代表合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖者！

　　【2012中国商业地产 “金坐标”奖颁盛典】

　　【男主持】我相信今天一定会是一个美丽与收获的日子，一个激动人心的时刻。因为在今天我们不仅在这里欢聚一堂、畅叙友谊，同时，在今天，在广州，也将颁发中国商业地产「 金坐标 」系列奖项。

　　【女主持】中国商业地产金坐标奖，是由赢商网与21世纪商业地产研究院联合发起主办，是中国乃至亚洲地区地产行业最权威的评选活动。本着“彰显榜样、鼓励创新”的原则，“中国商业地产金坐标奖”将遴选业界、学界、商业地产界、零售界及专业机构专家，对优秀的商业地产与连锁商业的企业、项目、品牌、个人进行嘉勉，以激励那些以创新和变革促进行业发展的企业、提升商业地产与连锁商业的竞争力，并打造具有可持续推动商业地产发展的模式，推动行业和社会的和谐发展。

　　【男主持】中国最具影响力的商业地产 “金坐标”奖项究竟花落谁家，我们马上开始揭晓！

　　【男主持】今晚，即将颁发两大重量级的大奖 ，首先是：

　　荣获“2012年度中国商业地产领军企业”的是

　　银泰商业集团

　　龙湖地产有限公司

　　荣获“2012年度中国商业零售业卓越企业” 分别是

　　尚泰零售集团

　　大润发

　　沃尔玛

　　香港大家乐集团

　　喜达屋亚太酒店及度假酒店有限公司

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司

　　掌声有请颁奖嘉宾：中国百货商业协会秘书长 范 君 女士为以上获奖企业颁奖！

　　有请 以上获奖企业代表上台领奖

（颁奖嘉宾及获奖企业代表合影留念）

　　请摄影师给我们留下宝贵的留念！感谢颁奖嘉宾。恭喜以上获奖者！

　　【嘉宾祝酒】

　　【女主持】下面有请行业领导代表：

　　中国百货商业协会秘书长 范 君女士 中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲女士 中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平 先生

　　全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生 广东省连锁经营协会会长 孙雄先生 赢盛中国商用地产集团副总裁 沙利先生

　　上台与大家一起举杯，庆祝中国商业地产 “金坐标”颁奖盛典暨年会招待晚宴”正式开幕！

　　 【男主持】我们有请大会秘书长吴传鲲先生致祝酒词！

　　恭喜、恭喜，让我们共同举起手中的美酒，共同祝贺2012中国商业地产 “金坐标”颁奖盛典暨年会招待晚宴”正式开幕！

　　【女主持】谢谢以上几位嘉宾，请先回座休息，下面先请大家用餐，颁奖典礼将于10分钟后开始。

　　【女主持】接下来赢商网“项目招商联盟”会员代表联盛奥特莱斯广场·九龙广场、江门美吉特广场CC MALL、中建东湖明珠国际珍宝中心、清明上河园 进行第二轮签约

　　有请签约代表：联盛商业连锁股份有限公司 总经理 赵世杰先生

　　江门美吉特副总经理 胡英俊先生

　　中建三局二公司房地产公司副总经理 于丽女士

　　青岛喜庆城经营管理有限公司 徐朝正先生

　　上台签约，掌声有请四位代表。

　　请嘉宾进行签约

　　请礼仪交换签约本！

　　掌声祝贺双方签约成功，请嘉宾合影留念！

　　感谢联盛奥特莱斯广场·九龙广场、江门美吉特广场CC MALL、中建东湖明珠国际珍宝中心、清明上河园项目代表，请四位回座休息，请赢商网四位领导 再留步，

　　【男主持】接下来赢商网“项目招商联盟”会员代表金街美地、江门益丞国际广场、协和城、宝利丰广场进行第三轮签约：

　　有请签约代表：浙江双鎏置业有限公司营销总监 叶大海先生

　　江门市益丞百货有限公司副总兼招商总监 邓永健先生

　　陕西欣和商业运营管理有限公司营销总监 苟鹏涛先生

　　安徽宝利丰投资发展有限公司招商总监 唐剑华先生

　　请嘉宾进行签约

　　请礼仪交换签约本！

　　掌声祝贺双方签约成功，请嘉宾合影留念！

　　谢谢金街美地、江门益丞国际广场、协和城、宝利丰广场项目代表，请四位回座休息，请赢商网四位领导 再次留步。

　　【赢商网“项目招商联盟”会员签约仪式】

　　【女主持】本着为行业抓标杆、树榜样、打造品牌商家与商业项目的高效合作桥梁的宗旨，赢商网自2012年起特别发起成立“招商联盟”和“选址联盟”，并得到众多实力开发商与品牌商家的青睐与支持！今天，“招商联盟”也迎来一批新成员，包括：新世界中国地产、群星城、天朗地产、中建房地产、联盛商业、绿城华川、宝利丰、双鎏置业、欣和商业、喜庆城、益丞、美吉特等实力开发商旗下标杆商业项目。

　　【男主持】下面举行赢商网“项目招商联盟”会员代表天朗长安、凯旋新世界 -广粤国际、群星城、青岛绿城•理想之城商业 /绿城•深蓝广场第一轮签约仪式

　　有请签约代表：

　　上海天朗商业发展有限公司总经理  赵润涛先生

　　新世界中国地产（华南）区域总监助理  张三宝先生

　　湖北福星惠誉不动产投资有限公司常务副总经理  夏珊女士

　　 青岛绿城华川置业有限公司招商总监  李海华先生

　　赢商网代表：

　　商业推动地产论坛秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁  吴传鲲先生

　　 赢商(集团)控股有限公司董事、副总裁    周斌先生;

　　赢盛中国商用地产集团总裁   李  健先生   

　　上台签约，掌声有请以上代表。

　　请嘉宾进行签约

　　请礼仪交换签约本！

　　掌声祝贺双方签约成功，请嘉宾合影留念！

　　谢谢各大代表对赢商网的支持，请四位项目代表回座休息，另外请吴传鲲秘书长、李乐贤总经理、周斌董事、李健总裁  留步， 

　　【中国铁建房地产集团有限公司与赢盛中国商用地产集团战略合作签约仪式】

　　【女主持】中国铁建房地产集团有限公司是世界500强企业——中国铁建股份有限公司的全资子公司，为国资委确定的16家以房地产作为主业的央企之一，目前已在北京、天津、合肥、杭州、贵阳等14个城市开发建设30多个项目，总开发面积超过1675万平方米。其在天津市河北区开发的中国铁建 • 国际城（天津）城市综合体项目为双地铁上盖物业，商业公建地上建筑面积达到32万平米，是天津北部首席范本级商业综合体，填补了区域商业空白。

　　【男主持】今晚，中国铁建房地产集团有限公司与赢盛中国商用地产集团战略合作签约仪式将在现场进行。

　　下面有请签约嘉宾：

　　中国铁建房地产集团商业地产部总经理  王炳浩先生、赢盛中国商用地产集团总裁 李健先生 上台签约，掌声有请以上代表。

现场签约

　　掌声祝贺中国铁建房地产集团有限公司与赢盛中国商用地产集团战略合作签约成功，请嘉宾合影留念！

　　感谢两位领导，请回坐休息！

　　【“中国商业地产创新促进联盟成立”启动仪式】

　　【女主持】为了启迪商业智慧，传播品牌价值，搭建学习分享、互助共进的平台，赢商网联合行业协会、知名开发企业领导共同发起成立“中国商业地产创新促进联盟”，在今天这个的美丽晚上，我们诚邀在场的各位领导和嘉宾共同见证“中国商业地产创新促进联盟成立”仪式

　　现在让我们掌声有嘉宾：

　　中国百货商业协会秘书长范 君 女士

　　中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲 女士

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平 先生

　　【男主持】

　　全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长 朱凌波 先生

　　广东省连锁经营协会会长孙雄 先生

　　中天城投集团商业管理有限公司招商副总经理 岳乃飞先生

　　银泰商业集团副总裁王锐 先生

　　商业推动地产论坛组委会秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲 先生

　　有请以上嘉宾上台！

　　【女主持】请各位嘉宾做好准备，共同举起您的右手按在的印泥上。

　　【男主持】一二三！！澎湃创世！祝贺 “中国商业地产创新促进联盟”正式启动！

　　【女主持】请各位嘉宾合影留念，麻烦摄影师给我们留下珍贵的回忆，谢谢！

　　【男主持】谢谢以上几位嘉宾，请先回座休息。

　　【赢商网地方分站合作授牌仪式】

　　【男主持】赢商网是中国商业地产第一网络门户，它立足于服务商业地产产业，通过运营“新闻中心”、“商务中心”、“招聘中心”、“下载中心”和“论坛”五大频道，举办专业培训、大型招商会、高端论坛、定制式营销活动，以及整合庞大产业链资源，为业界人士打造一个集掌握行业资讯、促进商务合作、提升专业知识，与开展精准交流于一体的一站式专业服务平台，已成为国内商业地产领域最具影响力的门户网站。

　　【女主持】目前，赢商网注册企业用户达4.8万多家，业界注册专业个人用户达55万多位，拥有2.7万多个品牌选址信息，2.5万多个商业项目招商信息；以及8.2万多份商业地产专业资料。为更好服务区域市场，2012年8月，赢商网正式启动地方分站发展战略，并陆续开通深圳、湖北、江苏3个直营分站。

　　【男主持】过去的一年，在不断探索、总结与完善直营分站运营的基础上，今年3-4月份，重庆、北京两个合作分站也正式签约，拉开赢商网地方分站合作运营战略的序幕。今天，藉此机会，我们将隆重举行赢商网重庆及北京分站合作运营授权仪式，邀请大家共同见证赢商网一个全新的起点。

　　【女主持】下面有请赢商网重庆分站负责人：百斯特(重庆)商业经营管理有限公司总经理 周旭先生

　　【男主持】有请赢商网领导：赢商网CEO 李乐贤先生，赢商(集团)控股有限公司董事、副总裁 周斌先生上台分别颁发重庆分站、北京分站授权牌匾！

　　有请重庆分站总经理 周旭先生发表合作感言。

　　 

重庆分站总经理 周旭先生发表合作感言

　　【主持人】谢谢周总，热烈祝贺赢商网重庆及北京分站的落地，这标志着赢商网迎来了一个全新的发展阶段。也欢迎有志之士加入赢商网大家庭，共同开创未来，并为中国商业地产贡献出我们力所能及的力量，也祝愿赢商网未来更加辉煌美好。

　　
授牌仪式

　　【男主持】好的，下面让我们以最热烈的掌声有请商业推动地产论坛组委会秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁  吴传鲲先生致欢迎辞！有请吴总！

　　商业推动地产论坛组委会秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁  吴传鲲先生致欢迎辞！

　　【女主持】感谢吴总热情洋溢的致辞。接下来有请，荔园地产控股有限公司营运总监   叶伟恩先生  为大家带来“荔园新天地”优质项目的推介。有请叶总!

　　荔园地产控股有限公司营运总监   叶伟恩先生做项目介绍

　　叶伟恩：各位来宾，晚上好！今天非常荣幸能够出席 “商业推动地产论坛”第八届年会。首先我谨代表荔园地产以及荔园新天地感谢赢商网和21世纪中国商业地产研究院多年来的努力与贡献，为我们提供了一个这么好的交流经验的平台，同时也感谢各界一直以来对我们荔园新天地的关心与支持。

　　今天是一个很难得的机会,能让各位商业地产精英直接面对面交流，所以我不会耽误大家太多的时间，原本今天主办方提供了10分钟的时间给我，我尽量简短一点，争取在6分钟内讲完，因此荔园地产以及荔园新天地的简介，在我们的公司主页以及赢商网上都有详细的介绍，欢迎各位查阅，我在这里就不细说了。

　　我只是简单说5点，主要是向大家分享一下我们荔园新天地的最新动态。

　　第1点，我向大家宣布一个好消息，本月8号，也就是前几天，我们的一期工程约7万平方米，已经顺利封顶了。

　　第2点，我们的6大主力店已经陆续进场装修了。继去年迪卡侬、麦当劳汽车餐厅、冒险岛儿童乐园火爆开业之后，第三家世界500强企业麦德龙超市已于今年2月28日进场装修、预计7月25日开业，下个月香港百乐门宴会厅、金逸电影院、再下个月孩子王、KTV等主力店也将陆续进场装修，争取10月前一起与消费者见面。

　　第3点，在完成主力店招商的基础上，我们荔园新天地一期的招商率以及达到了70%，当然这其中主力店的面积已占一期总出租面积的55%，我们相信大量主力店的同时进驻将有效缩短项目的培育周期，另外，在下个月中下旬，我们将会举办次主力店以及第二批餐饮商户的签约仪式，届时我们将会与优衣库、SASA、G-STAR、COSTA、汉堡王、真功夫、汉拿山、九毛九、和民、仙踪林、满记甜品等二十多家商户进行签约，欢迎在座各位抽空前来参加。

　　第4点，我再向大家宣布一个重要消息，戴德梁行已于今年3月6日与我司签约，全面负责我们荔园新天地开业前筹备及开业后的日常营运管理工作。我们认为专业的事请就该交给专业的公司来做，项目前期我们聘请了第一太平戴维斯为项目提供包括商业定位、整体策划、建筑优化以及财务分析等全程策划服务，我相信与这两家全球著名的地产顾问公司的先后合作，将为荔园新天地的定位准确，设计科学、建设顺利以及专业的后期运营提供强有力的保障。

　　最后第5点，我向大家报告一下荔园新天地首批开业商家的经营情况。去年12月，我们的首批商户迪卡侬、麦当劳以及冒险岛幻想乐园率先开业。迪卡侬开业首日就以三倍的数字刷新华南区各店开业首日业绩的最高记录，人流、车流、客单价均再创高峰。麦当劳每天的销售额比周边其他新开分店的平均销售额高出1倍之多。两家世界500强企业，一开业就马上有如此好的销售成绩，引起了他们高层的浓厚兴趣，迪卡侬中国区的CEO还有麦当劳美国总部营运总裁都亲自过来商铺现场视察，并且对荔园新天地未来发展前景表示非常的乐观。

　　综上所述，我们的工程进度按计划顺利推进，已正式封顶；我们主力店陆续进场装修，将与项目一期同期开业；我们的出租率已达70%；我们的专业团队确保各项筹备工作不会遗漏并按时完成；我们的现有商户经营状况良好。今年10月我们将具备试业条件，我们荔园新天地将会在今年年底全面开业。欢迎各位莅临指导。

　　最后，感谢在坐的所有来宾抽出宝贵时间听我说这番话，再次感谢赢商网！希望各位生意兴隆，多多关注荔园新天地！ 谢谢！

　　【男主持】下面首先请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：

　　中国百货商业协会秘书长 范 君女士 欢迎您

　　中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲女士 欢迎您

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任 邢和平先生 欢迎您

　　全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生 欢迎您

　　广东省连锁经营协会会长孙雄 先生

　　阳江企业家商会会长 梁开亮先生 欢迎您

　　著名实力开发商代表：

　　中天城投集团商业管理有限公司总经理 苗思华先生

　　中天城投集团商业管理有限公司招商中心总经理 张志强先生

　　湖北福星惠誉不动产投资有限公司常务副总经理 夏珊女士

　　正大新生活集团CEO 胡方辉先生

　　中国购物中心产业资讯中心首席专家 禹来先生

　　银泰商业集团副总裁 王锐先生

　　龙湖地产有限公司商业地产部总经理 魏健先生

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司副董事长兼总经理 巴根先生

　　苏州圆融发展集团常务副总裁 沙勇先生

　　深圳观澜湖房地产开发有限公司集团执行董事 萧慧贞女士

　　绿景集团副总裁、绿景资产管理公司总经理 陈铁身先生

　　奥园集团副总裁 王曙煜女士

　　红星美凯龙地产公司副总裁 贾涛先生

　　中信资本房地产投资董事 柴志培先生

　　天朗控股集团董事长 孙茵女士

　　上海智富集团执行总裁 严俊琪先生

　　中铁房地产集团（天津）置业有限公司总经理 任望东先生

　　中国铁建房地产集团商业地产部总经理 王炳浩先生

　　上海智富集团副总裁 耿乃兴先生

　　盈石资产管理有限公司资深副总裁 许大金 先生

　　永正资本有限公司总裁 王威先生

　　K11南中国区助理总经理 李震先生

　　荔园地产控股有限公司董事邱越先生、何律然先生

　　佛奥集团天佑城总经理 关逸波先生

　　新世界中国地产 张三宝先生

　　广西晨华集团总裁 朱夏明先生

　　知名品牌商家代表：

　　香港大家乐集团 首席执行官 罗开光先生

　　台湾润泰集团（大润发）超市中国区发展部总经理 洪万康先生

　　法国欧尚超市集团中国区发展总经理 李文德先生

　　泰国尚泰零售集团中国区总裁 周 猛先生

　　NOVO百货总经理 唐宇寰先生

　　广百股份副总经理 严盛华 先生

　　上海童梦投资管理有限公司 董事长 印岚女士

　　西西弗文化传播有限公司董事长 金伟竹先生

　　天津希乐城企业管理有限公司董事长 刘海南先生

　　外婆家餐饮连锁机构 董事长 吴国平 先生

　　法国雅高国际酒店集团中国区发展副总裁 李德强先生

　　VISCAP维斯凯集团有限公司 COO 吴志勇 先生

　　北京喜悦溜冰场有限公司总经理 王品石先生

　　福建省百利亨文化产业有限公司总经理 罗杭先生

　　深圳市亨吉利世界名表中心有限公司总经理 盛力先生

　　永旺美思佰乐（广州）商业有限公司副总经理 曾晖先生

　　广东永旺天河城商业有限公司 开发总部总经理 田克录先生

　　北京新辣道餐饮集团 高级副总裁 郑刚先生

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司 副总经理 周亮先生

　　亚惠美食（中国）集团公司副总经理 张嵬先生

　　喜达屋亚太酒店及度假酒店有限公司大中华区投资拓展总监 晏春先生

　　万豪国际酒店集团发展总监 潘小科先生

　　百胜餐饮集团中国事业部开发总监 汤文静女士

　　四海一家全国开发总监 黄树成先生

　　沃尔玛地产部总监 吴萌女士

　　TESCO乐购 发展部总监 秦炎先生

　　屈臣氏全国网点开发总监 林顼先生

　　国美电器有限公司开发中心总监 赵喜琴女士

　　以及

　　博鳌21世纪房地产论坛秘书长、《环球企业家》杂志总经理 郑丹东女士

　　Rong融道（中国）执行总裁 郑展先生

　　HVS 优尼华盛国际中国区商业零售服务部副总裁 高子静女士

　　和讯网华南分公司总经理 代小军女士

　　以及主办方单位领导

　　赢盛中国商用地产集团总裁 李健先生

　　赢盛中国商用地产集团副总裁 沙利先生

　　赢商网CEO 李乐贤 先生

　　赢商(集团)控股有限公司董事、副总裁 周斌先生

　　商业推动地产论坛组委会秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生

　　欢迎你们的到来！

　　“金坐标”奖颁奖典礼暨年会招待晚宴

　　【女主持】又是一年芳草绿，又是一年逢春意，又是一年春风起，又是一年听春雨。

　　【男主持】春风拂过羊城，今天，我们相聚在广州，共同迎来中国商业地产“金坐标”颁奖盛典暨年会招待晚宴。我是主持人马瑞。

　　【女主持】我是主持人谢斐斐。我相信今晚一定会是一个美丽与收获的夜晚，一个激动人心的夜晚。今晚，我们不仅仅欢聚一堂、畅叙友谊，我们还将在此，共同见证：赢商网重庆、北京分站合作运营授牌仪式、“中国商业地产创新促进联盟”启动，赢商网“项目招商联盟”会员签约，以及最激动人心的2012中国商业地产“金坐标”颁奖盛典。

“金坐标”奖颁奖典礼暨年会招待晚宴正式开始

　　主持人：非常精彩的交流！再次感谢以上嘉宾的精彩演讲！ 商业推动地产论坛每一届年会都凝聚了我们无数人的智慧和光辉，今天我们到场的嘉宾也是非常积极参与到我们赢商网官方微博互动交流当中，在此，非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持与关注！此刻，怀着非常不舍的心情和大家告别，商业推动地产论坛第八届年会到此就圆满结束！中国商业地产金坐标颁奖典礼暨年会招待晚宴18：30分准时在翡翠宴会厅举行，请大家准时出席！稍候再见！！！

　　张嵬：只有共同生活，共同成长这才是我们做乙方的责任。我们企业在中国发展，在北方，现在也到上海，包括今年去西安，重庆，我们和行业对手有什么不同，我们在五年前香港有名的餐饮机构来收购的时候我讲一句话，五年前世界第一来收购我们的的还是那句话，我们更了解市场，我们更了解我们给客户带来什么价值，也就是说我们公司之所以走到今天，最大核心竞争力，我们从来不做一样的东西，我们从来不做二房东，美食广场的成功基于我们有70多个品牌，20年多个从中餐，希望跟餐饮相关很多品牌，是我们自己持有，自己研发，我们会从业主的地段，商业地段拿的不同做组合，你不要抱怨，大家必须要一起想相同成长。

　　王品石：想起托尔斯泰一句话：幸福的家庭都一样，不幸的家庭都一样，我想说优秀的企业都一样，跟我们很多理念都一样。

　　郑总，您是元老级的企业，所央企要收购你们吗？

　　郑刚：没有，换投资方。

　　王品石：我想您在餐饮行业从业很多年，您的一些感受能否跟我们分享一下。

　　郑刚：从品牌商跟我们的商业开发商包括购物中心做一个探讨，我觉得今天下午我们这个题目是体验式商业的创新，为什么谈创新？基于两个方面，一个在目前这个阶段，体验式商业的业态，还有业态品牌是一个资源，我们需要是资源，体验式消费也有同质化的问题，很多都是业态参与，培训，运动，休闲，娱乐。

　　我想谈三个看法：关于体验式商业创新，在现有资源下如何创新，插话，很多购物中心，在前期定位的时候，工作没有做细，没有做透，就属于纯复制的模式，这一块有时候在体验式这一块我们的规模跟业态本身可以形成一些创新，也可以形成一些差异化，可能我们就会突出某一个业态，我们在北京看到一个项目，体量不大，只有五万平米左右，但他的特点，他有一个突出少儿方面的主题，整个体验式这一块的比例在总面积一万平米左右，他拿出六千平米做儿童主题，儿童摄影，服装，餐饮，包括儿童娱乐，达到一个非常完善儿童主题，他跟周围一些体量更大的主题，差异化非常明显，我们通过业态和规划的差异化是可以在无限资源下做一些创新。

　　第二，很多体验式商业业态也可以创新和培育，今天上面听贾总，也把高尔夫引导商业里面，这是对行业业态进行创新，大家想一想在十年前今天谈所有项目在百货里面没有，今天是很重要的业态，我们很多业态都已经存在，只是没有引入购物中心，包括开发商我们要有责任去挖掘，培育市场，这样才有差异化。

　　第三，我觉得体验式的商业就是要关注顾客的参与活动和最后感觉和感受，体验本身就是感受，感受本身是精神层面，他涉及很多，我们看最近一些项目就给顾客非常不好的感受，虽然你的业态，品牌都有，但你给客户创造感受很不好，我们要偏重于对环境，硬件方面的创造，包括地面，天花非常漂亮，但功能的定位往往不够，我们的空调系统，很多购物中心非常漂亮，但客户感受就是不好，我们很多体量很大，顾客非常累，这样顾客的感受非常非常差。

　　在规划的时候各个业态之间的匹配，我们很多品牌也没有做好，在餐厅边上放一个足浴，或者在儿童主题旁边放一个火锅，这非常会让顾客倒胃口，我们要清楚贵客要什么，你可以培养顾客，但我们要清楚顾客要什么，而不是片面，上午一些开发商非常自信，实力很大。

　　王品石：开发商不一定是商业运营者，开发商从前期拿地，规划，从另外一个角度看待，我们旅游做品牌，我们赚的每一分钱都建立在尊重顾客，满足顾客需求，从这方面我们传递出来的信息就会给我们购物中心业态，我们之间要达成一个共识，双方之间都要从消费者角度看而不是从自己出发点上去出发，购物中心未来发展也是有保障，品牌上再这样一个品牌上他们未来也有保证，由于时间关系，我们不得不结束这个环节，非常感谢台上八位嘉宾，非常感谢八位，谢谢大家！

　　郑展：做广告。

　　王品石：我们是一样，我十多年前也做广告，看到你们推广策略我觉得你们这方面比较强，我们金总说了一下对行业有一些担忧，我看你们还是非常积极乐观，您简单介绍一下现在的儿童体验业态发展，您希望业主以一个什么经营思路，让儿童体验馆有很好的创造力。

　　郑展：体验馆进入中国不太长，是第一批进入，虽然说倒闭24个，但我所知道就是7个，这是什么情况倒下了呢？有三个因为地段问题倒的，剩下四个我觉得就是粗矿，一个五千，六千的体验馆投资500、600万，这不可能，体验馆去年才热起来，去年才知道还有儿童职业体验馆项目，中国去年开业70多体验馆，运营情况不多占大部分，这跟中国教育现状有关系，中国其实在教育上很缺失，中国两种教育，一种数理化，包括物理，还有一些教育就是素质教育，德智体美，小孩在生活和成长的过程当中所谓的自信能力沟通能力，勇敢能力，认知能力这些东西之前都来自家庭教育，中国社会解决不了，从这个需求本身来讲，一开始都有很大的吸引力，首先讲到体验馆可能应该最典型一种体验式的业态，最典型体验业态，可以从几个方面讲，首先第一个这是人流发动机，为什么讲这是人流发动机有几个数据可以讲讲，墨西哥的人流非常非常非常厉害，中国如此？我们算了一下开业差不多一年的场馆人流量不到30万，这人如何分呢？我们叫做孩子和家长比例1：1.5，很有意思，体验馆最大人群是家长，家长是很大部分，这是一个消费人群，这就反射出来一个体验馆，儿童体验馆他可以带动家庭群体，这个比例很大，因为孩子单独过来体验馆不允许。

　　还有体验时间，消费者在场馆或者说经过调研发现，他停留时间平均是5.4小时，我们体验一次是4个小时，平均下来就是5.4个小时，这个时候整个购物中心，体验式带来是非常大。

　　其实体验馆为什么说为什么授予3A旅游景区，这跟业态形式有管理，我们体验馆基本上35%，非周边城市人口，特别周六日，节假日几乎4成以上都是外地人，做着旅游大巴过来，有一些跨营销的……

　　王品石：您刚才在介绍业态，到底这是什么属性，我想希望什么，今天借这个机会，我想跟大家介绍一下，您希望这个购物中心是一个什么经营思路呢？我才能跟你合作？我才能，希望你抱着什么态度来看待这个业态？

　　郑展：很多人找我谈，想进入，体验馆真正制约问题就是物业，开发商的认识不是很强，说实话我们选择物业有几个基本条件，一个购物中心，体量我们希望8万平米左右，太小可能有一点问题。我们还有面积上大概六前平米左右，有一些跨三成可能有一点困难，还有，一般最看重就是这个项目，开发商是自持还是销售，销售我们也不太敢进入，希望购物中心开发商如何看待这个项目呢？他首先是一个大客流商量，租金能力力可以吗？我觉得还可以我觉得可以，但这毕竟是大客流相信，在租金这个成本还是有一点优势。

　　王品石：张总，你们作为前面连锁企业，总部在大连，总部有很多很多品牌，刚才有嘉宾讲有20个品牌，你们有70个，今天这个体验有创新，在创新方面请您简单介绍一下是如何创新，条件等都大同小异，您能否介绍一下企业开发很多品牌一定会有创新东西，能否跟大家分享一下。

　　张嵬：一路以来我想换位思考，站在开发商角度看待这个问题，国内那么多购物中心，商场也好，作为开发商来讲要什么，这一点很重要，如果是站在换位的角度来看，开发商希望我们一些业态商户，第一在品牌和租金上实现价值，我不能完全同意意见，有一些业态在商场以来就是吸引人流，但在租金方面可以很低，相对来讲你合作的未来可能不会太长久。

　　第二，开发商希望你有新东西，因为你不可能再一个城市，在中国复制很多相同的购物中心，尽管我们看到很优秀万达，凯德复制，及时这样他们也是不断升级换代，作为开发商来讲我们企业在中国20年，最大不同我感觉我们把跟购物中心合作看作是结婚养孩子，而不是谈恋爱，也不是度过一个欢乐的周末，这里面为什么会这样讲呢？讲这个问题的时候要提一点，战略合作伙伴，日本（英文）一个企业，他作为开发商，我最喜欢开发商的前期定位策略在两年以上在对的地方做对的事，找跟您一样想法的人，提前两年甚至更长时间，提前思考和定位，这一点对于我们来讲是最重要的，虽然我们出自于大连，但目前为止我们没有跟万科合作，大家觉得为什么合作不下来呢？首先他们步伐我们跟不上，他们一个项目跟上两年时间左右，八个月，现在可能更快的时间。所以做一个很好美食广场一定要跟购物中心做属于购物中心的广场而不是我们自己企业的美食广场，不同城市，不同商圈，不同美食广场。

　　以结婚生孩子的角度来讲，我们一定是合作，谈谈高不敢进，低也不敢进，所以我们希望。

　　王品石：我们也碰到这种情况。

　　王品石：谢谢，您讲的让我想起曾经想起一本书，一个人在江湖上卖艺，他一说话，人就不走，但如果没有人掏钱自己还是不行，就想如何让人把钱掏出来，体验式业态也是如此，你要让人过来，达成共识，我们在这方面是需要注意的。

　　接下来有请吴总谈谈，我问你一个问题，你们菜价很便宜，现在物价上涨，员工薪酬成本上涨，在保持相对低的菜品，出产价格，还保证食材质量，您说说。

　　吴国平：认识大家非常高兴，一开始是生态问题，现在是成本问题。这是一个综合因素，我不会用30平房做报价，我不会再一个冰台放4、5个冰，我们现在的叫号系统风靡全国，所以这是综合因素，不是单方的。

　　我们现在的人工成本问题，最大人工成本问题就是灶台，烧菜，现在占了五分之一，有一些技术低，一点有一些技术高一点，人工成本，工序改革使成本的降低。

　　王品石：现在餐饮行业遇到这样问题，不是保证人人有事干，而是保证事有人干。

　　吴国平：咖啡店劳动产出率是我们3、4倍，我们需要越来越好。

　　王品石：在北京开店了吗？

　　吴国平：早就有了，我们一定是最大的，刚才也谈到同质化竞争问题，我早就考虑这个问题了，今年的品牌有四个的新品牌的出现，从我的角度来讲，我体验比较，年轻的时候许总穿衣服跟我一样，大家就感觉价值观相同，但就感觉今天撞车了，我觉得没有好坏，我们跟甲方沟通，你这个城市不要开了，又去旁边开了，我们就开叉，我们现在去上海开了，我们要保持一个稀缺性，这是很简单的事情。

　　王品石：私下再跟您请教如何解决物流问题。金伟竹我很佩服你，我很喜欢看书，无论那里都有书，这也是科技带来变化造成阅读习惯的改变，我非常好奇，你们企业的名字，希腊神话一个典故，宙斯把一个石头推到边缘，但实际上是推不到的，他一直在重复，其实是重复不了，我内心有一种感觉，非常悲壮，在市场环境下，现在出现一个声音，有一些新业态，我个人理解是不是，我们非常坚持自己的理想？

　　金伟竹：可以这样讲，你起这个名字的时候，你肯定想不到这样，我们您刚才讲确实是来自希腊的故事，因为在企业发展过程当中总有坎坷，崎岖，我们企业在行业当中也不算小，我们20年整，从20平方气价，到现在我们过一亿的产值，这谁都不算想到可以走下去，最终你就是变成一种精神意义上的关系了，从书店角度来讲大家不太了解，书店在中国是什么形态？新华书店不是这种概念。中国的书店一直受很多约束，新图版这一块是属于被控制的行业，在产业政策上又没有相应太多条件，我们做的图书价格相当低，在欧洲买一件衣服大概就是20块钱左右，买一本书也差不多，所以说产品复杂，利润是薄的，我们就思考如何走下去，三年死了一万多书店，这回到一个话题关于体验性问题。

　　我一直思考体验是什么？是不是单一很的空间，把这个空间做得很漂亮，这只是一个物理范畴，但想要做好体验，今天在座来了两部分人，一部分品牌商一部分开发商，如何选择，开发商如何选择品牌，作为品牌商如何做体验性，有一些东西进入之后就倒逼，比如说电商的存在，是不是那么可怕，昨天讲，因为谈这个话题，跟我讲的这个事情，电商我们要更加清楚，但电商到来之后，有两个平台一个正面意义，他逼迫我们物理实体如何转型，转型路线一定要按照马斯洛需求关系，从一个基本物质需求，过渡到心理需求，我们最重要做到什么？一个复合体现形态，一定要有基础物理形态，还要有相应，商品的体验形态，还要有服务体验形态等把这几个形态融合在一起，就可以，你就可以，这就是一个有很大潜力价值。

　　王品石：书店有变成复合性场合。

　　金伟竹：对，我们带来什么？我们带来一年八十多场活动，一千多人，我跟各位可能都有合作，但带来的人流不是最重要，书店业不是人流为主而是年度为主，通过一个复合形态，我买书推广阅读，引导阅读，通过举办活动，互动，通过这些方式，然后线上交流，使对着会追歼觉得我喜欢来书店，虽然电商对输出机构很大，但你要做好体验一定没有影响。我们要从这几个方面看待这个业态存在的价值，连续几年我们都被评为第一，书店作用也在这里，他不能直接贡献一些，但他贡献的品牌提升，这方面带来很大作用。

　　在这里也想到一个问题，一定要明白一个问题，存在选择上一定是谨慎，作为开发商要时时刻刻了解这个业态，您刚刚讲我也是很赞成，这是很小属性，如果随随便便找他，他来找我当然不一样，我们很坚持，找我们一定要对这个认知达到一定高度，没有认知我们坚决不作，在这个问题上他知道我可以贡献什么，你可以贡献问题，我们可以如何互补，我们把这些东西想清楚以后，我们做选择的时候。这样的业态也不能太大，不能说一个书店四千平方米，这可以开吗？不需要很大，而是需要整体所有商家共同去提升自己的体验性。

　　王品石：下面请许大金跟大家分享，从成功操盘一些项目，现在在商业地产非常有名气，他们成功的操盘，自己在做资产管理，包括上海（英文）等，自己有经营，还有自己单体建筑面150多万平方米，许大金您是服务公司，后面商户都品牌商，您在中间角度，帮助两方，甲乙双方达到共同的局面您如何看待，或者应该如何帮助他们呢？如何看待体验式商业，在购物中心当中应该发挥怎样作用？

　　许大金：跟王品石是好朋友，也一直在聊里面。从我操盘那么多项目以来我觉得体验式业态非常重要，我们也是从餐饮，儿童开始做，我们在做西单规划的时候也大大增大餐饮比重，把餐饮娱乐功能加强，我们保证在开业一段时间旺场，购物中心和百货其他业态本质区别在哪里？购物中心百货区别在那里，这是多业态复合体，如果说用百货单纯以零售为主的情况，做未来的经济，今天上午很多专家谈到王等情况的时候说很清楚，对于购物中心来讲，对于体验式的重视不言而喻，从生态链说，您如何让开发商满意，让品牌上满意，这里面有一个度问题，首先我们如何认识体验式经济，体验大家知道很多专家都讲过，就我个人理解体验，什么是体验，能让消费者来到现场与别人共同分享某一件事情这就是体现。

　　你可以把消费者拽到现场，让他跟别人一起分享这就是体验，什么是体验式业态，很多包括餐饮，我跟吴总聊的时候，他每一家餐厅设计都不一样，根据商圈特点每家设计都不一样，麻辣诱惑的周总他做这个餐饮的时候大家眼前一亮，他每一家的设计都不一样，这不想好像电影院，冰场就是体验，包括零售，现在但是都在谈论定制化，这也是一种体验，你体验一种服务给你舒适，这就是体验。很多企业开始做定制化，比如说高跟鞋，没有一个高跟鞋你穿上去是舒适，我是这样想，刚买一双新鞋都是很难受的，我觉得你可以增加定制的东西，每个人过来，你可以把脚放在这里，进行量脚，这也是一种创新体验。

　　我昨天晚上去太古汇，看毛先生的图书屋，他把图书等放在一起做，整个太古汇人最多地方就是这个地方，所以我觉得有了这些体验式的业态，对人流非常有作用，这是购物中心成功一部分，如果没有人流，你高租金业态你也做不出来情况下就等于零。

　　有人流之后能否让他长久停留下来我们做过统计，让消费者停留多一点的时间他的消费率会大大提高，你让他多停留一个小时发生消费可能就是一倍，可能达到30%，40%，正常一个小时我现在增加到两个小时，两个小时逛来逛去，你肯定会累，你要坐下来，喝一点东西，你还可能发现新的东西，所以延长时间很重要，什么延长时间，看电影一个半小时，两个小时，滑冰等其他都可以延长，这是购物中心在后期盈利的时候需要注意的。

　　我们不能片区强调体验式经济，你是不是作为一个儿童主题，儿童主题的购物中心，讲主题很好，当初遇到还有电影主题购物中心，但你一定要注意无论做什么主题一定要挂羊头卖狗肉，还是要按照一定业态来说现在由于网购，你的配备处决与未来的收益，所以在度的把握上一定要考虑，按照商业本身，投资汇报来考虑。

　　王品石：购物中心是一个生命体，不是说招商结束之后就完事，离开这个问题，他需要不断在这里不断循环。作为购物中心经营者，需要创造一个很好的链条，这作为"体验业态"，作为开发商角度，你们希望起到什么角色呢？耿总在商业地产方面是我的老师，您在这方面很多年了，耿总在政府工作者，也操作过很有名的建筑，我们跟耿总就是对于双方理念认可，人品的认可，耿总对于体验式的业态，在业态背景当中有自己独到见解，包括台下，有很多好朋友，金总也在这里，我打电话说说了耿总的想法，他说购物中心人家是这个思路不用看场地，你就跟我签合同吧，耿总您来聊聊吧。

　　耿乃兴：第一个问题作为购物中心应该创造什么样的生态，我认为体验式业态作为开发商，你要想想你是否需要，如果在一、二线条城市做一个不需要你做来干什么？如果你做一个需要的体验业态，可能就有价值，会在这个区域越来越重要，对此我非常重视。

　　我是以这样一种心态跟大家在一起谈合作，为什么说签了就签了，因为这里面有很多条款保护商家，因为甲方原因要把乙方合同终止我们赔两年租金，因为体验式业态是很难经营的，非常脆弱。我们作为体验业态我们通过条款方式，我们要充分保护体验式业态，让他们有一个很好的经营环境，不至于说因为业主关系就不搞，我们是抱着这种心态去合作。

　　刚才所说的我是如何做的，作为开发商来说，你要把品牌作为你的伙伴而不是作为乙方，不要用甲乙方的关系去限定，由于时间关系，就说这些。

　　王品石：刚才也讲了一些，讲得不是很细，有时候都可以私下交流。体验式业态，创新这两个字从今天上午的论坛来讲，电商时代如何应对，包括上一个环节如何解决同质化，这个过程当中，都是体验式的业态，传递信息是什么？我们需要很好的经营思想，体制好，我们在中国，在怎么讲民主，我们能比美国民主吗？这体制不一样，所以首先设计好体制，经营思想。

　　台上有两个开发商，从开发商的角度需要体验式业态扮演什么角色？厦总作为商业地产决策人，您跟大家分享一下，你们公司也有电影院等其他业态都可以，你在这个过程当中是什么角色。

　　夏珊：感谢王总，跟王总抱歉一线，感谢王总是有这样一个机会介绍我们公司，抱歉的是说到地产，我们取消了。我们公司未来的购物中心成几何形的发展，未来合作机会还是很多的。王总问这些问题是这样来说，我最开始看到这个命题讲的是生态链条，生态链条就是三个关系，开发商，品牌商，消费者，最重要就是消费者，前两者都是围绕消费者服务，如何给消费者营造舒适的消费环境这是我们的使命，我们要思考一些问题，现在体验型的业态，对一个购物中心来说，起到最大作用就是能够更多，更久去吸引人流，这是他起到最大作用。如果我们仅仅靠体验性的业态去支持这样一些人流，让他长时间在这里消费，这带来压力是不可预计。

　　开发商承担角色就是在品牌上可以吸引客户进来的时候，通过商业环境营造，让整个购物中心，进来的客户有一种舒适愉悦感，让他们在购物中心里面感受，这样才能体验式购物中心。

　　王品石：挖掘消费者的需求。

　　夏珊：对，我也谈谈自己的见解，供大家参考学习。

　　刚才在前面的时候讲到同质化和差异化两个问题，体验式就是为了解决同质化和差异化有效的途径，但是在我们做体验式的方向的时候，其实要投入的成本，一个金钱成本一个时间成本都是很高，比如说为了营造一个比较好的体验式购物感受，理由型的商业中心，或者说主题型的商业中心，还有最新就是生态型的购物中心，这些都需要用一定成本打造，有一定时间让消费者慢慢感受，体验，才能真正从实际利益上慢慢有回报，所以成本是一个很大的挑战。

　　要营造这样一个好的购物环境中心需要硬件，软件。从硬件角度来说定位的精准化，这也是让同质化和差异化之间形成鲜明对比，最重要一个因素；产品，购物中心建筑特色化，我们公司现在做一种最新产品，生态型的购物中心，想现在的各位，在更多时候在钢筋水泥工作，生活压力很大，节假日都去户外休闲，去旅游目的就是一个，就是放松自己，让自己放松下来，为什么我们不能引入到购物中心在购物中心把风，水，峡谷，瀑布等自然景观融入到购物中心里面去，让消费者在购物的同时享受到这种放松，说他体验达到全过程的体验，而不仅仅是购物体验，让消费者感受到心情愉悦才会不停，往返，长时间停留在这里。

　　服务精细化，大家知道运营管理每一位开发商运营商，品牌商都很清楚运营重要性，运营不仅仅是服务内容，更多还是一句话，人性化。我们垃圾桶的设计，卫生间的设计等舒适化设计是否考虑充分，只要让顾客感受到舒适才不会感受到焦虑，对这个购物中心产生异感。

　　经营方面需要多样化，一方面是指开发商和运营商，我们很多百货业态都喜欢在节假日做一些促销活动做一些主题性活动，我们忽略了平时工作日，因为我们的购物中心不是靠节假日赚钱，平时也需要赚钱，我们的演出或者是活动的话，为什么不能做成365天，每天都有层出不穷的节目，节目不需要很大，都是很小的节目，但商场会因为这些活动带来新鲜的变化，而且还有源源不断的客流，这是从经营者的角度考虑。

　　还有品牌商家，我感触也是很深，我们每一个品牌都有一个标准化，一个战略发展，但我们的品牌商到了每个城市，一定要去研究各个区域的消费习惯，消费节奏，要结合消费习惯去因地制宜调整自己的产品形式，产品模式，以及经营模式，只有这样顺应消费者的需求，你才能把经营做得更好。

　　王品石：谢谢，夏总是从房地产起家，也是上市公司，今天听您讲了之后，让我对这个企业未来商业地产方面发展有更好期望，为什么呢？因为我一直认为在购物中心的操盘的时候，女士比男士更具备优势，因为细腻和关注，你刚才讲很多细节而这种细节满足人性的需求，虽然也讲，讲商业模式问题，任何一个商业模式，不是建立在人性尊重基础上或者设计上上都不太理想，所以你讲垃圾桶，卫生间上，我觉得您来做是没有问题，也希望有机会跟您合作。

　　夏珊：一定的。

　　主持人：感谢各位嘉宾的精彩演讲！ "体验式商业"已成为一个商业地产的时髦热词，似乎与其沾边，便能立刻提升项目的档次，与传统商场形成差异。所谓"体验式商业"，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。下面，进入我们第三场对话【趋势：体验式商业的创新与想象空间】有请主持嘉宾：北京喜悦溜冰场有限公司总经理 王品石先生，有请对话嘉宾：

　　湖北福星惠誉不动产投资有限公司常务副总经理 夏珊 女士

　　上海智富集团副总裁耿乃兴 先生

　　盈石资产管理有限公司资深副总裁 许大金 先生

　　外婆家餐饮连锁机构 董事长 吴国平先生

　　西西弗文化传播有限公司董事长金伟竹先生

　　Rong融道（中国）执行总裁 郑展先生

　　亚惠美食（中国）集团公司副总经理 张嵬 先生

　　北京新辣道餐饮集团 高级副总裁 郑刚 先生

　　有请以上嘉宾上台！

高端对话五 现场

　　王品石：组委会给我的话题就是"体验式商业"的创新与想象空间，"体验式商业"也有代表性，我们品牌大家都很了解，也不介绍了，今天组委会设计了两个问题，这是规定性动作，这跟在座嘉宾分享一下，我发现这个环节人挺多的，因为马上要吃饭的时间，台上的几位嘉宾有我们很熟悉的朋友，也有一些新朋友，以前论坛形式就是捱个发言，今天就活跃一下，我尽量控制时间，如果很活跃，大家也愿意坐下来继续听，经常有这种感觉，我们跟一些朋友聊到工作，对行业认识的时候，这种对话形式可以谈出一些新东西，如果拿到公共场合会有更多的启示。

　　曾晖：我是一家食品超市，一般超市在6000、3000平方米左右，超市负债半径比较狭，这是如何深耕作业，让消费者跟他们的密切相关联情况下保持每天都来我们超市进行购物的这是捉为一个超市所要必须的经营关键。

　　公司战略角度很简单，我们站在消费者的角度上，向消费者提供日常生活所必须的用品，精确来说是食品，然后在安全、安心、方便立场上。这个很简单，但你要去做好这一点这两点其实要有很多投资，要有很用心做，才能听到消费者声音，可以根本消费者不同来提供他们所必须的东西，大家可能很清楚，随着地产不断发展，以广州为例，广州原来所在地人口已经发生很大变化，作为一个超市如何半径两公里以内客户生活习性，生活必须的东西这对于我们来说是最大挑战。

　　我们要把所有精力放在了解，经营整个超市立场上来说，这跟我们所选择，购物中心定位是一致才能找到共同客户，同时我们五购物中心所发挥得功能跟超市所发挥的功能是一个部分的状况，而不是单独、分别个别存在，还是存在大家所说问题，我们作为一个商家作为一个超市如何跟购物中心之间建一个共同价值点，定位，提供准确服务，让顾客不是一个礼拜来一次，而是每天都来这个购物中心，这样双方才有共赢状态，这是我们必须共同一个目标，同质化也好还是其他也好，最后在所在的地点如何经营问题，谢谢各位。

　　吴志勇：作为最后发言的嘉宾，刚才有吃的代表，有玩，我们作为穿着类的代表，我们VISCAP维斯凯集团我们是一个地地道道中国设计师品牌，我们设计师时候是连续两内中国十家设计师，我们店铺数量并不是很大，业态还是以百货为主，我们的（英文），购物中心部分也有两百多家店，我们跟在座领导人都有交集，万达、凯德等都有合作，因为这样一个商铺原因，我们在这里谈到这个议题的时候，我有两点想法。谈到同质化的时候，我们经常跟购物中心做定位的时候，我们花很多力气请来不是LV，就是（英文），花很大力气，贴装修费请过来，做一些国际设计，这是必备，但我们想除了欧美品牌，日韩品牌之外，对于中国本土设计师品牌能否多一些否空间，多一些容纳，多一些鼓励，现在国家领导人多开始重视国产品牌，希望各位老总给国有品牌一些空间，现在国际品牌在之前可能也是帮某一位贵族工作的工匠，但他延续到今天，所以我们一起推动中国本土设计师品牌成长和前进。

　　在实现购物中心实现差异化上面，作为购物中心商家我们也有很多工作可以做，我们现在的渠道体系里面，百货部分会比较多一些，百货有自己的促销体系和市场（英文）体系，购物中心对于商家提供活动比较少，所以这需要相结合，我们现在也强调终端一些零售，强调购物体验，举一个简单例子，我们在不同商场里面，我们可能对形象，装修细节有一点差异化，甚至我们到了这个时代，现在连我们的传统VIP维护方式，以前就是打电话，发信息，我们现在在推微信营销，要求我们的终端店每一位店长，店员跟我们，我们有一个专门的督导检查我们的店长跟你VIP微信保有量，通过公司统一平台做互动，发到店长，导购手上通过他传递给我们的顾客这方面给顾客带来新的购物体验，在这里刚才提到的电商，不仅买到衣服还享受到人际沟通的快乐，在这里提供一个小店供大家参考。

　　耿乃兴：我在VISCAP维斯凯集团买了一个西装，你们活动我也参加了，非常好的品牌，我们今天嘉宾有服饰，餐饮，KTV，溜冰场等，大家都各抒己见，如何解决招商难，多听听我们的主题店，商家他们有什么意见，然后我们把他们组合成，同质化不是问题，最后我们的王总一定会过来买，最后以热烈的掌声感谢各位嘉宾跟大家的交流！

　　罗杭： 刚刚耿总说，商业地产购物中心，同质化，其实就是招商困难，还有商家选择购物中心困难的矛盾，我认为这个矛盾也是可能的，从刚才王总提到一个观点，我比较赞同，就是什么？同质化的问题，你没有办法去解决，只有用提高实力的办法，购物中心提高实力，从拿地开始，规划品牌开始，规划业态开始就把你的实力运营进去，这样在你招商的时候，你就比其他的一些购物中心有了差异化。这是从拿地，设计、定位品牌的结合，从一开始就建立起来。

　　你在招商之后，还要有一个运营实力问题，全国有一位专家说，全国商业购物中心达到三千个，恐怕三千个之后还会有上百个，上千个再出来，每一个购物中心，的商业业态，也跑不了那么多，百货的，精品的，餐饮的，儿童的，量版KTV等诸如此类的品牌，已经没有什么创新了，你还要创新一个新业态出来？这不是一个方向。

　　方向就是地产开发商如何找市场的需求，在自己从最初开始到运营到品牌商家或者不是品商家小商家商家如何进行互动运营，把这个实力打造出来才能做到差异化，这就是水平，当然我讲就是地产开发商，对于商家，商户来讲也是一样，全国开了那么多商业地产中心，有了那么多的餐饮，那么多的KTV，溜冰场，要搞差异化，我们商家也要配合地产商把自己的实力给做出来，这才能给商业地产中心创造差异化，刚才所说在每一个行业里面就选择最好的，不一定选择最有特色而是选择最好你有实力深化服务，细化服务，细化各个细节，所以说在全国也到处跑，看到很多的购物中心，确实也是做同质化的情况比较严重，地产商都是资本社会，商业资本聚集力比较强的投资家，他们在资本的运作上非常精心，目的上也非常清晰，但在打造实力，打造差异化深化地点各种功能，确实因地产而宜。

　　耿乃兴：我们题目就是如何破解同质化，罗总总结就是差异化，请专家，我们请最好，这不是档次最高，而是经经营实力最强的。

　　罗杭：可以跟商业地产所匹配的。

　　耿乃兴：下面有请大家乐的罗总，罗总您是这个行业前辈，从您的角度，现在在大陆大概有100多家店，你看见那么多项目组，品牌跟我们不一样，一百家店，哪家店好，为什么好？从您品牌角度可以谈谈吗？

　　罗开光：从品牌跟企业如何看长远的重要地方，我们一定要有伙伴关系，作为伙伴关系我们有两个工作很重要，第一个就是把自己的品牌做好，这是一个，就好象大家乐，我们在香港上市的时候，1986年我们变成上市公司了，那个时候我们一个品牌，就是第一个品牌，现在经过这些年，我们现在有20多个品牌，因为20个品牌如何出来？刚才我说的概念，如何跟市场和业界携手合作，我们主力品牌我们又不断改进，同质化你做得好人家就跟着你，差不多了，这就是同质化，这是品牌同质化概念，所以第一个，我们品牌大家乐，我们也改改的市场模式，把这个品牌竞争力提高。

　　其他19个品牌如何搞出来？经过那么多年，消费者，香港也好，中国也好，中国经过未来十年的改变是很大，社会水平提高，了解这个需求，我们做企业就用创作新品牌符合这个需要，所以我们可以分享每个企业，品牌一定把这个环节把握好，要求创新能力，创作能力，运用市场能力。

　　投资在软件跟硬件两个方面，硬件这一家公司物流中心这是投资很大，软件就是市场研究，我们把这个做好的，企业就不害怕把同质化了，我们可以驾驭这个同质化了。

　　耿乃兴：大家乐在国际上第一家，中餐连锁，餐饮非常不容易，一个餐饮品牌从诞生到真正的运营，大家乐是其中一个，我们还有麻辣诱惑，麻辣诱惑创立也有十年时间了及业绩有规划，麻辣诱惑有很多品牌在最这麻辣诱惑，麻辣诱惑发展非常好，请您跟大家做一个分享。

　　周亮：感谢对我们的肯定，到今年真正十年时间，我们从零售行业转过来，以前做一些品牌的代理销售，然后转到餐饮任何一个行业都存在这样一个问题，除非你找到一片蓝海，在这样一个商业信息发达情况下没有永远蓝海，蓝海都会变成红海，我非常同意前面嘉宾所说的意见，可能唯一就是如何把自己说得更好，我们几位在做和做强之间需要有一定的平衡，从餐饮角度来讲，想要规模扩大化你复制能力就要很强，但复制能力很强的同时你在创新方面就有一定影响，创新上需要考虑能否工业化，能否容易操作，范围会不会受到限制，但消费者需求不受这些限制，他有更多需要你去实现，在做大做强之间矛盾关系，可能就需要像我们这样的企业平衡好自己的能力。

　　在扩大规模的过程当中，自己和别人都有的东西你可以做到最好，别人没有的东西您如何把它推到消费者面前，我理解差异化，除了内容的差别以外，更多我们需要做在水平上的差异，同样一个产品，餐饮这个行业，你想要一个创新，在你销售里面占到5%以上的新品是非常不容易，而且这个新品还是市场上从来没有出现过这个难度很大，很多时候就是企业之间相互学习，我有其他餐饮企业，他有的我也有，我们比较就是谁做得更好。

　　耿乃兴：由于时间关系，这个环节已经进行50多分钟了，我们接下来两个嘉宾用最短时间，在五分钟之内把这个环节时间交给下一位。

　　耿乃兴：王总喜欢赢家，谁最后赢就买你，您最后收益好我买你。第二我想问问杨总，从开发商来说，或者作为操盘者来说，你认为在王总，比得就是耐力，最后结果，从规划，招商经营管理，3、4年下来项目成熟以后这个结果才是最重要，我们能否从这个角度，从开发商规划、运营，招商如何保障我们这个项目成为最后一个，被王总看上的项目呢？

　　杨林：为什么招商难？今天各个商家也作为开发商，我们做开发商确实很难，也想一想现在的供应量，商业地产已经在按20%多在增长了，今年一些餐饮受到品牌影响，如果每年增长在5%或者15%是很好的，这导致很多商家有很多选择可以选，遇到这些问题我觉得任何一个商家都有这些问题，但对于我们公司自身商业品牌，对于我们的招商情况我特别有信心，为什么这样说？刚才也说到，我们作为发展商如何解决招商规划及这些问题，我不做广告，我们这个企业可能一些人知道，一些不人知道，我为什么有如此大底气，作为销售过千亿不做商业地产是不是不可能？有人问我，你们转型做商业地产，我说我们没有转型过，我们就是房地产开发商，这里面最大背景实力，商业地产应该具有实力的公司才能玩得起，以后商业地产的收益会越来越难策划，如果说零售商在下降，我们要增加企业的品牌增加餐饮品牌创新品牌，这些品牌给我们的租金大家算算是什么多少，我们一个企业投资上上亿，但我们收到的回报是很大，我们作为开发商你为什么做商业地产，如果做商业地产是为了投机取巧，卖了，到底有人接手，这样就会对我们的后面规划造成一塌糊涂，给城市留下毛病，现在真正做商业地产没有多少家，但做地产商业一大批，跟政府要地，弄完之后卖掉，收回钱就跑掉。

　　我们要解决这些难题就是作为开发商来说希望我们的在座同行忽悠你们的老板不要盲目跟踪，一些东西可以玩，一些不能玩，拿到地之后真正做定位，同质化的时候做差异化的定位，但这是有限的，品牌创新是有风险，这个市场就需要这个品牌，但你创新一个品牌就不行，所以定位，业态规划都相当重要，我们在做购物中心的时候 我们非常谨慎，作为我们公司来说，依托当地销售做区域级的购物中心，规模不大，依托几百万的社区，周边几十万的居民，在这里发展我们的购物中心，有足够支撑，所以我跟商家洽谈的时候。

　　所以从规划，运营都需要系统化考虑，最重要做就是后期运营，因为客户需要我们招什么，这是一个原则，在运营上面可以做很多文章，一个好的沟通中心大家走进去感觉完全不一样，所以我们要向包装一个人，包装一个物品那样要把自己的购物中心包装成独有气质，才有赢得市场，才能在这个方向站住脚。

　　耿乃兴：从拿地，项目定位都做了阐述，央企一年一千多个亿，有实力我来就不要争，他们这样回避同质化，这是杨总的回答，接下来到品牌商家，整容非常豪华，今天六位商家都在各自领域做得很好，他们每天就在想我们这个企业如何跟这个有差异，如何在竞争当中脱颖而出，如何把别人变成泡沫，这六家不行了，可能行业就睡大觉了，这个行业非常小，当时也没有好的经营方式，国外也没有什么好的经验方式可以参考，7、8年从课件，企业管理、经营方式等他们推动商业地产的发展，29号在武汉有一个论坛，这是论坛最高级别的，我们也在讨论，我做项目方式我是听他们的，我跟杨总不一，杨总有实力，我们是民营企业家，民营企业做项目就听商家，我花很多时间跟商家接触，罗总我们去过办公室，我们也想做，如何做，刚才也提到购物中心就是一些业态，商家，差异化，怎么差异化？我有一个办法，我找每个最好的，跟他请教，如何做到更好？接下来提问请六个商家从这个角度：你们有什么方法可以帮助您想进驻这个项目的，使这个项目更有特色，特性，如果做得很有个性化，这对我们来说也是很受益。

　　王品石：我们的业主跟我们都是好朋友关系，从我们角度来讲，我们有一句话房地产存在价值要以购物中心为目的，这种业态在国外95%以上，这是一个公益性项目，我们每一天都有很多开发商，包括去我办公室，或者在我们家楼下跟我讲，了解房地产业态，每一次都不厌其烦，跟人家做解释，包括上周去一个开发商跟他们聊了，他说我感觉您很累，你每个人都在讲，我说是，我讲三个小时您还不明白，前一段时间看一个故事，孔子家门口有一个扫地学生，门口有一个人在拜访，他说有一个问题想问您，一年又多少季，他说有四季，他说不对有三季，后来就打架，说输了就要磕头，后来孔子出来了，两个人找孔子评理，后来孔子看他一眼就说只有三季，后来这个学生输了这个人走了之后就问为什么？孔子说你看他的穿着他只有三季。这些年我感觉到跟很多开发商在一起，因为这个业态没有办法沟通，因为这个业态本质大家都不清楚，我们希望可以发挥更好的作用，上个月在北京，给北大房地产会议有一个演讲，房地产都希望提升档次，增加亮点，提升人流，其实这不是可以主动吸引，电影市场怎样样，因为电影院市场好电影院就好，这来自于市场培育，我们自己要研发产品，推广营销企划活动，我们看到这些，大家看到人流比较多一看起来就比较成功的房地产，都是业主自有，这是链条当中一个环节。房地产这不是一个道具，所以从房地产角度我们试图做很多，搞活动每年各种活动，比赛可以达到，或者尽量满足购物中心希望起到的作用，但问题是什么？如果购物中心很坚持认为这是商户内容，我可以跟商户讲，我坐在是你对边，我的左边是你的右边，你希望房地产搞活动，但不能起到什么作用，我优先考虑就是企业利益，我们无法达成一致，这是体制问题，所以有也是由于体制问题，购物中心也是一个金融产品，有专门资产管理公司，有各种金融工具，业主本身不是全部回到，仅仅放在这个项目，我们在国内这种情况。

　　所有体现都体现在中心回报上，没有金融产品，支撑体系支撑他的发展，所以开发商问我一个问题，这个项目投资回报率如何？我感觉胸闷，我说你们家小区有一个乒乓球馆，大家都去打乒乓球您觉得投资回报率如何。

　　我认识一个人，他很扣，但扣也可以当老板，他花一万块钱请一个摄影师，他找到一个图300块钱，他觉得贵，后来去城中村找到一个250块钱的，一万块钱的摄影师，他每天有多少钱？我上一次在上海问一个业主，我说这一家房地产经营如何？他说还缴不上租，我说如果这是评价标准的话，我觉得不如关掉改成餐饮回报率还是比较高，我们希望给购物中心做更大，通过我们的能力进行推广包括我们的企划活动，我们主要就是体现空间社会化的社交活动。

　　有一次在酒店里面吃自助餐，旁边有几十个男男女女，非常有礼貌，大家也非常熟，但走的时候大家都AA制买单，我跟朋友说，我说这么一个情况，我说你觉得他们干什么？他们说相亲的，后来我说是的，我说他们谈了一个晚上，一个人至少200块钱，我们30块钱就可以把大家手牵上，所以这个场合发挥就是这样的作用，我们通过这个特点，这是一方面，要有他特殊特点，滑冰场也是内部广场，大家做经营者可能都会考虑一些问题，这是内部模块，只不过我们赋予他这个功能，我们还要结合体育、社交可以丰富多彩一点这是业主需要关心，也是可以帮助业主解决不同问题。

　　我们自信就是马路对面开两家滑冰场，任何一家的经营创新是我们可以帮助业主去避免同质化的经营风格的途径，谢谢大家！

　　耿乃兴：告诉大家作为不同的开发商应该多花一点时间每一个业态的新特点，不是简单的溜冰场，一个公司，简单请一些人，没有那么简单。

　　接下来有请罗杭，罗总谈谈。

　　王品石：在11年的时候我们讲过，您来我们这个项目，我们这个项目跟其他项目不一样，我们五剑启发，超市，百货，电影院等，我说兄弟我一天一百多个开发商，99基本上是不够，同质化不是品牌不同，而是每个购物中心看起来，在规划，在业态组合上比较相似，在业态组合过程比较相似，这个购物中心有其他品牌，有餐饮，这是每个购物中心针对不同的定位都会找到这个品牌，但经营思想同质化这是很可怕，而不是在业态上没有停留在通过业态的创新组合，这是在经营过程当中遇到很大问题。

　　罗杭：同质化商业地产在中国目前商业地产大浪潮过程当中不可避免出现的情况，一个状况，这跟中国大的宏观经济发展是决定了商业地产出现同质化，他完全没有办法避免同质化问题。要破解同质化难题，需要商业地产商各显神通，找到自己发展定位同质化的方向，找这个方向我的观点是不是从自己自身的头脑中找出来，而是从市场上寻求市场独特的变化和需求然后在商业地产中发展中非同质化的方向出来，商业地产的同质化，从另外一个角度去看，对于商家也并不完全是所不喜欢，我们即不喜欢商业地产的同质化，从另外一个角度也喜欢，为什么这样说呢？只有在大同质化的，那么多可选的商业地产综合体当中，我们才能够筛选出一些非同质化在同质化破解难题上做到很好的商业地产做这个部分。

　　曾晖：我们在发展过程当中有幸跟各个发展商接触，在这个接触过程当中，个人感觉基本上拿出来说的电影院，有超市等等，但没有一个准确所在的商圈自己本身应该如何要在个商圈准确的定位，描述都会模糊，我们跟很多地产商接触，他们讲的内容跟套路都是非常非常类似，所以从这个观点上来讲，这是同质化的一种现象。

　　周亮：同质化问题向一些呈现还有一些商业地产已经出现投资城市，这个问题可能是比较严重，在二、三线城市、四线城市谈不上，比如说沈阳商业地产很多，在这个城市走几步就是购物中心，这个同质化很严重，竞争很激烈，在石家庄，真正意义上的购物中心可能就是几个，消费者还没有真正适应这种方式，所以不存在同质化问题，所以还是要看看这个城市进程到底在什么程度。

　　吴志勇：这个主角应该是地产商，但我们商业地产商的两头吃，一段是客户，一段是商户，我们聊到这个话题非常非常好，对于主持人的议题，有两个观点，一个就是竞争推动进步，垄断，导致后退，同质化就是最直接的竞争，这有错位竞争，直接竞争，对于商户来说，我觉得适当同质化我们是乐观的，我们选择面更广有比较，最消费者也是一样，可以货比三家，寻找不同的体验，对于这方面我觉得同质化没有那么那么严重，这是一定阶段的产物，适当同质化是好的。

　　耿乃兴：我们听到第一轮嘉宾发言，同质化是否严重有分歧，有人觉得很严重，有人说要重视，有人说同质化不是坏事，我们回到设计的主题，设计题目初衷，现在有很多项目招商不难，因为招商难就抱怨有同质化，千篇一面，你抄我，我抄你，回到这个主题，我们环节的初衷就是招商难如何解决，招商难解决了，大家就没有这些问题。

　　第二个问题我们问一下王总，我们这八个嘉宾里面唯一一个做投资的，这是卖家，杨总是开发商，其他都是品牌，你们作为机构投资者，你们选择项目的时候，你们是如何选择的？开发商考虑就是如何招商，还有就是我卖给谁，卖家喜欢什么项目，能否跟我们做做交流。

　　王威：我们主要就看市场容量，包括人口，GDP，这个容量本身就成为供过于求的，首先看容量，这是整体城市容量，我们还要看区域容量，如果作为区域型购物中心，我覆盖周边就看周边，我关心就是周围人口那么多，处在区域的交通，最好的位置，如果都是竞争的话，这个项目本身就是可行的项目，同质化很严重因为在同样的区域里面出现大量的，无论如何这个项目一定会死掉，所以我会选择我认为最好的项目，我们这个项目可以养活30万平米，后面就肯定会死掉，这不是同质化问题，而是生死问题，所以我们可以看见非常重要。

　　如果有投资需求我们会在下一个细节做项目定位如何，在中国目前这一块购物中心如果有比较标准的购物中心，大概都是差不多，一个就是实力，资本更强，谁做得更加细，反而不是创意在商业购物中心里面，真正玩创意很小，创意失败很多，你看万达，凯德等，比他们都是实力，细节，资本能力。

 　主持人：感谢各位嘉宾的深入探讨和精彩的观点！ 随着近几年房地产政策调控的紧缩，社会资源和投资热钱涌向商业地产，商业地产可谓遍地开花，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹"招商难"，而品牌商家也在抱怨"选址难"。而这个怪象却折射出了商业地产的"同质化"竞争程度。国内商业地产尤其是城市综合体呈跨跃发展，房地产商、零售商等纷纷加入并在业内取得广泛共识的将商业部分自持除给企业持续增加稳定的现金流外，还能享有因土地增值或通过后期运营带来的物业增值的红利。下面，进入我们第二场对话【如何有效破解同质化难题】有请主持嘉宾：上海智富集团副总裁 耿乃兴先生，有请对话嘉宾：

　　中海地产商业公司副总经理 杨林 先生

　　永正资本有限公司总裁王威 先生

　　香港大家乐集团 首席执行官 罗开光 先生

　　北京喜悦溜冰场有限公司总经理王品石 先生

　　福建省百利亨文化产业有限公司总经理罗杭 先生

　　永旺美思佰乐（广州）商业有限公司副总经理曾晖 先生

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司 副总经理 周亮 先生

　　VISCAP维斯凯集团有限公司 COO 吴志勇 先生

　　有请以上嘉宾上台！

高端对话四 现场

　　耿乃兴：大家好，我们现在进入第二个环节，从建筑开发上来说行业还有一些老总，前面有个别品牌代表，商家代表，从这个环节代表我们更多是品牌了，实际上从题目来看，如何迫切同质化难题，从这个正面来看，可以找到答案，答案在各位专家手中，很荣幸让我来担任主持，下一个环节还是作为嘉宾，这一次不表明我的观点，我们请各位专家，嘉宾表明观点，由于时间关系，原定一个小时，现在我们努力控制在45分钟之内，这样保证通过在5：20左右原定计划结束会议。

　　第一个问题请各位嘉宾用最短的时间不要做广告，在座企业都是知名企业，在座的嘉宾都很熟悉，不要做广告。我们限定一下同质化到底是否严重，请各位嘉宾聊聊。

　　杨林：同质化问题去年在行业里面转型当中，碰到电商概念问题，还有同质化的问题，我说说，同质化，商业地产目前更多是一种，并不是说我们所有的东西已经真的是超出的饱和量，更多还是平稳的。

　　耿乃兴：王总，来自新加坡，我跟王总见过面，听他说，他在凯德待了5、6年，经验非常丰富，请这位专家谈谈，目前国内同质化到底有多严重，跟国外相比，请王总给我们谈谈。

　　王威：同质化现象是存在，原因就是目前整个供应量过大，在区域性和结构性里面会导致泡沫，必然就会导致同质化，同质化问题不在于同质化，而在于开发商实力，真正有实力开发商不害怕同质化，甚至有很多项目都是复制，在一个城市有10、20个一样的商场，真正问题在于如何做好一个项目，而不是在于担心同质化问题。

　　罗开光：同质化最重要的问题，中国如此大的地方，品牌，商场发展过程当中复制和统计有矛盾，这是一个关键点，第二个关键点从一个时候，供过于求，供里面对于每个商场，品牌的定位不清楚，所以觉得同质化很严重，我看就是这两个点。

　　沙利：我们知道K11是集时尚为一体的时尚购物中心，但我们看到购物中心大部分都存在比较传统的商业区，社区，艺术区里面，就今天这个理论来讲，未来K11是否有发展不同系列的产品，可以运用到产业主题地产上面去，更多适用于旅游地产，确实做得比较好，请李总说一下。

　　李震：有必要用一点时间介绍一下K11品牌，我们这个品牌成立于2009年，我们实力非常雄劲，K11从成立之初我们就定位为高端的商业管理品牌，我们会用K11品牌管理集团旗下所有高端的物业，但第一步我们所要管理的话，是自己的高端购物中心，我们把他叫做K11购物中心。K11不能说是主题地产，但有自己所属的品牌DNA，就是艺术，人文自然，在整个购物中心运营当中，我们把艺术人文，自然这三个DNA充分结合在当中，举一个例子，大家都再说体验，互动，这是商业地产说得最多的字眼，K11如何把艺术、人文融入自然当中？通过五官感受，任何一个客人K11来到希望都通过自己的五官来体会到K11的人文艺术自然，K11在所有公共区域，眼睛可以看到的地方，我们是有大量的艺术品呈现在我们的整个购物中心里面，我们的艺术品是叫做（英文），艺术乐园。不同于传统的艺术博物馆，我们的艺术品是可以跟所有顾客互动，我们选举都是多媒体装箱印象技术，很多几百万的大师作品都在公众区域让观众零距离接触，所有绿化也是我们的DNA，我们有60%的面积被绿化所覆盖，在城市中心有一些特别乐观垂直绿化增大绿化面积，我们的嗅觉，嗅觉如何在购物中心体验，不知道谁去过香港K11的中心，我们一进去大堂就会可以闻到香味，这是我们的特色，我们在购物中心里面都可以闻到专属K11的香味，如何把购物中心把触觉融入进去，在我们互动的艺术品，高科技产品在K11商场大家知道有一些叫做冷区，热区去，做一些互动，大家在做动作，气球，打乒乓都可以做到，这是很小的成本，就通过这种方式完成。

　　听觉，所有商场现在都（英文），K11的背景音乐根据不同的时段，不同的楼层，不同的区域根据人在这个区域他规定买奢侈品，我们音乐可能就是比较典雅，高端，做高端国际餐饮可能就是比较轻快，让你胃口大开，在每个区域都可以听到不同的音乐。味觉，K11还引入很多第一次进入这个城市，或者第一次进入中国的餐饮品牌，还有选择，我们在选择餐饮租客的时候更突出独一性，新鲜感，可以从悉尼第一次走出澳洲的餐饮品牌，通过这些新的餐饮租户，让客人在胃上达到刺激，K11发展目标，大家会非常看重我要发展区域人文气质，艺术、人文、自然，为什么K11可以在一个区域成长起来，这跟人文环境分不开，当地的本土文化的历史，所以在选择K11今后不同范围内，我们对这个城市，区块本土文化特色是非常看重，这是今后可以尝试的方向。

　　沙利：非常感谢各位精彩的言论，我们从不同的领域，方面得到了一些专家的建言，时间关系再一次感谢各位嘉宾的精彩言论！

　　柴志培：产业项目，因为我做基金的还是比较看重项目的前景，我比较注重我投出去多少钱，现金流如何，到最后的收益，刚刚陈总说得很对，我们的前期项目，旅游地产等都有一定的投资，有一些也做过详细研究，不确定性很大，非常大，特别在政府相关配套的政策和产业投资方面，政府换届，说话不算数，甚至投资政策在拿地方面短期行为而不是长期的政策扶持这个也比较看重。

　　从资本市场来看，要有一个经济的退出机制，这个产业做完不介意投8-10年，我如何退出，如何证券化，资本化，如果完成自己的收益，这是比较观众。

　　产业地产就是覆盖的覆盖性，无论高尔夫还是文化产业创意也好，这种项目第一体量比较大，辐射范围比较大，简单一个商场可能覆盖一个城市，社区的商场可能覆盖2公里，这个产业从选址到定位，从政策到配置，到各个方面一定有得天独厚的条件和不可复制性，取代性，谢谢。

　　沙利：黄总也提到奥园集团比较早涉足这个领域，我也看到番禺奥园大型购物中心出来，奥园是否在整个战略配置上，商业地产有比较大的发展，奥园准备在刚才所说主题或者产业地产方面是否有大的举措，能否给大家分享一下。

　　印岚：我可以介绍一下我们项目，可能有很多同行不太清楚，我们在番禺桥南地方我们打造25万的综合体，其中有三栋公寓，还有一栋八万平方米的购物中心，两万平米步行街商业，这个项目从前年开始到去年年底12月21日正式开张，整个招商大概使用了一年半时间，在开业的时候这个项目基本上已经是接近了98招商率，开业的时候70%以上达到比例的商家同期做了开业，这个项目在奥园集团打造过程当中，奥园集团研究两个方向，一个就是养生地产，养生地产领域当中我们在中间做了很多工作，包括自己学习很多经验也引入自己养生地产做得更加深入一点，还有的酒店，监管中心，让真正养生地产的落位更实一点，奥园广场作为09年开始启动，在整个地产集团下面，机遇下面我们也很看好商业，购物中心的发展，同时也是在未来很多年当中各个区域拿地的方面，还有一些优势，我们也比较看好这一块商业，我们在09年的时候，这个项目算是第一个作为奥园集团真正落户商业战略上首个项目，这个项目内部评价还是非常成功，这个成功源自于早期，这个项目在拿地的时候很谨慎，包括在做设计，再到后面的建设，开发，包括招商，经营还有配合销售，销售型的项目，比如销售型的商业街，我们从最后一期，把这个项目作为经营最后做一个去考虑，这个项目的成功，所以在这里就选取一些合理的比例拿出来作为销售，我们这8万平米的购物中心是自己进行招商，通过这个步骤奠定我们在进行商业地产，把这个步骤迈得更快一点，符合09年集团提出战略，奥园未来肯定就是商住并重，以这样步伐走，在未来几年当中取得成功经验之后，会逐步逐步加大商业地产的投入，这个比例也是从20%，希望占到整个集团40%的比例，这是我们大集料。

　　有了这个计划之后，在番禺本区域里面我们拿到比较多商业地块，以这个成功模式作为一个榜样，在沈阳，嘉宾也讲了，在沈阳当地三环那里都有40万总商业，两个大MALL在里面，总建筑面积有200万左右，所以可以看到奥园的步骤，会在商业上不断提升。

　　沙利：我们都知道成功之后，购物中心，儿童主题这一块变成标配，但煜总您是行业先行者，中国购物中心真的需要那么多儿童体验中心吗？在之前项目成功之后，是否有向儿童体验消费全产业链的消费挺进。

　　王曙煜：这是很大问题，也是我们考虑问题。第一个问题我们可以很明确说“不”！儿童产业这是一块很大的蛋糕，但那么多年来为什么儿童产业一直在我们的商业里面不是占主角地位的，其实再过若干年也代替不了主角，所以上个月的30号在上海一个讲坛上跟大家讲，我说儿童只是一个影子，父母才是主角，什么爷爷奶奶，姥姥老爷他们才是主角，儿童这是一个影子，我们也想用儿童的影子，把大人吸引过来，现在6+1，六个老人带一个儿子，六个老人带一个儿子过来，每个大人掏一百块钱就不得了消费主角不是儿童。

　　刚才刘总说到中国现行教育很多弊病，确实是如此。但目前无法改变，或者说彻底改变这个弊病，毕竟应试教育才是主角，所有素质教育只能作为补充，所以我们之前项目的成功定位还是比较明确，我们只做儿童素质教育的补充，既然是补充就不可能成为主角，现在太多太多的购物城，城市，甚至非常非常非常少，只有十多万的城市说我要做一个，我说不要，你一定做不起来，一定不赚钱，你一定竹篮打水一场空的，如果你们切入，从08年到现在，短短的五年，中国已经关闭了24家，当然财富目前很多。

　　作为这样一个项目，对于某一个特定项目综合体来说，确实会带来大量人流，但如果这些人流分到十个商业综合体来说，我刚才说的平均每天一千个，你分到十个就是平均一百个，这是微不足道，就把自己打死了。

　　我们一不小心又去参与了一下主题商业或者说主题的房地产业，在成都拿一块地，在国色天香门口，这是比较成熟的景区，1、2期全部开，每年可以吸引千把万去旅游，我们做了大概五万平米的商业，作为旅游商业的补充，里面有小镇等等，但我不敢把这个小镇作为唯一的产业，我们希望做的是可以跟国色天香比较刺激的娱乐是相反，这种比较休闲的体验式的商业，是覆盖一个全年龄段休闲体验商业。

　　为什么我们敢如此做，也是因为土地价格问题，如果成本非常非常高你是不敢这样做的，所以对于旅游产业来说，其实土地成本和开发成本和时间，因为资金都有时间价格，这三个因素是我们必须要考虑的，在儿童产业这一块蛋糕看起来是很大，但细化分，又非常非常厉害，其实每一个年龄段的产品都是不同的，我们粗一点分可以分0-3，03-6，6-10岁，但他一年四季消费都不一样，这一双鞋用过可能下一个季就不能用，如果做全产业链的话就是商机，但又有几个企业可以做这样的全产业链了？才分散了，我们在琢磨，根据自己掌握的资源做一些相关的延伸产品，这些产品我们希望有更专业的团队合作，因为我们不专业，我们希望更多的专业团队跟我们一起，这个小镇也不是我们几个人力量，而是集成社会力量一起做，我们有一百多个赞助商大多数都是世界五百强企业，他们提供物料，赞助费，技术，否则我们很难生存，这跟我们倒闭20多家不一样的地方，我们集成很多社会力量一起做这些事情。

　　沙利：接下来刘总，就分享一下，我觉得既然刘总提出儿童梦概念，就跟大家分享一下吧。

　　刘海南：我一直不把儿童梦当做一个项目，但毕竟还是一个项目，因为也要拿地，规划，建设。这个项目大家是第一次听说，我们有类似于儿童体验，也有情商培养，我们还有其他放养式，流动式的导向，还有其他方面结合性格塑造方面的培养，不同于应试教育方面的教育，因为现在中国教育确实可以看到孩子成长缺少快乐，自私自利，独立能力差，缺少团队精神的劣质性越来越明显，我们去国外考察，去参观，中国和国外国家经济差距越来越小，但国民综合素质的差距还是很大的，如果说从我们这一代改变来已经有难度，所以从孩子开始，我们做提升孩子综合素质方面的教育。

　　我们在天津建了两万二千平米的项目，今年建一万平米0-6岁的孩子的教育，羽毛球冠军合作的羽毛球学校等都是为了提高孩子的行为，习惯，性格，性样，道德，身体等多方面的素质工作，我们准备在全国建类似大型3-5万的儿童梦的产品，在广州，上海、成都今年都有一些布局，同时我们在一些三、四线城市会做一些五千平米-一万平米小型的儿童梦，还是以教育为主，像商业这些东西是我们目前没有做，因为我想像迪斯尼等其他，无论如何做好才有延伸产品，把内容做深，做宽，从营销角度做好，把服务做精细化，产品做好才可能油市场，希望和在座的地产大老，包括各个公司有一定的合作，我们这个产品不一定在城市中心，可能在郊区，在广州也是在近郊区，在上海、成都都是在近郊区，我们在市中心也有，商业综合体也可以结合在一起，也可以独立存在，这是比较灵活儿童综合素质教育方面的儿童梦，谢谢有这个机会可以介绍一些天津儿童梦城。

　　沙利：大家关心一个问题，法国雅高国际酒店在主题地产，最直接就是旅游地产，旅游地产是否有一些规划，在国内旅游地产方面大概有什么计划？

　　李德强：在国内有137家酒店，目前签约正在开发还有将近100家酒店，这个网络还是相对比较庞大，包括现在已经在洽谈的项目。这里面很多传统酒店以外，还有旅游地产酒店，我们三亚，丽江等都在运营，我们还涉及到文化产业的地产，包括度假地产，工业地产项目。各种各样的项目我们都有一些涉足，但我们归功于法国雅高国际酒店不同产品线的分布，在不同的产品去做的时候，开发商看，所有地产开发，当投资者开发商，我们作为酒店管理者，决定权在开发商，我们唯一可以做两点：第一，跟开发商将非常专业的建议，对每个项目来讲一定都是主题酒店，但并不是每一个酒店都适合做五星级酒店或者白金级酒店，中国传统话讲勿以善小而不为，当我们用更专业的意见给开发商，实际上我们是在降低开发商风险，也在降低自己日后如果是经营这个酒店，所造成的风险。

　　我可以跟大家分享一下，之前做过度假旅游地产项目，我们也有沟通，因为也在广东这边，我们一个合作伙伴，和我们合作几个项目之后，拿到一个项目在广东的海边，非常漂亮的海景，旁边有码头，高尔夫球场，非常高档的别墅等等，他讲，我要做五星级酒店，我们觉得也非常好，我们跟他讲，我们也认同。我们又同时讲，您今天想做五星级酒店您当然有您的市场，因为一开始说要毗邻三亚，您是可以跟三亚毗邻，但因为你在广东，可能跟三亚有一点不一样，在三亚对我们来讲我们通常不建议在开发商做项目酒店，因为三亚去的时候都需要做飞机，一往返机票就几千块钱，他可以付得起机票钱可能还有更高的需求，而且你还毗邻广东、深圳，你在非常好的海边，很多人渡假可能不需要做飞机，可能有比较低的成本，很多年轻白领，刚刚毕业工作几年，夫妻可能有一个10万左右的车可以开，这些人是非常大的群体也是非常大的渡假需求。

　　这样来看，你是否在五星级酒店前提下再增加利用率把酒店作证两个，一个五星，一个三星，这样既满足原来规划，服务高端，无论广州深圳香港等因为都在一个小时或者一个半小时的车程内，你有非常庞大的渡假群体，有这方面的需要。他的设施，投入并没有增加多少，但反过来讲，有更多的客源，服务，这样可以更好增进生意，同时可以增加所有酒店利用率，比如说公司，他要找度假型酒店要在这里开会，公司里面有不同的级别人，他可以分成两个不同的酒店，同时公用酒店会议室等，这化解在整个项目风险，提高项目收益，这是我们经常在不同项目过程来讲开发商要探讨的东西，但不是每个项目都做五星级，大家也提到在主题地产里面，我们对开发商讲适合才是最重要的。

　　沙利：中信房地产投资公司是非常成熟，在中国有很多项目。既然说到主题地产跟大家说说作为资本市场来讲，看待一个什么项目，资本市场比较关注，是他们比较关注，可以吸引资本的进入，这是大家比较关注的问题。 

　　萧慧贞：谢谢沙总，观澜湖房地产92年出生，我们看重所谓体育的主题层面的商业地产，很多人知道我们有一部分是房地产，在今天那么多企业前面房地产我们微不足道，所以我们一开始肯定就是商业地产，主题地产。我们之后去到海南岛，这把我们整个企业20年来的沉淀，包括我们自己在深圳、东莞高尔夫球场片区，我们的养生旅游，我们自己打造的温泉，为什么做温泉，现在享受去旅游的客人都是30-50岁左右，全中国都是一样，我们做一个养生旅游，把这个项目也放进去。

　　在海南岛一些问题也说，地块很重要，海南岛的地块在我们开发的期限当中还是非常不够，还有好几十年可以开发，在这个基础之上我们不仅做了全球最多，最大十个公众高尔夫球场，已经不是富人的体育，还有兰桂坊，电影公社，跟中国导演冯小刚等，跟不同主题地产在下面，往综合旅游地产发展，刚才提到时尚，还有（英文），医疗这几块在我们计划之中。

　　691个美金消费大家可以想想这也是真的，他们出去旅游都是为了出去卖东西，刚刚提到的项目也是我们一个对象，现象我们是电商不是个体，是家庭，所以一个家庭已经有5、6个人可以消费，如何满足他们的消费，那么大的商场是不可以，我们观澜湖房地产在未来五年的定位，希望可以在五个不同的地方，省市多开五个不同的观澜湖房地产，这跟我们主题，高尔夫球场这肯定是我们DNA，但如何管理，如何运营，如何把各位嘉宾所提出的风险，转回我们的机遇，我觉得我们还是从海南岛计划情况来看我们已经有心理准备，这是我们五年之后，还有五个观澜湖可以出来的。

　　再上去我们还有其他发展？可以拭目以待，整个观澜湖房地产在2014-2016年中间，我们还有一个场地可以做到免税，免税这一块也是比较疯狂的，现在很多中国朋友，旅游者已经对于不是一般的消费产品可以满足，在免税店可以出来的东西跟其他普通市场的店不一样，这是我们其中一个亮点在里面。

　　希望观澜湖未来五年可以不断把我们的经验，在市场上周围一个周期，多一点的担忧，难题我们尝试，实现出来，就好像主持人所说希望我们是共赢，今天的平台不是我们一家观澜湖房地产可以做，我们希望可以联手，因为我们都是跟不同的专长排挡，在市场上寻找优质排挡一起做，才可以做得好，做得快，作为中国人在海外是一个亮点。

　　沙利：陈总提到绿景集团还没有提及这个产业，坦诚一点，陈总公司顾虑是什么，能否分享一下。

　　陈铁身：我讲一下，这可能也是一个行业顾虑，大家讲到所谓风险，我对风险的理解并不是说我们能力上的缺失或者有没有这样的消费群体的存在，并不是这样的东西，我讲的风险而是对整件事情可以成功因素不确定，这是一个概念由于应变的能力不剧变，如果环境发生变化你随机应变能力不具备这就是风险；从不确定性来讲，不像之前成型的开发模式，在这里我讲一个观点，主题地产的项目主题，或者说开发项目的主题，这个概念是两个概念，主题地产讲这个概念更多是影响一个片区，最起码是一个影响片区甚至是一个城市的定位，甚至影响一个产业链的形成，甚至形成人们消费趋势的引导，是从这个局面理解的，这个开发模式，我个人理解，这是一家之言。

　　从这个意义上来讲，您要开发好主题地产首先跟这些元素相关联，因此我们跟政府的导向是相关联的，政府的相关政策是相关联的，而且这个政策不仅仅是地产政策，可能还甚至财政、税收等相关政策。

　　大家在中国生活都知道，政策对中国来讲可持续性是比较差，在这个政策环境里面做决策，你不确定性是增加的；从产业发展来讲中国的产业发展很快，GDP增长很快，这是一个快速发展的国家，产业转型的生命周期相对较短，如果锁定某一个产业，但产业本身发生变化，你整个供应链发生变化的时候您如何应变？我的顾虑就是在于这些不确定因素太多，我们不能盲目把握这个项目的开发模式，我们是否具备抗风险能力，而不是开发项目能力，这是我的观点，谢谢。

　　李震：跟大家简单分享我个人的建议，我一直认为在任何时候风险和机遇共存，就看你是否有这个胆子做第一个吃螃蟹的人，从06年开始做商业地产策划，06年在上海做一个比较大的商业地产转型定位策划，我做了第一个吃螃蟹的人，最后的效果还是比较好，之后也是让我做这个项目成为当时华东区最大的一站式的家庭购物广场。之后很多很多专有名词出来，互动，体验，主题，主题地产，文化地产也出来，在二、三线城市一窝蜂上大型综合体，购物中心，但很多可能在三、四线城市之后，我们看到都失败了，前后很多嘉宾都提到，你真正要打造一个主题地产，文化地产还是要看整体环境，文化，区域文化，你的企业承载度，是否能否去打造一个你所想要的主题地产，建议在座各位，我们还是要谨慎去分析，考虑整合自己的资源，才做下一步的决定，我们是否要上一窝蜂的主题地产，产业地产。

　　最后引用故事一句话，主题地产还是有风险，大家谨慎进入。

　　沙利：非常感谢各位嘉宾就是理性看风险，谨慎看商机。大家表达这么一种概念，既然是对话，下面有很多同仁关心问题，我现在一个一个问题针对，首先把这个问题给萧总，观澜湖房地产称得上中国的主题地产先行者，包括很多大事件，观澜湖房地产体育休闲综合体问题，包括在海南设立兰桂坊，据说还有高尔夫免税商场，萧总能否分享一下观澜湖房地产打造主题大体系是如何，您能否简单说一下，另外在这里面是否有最值得分享经验给我们说一下，这是比较重要，这是大多数开发商比较关心问题。

　　王曙煜：我来自奥园集团，关于主题地产作为奥园地产来讲还是有一些经验跟大家分享。奥园集团在中国倡导很多地产集团讲到不可行地产的时候，这已经提出来，早期的时候可能在华南板块特别清楚把运动和教育理念融入在地产开发当中。在2002年我们这边开始探索所谓主题地产融入到地产开发当中，2002年全国有一个策划大师王志刚跟我们董事会主席，当时就规划在南沙养生地产牵头，带动住宅开发和综合性开发。这个里面大家今天看到我们整个养生地产融入到到出成果，经历了将近十年的时间，大家才能看到今天的经验，同时在这个过程当中，在09年的时候也是真正开始把说也模式引进到整个地产的融合当中去。

　　今天的话题是比较紧凑，我很想说一句话，真正把主题地产我很看好，无论在什么模式下面其实都应该有一个，特别在住宅地产上受到政策控制下，主题地产，商业地产也好，未来我们公司十分看好。但如果要做好这些的时候，一定要去衡量，要理性看待这些机遇，把这种理性转成实实在在，转成实际开发过程中，包括前期拿地，设计，后期的经营，这是一条非常长的周期，但这一块只需要我们把很多的经验，要看到不仅仅我们拿到一个名字在地产开发当中，而是要如何做好它，我们想分享就是一定要有理性的抓住机遇的，我们也可以看好未来。

　　印岚：感谢赢商网提供这个机会，说到主题地产和产业地产，我从事20年房地产开发，我觉得地产开发从原来粗矿型，同质化，逐步专项产业化，精细化的趋势，这种趋势可能我们所有的人都避免不了，都要去面对，究竟是蓝海还是红海很难说作为主题的五土地开发或者产业开发来说，这涉及资源非常非常多，我们做项目是涉及很小一片，在产业里面非常非常小的一片，这是很多旅游地产，商业地产找到我们，我们一下子觉得我们如何突然做旅游地产，我们每年，每天每个店培育下来都有上千个人在我们这个店里面娱乐也好，游玩也好，现在旅游局也好要授予我们旅游3A景区，我们变成（英文）的3A景区这也是首创，在这里面还是一个很小角色，我们最大的店也就是11万平米，小就是五千多平米，如果你使用这样一个概念，这样一个概念承担主题产业，主题地产的开发这是绝对承担不起来，在做主题产业，主题地产开发的时候，我们选择的主题是什么？能否扛起这个主题非常重要，还有社会需求是什么？如果铺天盖地都是高尔夫球场，我觉得可能高尔夫球场也不见得很紧俏。

　　在做主题地产的时候我们也要避免同质化问题，如何避免同质化，这可能是所有投资者和开发商都要考虑的一个问题，中国是一个抄袭性非常强的社会状态，谁也改变不了，对于一个先行者来说，可能对先行者考验非常大，你手里面有多大资源，有多少资源，有多大的资金量，有多少时间耗得起，所以主题地产应该是一个多元的因素，这是我的一些

　　萧慧贞：您所说我们今天谈是一个新模式，新商业行为在整个房地产，我们观澜湖房地产集团结合刚才主持人所说旅游地产，文化地产，养生地产，大家也去过我们的观澜湖房地产，深圳、东莞，海口，我们拿了一个比较大的区，我们有一个很好的平台，大气候的帮助，海南省成为国际旅游岛，大家都清楚现在所有中国人出去旅游的人次有多大，在2012年跟德国、美国相比排名第三名，我国人出去旅游的人现在已经排到第一位，我国人出去消费超越全球，排名第一，695亿的美金，63%去欧洲，33%去了美国，所以我相信这是非常大的机遇，中国的旅游有很多很方便的指出，政府2013-2020年在开会的时候也提到，把整个中国旅游如何有一个方法做得更好，把整个大环境做得更好，我是看到有机遇，也想听听其他老总的分享。

　　陈铁身：非常高兴有这个机会跟大家谈谈关于主题话题沟通，我看到这个题目比较忐忑，从个人经历及目前运营集团的模式，还有开放模式也好，经营模式也好都没有涉及到这样一个主题地产的业务，我们很关注这个问题，非常感谢有这个机会让我们思考这个东西考虑这个问题的时候，我们会从更多关键词是，主题地产，商业地产是放在更大的格局上考虑，商业地产供求关系，价值链的构造，这是一片蓝海，主题地产对商业地产来讲还是一片蓝海，主流主题地产主要是以旅游，产业，养老，但按照经济增加值的形式来讲，不仅经济外部性，复杂性来讲，都具备理论上的可行性，这是我感受到一个关键词，这对我们来讲是一片蓝海。

　　同时我感觉到这是一个陷阱，为什么是陷阱？在市场上有成功的地方，但更多是失败的案例，或者是是失败的无奈，为什么说很多开发商以主题地产作为包装呢？这是一个比较成功的取地模式，或者说获取土地资源的模式，大家在这里尝到一些甜头，从社会发展需求和消费提升的需求，城市定位需求，都在文化产业如何通过开发、规划解决一些增量问题，以这样一个口号、包装也好，跟政府取地是比较便利，在市场上有很多开发商也用这样一个业务模式去获得土地。

　　但是作为一个成功的商业模式来讲，取地只是其中一部分，他获取的资源，但你是否有把这些资源进行有效配置？有一个成功的开发模式呢？这在市场上是比较罕见，当然也有成功但更多是失败。

　　对于主题地产未来运营模式来讲大家的困惑就会更多，我个人认为在实践中来讲可能对大家是一个陷阱，这并不是很成熟的商业模式，这个时候如果说我们要涉足这个行业，更多要对资源，以及自身能力进行辩证思考之后，作出决策，想好之后肯定会更加稳妥一点。

　　刘海南：今天感冒了，非常抱歉，正如今天的主题，这是一个机会也是存在风险。感冒对于身体来讲可以杀死很多病菌，但今天这个时候感冒，今天是流行感冒让很多人恐慌，主题地产，现在的地产，主题地产大家应该有一点谈虎色变的感觉，但都想做商业地产，主题地产，但主题地产有一点点泛泛的刚才，内容没有做起来，只是一个题目。现在的消费者需求是往精神和文化需求，而不是购买需求，如何满足消费者精神、文化层面需求，是主题地产真正做好的方法，所以主题地产也有这种感冒，但不能有变动性的感冒，平时这种感冒是需要的。

　　李德强：主题地产，今天上午大家讨论商业地产，由传统百货，大卖场，购物中心等转变，主题地产由于商业地产的改变，包括刚才讲到开发商拿地的需要等其他一些原因，所以产生出现现在所有旅游地产，会议地产，工业地产，文化产业地产，整个市场可能供应跟业态，就像行业一样有多远化和多样性的发展，从集团目前来讲我们全球有4000多家酒店，国内运营137家酒店，这137家有七个品牌，从高端到经济型的酒店，不同市场，不同的客户需求不一样，我们就可以用不同的品牌套用在不同的市场当中。

　　风险，这作为一个挑战，所谓主题地产，不同于大家所做的住宅地产，所有开发商我相信从最初的住宅地产转到商业地产都有一个很大的磨合，从商业地产到不同的主题地产，从思维，定位等这是需要重新磨合过程，从酒店来讲在整个项目过程当中可能需要花更多时间，跟开发商沟通、解释，大家如何找到更好的切入点和契合点，谢谢。

　　柴志培：您说这个主题地产，我们更多看成产业地产，我们从06年开始做房地产投资，最早就是做住宅方面的地产投资，但随着07、08年国家开始对住宅市场宏观调控之后，我们就开始转向商业地产，商业地产很多嘉宾也说了，供给量和竞争越来越激烈，这可以为投资人带来高于传统的住宅地产，商业地产收益的方式，我们跟很多政策、官员沟通，很多地方政府也面临转型问题，以前地方政府从土地财政，税收在土地方面占很大比例，现在随着宏观调控他们也在寻找财政新的增长点，包括现代中国整个产业在GDP占的比例，跟西方相比比较小，人家占10%，我们占2%的产业都有发展空间。产业地产还是大势所趋，应该是未来的方向，从投资的角度或者从开发角度，产业地产对投资人，开发商也好提出更高的要求，我们之前也研究一些项目，某种程度叫产业综合体，一个产业你说是旅游，也不仅仅是酒店，可能有一些可售，有一些可租，有一些商业，有一些自持，这对资源整合能力提出更高要求，商业、住宅还好一点，产业地产要求更高，无论对商务等整合，对政府相关资源，配套的整合，要求非常严格。产业地产对于前期的定位和整个规划也提出很高的要求，跟商业有类似地地方，你如何证明你是唯一，你的特点在哪里。

　　从基金的角度，现金流对产业地产的挑战比较大，一般无论是旅游，还是其他也好，位置相对比较偏，前期从投入想作出土地潜在价值挖掘出来需要很大投资，这对一般开发商从资金方面来讲压力比较大。

　　主持人：非常感谢周总的精彩演讲。从广义上来说，旅游地产、文化地产抑或产业地产都是商业地产的一种细分，对于中国的地产商来说，这些陌生的领域既意味着风险，也代表着商机，行业中的少数先行者已经开始试水，他们的经验分享将成为我们的参考指南。

　　下面，我们进入第二个环节："高端对话"【远见：主题地产的未来】有请主持嘉宾：赢盛中国商用地产集团副总裁沙利先生，有请对话嘉宾：

　　深圳观澜湖房地产开发有限公司集团执行董事萧慧贞 女士

　　绿景集团副总裁、绿景资产管理公司总经理 陈铁身 先生

　　天津希乐城企业管理有限公司董事长刘海南 先生

　　法国雅高国际酒店集团中国区发展副总裁 李德强先生

　　中信资本房地产投资董事柴志培 先生

　　奥园集团副总裁 王曙煜 女士

　　上海童梦投资管理有限公司 董事长 印岚 女士

　　K11南中国区助理总经理李震先生

高端对话三 现场

　　沙利：各位领导，各位嘉宾大家下午好，在传统商业领域无论我们如何去电商还是什么也好，都已经出现僧多粥少的情况。另一方面我们也看到在旅游地产也好，文化地产，产业地产也好，有非常多创意品牌没有得到释放，所以今天来谈谈。

　　作为这个领域有非常多开发商在尝试了，也获取一些经验今天给大家第一个问题就是非常简单的问题，本来想大家谈谈对风险和商机并存的看法，商机大家结合行业特点会讲比较清楚，首先我们给大家一个问题，风险或者说在这些领域如果作为各位专业人士来讲你们有什么看法或者顾虑，我们把话筒交给我们的萧总。

　　但是无论由电商占有实体渠道商的份额，去作为经营模式还是实体零售商做电商的模式，现在很大的问题大家都在探讨的过程当中，因为早上我讲，除了天猫以外，上面列的这一家也是如此。非常希望今天在座，如果你在这方面有心得，我们作为实体零售商，网上做电商，你是B2C模式还是B2C+B模式，还是O2O，或者有什么创意的想法，会上希望有这方面心得体会，和你们做得比较好可以跟我们有一些互动，我非常愿意向您学习。

　　从目前来讲，我们面临最大一个问题，比如说一个电器零售商企业，他是一家上市公司，随着整个行业的发展，电商是比走模式，如果继续做，就亏得更大，但如果说适应上市公司的财务报表要求，意味着反趋势而走，这种情况下，盈利模式就越来越重要，无论是实体还是电商你继续经营下去，你真正盈利的突破口在哪里？我感觉应该是下一步整体电商无论你现在创建一个企业，还是你企业已经往下走了，这是最重点一点。

　　最后我简单讲讲，电商和实体的可能，同时讲讲价格的趋同，在价格趋同上举一个例子：上个月美国（英文）列出18家在网上和线下最重要竞争的名字，然后公布他的价格跟这18家主要竞争者全部一致，如果有任何找到比他便宜都可以来这里进行索赔，这样一做给自己什么优势胜出，但价格优势，但其他运营商，传统运营商没有优势之后，他优势胜出，他市场份额，品牌效应，对于消费者的售后服务，这些东西就没有胜出。所以实体零售商最后必须，一定要在价格上战胜他的对手，战胜电商，或者持平，这样其他优势就是你的优势。

　　跟大家分享一下，由于价格的趋同，可能真正要找到盈利模式的关键，就是你如何运用自身存在的优势来规避列示，比如说电商如何找出一个行之有效，降低成本模式，你必须做到家喻户晓，但广告成本不用很大，京东基本上就是家喻户晓了，接下来他广告费用就是小但如何节省物流费，这可能是京东很重要的关键点。

　　作为实体店来讲，我的租金，我的人口是贵的，但是如果价格趋同以后，我的物流上面的优势，品牌的优势就需要去发挥，这两个博弈往下走会是一个很有意思的事情。

　　接下来再分享一点，早上也总结一些东西，只是对大家的归纳，（英文）就是说线上线下各自优势劣势在哪里？线上做电商优势，交易的时间是没有限制，交易地点没有限制，时空上面是自由的；你能够取得商品渠道也是非常便捷，一点击就可以；网上大家知道，有一些询价软件，你就货比三家也是一点击就出来，但这让价格竞争更加剧烈，你要是在实体店货比三家你起码要跑两三公里；网上购买不用出门；网上劣势对产品、服务本身不可能去尝试，体验也可能会产生卖错的可能，因为照片跟实体物品可能会有差异；没有人与人之间的互动；长期待在家里面这是潜在问题，你不运动可能对未来人的精神和身体可能都有一些危害，容易受到威胁，也缺少社会之间的交流，这是电商基本优势，劣势。

　　实体购物，最大特点就是购物中心多元化的产品，您买一件东西可以进行购物体验，朋友、家人也可以进行交流，这是你在网上没有办法实现的。在实体店这种试穿，服务常识很重要的问题。女性在逛街的时候发现物美价廉的感觉，可能在网上就没有这种感觉了。实体店时间、空间是有限制的，为什么跟大家把这个东西回顾一下呢？每个人都知道但没有归纳起来，这意思就是说我们未来看电商和实体店最终会走向什么样的方向的时候，其实就是发挥现在我们归纳强势的地方，而去规避哪些弱的地方，早上也提到，由于电商你的便利和便捷，他的客户群体几乎就是80后，电商营销的对象或者顾客群，相对的营销策略和花的时间上就根据不同消费群进行选择。

　　我们在预测未来的时候，基本可以看到电商的优势发挥在哪里进行发挥，早上也提到如果说比较容易实体基本上就是标准产品大行其道，要有个性就在网上。

　　最后跟大家再谈一点，电商的发展可能还要关注另外两个重要的东西：移动，传统是PC的传统，但接下来智能手机的时代，让原有很多电脑功能在手机上会有一个完整的实现。这里简单做一个分析，到2016年的时候我们估计移动的订单会接近18%，如果不要区别太细分别的话是这样，移动智能手机的出现会改变很多人的行为，生活方式，这是电商需要关注的。

　　还有所谓的O2O，尤其是拥有实体的电商，你做O2O你是没有绝对优势，作为纯电商出生的人做O2O你就需要做合作伙伴，无论是哪个业态，产业你必须做合作伙伴，O2O的好处我个人看法在传统的B2C模式，还没有找到盈利模式之前，或者是可靠盈利模式没有出来的时候，O2O可能会提供成本相对低迷，但通过品种，或者实体和电商相互互动才能达成盈利渠道。

　　最后跟大家分享要关注O2O的变化和各种模式，及移动通讯新崛起，会对整个电商带来很大的影响，时间关系今天就跟大家就电商目前关键问题跟大家做一个分享，谢谢大家！

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，先生们、女士们，大家下午好！欢迎各位再次回到“商业推动地产论坛第八届年会”的主会场，今天上午的嘉宾给我们带来了精彩的思想盛宴，我想下午的会议会更加值得我们期待，事不宜迟马上进入我们的会议议程：下面有请今天下午论坛的第一个环节主题演讲嘉宾：泰国尚泰零售集团中国区总裁   周猛先生就"赢商是何方？关于传统渠道商与电商的分析与展望  "做主题演讲，有请周总！

　　泰国尚泰零售集团中国区总裁 周猛

　　周猛：大家下午好！上午那么多优秀专家就这个问题各自发表了自己的看法，见解独到，真知灼见，我就借着上午的东风，搬门弄虎一下。今天的PPT没有准备中文稿，因为时间来不及，大家开会的时候也才是想到要把资料弄出来，给大家道一个歉。

　　第一、今天上午讨论关于电商还是渠道商实体店之间的博弈，谁会胜出，谁会战胜对手还是两个共同并存。目前感觉很难下结论，我们简单用一个图形来表示，我们是用这么一个图形，上面这个曲线大家看一看（英文），他增幅很慢，但不会因为电商介入而没有增长，还在继续增长。这一条线就是电商的增长，这是示意图，没有任何数据暗示，他增长很快，增长之后在什么位置会超过电商，或者在什么位置与电商共存，或者低于电商或者高尚电商，这个部分可能就会发生的各种可能，做一个观察电商会经历一个快速增长的趋势，这是一个趋势。

　　第二、趋势就是实体店仍然会有增长，但会低于电商的增长速度，由于电商在价格策略或者促销策略，整个供应链上面的调整，他盈利的预期可能不是很明朗，但实体店，运营商也做电商，就可以克服电商目前存在的弊端，会发挥自己已有的优势。简单统计一下大概电商最近这些年的规模和增长速度的变化。

　　规模，他上升趋势非常明显，增长力随着基数的增大，呈现两位数的增长，但也在放缓。最重要是什么参与在网上购物消费者人数是非常快速增长，这对电商运营商的福音，我们现在用网络无论是移动还是PC，网上消费越来越活跃，这是对电商最大的利好。

　　模式有很多B2C，B2B，C2C、O2O等不一一阐述，给大家一个概念，我们在说电商的时候，我们最好有一个具体界定模式否则就会很散，从目前来看的模式，大部分是几个，一个就是B2C模式，对现代渠道零售商直接有影响B2C模式，大家谈主要是集中在这里。

　　这是近些年主要大家非常熟悉的，天猫占据50%的份额，把主要电商的销售额加在一起。在我们谈到对实体渠道零售商影响最大，大家也触及到一个话题，就是价格问题，电商生命力包括对消费者的吸引，最大吸引力目前就是价格比较便宜，我们就针对这个课题，我想跟大家分享一下。这些数据客观来讲在客观各种渠道可以搜索到，我们花很多功夫自己找的数据，但不完全准确，我觉得基本上可以反映大概的概念。我们来看毛利率，为什么跟大家简单介绍呢？这牵涉到企业的经营模式，不是盈利模式是否成立问题，没有盈利模式长期支撑肯定不行。我们看看11年当当网十三点多，京东5.5，毛利很低，国美、苏宁就更差，苏宁18.5，银泰17.1，12年数据还拿不到，你看物流费用，当当比较高，亚玛逊也不低，京东和苏宁，为什么苏宁最低呢？所以实体店做电商的时候，在物流上面，因为已经拥有很强大的物流体系，所以才那么厉害，京东5.5毛利率，去掉6.6的成本实际上已经不赚钱了，这可以看清楚盈利模式是存在比较大的风险。

　　如果你看租金的时候，所有的电商列出来的，你们看看这是实体店问题。但你把这些费用简单加加，从净利润来讲，当当网，亚玛逊都不赚钱，京东就更加不用说，因为这里涉及营销和广告费用，实体店由于品牌影响，在全国也有网络，你做广告宣传的需求或者是费用相对比较低一点。其他的水电费也是如此。这说明什么问题呢？实际上上午也提到一点，大家概念一直想一个问题，电商由于没有租金，人工用得比较少，也没有水电费，所以这是他胜出很大的空间，但他也有贵的地方，也有便宜的地方，在成本结构里面。最后我们感觉到他最后是在为，当没有风险资本或者相对其他的风险资金投入的时候，他可以恢复毛利运营整个商业模式的做法，这方面可能会存在很大问题，这是价格上我们跟大家分享一个信息。

　　我们的想法，会感觉随着实体，渠道商对于电商领域的进驻，电商和实体店的价格最后会趋同，在产品选择，服务的选择上大家会进一步细化这个市场。实体零售商实际上已经在电商进行动作，苏宁，王府井，沃尔玛等品牌商到普通的超市，还有零售等都已经往电商发展了。

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次掌声送给他们！精彩的时间总是过得飞快，不知不觉已是中午时分，请大家携带餐券移步到酒店大堂一楼ADD泛亚自助餐厅享用丰富的午餐！ 2点请大家准时出席下午的论坛。祝大家午安！

　　巴根：这份报告显示，很多电商其实不一定是盈利，去年京东跟苏宁价格战来讲，都是两败俱伤，盈利就是消费者，对于商家来说不赚钱的事情是不会做，对于电商真正趋势还是需要慢慢看，电商还有一个税收问题，在跟实体店不平等的平台上，但是这方面国家有关部门也会慢慢规范，税收问题也提上日常，在这个平台上未来的竞争和消耗的渠道会发生一些变化，总体而言，电商是一个新型的销售渠道社会发展必然产物，对于传统实体店和销售渠道的补充。随着发展实体电和电商之间的业态会慢慢发生变化，一些业态适合在电商销售，比如说一些品牌商的折扣商品，很多品牌把正品放在电商去做，我觉得一定会做不到还是要进入实体店，就服装来讲，需要试穿，感受服务，产品，这在网络上很难实现，这对于百货是很好的推动，收益还是消费者，促使百货和购物中心要提供更好，更适合消费者需求的业态，体验的需求，我觉得对于消费者来说是好事。

　　总结一句话就是：相互补充，共同发展。

　　贾涛：一个市场，一个就是顾客，无论电商还是实体店有存在这个问题，市场细分问题。在电商上大家没有水电，人工成本等，但同时在网络当中，如何让消费者想到这个问题，让人家去消费，这个平台一定是有输赢，89年大家都做B2C，B2B，最后风起云涌，很多公司都在做，电子商务，最后两年之内全部死掉，谁赚钱？电脑，每个公司都要过来修电脑。市场细分是必然，你面对就是顾客，顾客的想法，谁会在网上消费，哪些需要在实体店他是有感受，最明确一个词理由，要有理由，理由充分可以，理由不充分，没有真正进行非常详细的市场细分一定是失败，对于实体来说一定要给顾客来的理由，在网上要给人家在这里浏览，消费的理由。

　　沙勇：对于未来趋势研判，我简单用八个字概括。跨界融合，两极分化，两极分化：什么意思在针对目标方面以购物中心为代表，在这里可以体现共同分享，服务体验，吃喝玩乐这一块市场会增加，守住，营业额有所体现，非常适合电商，类似于这种产品，这一类营业额也会扩大，也体现市场这方面，这将来会在业态上的体现来看会出现两极分化，市场渐渐就是趋于分化，这是大来说，并不是那么清晰，跨界融合，电商线下也会做实体，实体店也会做虚拟的店渠道，但从电商的营业额增长来看会大于实体店，但最后肯定会区域平衡，因为这个市场分得差不多，就平衡，最后就是两者都不能替代，大家与时俱进，共同发展。

　　吴传鲲：电商高速成长是正常，到一定时间就会平衡。接下来有请洪总，可以谈谈共同面对电商，对于开发商能够做一些什么？或者一起可以做一些什么？

　　洪万康：刚才我发言，电商对于传统的影响，有影响但不一定说我们没有发展，我告诉各位，我们去年的数据，去年大润发无论是营业额还是利润，还是我们的店速都是两倍增长，说明什么问题？中国市场很大。真正内需潜力还没有真正发挥出来，所以潜在的市场是足够支撑我们新业态发展，跟老业态的存在，所以我们电商这个发展，实际上是推动我们更快更新，更快的创新，更好去提高我们的封闭市场，对于商业地产的影响，我说这跟电商没有关系，你的定位，是不是正确？你的选择是否正确？你当地销售能量能否支撑，是否准确，如果不准确你盲目去做，或者不满足于顾客需要的，不符合顾客需要的方案建造的商业，终究会被淘汰，所以我认为第一对于传统商业是有影响，但也有推动。

　　第二市场潜力巨大；

　　第三跟商业地产没有直接挂钩问题，我观点就是三个一点，谢谢。

　　吴传鲲：洪总没有影响，还达到新高。

　　周猛：电商和实体运营商最终的结果会是你中有我，我中有你，只不过在功能上，在产品和服务的分配上，可能有不同的侧重点，如果说可以胜出，对于实体运营商来说，你网络布局比较广，品牌影响力比较大，同时你又可以迅速运用电商的手段，这样将来胜算会更大，对于很大的电商，靠风投支撑相当长一旦时间，这样的亏损运营，但已经占有市场份额的电商来讲，迅速探索出运营模式是迫在眉睫，否则跟实体运营商把电商反过来的时候，机会就不多了，这个时候也很麻烦了，基本看法就是这样。

　　吴传鲲：谢谢周总，这两个都是相互，线下的苏宁，也建立了电商。

　　周猛：前面几位嘉宾都提出这个观点，我们还会考虑O2O的结合，会增加生活元素多一点的品类，O2O的结合我们也在考虑可能在店里面展示的东西不一定要把所有库存展现出来，可以通过一个款你就可以陈列一种颜色，两种颜色，剩下可以通过IPAD呈现，让消费者有体验的感觉，我认为还是要做好客户，这个客户分析好，分析透彻，他们需求是什么，一种他来你店铺进行实际的消费体验，另外一种让他通过APP推送新品，或者促销活动，可以在家里面，在办公室可以选购商品，未来会是一种O2O的结合。

　　吴传鲲：谢谢在座的每一位嘉宾分享相信通过各位的发言，相信对于电商和商业地产的冲击会有一个了解，这一次对话到此结束，再一次感谢台上每一位嘉宾，谢谢大家！

　　吴传鲲：谢谢巴总的分享，巴总认为对购物中心影响比较小，还是要加强体验。贾总最近来到新企业，企业是老的，但是事业是新的，请您谈谈。

　　贾涛：大家受刺激比较小，我说说我的。作为整个电商来说，还是一个渠道，商业地产大家是搭建平台，马云做也是搭建平台无论实体还是虚拟，都是一样，我们在整合资源，马云也在整合资源，整个电商又给消费者提供消费渠道，很多东西特别刚才再讲，很多主流消费可能就是8090后，他们从出生开始接触很多东西都是跟电子相关，他们看到这个非常亲切，60、50后对于电子这一块亲切度没有那么深，这一块是两个不同平台，这没有绝对冲突，这是非常好。

　　我们做商业地产一定要跟电商便捷，消费渠道要做有机结合，不仅是开发商，包括我们的供应商，他们也在选择实体平台和电商平台，我们在资源整合当中，我们也考虑创新性工作，我们做婚庆市场开发，现在在筹备无锡项目，体量不大，4万平米，我们打造成为婚庆市场，形成一站式婚庆服务，在这些资源同时要借助电商，婚纱，摄影等本身就是从电商来说可能带来很大便捷，选择，但要在实体进行感受，我想作为这个来讲，更多是如何把实体和电商的渠道有机整合，这个东西可以给顾客带来便利，这是作为商业运营，要探讨和研究，而且要正视的问题，作为顾客来讲，原因有很多，一定要体现，我们在商业地产开发之前，如何更好的满足，顾客体验需求，而不是简单停留在他来消费，包括我们内外环境也好，可以给大家更加舒适空间，主题，来一个理由，这是商业地产要研究问题，给他更多理由，和购物剥离的问题。我们做婚庆选择品牌还是比较窄，作为恋人你不选择婚庆吗？不可能。

　　会前有提到品牌同质化，商业地产也就这些资源，要做到非常与众不同，这不太可能，只能根据市场，建筑物如何打造具有个性，个案特色的，我想这一点，实际上我是可以做到，包括现在我们在规划，未来打造的品牌，在北京我们也在做规划，体量14万平米，我们把零售压到30%，作为娱乐类和餐饮类一共加起来占到70%左右，乃至于高尔夫室内体验馆，增加一些新增业态满足顾客需求，包括吃饭也好，婚庆也好，高尔夫也好一定要过来的，电商可以解决这些便利，通过到购物中心来看，选择马上可以下单，吃完饭之后，回到家里面你需要的货品就在家门口，这对于消费者来说一定是期待，我们在大街上看到大包小包拎着一定是民工，否则没有人会作为一种享受，所谓这种便捷还是商业地产的主题，谢谢。

　　吴传鲲：谢谢贾总，他一个观点跟我们有一点类似，我们要考虑如何使用，而不是对立态度，还要强调结合自己的项目，强调体验性，把零售比例压到30%以内，这确实非常低。现在有请沙总谈谈。

　　沙勇：我非常看好电商的前景，马云和王总的打赌，把电商的预期拉得很大，有一句话是这样说，传统实体商业对于电商犹豫一个有功夫对着机关枪一样，以商业地产投资和运营作为主题，但这句话意思就是说，电商对于未来，不仅是百货，购物中心，特别对于整个生活方式的改变，要有足够重视和预期，这样做商业地产才有更好的进步，如何应对我们可以研究我们核心就是说四个字，两个词，生态和休闲，从苏州的时代广场，无锡推出城市综合体，这几年也做了300万方，虽然5、6年时间规模不大，但我们精耕细作，主要原因不能由于电商所提出来，应该几年前就提出生态化和休闲型，我们会打造一个绿色综合体的环境，购物中心也是生态化，休闲型。

　　现在回过头来看，这种常识和实践是由于消费者行为的改变，确实是由网购的产生，我总结了一下电商这种不可替代的三种优势，而且非常巨大；他可以不受地域和时间的限制，高速，有效整合渠道和资源，更多从B2C的B而言，从电商企业而言，实体商店可以不受空间限制，时间都可以，这是第一点，第二点对于电商而言，可以提供的货品只要想做，甚至可以做到无限度，可以做得很多。什么意思？我们做实体商店怎样都有规模，1万还是的10万，你可以把1万做得满满吗？但电商可以无限大；第三点我们购物中心或者百货为消费者服务，每个商家都希望锁定消费客层，我们做百货都会做一个VIP卡，我们为了识别他消费习惯在那里锁定他培养成为忠诚客户，但这在电商把可以轻而易举解决，所有的的消费都有痕迹，电商顾客和消费者可以留下痕迹，聪明商家就会放大优势锁定客户，我们都是为消费者服务考虑的其他便捷等等，我觉得都不用说太多，功夫相当于机关枪还是有道理，但我们也做商业地产，电商也有三个很大硬伤，他不能做到互动分享，吃喝玩乐这方面的优越性就体现出来，我们可以做到服务体验，这对于购物中心来说一定要体现，实品和虚拟的优势，我们这两个东西把实体东西发挥到极限，身临其境感，消费者可以在网上实现餐饮，快捷食品快十几分钟，慢几个小时，但没有消费者愿意做旅游消费，这是实体商店或者商业地产最重要的东西，我们现在也做绿色休闲，我们也做，这个综合体说简单也是循环概念，但我们可以做成不简单的。

　　我们还有生态科技，绿色技术，包括热门的循环，可以为以后运营带来很多成本降低，我看好他，但并不是说我们就会被取代，我们会使用我们的优势互补我们的短处，我们可以把他们好的优势进行学习。未来无论是电商还是实体商店，能够生存，物竞天泽，一定具有实体商店，传统企业的也休基因，并且又有电子商务的基因，传统基因是什么？互动分享，体验，包括非常人性化的环境，还有品牌和文化，历史故事，这些都是优秀基因，我们要放大，这样可以在未来继续保持他的地位，否则不可避免就会被覆盖。

　　吴传鲲：谢谢，我们还是应该把传统商业的优势发挥到极致，洪总您受到影响是不是比较大，周总，唐总的影响是不是小一点？我们有请洪总回答一下这个问题。

　　洪万康：几位嘉宾已经把我们要想到，讲的东西，集团讲的东西讲了，我不知道讲什么好，当然坐在这边必须要讲话，审问也好，拷问也好，提问也好，不讲话坐在这边是不行的，当时我们做实体店，电商对我们是否有影响？不可能没有影响。我们认为时代在发展，科技在进步，所以我们说电商的产生是一个必然物，就在几十年以前，以前只有传统百货，超市出来之后，我们也分流一部分百货的商品，比如说原来进入百货公司，百货公司里面什么都有，甚至食品也有，家电也有，现在可以看出来百货公司买家电没有了，基本上由专业公司进行，国美，苏宁。这是什么现象？这是重新细化，分流过程，我们说电商对于传统商业有一些推动作用，而不是威胁我们，我们必须要创新，任何一个做服务行业的，没有创新的思想就不能存在这个社会，服务业当中，所以对于实体店来说，我们一直在考虑一些问题，找出定位，更多让消费者能够来我们店里面，不让对我们的信任流失，这是我们需要慎重考虑的问题，我们认为这是一个好事情，中国人赌性太大，对于实体店，虚拟店可以进行打赌，但我们觉得这是一个社会进步的现象，所以对于实体点来说我们如何去挖掘我们的潜力，让更多愿意来实体店进行体验，消费的人，有更好的体会，我们说刚才几位嘉宾也讲了，人一个群居动物，所以不可能宅在家里，我们要解决电商对我们的处境问题，我只是简单讲讲，我可以想到问题，其他问题前面嘉宾都讲完了。

　　吴传鲲：接下来有请周总。

　　周猛：我的体会跟洪总所说一样，关于电商，未来发展的方方面面，各位老总都已经做了许多精辟概述，下面我也有幸做一个机会，应赢商网的要求有一个专题演讲，对于我们来说大老的碰撞会引起很多关注，我感觉有几个非常明显，可能是趋势吧。

　　电商迅速成长，这是一点，刚才也问到对百货有什么冲击，我觉得对我们冲击不大，我们成长也非常高，一个成熟的店肯定成长比较慢，因为基数低，实体店盘子很大，你再成长11，20%、50%这不是同一个数量上，电商成长之是一个优势；实体店的冲击，更多我们需要看，刚才各位提到实体店的优势和劣势，以及电商的优势和劣势，相互此消彼涨，这当中可能有一些新整合，对于电商冲击最大就是家电、零售这一块，家电零售为什么冲击大？我感觉一个就是产品的标准，工业化的东西，基本上没有个性，虽然说三星，苹果的东西很漂亮，但在市场上来说还是一样。

　　价格透明性，标准化产品，价格非常不透明，产品不标准可能有影响。电商的成本在租金，人力，水电费这一块是省，但物流和广告费是多了，这样一对冲，电商真正赚钱，实际上成本结构上没有太多优势，目前电商之所以提供很多价格上的优势，可能就是电商领头，领军的企业， 更多是风投在烧钱，这种情况可以持续多长时间？电商定价和实体店定价是要趋同的，如果大家要盈利。

　　我谈是比较大范围，小就是另外一种模式。大的电商无论从苏宁、国美，包括其他的主流，包括京东不赚钱，赚钱就是天猫，天猫赚钱模式非常有意思，实际上就是晚上的购物中心，也就是说是相当多的企业在他在这里开店，后收获是这部分人在网上开店的人，不是从卖东西赚多少钱，所以回过头来说再说购物中心，实体购物中心模式，我觉得电商提供机会多于威胁，因为电商的运营模式业态非常丰富，现在时髦来说，他提供很多O2O模式，你网上预订，支付，最后到实体店企业的模式，他可以提供很多便捷，成本低，范围覆盖大的。

　　价格未来竞争一定会便宜，到底接下来再说，电商要靠什么盈利，我觉得很丰富，包括我们实体店的企业，这也是思考的问题，你也做，但简单做一个B2C模式，我不赚钱为什么做？B2C如果跟实体店，现在的模式能够分享共同优势，这是未来我们可能要解决的问题。

　　我的结论跟各位一样电商的出现，可能分到一部分蛋糕，但蛋糕是在放大的，他会推动新一轮业态整合，也会带来非常高的成本和相当一部分电商的市场份额，但是简单来说实体店的取代我认为不太可能。

　　吴传鲲：谢谢周总的分享，周总也间接回答网友提问问题，对实体店的影响要分标准化，价格透明，工业设计特色，如果没有可能冲击比较大，其他都有很多应对方面。

　　唐总，唐总您的百货是有主题或者有一定个性的百货，我想这一类百货在面对电商冲击是否有影响如何应对？

　　唐宇寰：我们主要是面对年轻人群，我们有定位影响，但这不是很大影响，影响这些人群本来也是不会上网，但这是一个新生活方式。电商时代对于商家来说，既是一个挑战也是一个机会，从机会上面来说我也经常跟一些品牌沟通，合作，他们也考虑到成本上面，租金方面，对一个品牌来说不用装修，如果装修还有固定资产，在销售等各个环节锁定时间，节省开支，网络还可以覆盖很多实体店不能覆盖的地方，这个事情是一个出发点。

　　在网络上进行一个货品的消化，渠道面广一点，没有时间和地域的限制，这是一个机会，机会的地方。挑战的地方毕竟价格有一定的优势，我知道后面后台具体主流成本，但从财务报表来看，确确实实少了很多成本，所以从一个商家来说，我认为未来在硬件方面，和软件方面的投入，我们工作量会更加细。

　　硬件方面：当然体验的消费是不会改变，是不是对于一个商铺来说可以逐渐，逐渐走出更加细分化的市场定位呢？而不是做到同质化的定位，大家把自己的购物环境，可以营造更好一点，可以利用绿色，自然、环保，节能元素营造自己的商场。

　　软件方面：从传统品牌管理，可以更加深层次进入品牌管理，包括服务方面的精细化的管理，方便客户，消费客户精细化的数据采集，制造他们消费行为，提供一个定向，他们需要的商品包括价格，包括他们所需要的品类，这方面是商家会投入更大一点。

　　吴传鲲：谢谢唐总，这是非常实际的经验体验，电商肯定有冲击，发现在场各位嘉宾都承认有冲击，影响，但都认为可以解决的问题。

　　接下来最后一个问题讲到，刚才也提到从目前来看主要就是电商来势比较凶猛，但零售总额比例只占5%不到，我想请各位判断一下，刚才已经提到电商发展趋势究竟会在哪里，对商业地产长期性影响，更严厉一点，对商业地产产品方式，运营模式，变革性的影响有没有或者在哪里？

　　王锐：可以补充说一点，经常在会议上聊到这个问题的时候，现在很多小电商实际上，成本并不是最后，最终的成本，现在至少税收，等等这些方面，包括现在借助物流系统，成本可能还会增加。一个嘉宾说价格未来是不是有竞争优势？我觉得未必。吴总提到这个问题，对于商业地产影响在什么地方？产品业态的占比还会发生影响，最直接影响就是，现在购物中心出租越来越高，但业态进行挑战，大多数都是体验性，休闲式，社交式的业态的时候，是不可能像成熟的零售业那么高的资金，在回报上，预期上，开发商要有足够的心理能力。

　　势必会产生很多新的，像婚纱等其他也好，在这个市场成功总要付出一些代价，这个市场需要摸索，花时间培养才能成功，这对于商业地产来说也是一个比较严重的考验，您是否有这样的能力打造这个新业态，这个新业态打造出来适应能力如何，有赖于市场的验证；您如何提高自己服务过程的品质，一个朋友讲到太太的购物经历，他看到这个有兴趣的商品的时候，他扫了二维码，他说网上还有非常便宜的，不要买，后来再看到也是如此，后来太太说好好的购物兴趣，被你拍几张照片就没有了，所以这是一个问题。还有环境，为什么我们要投入资金营造空间设计，环境营造呢，就是如此。这是吸引消费群到实际商业非常重要的方面，所以我个人觉得未来可能对商业地产来说，你的租赁和回报预期不要那么高，要有一个合理预期。还有新业态的创新，和市场培育要有一个过程，新业态创新同时你服务，环境等体验相关的方方面面要进一步完善，才能去应对网络的冲击，这是我的观点，谢谢。

　　吴传鲲：影响就是VIP，以后可能会发生变化，可能会有新业态产生，要加强体验性，接下来有请魏健。

　　魏健：我特别同意刚刚所说，电商有很多问题，包括物流问题，包括整体成本问题等，他利润很低，毛利率大概就是5-7，很难挣钱，能持续多长时间？拭目以待。另外还有一个问题，原来2011年我们来看48%的来自价格，2010年52，价格一直在下降。不是所有产品，检测一部分产品，线上线下的差价，在2009年大概就是63%，这个数据2011年70%，现在2013年大概76，欧洲比较成熟的市场，大概85%，不是所有，而是一些比较特别，所以价格差异性也在往小方向发展，电商本身会有一些问题，对于购物中心是否有影响？我觉得不用看特别远的未来，就看全世界其他国家，特别像日本，香港，包括新加坡，现在购物城的平均水平跟现在这些国家的平均水平相比差距还是很大，我觉得电商是一个好事，有一个猛虎在后面追着，可以推动整个行业的潮流，更好的发展。

　　刚刚嘉宾提到，电器，3G的电器，还有一些书籍这些冲击比较大但你看看实地店书店非常火，我就看了两次，前一段时间去台湾看书店，24小时开业非常火，书的冲击影响很大，但给我们很大启示，你可以做好了这就是完全不同的前景，我们一个钱总在我们的购物中心里面，他们的书店做得非常好。未来购物中心的水平在电商的推动下会越来越好，谢谢。

　　吴传鲲：谢谢魏总，魏总反过来来解，电商最大优势就是价格优势，如果这个价格优势仔细研究起来可能就是一个伪命题。

　　接下来有请巴总回答一下。

　　主持人：感谢各位嘉宾的如此精彩的分享，精辟的观点碰撞。对于商业地产从业者尤其是购物中心的开发者来说，2012年电商发展的迅猛势头无疑是最大的心理冲击，传统零售消亡论甚嚣尘上，产业链上拥有零售业的开发商无疑例外都开了网站，电商时代的到来对商业地产带来的只有消极影响吗？让我们还是乐观些，畅想电商时代的商业地产发展。下面进行第二场对话：【解惑："电商时代"下的商业运营创新】有请主持嘉宾：商业推动地产论坛秘书长，赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生。

　　有请对话嘉宾：

　　银泰商业集团副总裁王锐先生

　　龙湖地产有限公司商业地产部总经理魏健 先生

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司副董事长兼总经理巴根 先生

　　红星美凯龙地产公司副总裁 贾涛 先生

　　苏州圆融发展集团常务副总裁沙勇 先生

　　台湾润泰集团（大润发）超市中国区发展部总经理洪万康 先生

　　泰国尚泰零售集团中国区总裁 周猛 先生

　　NOVO百货 总裁 唐宇寰 先生

　　有请以上嘉宾上台!

嘉宾对话二 现场

　　吴传鲲：各位嘉宾请就坐，谈到电商对这个行业影响，我想最著名一个主题就是万达的王总，和阿里巴巴的马云，最近赢商网也发表一些评论，电商都是老虎，主要观点就是不要把电商发展和传统商业对立起来，更多希望从把电商看作是一场信息化时代下一种现象，传统商业应该面对这种变革，抓住机会，这对行业是否更好一些？这是赢商网的观点，我们对话就围绕这个话题，电商时代下我们的运营，在这里就不一一介绍了，大家有开发商，运营商，也有百货，正好在这个话题上有一个非常好的碰撞。

　　接下来第一个问题，目前电商对于传统商业的影响，具体还是集中在零售业上，但零售业是商业产业很重要组成部分，特别百货。对商业地产的影响，究竟有没有直接或者间接的影响？在谈您的企业是如何应对？我们还是遵从顺序。

　　王锐：阐述一下个人观点，关于马云和王总的热点，私下很多朋友也在聊这个问题，我觉得这没有输家，赢家，网络和实体相辅相成，不会是你死我亡完全对立局面，刚才谈到这个主题，我觉得确确实实目前看电商的企业更多对零售的业态，商业地产特别购物中心来说，目前大家也知道，购物中心零售占比越来越低，基本上购物中心零售大概在45%的占比，我觉得至少从去年到现在来看，对商业地产的影响，没有对零售那么直接，但对零售招商有影响。也可能会促使商业地产运营管理方考虑未来如何应对，如何更多想方设法通过我们丰富的体验式业态，服务，营造主题或者环境把消费者更多留在购物中心的实体的商业里面，这是刚才吴总讲的话题，今天人比较多，我觉得发言机会比较少，我一次讲按。

　　我个人做商业那么多年，我认为现在很多人看到电商就是闻虎色变，我觉得没有必要，很多企业也在做网络销售，如果网络销售对实体是直接打击，为什么会这样做，不可能这是增加销售渠道，消费者的选择，和消费定位是多样性，有愿意买便宜商品人，也有人愿意买贵商品的人群，在网络进行购买格局跟实体商业购买格局有交叉，但这个比例不大，包括自己，我既在网络上购买，我可能喜欢或者需要的商品，也会在实体商店进行消费，不是说选择网络就放弃实体，或者选择实体放弃网络。

　　前一段时间大家都说电影行业发展很艰难，为什么？大家都可以从网络下载，家里也可以买得起家庭影院，影响设备没有必要去电影院看，但这些年电影发展非常迅猛，票房节节高升，为什么不在家里看呢？

　　很多城市里面都有商品批发市场，大家知道批发商品市场比零售便宜，但大家为什么都不进去？因为需求，人是群居交流，大家需要交流，但如果大家都不去公司，通过电脑，视频开会，消费者不用去实体商店，都在网上完成，我开玩笑说，之后只建住宅不用讲商业地产，那么这个世界就很可怕，但我认为这个世界没有那么可怕，这不过这个阶段来说，电商发展是快速提升，只是显得对实体商业冲击比较迅猛，但实体商业一定会采取策略进行定位，应对。未来会在20、25、30，再一个适合比例的时候就会平衡，现在对于实体店来说就是如何创新，这样直接影响会减少。

　　吴传鲲：谢谢王总的分享，认为影响不是直接，电商对于传统商业地产有影响，但这不是替代性，不能替代性；电商是一种渠道，是一种大家都可以选择的渠道，某种程度上电商发展也是非常利好，促使我们的商业地产运营者要创新。

　　接下来有请魏总发言，国内规模最大，国内商业地产开发商规模最大之外，评价最高之一龙湖地产，大家都有一定共识，请魏总谈谈。

　　魏健：最近两年电商对我们影响不大，龙湖地产对于整个商业地产的投入是比较坚定，稳健，未来对于商业地产带来影响还是比较关注。我们做了很多研究，刚刚听提到这个问题，现在网购不到1万亿，在4.5%左右，按十二五规划来说2015年9%，像高盛大概10%，（英文）大概8%左右，这个比例非常快增长，这些都没有错误，大概就是10万亿，10万亿，2020年10万亿有可能，但50%不可能，我觉得到20%左右就可以了，但这个增长很快。

　　从我们企业来说有几个因素，一个就是体验，这是肯定的，我们发现2011年数据来说大家选择网购大概48%人就因为便宜，但是这个便宜不是所有人的追求，我们这一瓶矿泉水，这最不值钱，这不是卖水而是卖偏离，这一个东西就可以产生巨大产业，如果可以把体验做好，利用软件体验业态，包括服务还有一点我们会增加青睐未来在体验做得非常好的商家，我们愿意提供更加优惠租赁条件，这是长期共赢方式，我们也谨慎做低端，如果这个场做低端选择就要注意，低端对电商的冲击会更大。

　　不是说不去，但3、4线城市注意，我们发现从去年数据来看，从1、2线城市17、18的平均水平，但3、4线城市就超过4个点，再下面就超过10个点，这背后肯定有很多原因，比如说有更好的场合，还有3、4线就拉平。还有线上线下的互动，这一点龙湖地产做得非常好，我们也关注这方面，因为我们现在还处于探索阶段。

　　吴传鲲：低端的购物中心，或者商业受影响比较大，3、4线受电商影响会比较大，接下来有请巴总，这又高端，体验性比较强，是否感觉到电商的冲击。

　　巴根：电商只是一种新的销售渠道模式，不是替代，或者淘汰原有价值模式，原有手机代替呼叫机，不是这种替代性，更多像通话、短信功能现在出现微信等新兴渠道而已。对于购物中心和百货的影响真的没有很多人说得如此恶劣，这个影响不是很大，前面嘉宾也讲到这个问题。

　　人是群体性动物，不会把自己关在电脑旁边，所有需求都在电脑面前完成，可能会约一些朋友在一些场合交流，所以对于购物中心来说影响不是很大，购物中心更多讲体验式，购物中心无论是购物环境，业态，还是一些娱乐的功能，基本上在很多文化上面享受，所以电商对于购物中心没有太多的影响，目前有几个特点，一个就是消费者比较年轻，80、90后，消费的商品的特点都是中低端，价格比较低，但对于品质有要求，品质有要求很少会在电脑完成，但对于图书冲击比较大，我喜欢一本书，在实体店和网络上卖可能冲击比较大，因为都是一样的物品。

　　电商在新渠道出现的时候，购物中心也好，百货也好，无论在经营模式上，业态组合上，还有体验要求上，现场一些服务的方面，可能让消费者更多感受到消费者独特的，这是电商无法做到的一些东西，电商的出现一个对我们经营业态，从百货开始，电商从对接，有影响，对百货会有一些影响，百货又又迫使做一些调整，购物中心在体验方面做一些调整，影响仅此而已。

　　在具体精品店，经验业态的时候，正佳跟天河城还是有区别，天河城第一代购物中心更着重是在于零售，品牌零售，而新一代的在后来发展，包括刚才所说，我们越来越愿意在购物中心里面休闲，体验的业态，而不是重点都在拿这个品牌来说，我们招商也好，经营管理也好，我们可以把这几个文化说出来，在休闲，环保方面等绿色方面多做一些工作，这跟以前很有差别了，这里跟现在新一届政府的城镇化，新的城镇化概念是比较吻合。

　　刚才还提到第二个问题，现在广州市的购物中心发展没有活得很好，一个购物中心从立项到经营是很长周期，一个从立项到开业，我算了一下基本上没有5-8年是做不了，刚才也说的二分之一死了很多，现在可以看到在广州市那么大的购物中心，不少有十几个了，但真正可以活得稍微滋润一点的，就是天河城和正佳其他都在很困难的过程当中，甚至太古汇也在慢慢成长过程当中，这需要一个消化过程，资金都是独立，机会不是很好的时候肯定有一个等待。太古汇就是非常经典例子，他为了正待这个时机就是按着这个盘不做，天河商圈成熟之后他才开始，大家都在等待一个契机，现在广州，包括广州地区，今年落成有50多万平方米的购物中心，番禺一个，增城一个，这些的出现也对周围出现很大的杀伤力，“国五条”对购物中心将来的经营者必须要考虑，接受极大的考虑，无论谁，有钱人都想进入，相信当年曾经一个记者写过，天河城就是一部提款机，他认为这种现象长期存在，这种错误，今年，明年都在制造过程当中，但将来就是考验一个团队的整体能力，谢谢主持人。

　　朱凌波：天河城，正佳广场发展历史，广州有什么现象，我们就是关注行业纵深发展周期，北京、上海也明显滞后于二线城市，沈阳，成都等这些程度发展商业地产从速度，规模等远远大于一线城市，但一线城市出现很多现象是我们关注这个行业成熟很重要标准，一线城市的创新还是占有领先地步，北京出现国际青年主题购物中心，休闲式的购物广场，上海最新的战略中心等，一线城市尽管速度慢，但还是引领购物中心发展潮流，就像日本，美国速度很满但创新性还是非常厉害，跟二线城市快速，标准化的发展，确实带领购物中心一个新阶段，3、4线城市会有更大的区域性，生活型，一站式主流的购物中心发展。

　　下面有请二线城市，现在西安、合肥，武汉等城市，西安处于发展阶段，天朗控股集团不仅仅是陕西省会城市，而是作为中新型城市，西安继成都、沈阳之后，未来空间非常看好，作为当地本土的品牌，包括龙头开发商，你们为什么选择进军全国的战略，而没有选择在西安刚刚开始快速发展阶段，在本土市场做熟，做透，你们是如何思考？

　　孙茵：非常感激有这个机会在这里跟大家分享一下，我们天朗控股集团一些经验，作为来自西安，我们应该讲是在西北五省，第一家在中国做整体布局的地产企业，在我们进入华东地区，包括西南，包括换环渤海这些地区上，我们在拓展过程当中没有遇到太大障碍，主要因素得益于我们是比较早的进行了地产企业的企业转型，也就是地产企业的经营化学和产业化的转型，我们将产业植入到区域当中，我们会植入产业园区，包括体验式的商业业态，进行一个区域综合性的开发，所以我们在进入，像华东地区这样比较发达区域的时候，我们在跟政府，沟通一个区域开发的时候，应该讲障碍非常小，非常受欢迎，也几乎没有可竞争的对象，这是进入中国整体开发可能一些经验，谢谢。

　　朱凌波：由于时间有限，我们还准备另外一个话题，就不谈了。接下来有请中天城投集团的苗总，您在很多楼盘都有操作，您在三线城市做投资600亿，成为贵阳城市副中心的项目，不知道您对贵阳是如何思考和预测呢？

　　苗思华：非常感谢朱老师给这个机会，中天城投集团是贵阳第一批最早上市房地产企业，也是唯一一家上市房地产企业，下面还有地产，能源、能源会展，资产管理，这四大板块下面其中资产管理，商业，物业，体育及教育都属于资产板块的。现在我们老板，董事长07年接手中天城投集团的，中天城投集团都是国企，我们老板接手之后进行大部分改革，发展非常快速，现在在整个贵州省，我们整个集团主要板块有三个区域，一个老城区，我们在市中心最好地段有两个综合体项目，大概120万体量，持久性的购物中心大概12万左右，还有一个80万体谅的综合体，打造贵阳市最高管购物中心。

　　建安新区有金融和会展，会展有30多万商业，整个会展配套，包括CBD中心，金融中心也有30多万，这是亚洲非常大，这在建安新区（音）布局两个大项目，还有一个东区，还有未来方舟项目，这是在贵阳老城区和新城区结合的地方，体量非常大720万平米，整个规划主要是高端住宅，旅游，商业为一体，主要监督的任务，整个周边集团在贵州就是运营角色，跟政府也好，跟企业也好，主要是肩负城市运营商角色，所以肩膀上运营责任非常重，我们现在施工建设也就是1000万，文化方舟等这是我们产品线，我们有三种产品，一个是（英文）自己持有的购物中心产品系列，还有CC（英文）购物广场，还有（英文），购物街三种形势。对未来方舟项目体量非常大，主要任务就是做一个新城，把老城区配套，生活，改变老城区的生活方式，商业发展趋势，我们方舟未来规划有亚洲最大的室内滑雪船，歌剧院，海洋公园，影院等，旅游、商业，高端住宅，这是一个很大商业集群。

　　我以前在广州、深圳等一直在操盘，从个人来说贵阳这个商业市场，大家有机会去贵阳看就知道，整个商业手段还是存在街边铺等传统手段，这对于我们的发展空间非常大，我非常有信心，因为整个品牌也好，包括实力也好，品牌非常少，也有很大的发展空间，我反而担心自己能力问题，但只能尽力，希望把它做好，也希望各位老师，各位朋友有机会来贵阳，特别我们的供应商，现在贵阳很多品牌都很想进去但就找不到很适合的物业，中天城投集团已经开始动了，希望大家一起来贵阳一起合作，为贵阳发展一起努力，谢谢。

　　朱凌波：广告非常及时，最后一个话题留给吴总，中国商业地产有一个如此专业的机构，南派没有非常前卫。我们也希望听到媒体更加中立，客观评判观念，把这个词交给你。

　　吴传鲲：前卫这个词很可怕，我更加喜欢呼吁这个词，政府介入房地产开发要转变，商业地产这个剧变，政府是背后的，至少从某种程度上是很大的推手，所谓城市商业网点规划，政府没有从专业角度，宏观经济角度对这个城市商业供应，或者商业有一个总体量上的控制这个是缺乏，这是一个呼吁，呼吁政府介入方式；第二呼吁就是行业，对行业，开发说，无论刚刚说从地产到商业还是商业到地产，无论哪里呼吁我们商业地产能不卖就不卖，能不散卖就不要散卖，能经营后一段时间再卖就经营一段时间再卖，如果你实在要卖，这个价格不能太高，要为后面收残局的人留一定恐惧，无论商铺升值空间，还是土地的升值空间都在10、2年我之后，这个残局无法收，从社会角度来讲这是资源非常非常重大的浪费，就风险而言，这是我们一起共同成长的事情；相应主题城镇化对于城镇化这个事情，重点3、4线城市要有一个判断，这个人是流进还是流出要有把握，开发集约化产品这是一个创新发展；假设你还想争取一些政策红利，最好从低碳，环保、节能上动脑筋，谢谢。

　　朱凌波：谢谢吴总，谢谢各位嘉宾给大家提供精彩的观点，再一次感谢各位！

　　主持人：在现有体制下，企业家们越来越多地关心外部"经济大气候"的变化。对于中国经济的良性运行与协调发展能否实现由一个顶峰过度到另外一个顶峰，在世界经济发展低靡不振的状态下，很大程度上取决于中国的改革与发展，取决于中国跨经济与政治周期的发展理念。

　　2013年，对于中国经济来说是十八大后的第一年，对于中国地产来说是宏观调控常态化下的第二年，对于中国商业地产来说，前两者很大程度上影响了其发展趋势。

　　下面进入大会 "高端对话"环节！第一场对话：【宏观调控深化及政策取向下的行业趋势研判 】有请主持嘉宾：全国工商联商业不动产专委会主任，亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生

　　对话嘉宾是：

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平 先生

　　佳兆业集团董事局副主席孙越南 先生

　　中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来 先生

　　正大新生活集团CEO胡方辉先生

　　正佳集团总裁李穗生先生

　　中天城投集团商业管理有限公司总经理 苗思华先生

　　天朗控股集团董事长 孙茵 女士

　　赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲 先生

　　掌声有请各位嘉宾上台！

　　嘉宾对话一 现场

　　朱凌波：各位请坐，非常感谢赢商网邀请我来主持这个论坛，特别高兴在现场见到很多新老朋友，这个会不仅谈宏观，也跟在座企业，行业发展很好结合起来。就两个话题希望每位嘉宾用最简短的语言做一个阐述，刚刚出台最严厉的“国五条”及李克强经理力推新城镇化，这两个短期和长期宏观政策会对商业地产产生什么影响？

　　邢和平：商业地产影响比较小，商业地产是需要经营，团队，需要有很好的直营店，无论国家政策如何出台，商业地产都是需要扎扎实实一步一步做好经营工作，开发工作，做好产业链资金平衡工作。

　　孙越南：关于“国五条”对商业地产带来的影响，我个人看法是坚决利好，第一个会促使房地产企业尽快转型，因为“国五条”调控对房地产投机、投资的水分会被挤压掉，资金要有流向；对商业地产来讲资金层面相对宽松，同时我认为会带来商业地产量的剧增，这对我们做商业地产，特别商业经营来讲，如何去创新，求变，更加精细化这一块，我认为这对我们提出新考验，谢谢。

　　禹来：无论“国五条”还是城镇化也好，跟所有中央对房地产调控政策，以及长期化的方针，对商业地产都是利好，但对于商业地产，商业要求越来越高，对真正搞商业地产是实际性长期性的利好。

　　胡方辉：我认为两点，一个利好，一个陷阱。利好部分大家可以看到，但政策出台会把住宅开发商往商业地产赶，这使商业地产未来竞争会更加恶劣，商业地产流程比较复杂，简单的开发不会很容易复制成本，所以我认为第二个是陷阱。

　　李穗生：“国五条”对商业地产首先是利好，但就像各位老总所说，马上使竞争加强。

　　苗思华：从2012年来说从进入商业地产开发商来说，最近这一两年反映出很多不如意的情问题。

　　孙茵：美国创新，中国城镇化这是两大热点，中国城镇化是非常大程度，深刻改变中国经济格局，中国城镇所释放出来巨大的需求是中国商业地产蓬勃发展的利好的趋势，而作为“国五条”这样一个常态的调控，以后也是一个趋势，城镇化“国五条”常态地产调控会加速地产企业向商业地产开发的转型，这也是一个大的趋势

　　吴传鲲：“国五条”对房地产，商业地产企业资金构成如何？一个企业资金来源相当程度依赖于住宅销售，“国五条”从长远来看，孙总提到转型问题，肯定是一个企业外部原因的刺激，极大影响住宅销售，开发商资金流对持有性物业的投入上会有一些问题；城镇化，中国一直在提，一直在实际进程中，这一段时间频繁提到一个词，从某种程度上，对过去城镇化方式一种否定，现在我们是否看到新城镇化脉络究竟如何，还不清晰，因为涉及农民土地扭转，户籍改革，这些清楚才成功，刚才提到的风险，陷阱也好，我们不能盲目。

　　朱凌波：基本听清楚了。下面听清楚了，跟各位所在行业的地位有更好的结合，探讨，希望大家做一个分享，首先请邢总谈谈。

　　邢和平：赢商网刚刚发布了报告，这里面有很明显的讲解，从个人层面的经验来看，我们只能谈一些标杆，从城镇化发展战略来讲，购物中心发展已经从一线城市慢慢辐射到2、3线城市，而且还有越来越大的趋势，北京，广州的大的核心城市，核心地段已经没有这样的商业资源可以被开发，但周边有很多商业中心，2、3线城市随着旧城改造，新城市建设，也形成很多大型，新的商业中心，购物中心现在趋势越来越大，从发展过程当中，像东莞，最早有一个很大，但没有成功，中小型的购物中心非常活跃，现在万达广场进入以后，中小购物中心产生了压力，看清楚城镇发展趋势，购物中心也随着城镇发展趋势变化的。

　　一线城市，我们看到另外一种现象，北京那样的城市跟国际上著名城市相比较，城市核心部位有一个回归，这不是一个简单的回归，而是一个利益的回归，谁有钱就可以来这里，在这方面我们建设我们的购物中心，要考虑到在城市核心和在城市郊区新商业中心您如何建你的购物中心，如何定位你的购物中心。

　　转向运营，方式模式大家很清楚，但核心只有两个，一个是利益，一个是创新，作为利益来说，作为利益的购物中心，我们一手抓几家，我们要对投资者，业主，对入户商家负责，对消费者负责，各方面利益的平衡是购物中心运营的核心，哪一个环节利益得不到保证就是失败的，我们如何做到，购物中心放量很大，在2、3线城市突然放量给我们运营带来很大的难度，我们就要考虑如何实现体验化，主题化，购物中心差异化，我们针对这方面做了很多工作，我们也给开发企业，经营企业提供新渠道，我们利用和国际上的行业协会，建立一个国家的行业协会之间的战略合作为开发企业为经营企业提供了一个和世界顶级品牌沟通的渠道。例如这个会议结束之后，月底去意大利跟意大利国家时装商会签订一个战略合作协议，完了之后在中国做一个推广，在中国建立以意大利为核心国际艺术产业园带动中国的艺术创意产业的发展，在这个基础之上，我们会聚很多世界顶级品牌，在中国2、3线城市会开多品牌集合点，我们给中国购物中心企业开发新渠道。

　　朱凌波：中国拿地，开业数量是巨大，据我了解中国目前开业购物中心将近3000家左右，上个月跟国际购物中心总裁见面他说一个数据，我非常吃惊，美国一年只开一家，这证明我们发展是非常不同的。我们第二个发言嘉宾就是孙总我们非常非常想听听佳兆业集团，在商业地产投资策略及产品和产品线。

　　孙越南：我们佳兆业集团09年在香港上市，以地产，经营，商业为主，商业地产以社区中心，酒店，体育文化产业，等一下会做一些介绍。城市发展的区域还是以2、3线城市为主，直接进入一线城市，去年2012年我们在辽宁开了2个购物中心，今年我们在深圳，惠州，沈阳等未来开5个购物中心，其中有三个是社区购物中心，土地储备包括再建的商业建筑面积170多，也涵盖一些酒店建筑，未来计划在五年时间做到在盈商业面积达到150多，这是相对保守数据，这关于集团的商业情况的介绍。

　　佳兆业集团去年对于体育文化产业目前购物中心同质化竞争非常激烈，我们可以看到前面2012年3月份购物中心数据分析，同质化竞争非常剧烈，商业地产我认为还是要有一些创新，还是要研究市场需求，从12年研究体育文化产业，从数据统计发现，美国2010年体育产业是4400亿美元，中国是1600亿人民币，他占GDP3%左右，我国大概占1.34%左右，占GDP的比例地这是2010年的数据；2011年文化产业，这一块美国占GDP12.9%，中国占3%左右，从这两个数据发现，未来中国体育文化产业是一个朝阳产业，我们也做进一步调查，通过国内的所有体育会展、展馆的经营状况，我们粗略统计34个城市的体育场馆，99.99%都是面临亏损经营，而且99.9%基本上都是政府经营，完全没有市场化运作，去年我们通过市场调查完了之后，跟龙岗区政府通过公开招标投的方式，我们获得了深圳龙岗大运中心总运营商的资格，我们进入这个领域之后，我想我们对这个行业是充满信心，同时我想通过这个产业的发展，未来在商业经营里面确实要寻找新亮点跟新增长点。

　　刚才谈到城镇化，在这里我也谈一下我的经历，吴总讲了城镇化到底是什么模式？我在8号参加辽宁世博园的活动，辽宁省委领导在会上跟我们交流，讲非常清晰，这一次新城镇化建设，实际上就是以产业拉动城镇化建设，非常清晰。在8号会上看到广东，浙江等大量产业集群走向内地开发县域经济，区域经济，领导亲自抓，所以这不是原来摊大饼模式，而是带动商业，消费，未来对商业地产带来非常大的机遇，谢谢。

　　主持人：谢谢孙总，您对城镇化做了很好的总结，我们现在可以叫做后城市化时代，一开始以4个特区，4个沿海开放城市，带动城市群的城市，但这一次是新转型，下一个主题禹总是做中国购物中心第一批人，创立第一批标杆项目，我特别想听听中国购物中心发展还存在什么问题？

　　禹来：刚才我已经对商业政策影响谈了一些看法总体是利好，但对于购物中心，大型的购物中心大概在十年前，中国购物中心大概会出现二分一现象，向开发购物中心将会有二分之一项目根本开不了工，开工的二分之一开不了业，开的业将有二分之一将会经营不善或者是要改革，换句话说中国购物中心大概八分之一的成功率，说一下二分之一不是定量概念，只是一个趋势概念；就全国平均来说不是某一个地区或者某一个城市，过去一段时间2000年大概称为购物中心元年的时候，中国没有什么像样购物中心，从最近十多年来看这个二分之一现象是否这样，未来十年也还会是这样。

　　早期主要就是两个原因，一个原因城市规划，或者土地出让政策，使一部分购物中心开发商是紧迫，还有一个就是资金问题，在四万亿出台之前，有实力开发商确实不多，而且还是靠股东开发，现在来说从中国四万亿出台之后，主要的原因发生变化了，规划和土地出让政策，资金短缺因素已经不是主要因素，这个影响还是有，现在主要影响，购物中心出现二分之一现象主要两点，一个开发商对于商业地产规律的认识，商业地产规律说多了也就比较复杂，一个字：慢，或者租，这是一个资金池，无论如何打压，总会有人买单，所以以卖掩盖租了，但现在很多开发商做项目真正的盈利模式还是靠卖，租那一部分没有什么盈利，但他可以把租的那一部分掩盖的，也可以做，目前大部分开发商可以作为商业开发商，或者真正想做商业地产人并不是多。

　　目前在商业地产，大型购物中心来说，团队缺乏以及到瓶颈地步，团队缺乏主要表现在几个方面，一个就是真正对商业地产，对于购物中心项目进行整体的开发，经营，领头人少了。要成为领头羊您至少从头到尾在这里做过开发过，经营过购物中心，而且要成规模的。在团队里面董开发，经营的人少，我也是搞开发，但我认为在商业地产开发、经营过程当中，主要缺点在于他们对开发不了解，但现在搞开发之后，商业对于开发这部分控制能力非常弱，一些项目的硬伤就是这样造成，现在开发和经营管理还是两张皮，这两张结合起来还是非常不好。

　　目前真正能够对于购物中心从开发经营管理及后期资本运营等等全过程可以把控的团队，几乎是非常非常缺乏，这两点就构成购物中心会出现二分之一现象的最核心原因。总体来讲最核心的核心就是目前我经常说，选址，选址，还是选址做商业地产或者大型购物中心第一是团队第二还是团队，第三还是团队，我始终是这样认为。

　　还有一个宏观因素大家不要忽视，无论中国如何使用经济刺激政策，中国经济减速是定局，大家看看GDP，大家看看CPI，PPI的数据，一看就知道了。经济减速成定局的时候，商业地产特别大型购物中心，所谓城市综合体开发他开发强度比较强，有一个滞后时间，增速惯性还存在，增速、减速一比较，二分之一可能再给一个平方也不稀奇，变成十六分之一也不稀奇，“国五条”也，或者其他政策也好对商业地产是利好。对商业地产是利好，但对真正商业地产的地产商要求高，对于商业地产是利好，不等于对商业地产商是利好，是真正商业地产商开是利好，但不多，我们要做好商业地产，购物中心，我们就要下决心做一个真正商业地产商这很难，如果你把很难做到，而且通过自己的实际做到，大概12个五分之一的人，但我们可以成为这部分人，是活得非常非常好的。

　　朱凌波：我原来知道2、8定律，现在还有一个二分之一定律，您说到两个问题都代表很深行业发展现象，租售并举，以销售带动问题，但核心还是中国金融体系，金融产品缺失，我们前端投资，后端变形，没有中长期，低成本，就只有刺激。商业地产是一个高速发展，其实这个阶段非常正常，就像中国住宅一样，中国以前是没有有产权的住房，没有资产概念，所以销售带动的挤压很多年的问题，现在商业地产开发之后，无论长期、短期，造成集中化未来非常赞同，会进入慢慢，更加平衡，持续发展阶段，商业地产看未来的趋势就知道，但发展历史是有规律，周期，这才能进入良性健康发展。

　　下面有请正大新生活集团CEO胡总，这个名字很好，正大新生活集团成功调整案例，我们非常想知道，正大新生活集团作为如此专业运营商在新时期，新发展阶段会有什么举动？

　　胡方辉：谢谢主持人，借此机会介绍一下正大集团，各位知道正大集团是从正大中意开始，正大集团1978年中国开放的时候第一个来到中国投资的外商独资企业，当时的营业号是0001号，目前我们涵盖行业比较多，农牧业，食品业，我们是唯一在中国注册的行业，也成为中国平安第一大独立股东，单一第一大股东，我们有制造业，大家知道大洋摩托，我们有发动机，这一次跟上汽集团成立汽车制造业，第一期投产10万辆，我们有零售业，电信业，我们在泰国有固定电话，移动电话，WIFI，宽带，我们还有很多电信频道台，我们还有十几个卫星台，我们还有电商，在中国运营叫做正大天地，当然我们还有商业房地产，90年代的时候上海陆家嘴CBD，我们是一期开发商，我们还有二期联动，我们建了当时中国第一个所谓，现在叫做城市综合体，我们单体建筑20多万方，是全世界最大的商业综合体，今天我们成立，集团支援整合正大新生活集团，我们为商业而做地产，很多是为了地产做商业，我们是为了商业做地产，未来是希望来持有这个商业物业进行运营。

　　我们吃过亏，我们刚刚进入中国的时候，我们很多是租人家，但合同就是10-15年，现在人家赶我们走，大家赶您走的时候，我们培育好的时候，租金是很厉害的翻上去的，所以我们集团决定为了商业做地产，我们做城市市中心项目，以休闲为主，以购物为辅，很多领导讲过，百货活得很累，我认为电商时代的到来百货格局要洗牌城市市中心，购物市中心，购物很少大概30%以下，今天很多商业品牌运营商，我们借此机会讲讲，我们战略方向，我们在选择战略伙伴的时候，我们是希望选择跟我们长期合作，多地区发展伙伴，我们只做我们擅长部分，我们希望可以跟我们战略伙伴共同成长，通过品牌运营，品牌影响力共同打造更加幸福，美满的商业体，我在这里表态，我们不跟品牌商抢饭碗，我们只做自己擅长的部分，我们讲讲城镇化。

　　“十八大”的报告，因为来到中国发展也要研究当地政策，我们看城镇化这三个字，是出现最多，在各种报告里面，城镇化是历史必然趋势，农民多对社会稳定不利，对社会发展也不好，美国只有1%的农民，日本只有1.4%的农民，韩国7%的农民，中国49%的农民，城镇化我认为再下去中国，我们集团非常看好中国经济发展，中国这个国家不缺需求，需求是非常非常大，但这个需求由谁完成，这是这个问题而已。所以我们希望来到中国能有更多的战略伙伴，跟我们共同成长，一起发展，也借大会感谢以往跟我们合作的战略品牌伙伴们，谢谢你们。

　　朱凌波：我想问您一个问题，正大集团商业房地产，零售相关整个氛围占多大的比重？

　　胡方辉：很少，正大集团下属有一千多家公司，其中有11家上市公司，我们第一排是农牧业，现在金融排在第二，零售第三，地产比较后面。

　　朱凌波：谢谢，下面有请正佳集团的李总，广州在购物中心第一代的时候，天河城然后就是正佳广场，在五年之前，所有标杆项目一定会配合整个正佳广场，我们问一下广州天河城，正佳广场在广州商业地产发展过程当中发挥什么作用？在一线城市里面广州明显滞后，除了一个太古汇之后，我们还在讨论广州会有哪些新的后期规划，希望您交流。

　　李穗生：比较微观来说，天河城出现代表着第一代购物中心，现在大家都会谈天河城，这作为天河标杆已经出现了，正佳广场的出现作用更大在于通过正佳集团，通过正佳广场的出现之后才形成了广州市的天河商圈，这个商圈现在已经有200多万平方米的精品面积，现在还有太古汇，万元汇，购书中心，广州市政府举办广州市购物节，广州市政府作为要跟美国、日本等媲美的商圈打造，去年在会议上天河商圈跟一些商圈签订联盟协议，今年准备跟法国签订联盟协议，因为正佳广场的出现形成商圈，这个商圈蓬勃发展，到现在也促使整个广州市城市CBD，珠江新城的商业化发展，

　　
赢盛中国商用地产集团总裁 李健

　　尊敬的各位来宾，大家早上好！非常感谢刚才范秘书长提到的，2013年商业地产发展报告，作为一个大会的协办单位，我们每年都持续的和全国性的开发商以及众多的零售企业保持一个优良的合作关系，同时我们也在全国范围内进行商业地产的综合服务，每一个月我们都会有一份商业地产决策参考刊物，作为这一次大会的主题，我们每年也会出一份连锁商业地产发展报告，这一份报告是一份紫色平面，那么厚一本书，相信在座很多来到大会的开发商及在座各位拿到了，在这里用简短的时间对报告内容，规划部分给大家做一个简要的分享：宏观背景分析，主要是市场发展状况分析，还零售总体发展，及商业地产发展趋势的几个方面。

　　宏观背景分析

　　我们可以留意到2012年政策关键词限购，城镇化，保障房，土地管理制度，公积金，房产税，房产税在年底掀起了一度的房产，二手房过户的高潮，持续性对住宅地产的调控，给了我们商业地产更大的发展空间，今年3、4线城市也是商业地产的大热点。

　　“十八大”对于商业地产影响来说，主要有三点：提出工业化，信息化，城镇化，农村现代化，在重点转向消费合内需，内需一块时间商业地产这一块是一个非常利好的消息；城镇化推动着商业地产物业，比如城市综合体，商业，文化的发展。

　　我们可以看到在国民消费水平持续提高，迎来零售业快速发展时期，从走势来看，其实是一直在增长的。另外一个去年我们第一次出现了劳动人口的绝对下降，人口红利趋于消失给我们一个提醒，人口红利开始进入拐点时间，这里面也有一个信号，老人地产出现发展空间，在进入一个城市主导型社会之后，其实为我们的零售业发展会带来一个巨大的空间，可以看到从生存型社会向发展型社会，我们从重数量增长到重质量发展的双重改变，城镇人口在不断增加，解决城市人口的同时存在重大发展机会。

　　在这里可以看到四个小结：房地产政策开了一个调控常态化，渐渐促热商业地产，我们可以看到商业地产在短短几年时间迅速发展，众多住宅开发商转向商业地产项目开发，十八大主持一些主要政策，城镇化概念的提出，我们去年报告提到2、3线城，3、4线城市成为主要的市场；在2012年对商业地产没有提出直接调控政策，在今年商业地产发展超出了一定的范围政府也会出现一些调控政策，但目前还没有看到一些苗头，国家政策大力刺激内需，很明显提供大家一个信号，消费取代综合类投资，成为新增长点。

　　市场发展情况分析

　　房地产市场从数据看到，持续回落促进商业地产发展，从施工增速，投资完成额，土地购置面积等这几个数据可以看到，我们预计2013年上半年的增速仍然会稳定，或者有一个连续的波动。从商业地产的发展速度来看，我们可以看到土地整个供应上呈现下降趋势，但商业供应追平住宅，投资额来看，全国办公楼完成投资增长32%，商业营业用房增长27.3%，增长率是持续稳定增长；销售情况，商业地产销售状况比住宅，特别办公楼销售面积速度比较快。从商业布局，关注住宅开发企业，从2011年-2015年这五年，特别是中间2013年会是商业地产释放年，很多城市的商业项目都会在今年完工。

　　市场发展的情况，城镇化对商业地产的意义，这也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我们可以看到城镇化解决现有近 4亿城镇定居型人口的城市生活需求、2.8亿城镇流动人口的市民化需求及 1.2亿潜在农村转移人口新增需求；城镇化过程中也让农民逐渐会向中产阶级过渡消费潜力的售房会将成为零售企业未来得主要增长点。根据国家发改委规划预算，城镇华恩在未来十年可拉动40万亿人民币的投资，对一个县域经济繁荣，我们可以发现在城镇化政策领导下应推动县域商业地产的发展。

　　在这里我们总结三点：城镇化将为商业地产发展带来更多的机遇；总部在一线城市的开发商，他们很多项目也落在省会周边及一些3、4线城市。

　　零售商业发展情况

　　从一系列数据可以看出，2012年以来社会消费品零售总额总体呈下降趋势，零售和餐饮业是居民消费主力，零售增长快于餐饮，整体数据显示出，未来趋势其实结合实际操作的项目，我一可以看到一些新问题是大家需要重视的情况。

　　对于未来零售行业的新特征，我们也进行了分析，从几大方面，一个奥特莱斯成为新热点，奢侈品市场，我们也非常关注电商对于零售市场的冲击，购物中心的业态的变化，我们可以看到奥特莱斯全国有200多家，但实际上奥特莱斯真正意义上的奥特莱斯还是比较少很多只是使用这个概念而已，奢侈品的开店会向西部城市进行下沉，东北，东南部的消费趋于理性，电商跟实体店在某一些类型，像电器等缺乏体验性的货物的情况下，实体店会受到很大的冲击，传统一些零售业，特别电器业都会设电商；购物中心的业态，也在进行调整。我们可以发现快时尚+集合点这是一种新模式，餐饮比重也增加，这两年出现儿童业态成为新宠。

　　可以看到三大类零售业态销售都在下降，为了解决受电商冲击及对购物中心的系统性，其实我们可以看到旗舰店+互联网的形式已经在加大，对3、4线城市的扩张步伐也在加快。从零售商业整体发展情况来看，我们可以看到传统的零售业开始走向低迷，包括国内外商家寻求发展出路，我们可以看到乐购，沃尔玛、家乐福这几个企业战略调整，我们也发现一些零售企业开始进军商业地产，包括餐饮业，还有辐射的连锁行业，他们也开始涉足商业地产，包括文化产业等都会逐渐涉水商业地产。

　　可以看到零售业受电商冲击下传统百货的应对政策，例如加快发展电商平台，进行多方面的促销，很多百货已经开了电商平台，线上线下联动，同时将实体店与网上商城进行互动，实体门店目录和网上商城的，以及整个一系列的互动营销，进行三位一体的应对策略，我们可以看到实体店在我们举这几个例子里面，沃尔玛，屈臣氏，王府井以及广百这几个传统的零售行业的一些应对策略，在这里大家也可以关注到，其实他们都会开始进行一个线上线下互动的战略。

　　这几年快时尚里面发现，从一线城市到二线城市也逐步向3、4线城市进行发展，开始了一些区位深耕政策。我们可以看到传统行业在电商冲击下，提出很多新应对策略，主动或者被动进行了一系列的调整，我们可以发现，其实他们也有一个共同点，都把未来扩展重点放在3、4线城市，这和未来大部分中国商用物业会在3、4线城市出现，有一定内在联系，对整个未来商业地产形式分析，我们和赢商网做了百大标杆商业项目研究，从累计的61个研究项目可以看出，购物中心和城市总体体比重非常大，购物中心仍是开发重点，从城市分布来看，二线城市仍是商业地产开发重点，三四线城市的开发量也接近二线城市，从商业项目研究比例来看，购物中心占39%，城市综合体占18%，其他占4%，其中一线城市占10%，二线城市占29%，三、四线城市占22%。

　　我们可以看见跨界合作成为购物中心新尝试和选择方向，购物中心与品牌之间通过跨界营销实现从平面到立体，从表层进入纵深，从被动接受转变为主动的认可，这些跨界形式会在新购物中心里面呈现。购物中心的主题化将是未来购物中心与购物中心进行差异化竞争的主要的表现形式。大部分新兴区域，城市新区的开发，随着住宅的成熟，未来社区购物中心，将会大量的在城市里面出现。

　　对于城市综合体发展机遇和预测，预计2015年即将如实城市综合体达1.6万平方米，增长非常大的城市在中西部。城市综合体物业组合形态，目前还是以商业、酒店，写字楼，公寓为主，这是一直没有变，我们分析城市综合体发展集中量，由此可以看出，结合我们的数据，我们的西北及在天津地区，华东，华南是明显较为集中，另外一个就是五旅游商业发展，其实也是目前大家新关注的点，同时很多开发商也借着旅游、商业契机同时进行一些配合“十八大”推动城镇化文化产业发展，这个政策、方向。

　　2013年商业地产总体发展趋势：体验式消费的商业模式将受到更多关注；兼具开发和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出；城市新区的生活商业中心，在挑战中迎来众多机遇；租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注；随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显；品牌经营连锁企业将更多进军商业地产；实力开发企业逐步构建商业地产产品线；商业地产将吸引各类资本大量进入；险资投资商业地产渐成大势。

　　商业地产非住宅发展空间非常大，在这里我们总统在商业社会上为未来商业地产发展，提示我们报告里面显示充满信心，充满机遇，再一次感谢大家！

　　主持人：感谢李总如此专业的分享！谢谢！

　　下面进入今天上午论坛内容的第一个环节，有请中国百货商业协会秘书长范 君女士就"新政经周期下中国零售行业发展趋势"做主题演讲，掌声有请范秘书长！

　　
中国百货商业协会秘书长范 君

　　范君：尊敬各位领导，各位嘉宾，各位媒体界朋友大家上午好，非常高兴参加今天隆重的年会，组委会给我一个题目《新政经周期下的中国零售业发展趋势》说到新政经，我这个人悟性很差，我还是实际一点，说说百货业去年的一些情况，各位都是商业地产和供应商，我还是说说今天百货业的状态，供大家在决策的时候参考。

　　2012年中国经济发展所面临国际国内依然错综复杂，受国内外宏观经济和其他方面的影响，百货业经营成本持续上升，销售规模整体增速下滑明显，利润出现下降，压力增大，行业兼并扩张依然频繁，盈利手段有所创新，品牌化及流通能力建设持续增强。前两天出差，PPT来不及做，我就不用放了，到时候大家需要我再留下。

　　行业整体情况

　　据中国百货商业协会会员企业历年统计，2006-2011年，百货行业销售收入年平均增长率16.5%，保持了与消费市场同步增长的良好发展局面，行业规模继续扩大，行业总体云写平稳。那么到了2012年中百协82家会员企业经营年度统计数据显示，百货店销售总额2282.7亿元，同比增加8.92%，利润总额为60.1亿元，同比下降6.1%，销售例如率平均为3.08%，比2011年降低0.78个百分点，降幅达20.21%。主营业务利润为207.2%，同比增加4.94%。年末资产总额达到1266.6亿元，同比增长8.27%，2012年，82家会员企业经营面积有所增加，达到1408.4万平方米，同比增加8.95%，从业人员平均数为22.25万人，同比增加6.04%。根本申银万国百货零售业45家上市公司统计，11家公司第三季度营收同比下降，占比超过四分之一；净利润同比下滑的有20家，占比近五成。北京65家重点百货企业上半年实现商品销售额368.1亿元，增长仅为5.9%，销售负增长企业超过30%，其中上海也一样单体百货销售20强对比11年，除了新世界增长3%以外，其他下降平均5%-15%。

　　产生销售增幅放缓的主要原因

　　一是受宏观经济形势影响，实体经济趋紧和虚拟经济不景气已经传递到了零售终端。另外，房地产调控致使与房地产相关的商品如家居，家电等销售受到很大的影响。

　　二是新店增多，竞争日趋加剧。首先是来自实体的同业竞争。当前许多城市的商业网点设施建设已经超出市场需求，一些企业为追求市场占有而快速扩张。其次是来自网络的同业竞争，尤其是王够数码，通讯等小型产品分流了大量实体店的销售。电商给百货实体店带来的巨大冲击。

　　三是受经营环境不断恶化影响，首先是商业地产租金无须上涨，百货店租金也有大幅度提升。其次是人力成本上涨，此外企业宣传费用等也水涨船高。与此同时，由于国家严令控制购物卡消费，导致今年上半年购物卡储值卡的消费普遍下降。因此，宏观因素和企业感觉因素相叠加，造成百货业整体的经营困境。

　　运行特征

　　一业态多元化和区域发展不断加深和扩张。

　　资本运作，行业的兼并重组依然频繁，国内零售业正在逐渐形成市场集中度高，企业大规模的格局，全国性零售集团个区域性大型综合零售企业更能在激烈的市场竞争中占据优势地位。百货企业向其他业态的纵深扩张不断加剧，如高端超市，网购和加油站等等，多元化发展更加明显。近期，随着百货商店开始一站式，购物中心化，不少百货品牌开始涉猎高端超市领域。大家一定知道了，1月份北京王府井百货股份有限公司和中国春天百货集团有限公司分别发布公告，称北京王府井百货的母公司王府井国际商业发展有限公司收购中国春天百货集团有限公司，39.53%的股权。这一项收购计划对于作为王府井国际旗下唯一资产和业务的王府井百货来说无疑意义重大，对于百货行业来说，也意味着行业的整合进一步升级。另外百货业区域发展不断深化和扩扩展。

　　例如，王府井百货已在中国四大区域18个城市开设30家百货门店，包括武汉、成都、包头1、2号店，重庆1、2号店，长沙、呼和浩特王府井等。总建筑面积达到100多万平方米，基本完成全国百货连锁战略布局，而且周边区域也在规划。还有银泰百货也正瞄准二、三线城市进行深耕，截止2012年底，其全国门店已超过30家，天虹也开了58多家店，万达广场66家。万达百货57家店，还有我国首富庆宗后在杭州开了第一家高端百货娃欧商场，他的宏伟目标是3、4年开100家欧娃商场。

　　二线上线下相结合，百货业不断加大电子商务实际应用。

　　商务通报2012年第一季度流通领域运行情况表明，限额以上企业的消费品零售额增长15.6%，增速同比减少6.9%个百分点，而一季度中国网络购物市场交易规模为2282亿元，同比增长40.9%，作为零售市场的主要组成部分，传统零售企业也开始重新思索线上之路。随着传统品牌企业纷纷涉足电商行业，传统百货业态也频频触网，逐渐加大电子商务力度。一个比较明确的变化是：以前主要停留在形式的触电，现在则对线上平台的建设进行了战略性创新和策略性调整，已经开展线上营业，实行了实体和线上的整合。

　　百货业目前存在的问题

　　1、市场需求的多样性与百货业定位的雷同性问题。

　　最近几年来，随着商业地产项目不断涌现，百货门店数量快速增加，百货业内部的竞争也空前加剧。但由于消费者个性化的需求日益丰富，这就要求百货业能满足这种差异化的需求，然而百货业经营中却表现为同质化，价格战和品牌差异化不够突出问题。例如在女装，化妆品，女写类上，这几类是占百货销售中比重最大的商品。另外在市场定位上，多数百货商店定位也是年轻白领身上，特色百货店还不多。受同质化竞争以及消费者理性消费观念增强的影响，百货店对于打折等促销手段的依赖程度较高，往往只能通过打折降低单价来提升销售额，一旦没有促销打折等优惠活动，商场则会陷入门厅冷清的尴尬境地。打折促销可以在短期内提升销售额度，但各大百货公司都选择此方式的时候，会导致恶性竞争，损害该行业的长期发展。导致这种百货同质化现状的原因，一方面在于该行业的集中度高，大多数百货企业选择联营模式，自身品牌选择余地较小，另一方面，这也和百货对品牌选择标准较为单一，即大家只看重品牌的市场占有率有关。差异化特色化不够，因此，在商品同质化的情况之下，百货之间只能通过价格战，打促销来吸引竞争者。在这样的恶性竞争环境下，百货的利润也随之受损，如2005-2010年虽然百货行业的毛利从15%增长到20%以上，但百货行业的净利润率仍不到5%。

　　2、行业规模增长和效益增长不同步。

　　企业规模多效与但点规模过大并存，难取得规模效益，从发展规模上看，百货业营业面积，门店数量和经营规模等都得到迅猛发展，表现为行业规模不断扩大，大众型企业发展迅速，行业市场集中度逐渐提高，但在近年来电子商务，专业化店和品牌店等冲击下，效益却增长乏力，有一些百货店的毛利率已经低到进能维持基本生存的地步了。相较于采取自营模式的美欧等地区，通过扣点联营的中国百货综合毛利率仅为20%，不到国外百货的一半。这说明我国百货业发展还不够成熟，连锁百货企业在资金及运作上还存在较大困难，需要不断创新管理。

　　3、联营模式的弊端日渐显现，转型面临资金压力。

　　据调查显示，当前我国百货业的业绩由快速增长转向持平或者下需，除宏观经济减速，网购冲击等外部影响外，更重要是百货业内在经营模式问题，即居于主流的联营模式已经无法为百货业创造新的利润空间。

　　4、经营成本上升和专业化人才相对匮乏。

　　房地产市场对百货业的影响突显。目前除了少数国有企业的特殊状况外，国有大部分百货企业都是以租赁物业经营随着房地产价格的快速上涨，百货的租金也随着水涨船高，即使是自荐或者购买机会成本也是逐渐上涨。百货业还是高能耗企业，水电等能耗费用也是居高不下。另外，因我国还没有设立专门的百货业管理专业，再加上现代百货在我国发展时间较短，一些从事该行业的人员也还没有足够沉淀形成系统性的经验知识积累，造成的专业人才相对匮乏。当然也火了一批人，频频跳槽，身家飙升，所以人力管理的激励机制也有待革新。

　　那么在未来一段时期内，百货业发展将呈现以下几点趋势：

　　1、百货向综合体过渡。

　　同质化可以是百货业经营管理中较为严重的一个问题，传统百货的吸客能力逐渐减弱，只有改造提升，引入新经营元素才能确保经营能力的提升，因此，从目前整个百货零售业来讲，还必须满足消费者多元化需求的变化，除了满足消费者购物需求之外，还是一种重要的休闲方式，所以，加快改进百货公司千店一面的经营模式，向百货综合体过渡是必然趋势。也是近年来百货店取得较快发展的主要原因之一，据不完全统计，41个城市的购物中心数量从2006年的1441家上升到2011年底2812家左右。截止2012年底，大概3100多家累计商业建筑面积已经达到1.8亿平方米，13年要高达2、5亿平方米，并保持着年轻的25%的增长速度，预计2015年有望达到4500家，大大超出其他发展中国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。

　　2、三、四线城市消费潜力大，但百货店布局要与实地情况相结合。

　　相对于一、二线条城市已去饱和的商业资源和高企运营成本，三、四线城市消费需求持续增长，消费潜力巨大，是零售市场未来的蓝海，而且三、四线城市的房价和生活成本相对较低，价值人均收入持续增长，消费者的实际可支配收入可能不低于一、二线条城市，与一线城市相比，三、四线城市城市受经过下滑和网购冲击也相对较小。据有关研究显示，15-45岁的三、四线城市消费者2012年平均家庭月收入幅度达到88%，高于同期一、二线条城市城市57%的幅度，也高于同期GDP41%的增长，由此可见三、四线城市的消费潜力巨大。因此现在的大百货集团都已经有渠道下沉的趋势，越来越多的百货商场在三、四线城市城市布局，三、四线城市零售行业依然是百货业成长较快的地区，在三、四线城市城市采用自营模式的百货商店将具有很大的发展优势。所以在座各位不要把眼光盯在一、二线条城市，三、四线城市城市的市场空间一样很大，只要我们选择对了，是有利品牌和企业的发展。

　　3、自营模式将成为未来发展趋势。

　　在百货业，尽管联营仍然是目前其购销方式的主流，但已经有越来越多的企业已看到其弊端，认识到自营的好处，并开始尝试改变这一现象自营将是未来发展趋势之一，对于大城市而言，自营模式在品牌渠道，消费者认同等方面受到很多限制外，但对于三、四线城市而言，并不存在这些问题，甚至自净模式将助理百货商场的发展，让其更有优势，中国百货行业几大巨头中，百联、王府井，银泰，金鹰等已经开始自营探索。为了提高自主经营能力，北京王府井建立起自己的分销体系，北京地区百货商品统一采购，目前自营采购的金额已经达到2亿元，这一数据还将逐步扩大，并已启动自由品牌开发。

　　4、绿色营销成为大型商业新兴主题。

　　环保节能，绿色营销，实现可持续发展已成为全球在经济和社会发展上的锁遵循的一个重要原则，环保节能也被越来越多的消费者所重视，今后百货企业都将会在环保节能作为发展的一个重要理念。

　　5、百货店线上业务将持续扩展，新的电子营销方式应用将不断增加。

　　网络购物爆炸式增长还将持续，近年来持续高速增长乐观网络购物，已成为方便百姓，扩大消费的重要方式，商务部提出十二五期末，力争网络购物交易额占我国社会消费品零售总额的比重提高5%以上。

　　处在中国经济加快方式转变，结构调整的大背景下，中国零售业毫无疑问是最具有挑战性，也是最具有潜力的行业之一，他将以前前所未有的姿态，在变化万千的市场环境中不断创新与突破，在生生不息的时代前行中突破新的变革与超越，希望我今天的发言能给在座老板有一定的启示和帮助。

　　谢谢！

　　主持人：感谢范秘书长精彩的演讲。范秘书长不仅带领我们一起重温了中国零售行业的发展历程，也引导大家一起畅想了2013新政经周期下中国零售行业发展的趋势。让我们受益匪浅。

　　接下来我们将请出赢盛中国商用地产集团总裁 李健先生发布《2012商业地产年度发展报告》，我们掌声有请李总！

中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲

　　武瑞玲：各位来宾，各位代表大家上午好，非常高兴参加今天的论坛，赢商网影响力很大，专业性很强，我是他们的微博粉丝，每天在赢商网微博上获得大量商业地产信息，今天有请参加年会详细一定会有很好的感受和很多收获。

　　我个人认为大会的名称非常好，商业推动地产，商业是根本，根本，地产是核心，近年来购物中心在1234线市场迅猛发展，商业地产的共存量超过商业需求增长的速度，截止去年9月份，中国商业用地施面积有6万亿平米，今年2、3月购物中心和商业地产在建面积接近9000万平方米，目前在建项目在2015年左右集中上市，未来商业地产市场的饱和度会进一步扩大，竞争进一步加剧，3月29日，我们跟购物中心合作年会，2013年工作年会召开，在此利用这个机会跟大家分享一些信息，供大家参考。

　　第一、2010年-2012年这两年当中购物中心的业绩表现情况，餐饮业态，在过去2年当中保持持续增长，特别是2011年-2012年销售增幅明显高于百货，服装等业态，服装零售却是连续两年呈现下滑趋势，销售增幅低于餐饮、精品等业态，引领能力下降，受欢迎程度下降不如以前热闹。精品店等从过去两年经营走势来看，增长情况比服装好，但比餐饮差，上升趋势非常明显，特别在一线城市的购物中心的表现，这一点非常突出；

　　第二、购物中心开发过渡，租金不断上涨，租期短，运营管理水平滞后，服务水平不一样，导致购物中心有恐惧症，这在年会上我们几个全国连锁平台谈到，害怕选择购物中心店，他们会选择街边店，而不是购物店，这是我们第一次听到的概念。

　　第三，有很多大型的开发商进入理性开发建设，有三个转变，从原来重开发轻运营，重招商轻管理的思维发生改变，从原来简单向商户提供卖场的模式，简单租赁被租赁的关系正在向商家管家和服务平台转变；从重视租金，重视租金收缴率开始向把商铺的经营业绩等核心指标作为购物中心团队核心考核指标。

　　下一步连锁品牌与购物中心委员会还将建立购物中心运营相关体系，引导购物中心和连锁品牌合作和运营，中国连锁经营协会有1000多家各种业态连锁企业，在座很多都是我们会员，同是我们也有像万达，红星美凯龙等商业地产企业，我们非常愿意跟赢商网合作，跟在座各位合作，交流，共同为中国购物中心事业健康，有序，可持续发展做一些工作，和探索。

　　最后我代表中国经营连锁协会预祝本届年会圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：感谢武瑞玲女士精彩的致辞！下面有请主办方领导：商业推动地产论坛秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生致辞！

商业推动地产论坛秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁  吴传鲲 

  　　一场活动，一场行业活动可以做到第八届，一方面我想是大家对我们赢商团队的肯定，另一方面这八届年会也是中国商业地产发展的助角，今天现场超过八百人，这是有史以来人数规模最大一次，从一个侧面印证行业发展的热度。跨越政经周期发展这是我们的主题，在过去一个季度里，我想对中国人影响最大莫过于两会召开，莫过于新一届政府的任命，对于行业来说，这是一种新机遇的期待，2013年是中国房地产行业宏观调控常态化的第三年，新的“国五条”的发布以及在行业内引起轩然大波，后续是否还有很多，更严厉的政策？不知道。但可以肯定他讲促使更多的原来在住宅领域发展的地产商，转向或者部分转向商业地产领域，因为住宅发展靠时段，这是一个共识，商场地产更多看市场领域，还有一些权利在手中，对于中国经济而言良性运营和协调发展能否实现，很大程度上取决于中国改革与发展，取决于中国经济与政治周期发展理念，新的增长机会在哪里？只是新一届政府要考虑的，也是我们行业关注的。

　　毫无疑问，城镇化这个关键词是未来对中国商业地产的最大利好，我想这也是为什么我们很多地产商更多踊跃往刚刚秘书长提到，往3、4线城市开发的动力，城镇化概念是什么？实施方式和步骤又是如何？对我们商业地产来说，隐藏机会在哪里？这些都需要有待时间去探讨，也希望我们能够对政府，对城镇化概念提法更加迷茫，对于商业地产来说风险是一直存在的，首先在较短时间内，大量商业地产开发出现，同质化的风险是不可避免，我想我们很多的开发商非常踊跃参加我们会议，最直接利益收获点跟各位见面，招商难是大问题。

　　其次，这个行业在人力资源发展远远跟不上行业发展，而且很多开发商都是第一次走向商业地产，缺乏团队，直接造成项目，定位上给后面招商，运营管理带来很大困难和难度。

　　再者，开发商业地产，进入商业地产带来的政策红利，由于我们越来越多的开发商进入这个领域，我相信开发商享受政策红利越来越少，甚至于没有了，只是对于一些品牌开发商来说会有一定优势，进入门槛会日渐提高。

　　最后，融资通道不同场是我们这个行业的硬伤导致绝大部分开发商必须进行销售性的商业物业开发，大家知道销售性物业开发对后面运营业造成困难，这是被迫的，是我们每个开发商的被动选择，但是这会造成社会资源巨大浪费，风险不是由某一个开发商承担，而是由行业承担，这是行业必须面对的迫切问题。

　　商业地产发展逻辑提供符合经济发展需求的载体，也就是商业地产未来发展方向要从哪里找？从中国经济发展趋势中找，找未来发展方向，赢商始终致力于为行业提供进行资源整合平台，商业推动地产论坛在里面执行下一个很好的实践，我们希望未来提供一个思想、言论的阵地，我们希望在这里大家可以分享经验，传递理念，我们也期待新一届政府可以将中国经济带上更美好明天，坚持赢商的全体员工可以给行业带来正能量，最后预祝大家在这个论坛有所收获，谢谢大家！

　　主持人：感谢吴传鲲先生热情洋溢的致辞！

　　在这次年会，赢商网特别设置了特别环节——赢商网新浪官方微博互动交流区，同时主会场还有现场微博大屏幕互动，请看微博互动大屏幕，大家可以通过以下四种形式参与到我们微博互动中来！ 欢迎大家积极参与！

　　一、网页及微博客户端可发布#商业推动地产论坛#加微博内容。

　　二、短信发送微博内容到1069009009287；

　　三、彩信发送#商业推动地产论坛#加微博内容到1066888866；

　　四、手机微博用户请访问s.weibo.cn/53849；

　　请各位来宾踊跃参与当中来，跟我们分享您宝贵的意见和建议。

　　2013年是中国政府的换届年，新班子将执行怎样的经济政策，零售行业情况能否好转？对商业地产的发展将会产生怎样的影响？这都是整个行业非常关注几个方面。

　　商业推动地产论坛第八届年会

　　时间：2012年4月12日

　　地点：翡翠皇冠假日酒店宴会厅

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，先生们、女士们，大家上午好！欢迎来到由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的 "商业推动地产论坛第八届年会"的现场。

主持人

　　我是主持人谢斐斐，非常荣幸可以为各位主持今天的盛会，我谨代表商业推动地产论坛第八届年会组委会向各位来自于行业组织、学术界、商业地产界、零售界及金融界的领导和嘉宾们表示最热烈的欢迎及最诚挚的感谢！今天，行业各界精英齐聚一堂，机会非常难得，让我们通过本次大会一起共同寻找中国商业地产行业的发展逻辑，探讨跨越政经周期的中国商业地产行业的未来。

　　接下来首先请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：

　　中国百货商业协会秘书长 范君女士

　　中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲女士

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任 邢和平先生

　　全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生

　　阳江企业家商会会长 梁开亮先生

　　来到大会现场还有著名实力开发商代表，他们是：

　　中天城投集团商业管理有限公司总经理 苗思华先生

　　中天城投集团商业管理有限公司招商中心总经理 张志强先生

　　湖北福星惠誉不动产投资有限公司常务副总经理 夏珊女士

　　佳兆业集团董事局副主席 孙越南先生

　　正大新生活集团CEO 胡方辉先生

　　中国购物中心产业资讯中心首席专家 禹来先生

　　正佳集团总裁 李穗生先生

　　银泰商业集团副总裁 王锐先生

　　龙湖地产有限公司商业地产部总经理 魏健先生

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司副董事长兼总经理 巴根先生

　　苏州圆融发展集团常务副总裁 沙勇先生

　　深圳观澜湖房地产开发有限公司集团执行董事 萧慧贞女士

　　绿景集团副总裁、绿景资产管理公司总经理 陈铁身先生

　　奥园集团副总裁 王曙煜女士

　　中海地产商业公司副总经理 杨林先生

　　红星美凯龙地产公司副总裁 贾涛先生

　　中信资本房地产投资董事 柴志培先生

　　天朗控股集团董事长 孙茵女士

　　上海智富集团执行总裁 严俊琪先生

　　中铁房地产集团（天津）置业有限公司总经理 任望东先生

　　中国铁建房地产集团商业地产部总经理 王炳浩先生

　　上海智富集团副总裁 耿乃兴先生

　　盈石资产管理有限公司资深副总裁 许大金 先生

　　永正资本有限公司总裁 王威先生

　　K11南中国区助理总经理 李震先生

　　荔园地产控股有限公司董事 邱越先生、何律然先生

　　佛奥集团天佑城总经理 关逸波先生

　　新世界中国地产 张三宝先生

　　广西晨华集团总裁 朱夏明先生

　　知名品牌商家代表：

　　香港大家乐集团 首席执行官 罗开光先生

　　台湾润泰集团（大润发）超市中国区发展部总经理 洪万康先生

　　法国欧尚超市集团中国区发展总经理 李文德先生

　　泰国尚泰零售集团中国区总裁 周 猛先生

　　NOVO百货总经理 唐宇寰先生

　　广百股份副总经理 严盛华 先生

　　上海童梦投资管理有限公司董事长 印岚女士

　　西西弗文化传播有限公司董事长 金伟竹先生

　　天津希乐城企业管理有限公司董事长 刘海南先生

　　外婆家餐饮连锁机构董事长 吴国平 先生

　　法国雅高国际酒店集团中国区发展副总裁 李德强先生

　　VISCAP维斯凯集团有限公司COO 吴志勇 先生

　　北京喜悦溜冰场有限公司总经理 王品石先生

　　福建省百利亨文化产业有限公司总经理 罗杭先生

　　深圳市亨吉利世界名表中心有限公司总经理 盛力先生

　　永旺美思佰乐（广州）商业有限公司副总经理 曾晖先生

　　广东永旺天河城商业有限公司 开发总部总经理 田克录先生

　　北京新辣道餐饮集团 高级副总裁 郑刚先生

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司 副总经理 周亮先生

　　亚惠美食（中国）集团公司副总经理 张嵬先生

　　喜达屋亚太酒店及度假酒店有限公司大中华区投资拓展总监 晏春先生

　　万豪国际酒店集团发展总监 潘小科先生

　　百胜餐饮集团中国事业部开发总监 汤文静女士

　　四海一家全国开发总监 黄树成先生

　　沃尔玛地产部总监 吴萌女士

　　TESCO乐购 发展部总监 秦炎先生

　　屈臣氏全国网点开发总监 林顼先生

　　国美电器有限公司开发中心总监 赵喜琴女士

　　以及：

　　Rong融道（中国）执行总裁 郑展先生

　　HVS 优尼华盛国际中国区商业零售服务部副总裁 高子静女士

　　和讯网华南分公司总经理 代小军女士

　　以及主办方单位领导

　　赢盛中国商用地产集团总裁 李健先生

　　赢盛中国商用地产集团副总裁 沙利先生

　　赢商网CEO 李乐贤 先生

　　赢商(集团)控股有限公司董事、副总裁 周斌先生

　　商业推动地产论坛组委会秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生

　　欢迎你们的到来！

　　同时也要感谢媒体朋友们对本届年会的关注与支持，到场的媒体分别有：搜狐焦点、和讯房产、新浪乐居、搜房网 、 凤凰网 、网易房产 、大洋房产 、365地产家居网、亿房网、21CN房产、腾讯大粤房产、中国房地产报、奥莱传媒等，感谢你们的到来！

大会现场

　　下面让我们以热烈的掌声感谢你们在百忙之中参加我们的盛会，接下来让我们以热烈的掌声欢迎有请，中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲女士上台致辞！

　　商业推动地产论坛第八届年会将于2013年4月12日在广州翡翠皇冠假日酒店隆重开幕。作为商业地产行业一年一度最受业界关注的平台盛会，本次大会就“后调控时代的中国商业地产：跨越政经周期的发展逻辑”主题共同探讨在后调控时代如何把握住商业地产的开发机会，共同搭建商业地产项目与品牌商家的对接平台，推动中国商业地产行业的快速发展。

　　从2006年起，论坛以年会形式已连续成功举办了7届。作为行业领袖人物的言论阵地和精英人士之间的有效交流平台，它已经成为南中国连锁商业及商业地产界的顶级盛事，是行业人士一年一度的深厚期盼。论坛的每届年会，都是根据当年中国商业地产界的最新动态设定不同的主题，邀请当年最具影响力的商业地产界、零售业界的首脑人物进行深度交流，研讨最新市场语境下的中国商业地产政策，解构行业发展新路径。

　　据组委会透露，商业推动地产论坛第八届年会将邀请中国百货商业协会秘书长范 君女士就“新政经周期下中国零售行业发展趋势”与泰国尚泰零售集团中国区董事总经理周猛就“赢商是何方,关于传统渠道商与电商的分析与展望?”做主题演讲，并围绕“电商时代下的商业运营创新”、“主题地产的未来”、“如何有效破解同质化难题”、“体验式商业的创新与想象空间”等几大主题进行对话交流，出席的嘉宾包括:

　　中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲女士

　　全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任 邢和平先生

　　中天城投集团执行副总裁 余莲萍女士

　　中天城投集团商业管理有限公司总经理 苗思华先生

　　湖北福星惠誉不动产投资有限公司常务副总经理 夏珊女士

　　佳兆业集团董事局副主席 孙越南先生

　　万达集团高级副总裁 李耀汉先生

　　中国购物中心产业资讯中心首席专家 禹来先生

　　正大新生活集团CEO 胡方辉先生

　　正佳集团总裁 李穗生先生

　　天朗控股集团董事长 孙茵女士

　　银泰商业集团副总裁 王锐先生

　　龙湖地产有限公司商业地产部总经理 魏健先生

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司副董事长兼总经理 巴根先生

　　红星美凯龙地产公司副总裁 贾涛先生

　　苏州圆融发展集团常务副总裁 沙勇先生

　　台湾润泰集团（大润发）超市中国区发展部总经理 洪万康先生

　　泰国尚泰零售集团中国区董事总经理 周猛先生

　　NOVO百货 总裁 唐宇寰先生

　　深圳观澜湖房地产开发有限公司集团执行董事 萧慧贞女士

　　绿景集团副总裁、绿景资产管理公司总经理 陈铁身先生

　　天津希乐城企业管理有限公司董事长 刘海南先生

　　法国雅高国际酒店集团有限公司发展部副总裁 李德强先生

　　中信资本房地产投资董事 柴志培先生

　　K11南中国区助理总经理 李震先生

　　上海童梦投资管理有限公司 董事长 印岚女士

　　上海世茂商业投资管理有限公司营运中心总经理 陈宏伟先生

　　上海智富集团副总裁 耿乃兴先生

　　利海城市运营集团执行董事、执行总裁 汪传虎先生

　　永正资本有限公司总裁 王威先生

　　香港大家乐集团 首席执行官 罗开光先生

　　北京喜悦溜冰场有限公司总经理 王品石先生

　　福建省百利亨文化产业有限公司总经理 罗杭先生

　　永旺美思佰乐（广州）商业有限公司副总经理 曾晖先生

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司 副总经理 周亮先生

　　ATTOS爱徒奢华之家品牌总监 刘鹏波先生

　　恒基(中国) 商业地产营运管理中心负责人 何涛先生

　　西西弗文化传播有限公司董事长 金伟竹先生

　　俏江南餐饮集团副总裁 郑红女士

　　Rong融道（中国）执行总裁 郑展先生

　　亚惠美食（中国）集团公司副总经理 张 嵬先生

　　北京新辣道餐饮集团 高级副总裁 郑刚先生

　　（以上只是列举部分嘉宾）

　　据悉，商业推动地产论坛第八届年会期间同步举办的“2012中国商业地产金坐标颁奖盛典”将现场颁发中国最高规格、最具影响力的“中国商业地产金坐标”各大奖项。中国商业地产「金坐标」奖的评选活动均凝聚众多专家的真实意见，同时本届获奖企业均历经了来自各个评选环节的层层挑剔和严格苛求，经过紧张严密的三个月的评选，各奖项已经各有其主。银泰商业集团、龙湖地产有限公司、佳兆业集团、正佳集团、红星美凯龙地产商业公司、中天城投集团商业管理公司旗下三大项目中天金融会展中心、中天未来方舟、中天金融会展中心与凯旋新世界 -广粤国际、尚泰零售集团、大润发、沃尔玛、香港大家乐集团、亚惠美食、NOVO百货、西西弗书店等国内优秀企业将荣获“中国商业地产金坐标”商业地产企业/项目/个人与零售企业/品牌/个人等各大奖项。谨愿通过中国商业地产「金坐标」奖项评选活动，对优秀项目、开发企业、品牌商家、个人进行嘉勉，激励以创新和变革促进行业发展的企业及个人，提升商业地产竞争力，创造出更美好的城市生活，推动商业地产行业和社会的和谐发展！

　　论坛每年吸引到商业地产主管行业的协会领导、开发商、行业专家、品牌零售商的代表高层齐聚广州。商业推动地产论坛组委会品牌商家邀请工作也接近尾声，确定参会的品牌商家有：沃尔玛、大润发、华润万家、银泰、尚泰、博纳影院、屈臣氏、家乐福、千色店、国美、苏宁、新世界百货、卜蜂莲花、星期8小镇、天虹、海底捞、孩子王等近三百家全业态品牌商家。

　　届时，搜房网、搜狐焦点、21CN、和讯房产、网易、新浪乐居、大洋网、凤凰网、365家居地产网、亿房网、腾讯大粤网、地产中国、中国房地产报、南方都市报等60余家业界主流媒体将全程参与及报道，作为主办方的赢商网将360°全方位跟踪报道，密切关注本次年会最新动态！

　　更多精彩内容敬请关注4月12日年会现场直播并关注赢商网官方微博进行现场互动！让我们在本次盛会中，共同探讨跨政经周期的中国商业地产行业未来。