尊敬的各位来宾、朋友们，“中国商业地产金坐标奖”的历届评选活动均凝聚众多专家的真实意见，同时历届的获奖企业均历经了来自各个评选环节的层层挑剔和严格苛求，才使今天的“中国商业地产金坐标奖”彰显璀璨价值。

　　尊敬的各位领导、来宾、朋友们，“2013年中国商业地产金坐标奖”颁奖典礼到此就圆满结束，感谢在场各位嘉宾的支持，恭喜所有的获奖企业及个人！接下来，将进行的是“天籁之音”精英交流酒会，愿大家度过美好的酒会时光！商业推动地产论坛第九届年【暨中国国际商业地产博览会】感谢您的到来，我们明年再见！

　　下面我们将共同目睹 2013中国商业地产“金坐标”颁奖盛典激动时刻。

　　中国商业地产金坐标奖，是由赢商网与21世纪商业地产研究院联合发起主办，是中国乃至亚洲地区地产行业最权威的评选活动。本着“彰显榜样、鼓励创新”的原则，“中国商业地产金坐标奖”将遴选业界、学界、商业地产界、零售界及专业机构专家，对优秀的商业地产与连锁商业的企业、项目、品牌、个人进行嘉勉，以激励那些以创新和变革促进行业发展的企业、提升商业地产与连锁商业的竞争力，并打造具有可持续推动商业地产发展的模式，推动行业和社会的和谐发展。

　　中国最具影响力的商业地产 “金坐标”奖项究竟花落谁家，我们马上开始揭晓！

　　首先荣获“中国商业地产卓越推动人物”的是

　　正佳集团总裁       李穗生

　　上海红星美凯龙企业发展有限公司执行副总裁       张华容

　　星浩资本董事长    赵汉忠

　　利海城市运营集团执行董事、执行总裁  汪传虎

　　人信地产董事长    李晓明

　　天朗控股集团董事长 孙茵

　　荣获“中国零售业卓越推动人物”的是

　　天津希乐城企业管理有限公司董事长       刘海南

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司总裁       王品石

　　北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理    黄巍

　　海南嘉年华娱乐管理有限公司 董事长     王辉

　　北京蓝天城投资有限公司董事长       李敬东

　　国美电器有限公司副总裁    马海林   

　　掌声有请颁奖嘉宾：国际购物中心协会中国区代表国际购物中心协会中国区代表 许有为

　　 有请：以上获奖代表上台领奖

　　荣获“中国商业地产风云人物”的是

　　绿景集团副总裁兼绿景资产管理公司总经理    陈铁身

　　京基地产股份有限公司总裁 京基百纳商业管理有限公司董事长兼总经理       巴根

　　上海红星美凯龙企业发展有限公司副总裁      贾涛

　　福州正荣集团副总裁    王锐

　　K11购物艺术中心营运总经理    陈健豪

　　三益佳柏资产管理公司董事兼联席总裁        潘 韬

　　奥园集团副总裁    王曙煜

　　中信资本控股有限公司董事总经理    蔡育杰

　　星浩资本副总裁兼商业总经理    贾耀勇

　　神州天宇集团董事副总经理兼商业管理中心总经理       梅永丰

　　天朗文商旅（集团）有限公司总裁    赵润涛

　　中粮置地有限公司副总经理并兼任朝阳大悦城总经理    周鹏

　　新城控股集团有限公司商业副总裁    张 振

　　深圳市星河商用置业有限公司总经理       陶慕明

　　掌声有请颁奖嘉宾：全联房地产商会秘书长 钟彬

　　  有请：以上获奖代表上台领奖

　　荣获“中国零售业风云人物”的是

　　四川海底捞餐饮股份有限公司市场拓展部总经理    陈勇

　　广州金逸影视传媒股份有限公司拓展部总经理       伍建飞

　　锦江麦德龙现购自运有限公司中国区地产拓展部总经理       过国峰

　　新世界百货中国有限公司业务拓展总经理       徐瑩

　　蔻莎国际品牌管理（深圳）有限公司中国区董事总经理       赵寿坤

　　法国雅高国际酒店集团大中华区发展副总裁    李德强

　　万豪国际集团酒店副总裁    潘小科

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司副总经理       周亮

　　北京科曼维斯凯服饰有限公司副总裁      吴志勇        

　　掌声有请颁奖嘉宾：中国城市商业网点建设管理联合会副会长董利先生    

　　 有请：以上获奖代表上台领奖

　　荣获“中国连锁企业发展推动人物”的是

　　四海一家餐饮有限公司全国开发总监       黄树成

　　王品集团餐饮管理有限公司发展高级经理       高辉

　　佛山市活力无限餐饮娱乐管理有限公司拓展总监    刘颖颜

　　北京耀莱成龙国际影城管理有限公司发展建设总监       杨威

　　深圳市千色店商业连锁有限公司拓展总监       王长青

　　上海丝绸集团品牌发展有限公司总经理助理兼全国销售部总监    蒋代君

　　国美电器有限公司连发中心总监       赵喜琴

　　广东钻石世家国际珠宝有限公司总经理助理兼拓展总监       李松

　　喜达屋酒店亚太区大中华区投资拓展总监       晏春

　　屈臣氏个人用品商店中国总部高级开发经理    毛佳

　　掌声有请颁奖嘉宾：广东省连续经营协会会长 孙雄先生 

　　    有请：以上获奖代表上台领奖

　　荣获“中国商业地产领军企业   ”的是

　　万达集团

　　中粮置地

　　新城控股集团

　　荣获“中国商业零售业卓越企业 ”的是

　　大连亚惠快餐有限公司

　　四川海底捞餐饮股份有限公司

　　步步高商业连锁股份有限公司

　　广东永旺天河城商业有限公司

　　北京博纳国际影院投资管理有限公司

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司

　　锦江麦德龙现购自运有限公司

　　重庆德庄饮食连锁有限公司

　　法国雅高国际酒店集团

　　喜达屋亚太酒店及度假酒店有限公司

　　万豪国际集团

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司

　　国美电器有限公司

　　掌声有请颁奖嘉宾：全联房地产商会秘书长 钟彬

　　有请：以上获奖企业代表上台领奖

　　荣获“中国最具成长性连锁零售企业”的是

　　深圳全棉时代科技有限公司

　　西西弗文化传播有限公司

　　福建省百利亨（集团）文化产业有限公司

　　天津希乐城企业管理有限公司

　　南京杰杰游乐设备有限公司

　　浙江森马服饰股份有限公司

　　北京蓝天城投资有限公司

　　荣获“中国商业地产新锐企业”的是

　　天朗控股集团

　　锐阳（大连）商业有限公司

　　荣获“中国商业地产卓越创新运营商”的是

　　K11购物艺术中心

　　掌声有请颁奖嘉宾：亚太商业不动产学院院长/全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波

　　有请：以上获奖企业代表上台领奖

　　荣获“中国商业地产金牌操盘手”的是

　　派臣（上海）投资管理有限公司董事长    耿乃兴

　　深圳市星河商用置业有限公司招商中心负责人       冉崇勇

　　广西利海财富资产管理有限公司总经理    卢利华

　　赢盛中国商用地产集团董事副总裁    沙利

　　中山市力创商业管理有限公司董事长       魏超灵

　　荣获“中国商业地产新锐人物”的是

　　福星惠誉商业发展有限公司常务副总经理 夏珊

　　掌声有请颁奖嘉宾：商业推动地产论坛组委会秘书长 吴传鲲先生

　　       有请：以上获奖代表上台领奖

　　荣获“中国商业地产金牌服务机构    ”的是

　　中山市力创商业管理有限公司 

　　荣获“中国商业地产最佳服务商”的是

　　香港环球商机地产顾问集团

　　荣获“中国商业地产最佳数字服务商”的是

　　广州市凡拓数码科技有限公司

　　掌声有请颁奖嘉宾：赢商(集团)控股有限公司董事、赢商网CEO 李乐贤先生，

　　 有请：以上获奖企业代表上台领奖

　　荣获“中国最具创新商业模式”的是

　　方直广场

　　荣获“中国城市商业综合体最具投资潜力奖”的是

　　新洲摩尔城

　　绿岛广场·e—PARK

　　荣获“中国商业地产最佳运营商”的是

　　派臣（上海）投资管理有限公司

　　荣获“中国最佳创新商业模式奖”的是

　　南通星光耀广场

　　清名桥运河古城

　　荣获“最具创新模式复合商业地标”的是

　　公园1903

　　掌声有请颁奖嘉宾：国际购物中心协会中国区代表   许有为

　　有请：以上获奖企业代表上台领奖

　　荣获“中国商业地产最佳合作媒体奖 ”的是

　　网易房产

　　新浪乐居

　　21世纪网

　　奥莱传媒

　　房讯网

　　中奢网

　　亿房网

　　365地产家居

　　大洋网

　　21CN房产

　　广州搜房网

　　迈点网

　　接下来我们将举行的是【百大标杆系列奖项榜单公布】环节

　　2012年年初赢商网发起“百大标杆商业项目研究”活动，广受业内人士好评，成为行业人士决策参考的有效工具，备受业界关注与认可。

　　“标杆就是榜样”，中国商业地产正在迈入“创新时代”！中国商业地产「百大标杆商业项目」评选活动的举办，以及《中国商业地产百大标杆案例集》的出版，旨在为中国商业地产企业的创新树标杆、立榜样，鼓励商业项目模式创新，褒扬传播中国本土商业地产创新实践，以推动中国商业地产企业开发效率的提升。

　　中国商业地产【百大标杆】奖项究竟花落谁家，我们马上开始揭晓！

　　荣获“最佳地标性城市综合体”的是

　　常州·武进吾悦广场

　　深圳·KKMALL

　　常州·九洲新世界广场

　　中山·兴中广场　 

　　荣获“最佳体验式购物中心”的是

　　广州·正佳广场

　　北京·爱琴海购物中心

　　上海·k11购物艺术中心

　　大连·霖韵生活广场

　　成都·中塑成都国际贸易中心　　 

　　荣获“最佳示范性街区式商业”的是

　　上海·新天地

　　昆明   顺城购物中心　　 

　　荣获“最佳社区商业项目    ”的是

　　深圳·绿景佐阾香颂购物中心　　 

　　荣获“最佳城市商业地标项目    ”的是

　　北京·朝阳大悦城

　　荣获“最值得期待购物中心”的是

　　东莞·益田假日天地

　　以上获奖企业代表上台领奖 

　　有请颁奖嘉宾 全联房地产商会秘书长  钟彬先生为以上获奖企业颁奖

　　  恭喜以上获奖企业！

　　今天，行业嘉宾齐聚一堂，共享商业推动地产论坛第九届年会盛宴，下面就有请祝酒嘉宾，为各位来宾祝酒，举杯共饮，畅叙友谊。

　　下面有请行业领导代表：

　　全联房地产商会秘书长 钟彬

　　 广东省连锁经营协会会长 孙雄 

　　中国城市商业网点建设管理联合会副会长 董利

　　国际购物中心协会中国区代表 许有为

　　中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰 

　　亚太商业不动产学院院长/全国工商联商业不动产专委会主任 朱凌波                                                             

　　商业推动地产论坛秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲

　　赢商（集团）控股有限公司董事、赢商网CEO   李乐贤

　　 赢商（集团）控股有限公司董事    周斌 

　　赢盛中国商用地产集团 董事总裁   李健

　　赢盛中国商用地产集团 董事副总裁 沙利

　　赢盛中国商用地产集团总裁助理   谢庭超 

　　赢商（集团）控股有限公司副总经理 陈楚

　　赢商（集团）控股有限公司副总经理   劳敏

　　赢商（集团）控股有限公司华东分公司总经理 尹林峰   

　　赢商（集团）控股有限公司华中分公司总经理 韦宏呈   

        赢商（集团）控股有限公司重庆分站总经理 周旭 

　　赢商（集团）控股有限公司西安分站总经理   唐 彬 

　　赢商（集团）控股有限公司福建分站总经理 林 旭

　　赢商（集团）控股有限公司分站事业部总经理 袁锟 

　　上台与大家一起举杯，庆祝中国商业地产 “金坐标”颁奖盛典暨年会招待晚宴”正式开幕！

　　赢商网作为中国商业地产第一网络门户，一直立足于服务商业地产产业，为业界人士打造一个集掌握行业资讯、促进商务合作、提升专业知识，与开展精准交流于一体的一站式专业服务平台。赢商网积极与行业伙伴建立良好合作关系，实现互利共赢的良好合作局面，下面，我们将进行的是会议“签约仪式”环节。

　　万达集团多年来秉承“汇聚科技精华、缔造百年万达”的企业愿景，企业进入中国企业500强、中国制造业企业500强、中国民营企业500强等荣誉称号。万达集团董事长王健林透露，万达集团2013年资产达到3800亿元，同比增长27%；收入1866亿元，同比增长31%，创造了世界大型企业连续8年保持30%以上增速的发展奇迹。

　　下面，我们将举行赢商网与万达集团战略合作签约仪式。

　　下面有请签约嘉宾：万达集团文化活动部总经理李海峰先生

　　赢商（集团）控股有限公司董事、副总裁  周斌先生  

　　上台签约，掌声有请以上代表。

　　请嘉宾进行签约

　　请礼仪交换签约本！

　　掌声祝贺万达集团与赢商网战略合作签约成功，请嘉宾合影留念！

　　感谢两位领导，请回坐休息！

　　接下来举行武汉开发企业与赢盛签约仪式

　　有请签约嘉宾：

　　赢盛中国商用地产集团 总裁 李健先生      

　　武汉横店锦程投资有限公司 董事长 冯俊东先生

　　上台签约，掌声有请以上代表。

　　请嘉宾进行签约

　　请礼仪交换签约本！

　　掌声祝贺武汉开发企业与赢盛签约成功，请嘉宾合影留念！

　　感谢两位领导，请回坐休息！

　　请赢商（集团）控股有限公司董事、赢商网CEO李乐贤先生、赢商（集团）控股有限公司福建分站总经理林旭先生留步

　　接下来我们将举行赢商网总站与福建分站授权仪式

　　有请李乐贤先生、林旭先生为我们进行赢商网总站与福建分站授权仪式！谢谢，祝贺赢商网福建分站授权成功。                                         

　　主持人：赢商网是中国商业地产第一网络门户，它立足于服务商业地产产业，通过运营“新闻中心”、“商务中心”、“招聘中心”、“下载中心”和“论坛”五大频道，举办专业培训、大型招商会、高端论坛、定制式营销活动，以及整合庞大产业链资源，为业界人士打造一个集掌握行业资讯、促进商务合作、提升专业知识，与开展精准交流于一体的一站式专业服务平台，已成为国内商业地产领域最具影响力的门户网站。

　　目前，赢商网注册企业用户达4.8万多家，业界注册专业个人用户超百万多位，拥有3万多个品牌商户信息，3·3万多个商业项目招商信息；以及9万多份商业地产专业资料。为更好服务区域市场，2012年8月，赢商网正式启动地方分站发展战略，并陆续开通深圳、武汉、南京、重庆、北京、西安6个分站。

　　过去的一年，在不断探索、总结与完善分站运营的基础上，新的一批站点也陆续上线运营。今天，借此机会，我们将隆重举行赢商网云南、上海及福建分站上线启动仪式，邀请大家共同见证赢商网一个全新的起点。

　　下面有请启动仪式嘉宾

　　赢商(集团)控股有限公司董事、赢商网CEO 李乐贤先生

　　赢商(集团)控股有限公司董事周斌先生

　　赢商（集团）控股有限公司副总经理 陈楚女士

　　赢商（集团）控股有限公司上海分公司主编 童丹霞

　　赢商（集团）控股有限公司福建分站总经理 林 旭

　　赢商（集团）控股有限公司云南分公司副总经理 张小慧

　　有请以上嘉宾，为赢商网云南、上海、福建分站上线进行启动仪式

　　请合影留念，热烈祝贺赢商网上海分站、福建分站、云南分站上线启动成功，麻烦摄影师给我们留下珍贵的回忆，谢谢！）

　　谢谢，赢商网上海分站、福建分站、云南分站成功上线，这标志着赢商网迎来了一个全新的发展阶段。也欢迎有志之士加入赢商网大家庭，共同开创未来，并为中国商业地产贡献出我们力所能及的力量，也祝愿赢商网未来更加辉煌美好。

　　请各位嘉宾回座休息。

　　好的，下面让我们以最热烈的掌声有请商业推动地产论坛组委会秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生致欢迎辞！有请吴总！

　　吴总：感谢大家对赢商网的支持，希望大家吃好喝好，接下来会有颁奖环节，再次谢谢大家的光临，谢谢大家。

　　在美丽的四月春光中，我们齐聚广州，共同迎来中国商业地产“金坐标”颁奖盛典暨年会招待晚宴。我是主持人姚军。

　　【女主持】我是主持人谢斐斐。今晚我们齐聚一堂，举杯共饮，畅叙友谊；我们将在此共同见证：赢商网地方云南、上海、福建分站合作运营授牌仪式；中国城市商业综合体试点示范项目签约仪式、赢商网与万达集团战略合作签约仪式、武汉开发企业与赢盛签约仪式。以及激动人心的百大标杆系列奖项榜单公布、2013中国商业地产“金坐标”颁奖盛典。

　　【男主持】下面首先请允许我代表主办方，介绍到场的各位领导嘉宾，他们是：

　　下面请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：

　　国际购物中心协会中国区代表   许有为

　　全联房地产商会秘书长 钟彬

　　中国房地产经理人联盟秘书长   陈云峰

　　中国城市商业网点建设管理联合会副会长 董利

　　亚太商业不动产学院院长/全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波

　　广东省连锁经营协会会长 孙雄

　　国美电器 副总裁   马海林

　　正佳集团总裁   李穗生

　　新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷

　　著名城市公共艺术家（Public Art）和大型城市文化艺术项目策划专家 胡伟伟

　　上海容易网电子商务有限公司 创始人 CEO 陈从容

　　天津希乐城企业管理有限公司 总裁     王娟

　　中粮置地北京公司副总经理、朝阳大悦城总经理 周 鹏

　　北京蓝天城投资有限公司董事长 李敬东

　　蔻莎香港有限公司中国区董事总经理 赵寿坤

　　中信资本控股有限公司董事总经理       蔡育杰

　　福州正荣集团副总裁 王 锐

　　雨润地产集团副总裁、雨润现代商业集团副总裁 李军

　　三益佳柏资产管理公司   董事兼联席总裁 潘    韬

　　派臣（上海）投资管理有限公司 董事长 耿乃兴

　　利海城市运营集团执行董事、执行总裁 汪传虎

　　北京科曼维斯凯服饰有限公司副总裁 吴志勇

　　奥园集团副总裁 王曙煜

　　前万达电商CEO 龚义涛

　　广东永旺天河城商业有限公司董事副总经理 曾 剑

　　瑞安集团中国新天地产品发展部总经理 邓俊文

　　K11购物艺术中心营运副总经理 李震

　　北京西单麻辣诱惑餐饮有限公司副总经理 周亮

　　亚惠美食（中国）集团公副总经理 张嵬

　　NINA GRUPPO大中华区事业发展部总监 高健

　　泰禾集团董事 郑树杰

　　绿景集团副总裁兼绿景资产管理公司总经理 陈铁身

　　正荣集团有限公司总裁助理 程   矢

　　北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理 黄   巍

　　天朗文商旅（集团）有限公司总裁 赵润涛

　　上海智富集团 执行董事 严俊琪

　　卓越置业集团有限公司 商业管理公司总经理 张尚学

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司副总裁 汪庆华

　　南京智儒投资管理有限公司 总经理 朱逸

　　上海正大新生活集团副总裁 于金慧

　　星浩资本副总裁兼商业总经理 贾耀勇

　　阳光城集团股份有限公司 商业及酒店管理中心总经理 梁飞建

　　喜达屋酒店大中华区投资拓展总监 晏春

　　屈臣氏个人用品商店中国总部发展总监 林顼

　　新世界百货中国有限公司业务拓展总经理 徐   瑩

　　神州天宇集团 董事副总经理兼商业管理中心总经理 梅永丰

　　红星商业投资发展部总经理 凌云

　　锦江麦德龙现购自运有限公司中国区地产拓展部总经理 过国峰

　　北京锐而威商业管理有限公司 总裁 胡骏 

　　智富集团商业管理事业部副总裁   孟庆德

　　青岛证大大拇指商业发展有限公司 总经理 裴天恩

　　铂涛集团 投资总裁 胡   隽                                                  

　　万达集团文化活动部总经理 李海峰

　　武汉横店锦程投资有限公司 董事长 冯俊东

　　海南嘉年华娱乐管理有限公司副总经理 黄永

　　四海一家餐饮有限公司全国拓展部副总经理 黄树成

　　北京天津土大力餐饮有限公司总经理 刘杰

　　沃尔玛（中国）投资有限公司地产部总监 吴萌

　　广州金逸影视传媒股份有限公司拓展部总经理 伍建飞

　　北京传奇奢华影院投资有限公司董事总经理 温诚

　　康盈餐饮娱乐有限公司总经理 叶君伟

　　西西弗文化传播有限公司华南大区总经理 欧小飞

　　歌神娱乐CEO关耀文

　　上海韩轩阁餐饮有限公司总经理 王海涛

　　汉拿山烧烤有限责任公司总经理 金甲哲

　　四川海底捞餐饮股份有限公司市场拓展部总经理 陈勇

　　翠华餐厅运营总监 欧鹏龄

　　厦门音乐厨房餐饮管理有限公司董事长 曾立斌

　　重庆德庄饮食连锁有限公司副总经理 王峰

　　兰桂坊酒吧管理有限公司总经理 李国桃

　　争鲜（上海）食品有限公司总经理 喻晓龙

　　广州市广百股份有限公司副总经理、首席拓展官 严盛华

　　四洲集团副总经理 冯雨华

　　深圳中航健身康体有限公司常务副总经理 郑文斌

　　广州王府井百货常务副总 李慎

　　以及主办方领导

　　商业推动地产论坛秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生

　　赢商（集团）控股有限公司董事、赢商网CEO   李乐贤 先生

         赢商（集团）控股有限公司董事    周斌 先生 

          赢盛中国商用地产集团 董事总裁 李健先生                                                          

         赢盛中国商用地产集团 董事副总裁 沙   利 先生                                        

　　欢迎你们的到来！

　　主持人：伴随着城市化进程的推进，城市综合体的发展不断加快，而酒店服务也与城市综合体逐渐走向共生。酒店业发展至今，早已脱离了原来孤立存在的状态，越来越多的酒店品牌选择与商业区合为一体。酒店与城市综合体联姻，渐渐成为酒店发展的新时尚。

　　下面，进入我们第三场高端对话【如何在城市综合体中提升酒店资产组合的盈利能力和市场价值？】

　　主持嘉宾：智富集团商业管理事业部副总裁   孟庆德

　　对话嘉宾：阳光城集团股份有限公司  商业及酒店管理中心总经理  梁飞建

　　法国雅高国际酒店集团有限公司中国区发展副总裁  李德强

　　喜达屋酒店大中华区投资拓展总监  晏春

　　青岛证大大拇指商业发展有限公司  总经理  裴天恩

　　铂涛集团  投资总裁  胡   隽

　　万豪国际集团副总裁  潘小科 

　　正荣集团有限公司总裁助理 程   矢

　　有请以上嘉宾上台！　　

　　孟庆德：由于上台的嘉宾都是重量级的，其中有三位来自于酒店开发商人，有四位来自酒店的运营商，我自己来自于酒店的开发商，我来自于智富集团。

　　因为时间紧张，直接回到主题“如何提升城市综合体当中的酒店的盈利能力”，先请开发商几位代表发言，请梁总发言，你们在做酒店投资决策的时候，是如何进行？一个项目能否盈利，关键是市场定位和投资决策。  

　　梁飞建：关于城市综合体酒店的生命力问题，在座很多是房地产开发商，对整个房地产产品来讲，我们在不断提升城市的消费习惯，营造着非常好的社区生活。

　　从开发商角度来讲，综合体的项目里有非常好的酒店，对房地产产品的价值有非常好的提升，大家知道很多年前，北京长城脚下的公社，当年的地理位置有很多的问题，由于非常好的酒店和品牌管理团队，让这个项目在全国成为非常好的项目。

　　对酒店未来盈利问题来讲，更多是酒店所发挥的作用。作为旅游产业，市场里的旅游习惯发生着一些改变，以前是观光，现在更多的是休闲旅游。

　　其中休闲旅游最重要的体验商业，酒店是非常好的体验业态。酒店市场板块，在传统酒店业里，中国的市场非常大，也会受到很多行业公司的重视。中国广大的市场有非常好的群体，就是我们的年轻群体，所以出现了很多时尚化的酒店。年轻酒店进行休闲旅游的时候，也具有对商业文化的需求，这种城市综合体酒店和商业的结合恰恰满足了这部分的人群。谢谢。

　　孟庆德：刚才梁总提到了酒店和城市综合体其他业态相互提供配套，这是很重要的结合。有请李总。 

　　李德强：大家下午好，购物中心在中国的发展，业态越来越多，对酒店来讲，是非常好的拉动作用。过往的一两年内，随着综合体的发展，在座的开发商可能是刚刚进入酒店行业，对综合体来讲，有三个方面的因素：

　　第一，产品定位，对综合体来讲，商业的业态不同，你的定位不同，对品牌的包装也不同。所以，怎么样选择适合自己购物中心所在区域和购物中心所经营的风格、档次匹配的品牌。

　　第二，在购物中心里，你的交通路线如何和购物中心有非常好的互动，避免不利的影响和交叉。中国的酒店中，越建越豪华，尤其在客房，三四线城市会追求房间面积，一定要大，这样更比较舒服。他们有个误区，对酒店来讲，和住宅不一样，住宅是按每平米卖住宅，这是客房。你得通过设计合理性，让房间的面积更加合理。

　　第三，我相信在未来出现这种情况越来越多，也就是在设计过程中，如何考虑到未来退出机制。酒店市场，包括酒店物业的交易情况不多，对开发商来讲，出于资金平衡的考虑，或者出于市场的考虑，或者政府强制性的要求，对开发商来讲不是长期的物业。所以，设计的时候，怎么样保证物业在未来有比较好退出机制。

　　雅高在中国很多投资，大概做了4个亿美金的投资，目前来讲有几十持有物业，我们有一些物业，因为设备和贡献等等一系列的东西，和其他的功能混合在一起，没办法满足酒店的需求。最后，整个酒店一直在打折，但没有人考虑。谢谢。　　   

　　孟庆德：接下来我想请青岛证大的裴总来讲讲。　　   

　　裴天恩：大家好，我们也在做综合体的酒店，我觉得它肯定是适合的定位酒店，可以提升综合体的价值，这是比较明显的。

　　另外一点，从酒店产品来讲，投资酒店，不管是五星级或者四星级，投资汇报期比较长。在新项目中，有些酒店仔细研究之后就不做了，因为汇报周期太长，不划算。优质的项目也可以做，从自身做的酒店规划来讲，酒店的投资汇报不高，但是好地段的酒店，现金流还是很稳定的。

　　后期做融资手段还是有增值的能力，从这个角度来讲，酒店有它自身的价值。　　   

　　孟庆德：谢谢。正荣集团有20多个酒店项目在建，都是城市综合体，程总，请你阐述一下怎么进行酒店投资决策的？　    程矢：谢谢主持人，这个问题问得好，因为我从1993年开始一直做投资，经历了多家公司特别是酒店项目，在座的各位高管都是我的朋友。

　　我举个例子，在武汉有个很好的项目可以做酒店，经过研究，不适合做酒店，不适合旅游，而且老百姓的消费也没有去酒店的习惯。所以，我们拒绝了这个项目。反而，我们发现长沙这个城市非常奇特，老百姓过年过节亲朋好友都愿意去酒店消费，我们定位长沙，愿意主动做酒店。

　　在酒店的品牌选择上，每个酒店管理都有自己的特点，特别是客房系统。每个城市，我们会分析这个城市到底是哪类的旅游人口比较多，特别是境外的。我得到数据以后，我们会确定酒店管理模式。

　　最后，我们基本选定以后，公关公司会推荐各类品牌，有不同的档次，一定要适合，而不是高大上。

　　我打个比方，像潘总有个W酒店、万豪酒店，你的资本有没有这个水平消化掉，这是你的考虑范围，你的开发商是做现金流还是做利润率的，这需要考量。所以，在选择品牌的层次里要有精准定位，这是我的分享，谢谢。　　   

　　孟庆德：谢谢裴总，裴总从多个方面阐述了做不做酒店和做什么样的酒店的问题。下面我请来自于酒店管理公司的四位跟大家介绍经验。你们在选择项目的时候，重点考虑哪些因素？确定品牌的时候是怎么确定的？有请李总。　   

　　李德强：首先看城市和所在的位置。以开发商来讲，根据物业的模式和他的定位。在我们项目中，最主要的两方面，一个是定位，一个是设计。　　   

　　孟庆德：谢谢，请晏总。　　   

　　 晏春：长沙的品牌比较多，我们在品牌选择比较多，有很多五星的品牌。对我们来说，一般的五星项目，我们会看区位和提案，如果这个地方做酒店的话，房价能赚多少钱，这是非常重要。做决定的时候，可以给它什么样的品牌定位。

　　对于奢华性的品牌，像W，因为品牌的特性太强了。对这种品牌来说，除了区位和城市的等级之外，还要考虑项目本身的定位，像上一环节的时候，嘉宾讨论了一个问题，就是主题地产。

　　这个项目的主题是什么？这里是购物中心，是现代时尚的项目，不可能放一个豪华性的酒店，我们会放一个时尚的酒店，比如W。酒店是综合体一部分，不可能与综合体有很大的冲突。谢谢。　   

　　孟庆德：有请潘小科。　   

　　潘小科：不同的品牌投资强度不一样。我们针对不同的客户群做不同的品牌，每个品牌的目标客户群不一样。

　　作为万豪来讲，从投资角度看项目，我们看一个项目的时候，从宏观、中观、微观看，宏观看城市所处的经济地位，所处的城市群和辐射面，以及它的人口、国际客的流量。中观是项目本身所处的位置，是核心商圈还是新区，还是生活区，还是度假区。这样的话，决定我放不同的品牌，以及锁定不同的客户群。

　　微观的角度，有两个角度，一个是投资的角度，比如你是15万平米，而我只需要5万平方，剩下的10万平米是否可以赚回来，或者你有1百万开发量做5万平米的酒店。另一方面，业态的匹配，比如北京一个项目，我们和业主签约的条件，必须和国际品牌的购物中心集中在这个项目，否则没有办法开业，如果你放一个（英），客户群就不一样了。

　　我们从宏观、中观、微观的角度看，我从投资看，当我明显了三个纬度以后，能够知道可预期的水平，这个项目是否可以可预期的良好的状况。

　　今天，酒店的议题在论坛上作为单独的环节，我觉得非常好，也折射出一个问题，开发商对酒店的问题很头痛。大家要明白，这个酒店是什么样的客户群，业主需要的是要求。这是我的看法，谢谢。

　　孟庆德：谢谢，请胡总介绍一下。　   

　　胡隽：我想借此机会介绍一下我们集团，铂涛集团是在2013年7月份正式成立，它由7天连锁酒店原股东携手海威投资，以及宏山资本进行投资注册的，相当于7天连锁酒店在美国的推市动作，在国内酒店市场启航。

　　目前我们在运营管理超过两千家，精品酒店的单一品牌去年12月底达到了国内第一品牌的市场定位。现阶段我们的主攻方向是中端酒店和高端酒店，从整体的公司战略来说，我们希望在未来五年构成新资产高品牌全球化的公司。

　　 因为会议的主题是讲城市综合体，在座的各位有很多开发商和老朋友，我想过去半年的思考和实践做简单的汇报。

　　第一，关于城市综合体和酒店的整合，我们的一些思索。我本身从事零售行业，作为整个城市综合体的酒店业态，由于电商环境以及消费群体发生了变化，我个人认为酒店，特别是有特色、有文化内涵的，能够真正体现顾客价值观的酒店品牌，将会成为综合体或者中小型地产项目的业态，我们有这样的信心。当然了，在座的大型酒店集团，我们也有合作的经验，目前主要考虑利用总而积的酒店。

　　第二，从酒店自身来说，我们必须通过顾客属性和市场需求，挖掘出整个酒店品牌的价值手段，形成与顾客的精神共振，由我们的产品服务找到我们的卖点，与顾客进行交通互动。这样的循环是我们利用酒店，驱动新的酒店品牌运营非常放心的思路。

　　第三，我们必须创新，如何创新？我们由业主方和开发商投资酒店、持有物业，品牌公司输出品牌，收取管理费，在过去的经验来看，特别是经济形势发生了大变化，这种方式可能会持续恶化酒店管理公司和地产开发商的关系。

　　所以，我们提出一个新的操作方式，目前对中小型的地产商进行合作，从去年7月份到目前为止，我们签约的中高端项目达到80家，这个速度非常快。形成互利双赢的局面，酒店不光输出品牌和管理，也说服地产商把酒店作为主业态长期持有，由我们经营。同时，用内存包经营的方式，我来承担经营风险，利润进行分成。

　　我们为什么有这样的底气？作为一个创新性的酒店公司，我们拥有全球最大的酒店管理集团，我们对整体的创新和顾客交流能力非常自信。只要我们打造出一个符合80后、符合目前屌丝逆袭的产品思路，这才能和地产商和酒店持有者好的合作氛围。

　　所以，铂涛正在实践和探索新的方式，希望和更多的地产商有好的合作，谢谢。

　　孟庆德：胡总的发言中，我印象最深刻的的就是创新，因为新的形势发展，逼迫着酒店作出改变，必须要适应顾客新的需求。创新是酒店发展非常重要的方面。

　　现在进行下一个话题，城市里的酒店大多数位于城市综合体中，作为城市综合体的一部分。有人说，酒店是城市综合体当中最大的立面，它的定位是城市综合体定位重要的部分。刚才潘总也提到了，现在的酒店问题非常多，开发商朋友感受应该更深刻，酒店业存在那么多的问题，为着城市综合体做贡献。

　　各位朋友，你们在做酒店的规划、设计和运营的时候，怎么样利用酒店为城市综合体其他的业态提升整体价值的？   

　　程矢：现在政府需要做转变，因为它是劳动密集型，它是个高税收的产业。另外，随着地产的发展，城市人口满足不了住宅地产，人们需要旅游、办公、居住、休闲等等，酒店是城市综合体不可或缺的组成部分，一旦在城市综合体中确定需要建设或者经营一家五星级酒店的时候，每个开发商在这个过程中，既有痛苦，又有欢乐。为什么？我的资产一投进去40、50亿，不知道什么时候把它赚回来。

　　酒店会配合我们做营销、推广、蓄客，确实，在城市综合体中，一线的酒店管理公司在物业销售的时候，他们会进行很好地配合，对销售有一定价值的提升和蓄客的推动作用，这是不可否认的。

　　我们在选择什么时候兴建酒店，到底是出售物业先盖？还是酒店先盖？这也是老总们否认头痛的问题，是通过持有资产的高品牌的酒店能够正常开业，从而推动销售物业的议价空间呢？从开发商的资金成本考虑，也需要从持有物业资本化的渠道考虑，如果你有授权购买，或者有国企整体打包购买，你有这种渠道的话，你可以先盖。

　　为老板考虑一下，就20万方的酒店，大概5个亿，在这种情况下，如果资金成本不是特别理想，资本化的渠道也不畅通，我个人建议先做销售物业，谢谢大家！　   

　　孟庆德：如果财力不是特别雄厚的话，还是先做销售型的物业。请裴总回应一下。　   

　　裴天恩：我同意程总说的观点，自己在做酒店的时候，尤其在青岛的项目，这个酒店刚刚试业，对外的时候，以前跟外资合作，我们想控造价成本，开业之后成本并不低，因为按五星级的标准做。后来，我们把宴会厅缩减，我们评估以后，成本增加特别高的地方就缩减，我们定位它为生活自由酒店，里面有个商场，有中餐、大小餐饮。

　　这个酒店主要的目的以客房为主，生活方式的酒店。前期的还可以，从自身的角度来说，怎么样提升城市综合体的价值？除了控制成本之外，在地段合适的情况下，尽可能让利润提高起来。　   

　　孟庆德：谢谢李总，一周以前我听到梁总他介绍酒店和城市综合体有良性的互动，请你介绍成功经验。   

　　梁飞建：首先我完全同意酒店城市综合体的概念，其实房地产开发商是被做酒店，大家不愿意做这样的项目，但是我们要面对形势。这不仅仅对酒店管理公司的考验，也对开发商的开发，需要开发商有自己的专业性。

　　产品的设计方面，我们要维护酒店管理公司品牌标准，在开发商的板块，我们也做到工作的总结和经验，比如我们谈到的城市综合体的酒店，我们在同等条件下可以有所发挥。

　　当我们把酒店和商业结合在一起的时候，在整个商业空间的转换中，他们是非常好的整合。我们和希尔顿结合，酒店中大概500平方划了商业的区域，形成了租赁空间，刚好满足了商业的目的。

　　刚才大家都提到，有很多年轻的群体，他们对酒店的体验不是简简单单的住宿，更多的是休闲体验，肯定和城市综合体有互动的关系。我们做了一个非常好的尝试，我们把酒店的配套项目，在公共空间有非常好的联动关系，我们和酒店和城市综合体开个门，可以是餐饮店或者主题店的概念。

　　  我们把这些东西做完之后，也希望和酒店管理公司也非常好的发挥。谢谢。　　   

　　孟庆德：最后一个问题，请来自管理公司的四位回应一下。酒店可以给城市综合体其他业态带来价值，由于城市综合体和酒店的群体不同，如果在交通等方面设计缺陷的话，会使购物中心的人群对酒店的体验带来负面的影响，在规划、设计和运营方面怎么规避这些问题？　　   

　　李德强：更好的解决办法就是在规划的时候，酒店管理介入。在开展建设的时候，管理公司一定要介入，避免不利的因素产生。　   

　　孟庆德：及早介入，避免问题。谢谢，晏总，你怎么看？　   

　　 晏春：李总讲的很对，在开发商接触我们的时候，已经打桩，这就存在着先天的问题。最好的办法从根源上解决问题。他们在做概念设计的阶段，就跟管理公司有初步的接触。

　　您说到购物中心和酒店之间的人流的互相影响，不但在形象上的影响，可能也涉及酒店提升运营能力。我们是尽可能增加酒店的净收入，尽可能降低成本。

　　  如果在购物中心和酒店本身的设计上，构建上有比较大的交叉，酒店需要有更多的管理经营，对酒店来说也是非常大的成本。　   

　　孟庆德：在概念设计阶段，就应该请管理公司介入，谢谢，胡总，你怎么理解？　　   

　　胡隽：更多是按价位和客户的特性来区分，所以分了星级的酒店。按照我们的思考，酒店可以按照顾客的特性和目的进行划分，比如我们的集团推出的酒店，不管是舒适性酒店，还是时尚类的酒店，它有不同的目的，和购物中心的结合，这和购物中心的定位概念有关。我们要根据它的主题进行酒店的配套，由此考虑酒店的布局。　   

　　潘小科：酒店的设计非常专业，我也听了很多做设计的专业人士讲了，如果把不同的设计形态比作幼儿园和小学、中学，酒店设计已经是博士级的设计。我建议开发商做规划的时候，能够让管理公司介入运营，提出建议。

　　如果我们接了项目已经在建，有些东西不能再改变，这是一分为二，管理公司做不做？或者有没有办法弥补。或者，是不是把它可以比劣势为优势，比如可以把它做成商业板块，和酒店结合，可能更加有档次。　　   

　　孟庆德：在酒店和购物中心之间，做奢侈品的业态，可以阻止低端的人流，在两种业态中产生良好的互动。

　　谢谢各位嘉宾，因为时间关系，今天先到这里，谢谢各位嘉宾，同时代表各位嘉宾感谢赢商网，谢谢！   

　　主持人：非常精彩的交流！再次感谢以上嘉宾的精彩演讲！　 

　　主持人：伴着夜幕的降临，商业推动地产论坛第九届年会也到了和大家说再见的时刻，今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见，为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴。我们希望通过这次行业发展论坛可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用。我们也希望商业推动地产论坛第九届年会能促进行业间良好交流与合作。

　　在此，非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持与关注！商业推动地产论坛第九届年会就此告一段落！请大家在工作人员指引下参观本次大会大堂展厅，中国商业地产金坐标颁奖典礼暨年会招待晚宴18：30分准时在此宴会厅举行，将请大家准时出席；另外，21:30分“天籁之音”精英交流酒会将在酒店露天泳池举行，届时欢迎大家到来！我们稍候再见！！！ 

　　 主持人：除养老地产外，文化地产、旅游地产、园区地产、演艺地产、教育地产等各类主题地产，在今年的房地产市场尤为红火。业内人士认为，开发商之所以如此青睐主题地产的运作模式，归根到底，还是主题地产背后能给企业带来的土地、贷款、税收等一系列政策扶持与优惠。这或许才是主题地产在楼市调控下成为众多房企转型方向的重要原因。

　　下面，进入我们第二场高端对话主题【地产能否成为商业地产开发的另一个蓝海？】

　　主持嘉宾：亚太商业不动产学院院长/全国工商联商业不动产专委会主任 朱凌波

　　对话嘉宾：派臣（上海）投资管理有限公司 董事长  耿乃兴

　　利海城市运营集团执行董事、执行总裁  汪传虎

　　天朗文商旅（集团）有限公司总裁 赵润涛

　　上海智富集团 执行董事 严俊琪

　　北京锐而威商业管理有限公司  总裁 胡骏 

　　上海正大新生活集团副总裁 于金慧

　　星浩资本副总裁兼商业总经理  贾耀勇

　　朱凌波：很高兴今天来客串主持，今天非常高兴，见到这么多的新老朋友，赢商网论坛搞得越来越好，形式也在不断创新，包括这次的微论坛，迎合微博、微信的形式。微论坛形式挺好的，但是也有一个弊端，大家讲着讲着，时间就无法控制的，上午的三个微论坛，时间严重超时，各位嘉宾跑题了。

　　所以，下午的论坛，我们的要求严厉一点。第一，我们只谈一个主题，个人的实践、对问题的思考都围绕着专题。第二，如果大家时间超时，我会打断大家，因为晚上还有颁奖晚会、交流酒店，有着更加精彩的节目。  

　　刚才我听了主持人讲主题地产，和我理解中有重大的差异，我理解的主题，应该是指商业地产和购物中心的主题。当然了，主持人讲的是房地产，把旅游、文化放在产业里，我想各位更赞同我说的主题，主题商业地产。所以，我把主题改了，不按主办单位的主题地产，我们叫主题商业地产。

　　  谈到主题地产，无非有三个原因造成的。第一个，中国的商业地产副中心走向转型的高级阶段。第二个，由于同质化竞争带来的压力。第三个，电商的冲击。今天的主题主要从三个角度探讨，我们将按照顺序发言，下面请耿乃兴先生发言，把正在做一个以婚庆为主题的主题创意地产，大家掌声欢迎！　　   

　　 耿乃兴：首先我回应一下朱院长任，我刚刚换了身份的老朋友，去年10月份，我和冯兰（音）创办了派臣，今天以派臣的名义参加会议。

　　朱院长提到，我做的不是购物中心，也不是购物广场，应该是个多主题商业，把主题共同提炼成婚礼。其中有奥特莱斯、运动、酒吧，把时尚购物中心和上海新天地、上海新奥特莱斯等等共同放在一个项目中，先有项目和规划，再进行建设的。

　　我现在换了身份，以前是作为地产商，现在是为想商业地产，想做主题地产的公司提供主题方案。　　   

　　朱凌波：谢谢，谈到商业地产、购物中心的主题化，在国内，当年的西山大学城创造了中国第一个青年主题购物中心，无疑开启了中国主题化的进程。到今天为止，大家都知道，现在有以女性为主题，以儿童为主题，文化休闲类，还有艺术类的购物中心。主题化中国购物中心发展成熟的阶段，在日本、新加坡、香港、美国，这种主题化的购物中心早已大行其道。

　　中国改革开放30年，大家的生活方式、消费水平，包括休闲娱乐时间的增加，种种原因造成了今天中国的主题化，应该成为未来中国商业地产发展的主流，下面有请汪总。　　   

　　汪传虎：非常感谢主持人，利海集团主要业务是做新型城镇化，我们的房地产面临着几大变化：

　　第一个，人口的聚集方式发生了变化，除了向特大城市聚集以外，还向卫星城、卫星镇，甚至三四线城市聚集。

　　第二个，生活方式的转变，当经济发展到一点程度以后，整个社会的居民生活方式发生了改变，原来简单的工作和购物，到了多种需求，包括休闲、度假、体验。

　　第三个，移动互联带来的变化带来了行业的变化。

　　所以，我认为，商业地产也会带来变化，更多的是机遇。利海在中心城市、旧城改造的城市综合体，还做城际郊区，有一定的自然资源禀赋卫星镇的建设，卫星镇的建设必须考虑到人的聚集，核心是产业的聚集。

　　所以，利海在这方面，把都市农业、文化商业以及旅游、教育、健康，甚至互联网的线下体验融合一体，作为新型的产业驱动，背后是新的生活方式，以构建新的生活方式为主题的产业聚集。其中，把文化和商业结合，我们叫做文化商业、创意公园作为非常主要的项目，跟耿总以婚庆为主题的公园非常接近。

　　我们以大型的演出，以互联网的线下主题乐园，与文化创意相结合的，甚至与粉丝的线下互动广场等等结合起来，做成一个综合体。我觉得商业地产的发展，从一开始就没有主题，商业就是一个主题，现在商业竞争到了一定程度以后，主题更加突出，主题更加多元，主题一定是永恒的。谢谢。　　   

　　朱凌波：谈到人类的生活方式，从远古到近代，无非三种主题，一个是田园、乡村和大自然。我们来自于特别，来自于自然。第二个是人类追求城镇化进程，向现代文明进步。第三个是互联网带来的虚拟生活。但是，城市综合体、购物中心，或者房地产，它不过是一个载体，我们可以把所有的内容装在一起，这就是创新。所以，创新一定是历史进步。下面有请天朗的总裁赵总。　   

　　赵润涛：谢谢主持人，大家看到我们的公司名称，大家一看我们的名称马上明白我们是做什么，我们做文化、商业、旅游产业的。刚才朱院长说得非常对，不论怎么做，还原到根本还是地产。这几年，商业地产做得比较多，从一线城市到二线城市、三线城市、四线城市到处开花。最后，大家都能看到，同质化程度非常严重，竞争非常激烈。

　　但是，商业地产的出路在哪里？大家是往独木桥一起走，还是另起炉灶？我们集团做房地产几十年了，前年做了转型，董事长毅然决然把我们的集团变成了文化、商业、旅游地产的概念，我们在无锡古运河为代表，在古运河做文化旅游，也做了很多商业地产的概念，我们是做文化的概念，不是一去就是购物吃喝玩乐，而是让大家体验有文化的概念。

　　 改革开放之初，超市解决了吃和用的问题，百货解决了穿、玩的问题，真正的问题是文化概念。所以，在主题地产基础上，我们所做的事，在商业基础上主打文化的概念，让地产真正落地，并且提高人的品位。

　　所以，我们做文化地产的概念，也是商业地产的概念，只不过是延伸出来做大做饱满。谢谢。　　   

　　严俊琪：大家好，我来自上海智富集团，非常感谢赢商网，也谢谢朱院长。今天有这个机会讨论主题商业地产，我个人观点，是众多论坛中，这是最有价值、最有挑战性、最容易讨论的话题。今年的主题是转型与创新。

　　中国20多年的商业发展，到了现在的阶段，我个人感觉是工业时代的商业文化到了信息化时代，到了生活方式改变的时代，主题的商业地产是必然趋势，在这里我愿意和大家分享我的尝试和实践。

　　我们集团在上海将出现一个8万平米的主题购物中心，主题是结婚，和耿总的婚庆有一定的区别。我和大家介绍一下结婚行业，中国结婚产业的4个支柱产业和13个副产业里，一年创造的GDP是1万亿，每年以20%—25%的速度提升。在日本东京，早我们20年，人均GDP到了腾飞阶段，整个城市以结婚为主题的项目不下一万个，每年有50亿—100亿销售额。对于中国市场来说，对于从事商业地产，在摆脱电商、同质化，去闯蓝海，需要有创新意识的人进入蓝海。

　　在两三年时间里，同行都在探讨结婚产业链和功能中心和商业地产，我们做的项目不同于大家传统意义上的主题，也不同于结婚里的支柱产业，分别是婚宴、婚礼、婚纱摄影、婚纱礼服。我们在四个产业里生根引进国外最顶尖的设计和运行团队。这个行业在国内也发展了近20年，接近两年会发现非常大的洗牌和变革，也意味着非常大的商机。

　　我们将在5、6月份和赢商网携手做项目的推广，希望到时有机会和大家合作。　　   

　　朱凌波：大家都在讲创新、业态品牌，大家忽略了精神的体现。我们看发达国家，他们不仅在商业发展，还在文化、文学。在西方，他们经历了城市化发展，经历过郊区化、新都市主义、田园都市等历程，从精神层面里经历二战时期的颓废派，一直到经济发展以后，出现雅集，一直到今天的西方。

　　今天看中国，改革开放30年，一种激情性的快速发展让我们忽略了几代人精神发展，我们看今天的中国，把商业地产看成追求幸福的目的地和主战争，在面对天气的变化、雾霾、交通压力，是体制统一压力下，我们追求一种逃避、一种隐居，变相地回避生活的压力。商业地产研究人们的生活方式，我们看看90后，这些人的生活方式已经发生了巨大的变化，如果我们不能抓住人类发展的精神轨迹，所有的创新最后都流于表面。

　　下面有请北京锐而威商业管理有限公司胡总，胡总做的业态叫高铁商业。　   

　　胡骏：谢谢主持人，谢谢大家，谢谢赢商网给我的机会。大家对我们公司不太了解，我是北京锐而威商业管理有限公司的，大家可以看看资料中宣传单，我们公司是最单薄的一张，就是我们公司的介绍，因为我们做的产业链和大家不太一样，从精神高度来讲，主要有三个层面。

　　商业地产是一种逃避的乐园，开发商和运营商讨论着各种问题，包括同质化、电商的冲击等等。但是铁路商业还是很稳定的，首先，同质化，我们和火车站合作，多几个星巴克更欢迎，不敢做到两个电影院，但是我们正在努力做，请黄总给我们一个机会。

　　我们和电商也没有关联，电商使再大的劲也打不着我们。克强总理是我们的超级推销员，他把我们卖到东南亚、欧洲，接下来卖到全世界，我们公司的高级营销战略是跟着克强总理走，他走到东南亚，我们也跟到东南亚，我们已经把产业链向越南复制了。

　　我觉得，讲到创新，我们比较幸运，并不是我们刻意琢磨出来的模式，其实我们就是拷贝国美电器、苏宁电器的模式，为什么国美做得这么大，怎么没有国美牌的空调？国美牌电视？这就是琢磨不来的东西。

　　 其实也是什么创新的东西，随着中国高铁在世界地位的不断提升，我们也在整合我们的产业链，取得更大的收获。也希望大家给予更大的关注，这次参加会议的原因，我们需要有更多做品牌的企业支持我们产业链，和产业趋势所谓去百货、去主力店有点相反，我们特别欢迎做百货的商户跟我们洽谈合作，谢谢大家！　　      

　　朱凌波：下面有请上海正大新生活集团副总裁于总，正大公司大家都很了解，当初最早做艺术，最有名的正大广场，现在提出一个新的理念，就是新生活馆。　   

　　于金慧：谢谢主持人，正大新生活集团近几年也在提出新的命题，原因是什么？也就是说，商业地产通过几十年的发展，必然随着市场的需求有更大、更高的提升过程。刚才朱院长已经做了高度概括，我就不多说了。

　　正大集团主要在三线城市，打造一个新的城市中心，大家听起来觉得很可笑，但是我们实实在在做这样的营销和工厂。目前，大家在谈论遇到的问题，在整个环节变化中，我们都遇到了，今天只讲对策。

　　主题商业怎么运用好？因为我们是国际性的集团，我们和美国哈佛大学公共卫生学院和环境学院进行主题商业和主题项目的课题研讨，在今后的三线城市运营中，我只举一个例，哈佛的公共卫生学院和我们合作，我们的商业一定多业态，我们能为消费者提供什么样的环境？配套又是什么样的环境？现在的雾霾都为我们带来一个机遇。

　　这个城市的轨道交通组织、噪音带来的影响，都成为我们研讨的方向。所以，今天来参加这个会议，对我们正在进行的命题，我听了很多也有很多的启发，我会把各位嘉宾今天总结的好的经验融入到项目中，也希望我们的经验分享给大家。

　　朱凌波：谢谢，下面一位嘉宾，我们是在微信群里见过，真正见面是第一次，有请贾总。   

　　贾耀勇：谢谢主持人，感谢各位嘉宾的分享，星浩资本和富星集团旗下专门做购物中心的地产基金，我们和其他开发商有点不同，我们既是一个地产基金管理公司，也是房地产开发公司，同时又是商业运营管理公司，做到三架齐驱，在国内，我们做得非常独特和领先。目前投资的是大连、哈尔滨、上海、南通、苏州、泉州8个广场项目。

　　星浩资本专门做购物中心，还有一个星域资本专门做商业地产开发，星宏专门做物流地产开发，还有一个星颐资本专门和颐高数码合作，专门做三四线城城市广场开发。我想，从介绍中大家可以了解到，以民营企业来讲，我们很早注意到主题地产。

　　今天的命题非常好，主题地产是不是未来的蓝海？我觉得这个定义非常准确，为什么这么说？我从几个方面谈。

　　首先是竞争的需求，现在的商业竞争越来越白热化，购物中心越来越同质化，我们必须做到主题，做到自己的特点，才能在市场杀出一条血路。

　　第二，大家想一想，如果你在核心区做购物中心，你的购物中心是突出儿童的？还是突出家庭？还是突出女性？还是突出文化？拿到地块，是郊区的购物中心，我们要打造什么样的特点？你必须作出主题。

　　第三，政府的需要，很多地方政府的领导也非常了解商业地产。我说我在万达干过，我要做一个某某项目，地方政府非常了解商业，之前政府非常欢迎。我现在说的话，领导会说万达也有问题。政府也有所要求，我们为什么做主题？因为政府导向驱使你往这个方向发展。

　　第四，资本市场的需求，我作为地产基金的代表，我觉得市场需求有两方面，一方面是投资人的需求，因为我们是做地产项目，每个项目都需要基金和投资人，投资人会关注项目怎么样，市场能不能接受、成长空间怎么样？传统的购物中心在资本市场转达的时候，会遇到很多问题，投资人希望我们作出商业地产的主题化、差异化，这是很大的挑战和要求。

　　未来有一部分住宅要卖掉，我们的购房者也会关注相关的项目。比如星浩资本在长三角区域做了4个传统地产，我们在哈尔滨政府谈，做汽车文化主题的商业中心。

　　政府希望你不是传统卖汽车的地方，也不是传统的住宅区、别墅区，能不能把汽车元素融入进去？我们规划出来之后，有汽车电影院，有汽车旅馆，汽车餐厅，包括汽车的体验馆，包括对儿童做汽车教育和培训主题乐园，这是我们未来重要的发展方向。

　　最后一点，谈到主题地产，不仅仅硬件方面，还要规划设计方面，包括外立面、业态的组合。我特别强调一下，如果现有的项目已经开业，而且在市场竞争过程中，也在做到主题化，可以在后期的企划推广多下功夫，比如我们做儿童主题，我们做文化广场，可以突出文化的特性，我们可以做儿童的绘画展、儿童的科普展，把教育和儿童的主题和项目结合起来。

　　我有两个观点，第一，主题地产的确是蓝海，也是市场要求我们做主题地产。第二点，主题地产必须和企划推广和项目特色结合起来，作出项目独具韵味的主题地产。　　   

　　朱凌波：有请这位女士。      

　　胡伟伟：我是上午没讲完的，商业地产有两种模式，非常简单。一种模式和城市有关系，叫城市的购物中心，有一种和居民居住有关系的购物中心。

　　我举一个例子，2003年的为了做上海的世博会我从美国回来，当时我专门做文化方面，做大拇指广场的时候，我引进大拇指是为了上海申办世博成功，我把大拇指引进来，和正大项目合在一起，找到一个共同点，就是追求卓越。因为我是搞媒体，我把它炒得很的，它搞得很大，经过策划，我们就做一个大拇指广场。

　　事实上，公共艺术是两种，一种是观业性的，一种是商业的。其实我在大拇指广场做得是爱心广场，我引的是（英），为什么放在大拇指广场？因为后面有个天主教堂，那个区域没有文化，都是新上海人。我用公共艺术影响他们，我要尊重这块地，尊重这些人。当时就想到，教堂只有一所，也就是这些人，但是，爱的主题是永远的，而且爱的主题进来的话，我已经和浦东新区的民政局谈好了，有各种和爱有关的人都可以进来，来这里消费的人体验的是爱的精神，他买东西的是体验到的是爱。

　　我们主大的不是电影院，不是儿童乐园。我们抓住一点，这个区域现在的五年和未来十年，不是放所有的东西，你想好你的卖点是什么？它没有文化，就给它注入文化，这就是公共艺术。

　　城市的文化很重要，在纽约城市的购物中心就是梅西，梅西本来做得不好，为什么一下子就起来了？因为他用时尚和媒体合作，把梅西变成城市的购物中心。在上海，K11已经具备了这样的氛围，K11如果坚持法苏界和新上海的结合点，包括正大，如果能够找到结合点，就可以成为城市的购物中心。　　      

　　朱凌波：非常感谢各位嘉宾，尤其是这位女士，最后发挥得非常好，再次感谢。因为时间太短，发言人太多，我们最后总结一下，你用一句话总结一下。   

　　耿乃兴：不管是主题商业，还是主题地产，我们走进了概念地产，概念商业。我们把婚庆主题做出来以后，全国有不下1百个项目说要做婚庆主题。所以，我们不要走进一个误区，把概念真正落地，变成主题企业才是最好的。　　   

　　汪传虎：在有限的空间里，把核心能力做出来，形成差异化的优势，主题是必然选择。谢谢。　　   

　　赵润涛：我做了20多年商业地产，最后转型到主题地产，我们把蓝海做好，这是我要做的。谢谢。   

　　严俊琪：两句话，主题是商业的生命，主题是商业的灵魂。谢谢。　　   

　　胡骏：本来没有想到做主题商业，只是碰巧做了一个主题商业，请大家关注关心我们。谢谢大家。　       

　　于金慧：信息、特色和精彩。　　   

　　贾耀勇：主题地产必须做出差异化、特色化、因地制宜才能被市场所接受，谢谢大家！　　   

　　胡伟伟：购物中心要有自己的style，文化和特色才是你的制胜法宝。　   

　　朱凌波：我们今天讨论的主题非常好，我来总结一句话。由于政府反腐败造成了高端消费出现滑坡，由于东莞扫黄造成了相关产业的影响，由于人类未来安全的担忧造成了消费的滞后，我们希望通过主题地产的创新，禁受电商的冲击，把消费者重新拉到购物中心，创造新的增量，谢谢各位！　         

　　主持人：感谢各位嘉宾的精彩演讲！　 

　　主持人：传统百货店、购物中心品牌重复、结构单一问题一直是业内关注度高的话题，现在很多品牌集合店开始脱颖而出，此种类型的店铺可以集结来自世界各地的多个品牌的当季新品，而且品类齐全，集合店将成未来购物中心的主力。

　　主力店作为购物中心的核心引擎与主要承租商，其重要性已被购物中心开发商或运营商所熟知。主力店知名度高、品牌效应高、信誉好，强大的集客能力等因素为购物中心带来巨大的价值溢出效益。

　　下面，我们进入第二个环节：“高端对话”【如何理解购物中心主力店的意义？】

　　主持嘉宾：屈臣氏个人用品商店中国总部发展总监  林顼

　　对话嘉宾：新世界百货中国有限公司业务拓展总经理  徐   瑩

　　神州天宇集团  董事副总经理兼商业管理中心总经理  梅永丰

　　福州正荣集团副总裁  王   锐

　　泰禾集团董事  郑树杰

　　锦江麦德龙现购自运有限公司中国区地产拓展部总经理  过国峰

　　北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理  黄   巍

　　天津希乐城企业管理有限公司  总裁     王娟

　　三益佳柏资产管理公司   董事兼联席总裁  潘    韬

　　有请以上嘉宾上台！　　

　　林顼：大家下午好！各位嘉宾，我们今天站在这里，让我想起一部电影《甲方乙方》，台上的嘉宾有5位来自甲方，3位来自乙方，我本人是在乙方，基本算势均力敌，今天论坛的题目是如何理解购物中心主力店的意义。

　　我说一下主力店的事情，前两年，包括朝阳大悦城在进行去主力店的行动。我想问问各位嘉宾，主力店和去主力店是否是一个命题。第二，作为购物中心的主力店，未来的发展趋势是怎样的？先请乙方新世界百货中国有限公司业务拓展总经理徐瑩发言。　　   

　　 徐瑩：各位来宾，借这个机会，我卖一下广告，我们新世界百货已经在中国大陆1993年成立，1994年开第一家店，到现在在全国21个城市已经建立了43家分店。我们是甲方，同时，我们也非常愿意在未来成为乙方。

　　关于主力店和购物中心的去主力店，其实是个老话题，刚才主持人说了，它是不是一个命题。我个人认为，它不应该是刻意做的话题，这一切应该由市场来解决。听说业内购物中心去主力店的标志性的事件，就是2005年初，上海的港汇广场和富安百货分手，大家把它当做标志性的事件。其实我对这家百货非常了解，他当时决定是对的，他们当时签约5年，所以它不是被赶走的，不是被去掉的，是因为合约到期离开的。

　　但是，今天回过头看，当时富安百货为什么和他只签五年？一家百货公司在购物中心做主力店，让购物中心又爱又恨的一点，就是周期长。一般只签15—20年，怎么会签5年呢？那等于帮人家培养市场，然后再离开，我不明白富安配合港汇。

　　 在未来，购物中心存不存在主力店？还有老话，由市场决定，由购物中心所处的城市级别、商圈位置、规模大小决定，所以这一切是自然发生的，不是刻意去或者不去。听说现在在上海、北京等一新城市，核心商圈是没有上盖的购物中心，已经有很多主力店，还缺你一家吗？

　　如果大家看过河南第一大地级市，这个城市有1200万人口，城区人口也有280万，但是购物中心千方百计找一家主力店，因为主力店有它的价值，如果没有主力店，它的招商很难进行，面积很难消化等等。 

　　 林顼：谢谢徐总，徐总火力全开捍卫主力店。王总作为甲方，现在是正荣集团副总裁，对于主力店未来趋势，您怎么看？　　   

　　王锐：你问的问题，去主力店化是不是伪话题？我个人认为是的，包括所谓的强化体验、去零售，我认为都是伪命题，为什么？

　　其一，因为这是市场需求。主力店需要改良，需要创新，需要脱离传统服务的经营形式，或者服务形式，加强消费者的黏度，不代表购物中心可以去主力店。从商业地产的发展，中国20年的时间，主力店是购物中心里非常重要的板块，它具有完善和拓宽购物中心的服务功能。这是其一。

　　其二，主力店在不同的商圈，在团队经营管理能力不强的时候，起到了稳定项目的经营的作用。我相信企业进入三四线城市的时候，如果没有主力店的支撑，招商都非常艰难。

　　再一个，购物中心的体量越来越多，连锁发展的资源非常有限，一个15万以上，20万平米的购物中心没有主力店，你有能力覆盖招商吗？

　　去主力店后业绩真的好吗？未必。我觉得还没有到去主席店鼎盛的时候，选来选去就那么三家，条件那么苛刻，未必有想象中那么好。尤其进入三四线城市的时候，它们是否符合消费者的需求，这还是一个巨大的问号。我觉得主力店是购物中心不可缺少的。

　　这几年出现了去主力店的购物中心，当然了，个体不代表市场的声音，3、5个人就代表一个时代吗？全中国3千家购物中心中，有3千都有主力店，只有5、10家去主力店。

　　去主力店去的是谁？结果还是去百货，因为他认为百货抢了租金收益，为什么不把超市去掉？为什么不把KTV或者电玩去掉呢？主力店的同质化比较严重，大家也在想办法创新，重新把消费者拉到实体店里。所以，我觉得，去主力店是伪命题，是不可能的。尤其是去零售增加体验，这是不可能的，如果一个购物中心里零售的比例太小的话，购物中心根本吸引不了别人的兴趣。

　　那么低的租金能够满足成本越来越高的需求吗？我觉得这两个是伪命题。谢谢大家。　   

　　林顼：谢谢王总，对于未来的购物中心主力店的形势，会有什么样的变化？请三益佳柏资产管理公司董事兼联席总裁潘总发表一下意见。

　　潘    韬：谢谢主持人，我以前作为甲方，现在属于甲方和乙之间的纽带，说主力店的事情，主持人提了问题，我就讲三个点。

　　第一，什么是主力店，第二，主力店有什么作用？回答了两个问题才能回答主持人的问题。

　　我非常同意前同事王锐讲的，现在讲去主力店的人，我认为是不懂商业的人。主力店叫什么？主力店是从英文里来的，他的原意是像船锚一样的店，船锚是什么作用？那是让一个穿趋于稳定的店。所以，主力店的含义是这样的，不要一谈主力店就认为超市百货是主力店，其他就没有主力店，大家要搞清楚什么叫主力店，首先是从作用区分的。

　　刚才王锐讲得非常对，哪个购物中心不需要让它稳定、让它抵御金融风险的主力店呢？所以，这肯定是个伪命题。

　　主力店最根本的两个作用，第一保证项目的经营安全，这是它的安全性。大家都知道，工程都有培育期，谁能保证购物中心遇到金融风险，人力不多的时候、经营市场困难的时候，谁能撑得住？肯定是主力店。

　　第二个作用是定调子，你的档次、客群基本定了。所以，主力店的作用有两个，一个是安全性，一个是定调子。

　　所以，哪个购物中心的经营和定位不需要这样的店呢？那是太搞笑了。所以，提出这样的议题根本不懂商业，包括朝阳大悦城，它不是去主力店，而是换主力店，把百货拆了，换一个其他的主力店而已。

　　第三个，主力店有几个发展趋势，第一主力店的份额一定随着不同项目的定位发生着巨大的变化，前期我们在万达工作，主力店太大，如果你觉得它的经营不好，主力店的比例可以缩小。第二个，不要一提到主力店就想到超市百货，主力店的业态会发生变化，像游乐场、博物馆、海洋馆会不会是主力店？主力店的内涵和经营形势会有改变，新的业态成为主力店，我认为这是一个非常大的变化。第三个，主力店自身的面积也会不断缩小，不要动不动就三五万，六七万，那谁也受不了。

　　 我认为，这三个态势的变化是主力店未来会的趋势。谢谢大家！ 

　　林顼：谢谢，表达得非常清晰，在主力店的内涵和外沿上有变化，在主力店的面积上也有变化，业态上有有变化。作为潘总提到的电影院，有请北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理黄总谈一谈，作为电影院、购物中心的主力店，未来的发展趋势会如何？　　   

　　黄巍：谢谢主持人，很高兴来广州参加这个会议，看了很多新老朋友，非常感谢会议安排，安排我到台上代表电影院行业讲两句话。

　　作为影院的发展，如果到2004、2005年，我刚开始做电影营，那时候如果站到论坛上，主持人说去主力店，我会说好，因为我希望把主力店去掉了，电影营可以当主力店。到了2007、2008年，我变了主力店，所以今天的主力店不能去。

　　影院在这几年的发展中，我们伴随着中国的商业地产的成长而发展的，也反馈给了中国商业地产。现在特别怕自己是主力店，为什么？因为中国很多区域出现了这种的情况，一条街12个购物中心，12个主力店都是影院，它已经严重违反了电影营的客观规律，不可能有那么多的座位，没有那么多的观众消化。我建议投资商们，不要那么疯狂。

　　在全国至少有4个以上的省会城市找我谈影院，我肯定不去，因为那个城市已经严重饱和了，不是没有机会，机会很少。谈到影院的发展，你给我一个面积，我做6—7个厅就可以了，现在影院出现大型化，巨幕一定要做，特别是3D，3D是电影的革命。我也经常讲课，题目叫影院的体验经济。我说电影院是最好的体验，你要想让观众在电影营得到最好的体验，必须通过硬件。

　　现在的电影太多，一个适合的档期，一个星期上8—10个电影，这么多的电影一定需要足够的屏幕，现在可能会开8—9个电影院。今年我们会开9个电影院，其中6个电影院有10个厅以上，这是为了满足现在客户的要求。影院现在的负租能力也比较好了，原来连超市都不如，电影市场连续十年的快速发展，黄金十年，现在以25%、25%、35%的速度往上增长，我们已经超过了日本了，我们是全球第二大电影市场。在可见的未来五年，我们继续努力，有望赶上美国。

　　现在好莱坞已经开始重视到中国了，去年有三部电影在中国的票房超过北美，这是好的发展势头。今年春节票房今年中国三四线城市电影票房出奇地好，这是为什么？因为影院在一二线城市教育了广大的外来人口，当他们回到家乡的时候，因为我们在三四线城市布不下电影院，他们把看电影的习惯带回了家乡，今年春节是非常明显的现象。从今年开始，中国的观影习惯将形成，是里程碑的节点。谢谢。 

　　林顼：谢谢黄总，黄总阐述了未来发展趋势，还阐述了电影院对于社会的社会意义。对于神州天宇集团董事副总经理兼商业管理中心总经理梅总，刚才黄总提出了电影院，作为主力店有很多的条款，你会以电影院作为主力店吗？ 

　　梅永丰：因地制宜，大家在要不要主力店？我觉得这是伪命题，天下大事，合久必分，分久必合，就像结发夫妻一样，你创业的时候需要她，后来你觉得这个老婆配不上你，你换一个，这是很正常的。就像百货公司、超市、电影院一样，最后主力店都走了，因为不符合他的资本需求、产品形象。所有的购物中心最后都是做资产，我需要租金，我需要汇报，你就二三十万的租金要租15年，还要我补贴装修，合约到期了肯定把你赶走了。我认为，只有双赢的东西才是长久的，可持续的。

　　招商容易，运营不易，且行且珍惜。我在台湾看到一条街全是电影院，我不知道它是怎么生存的？大家都在一条街上，在未来电影院在项目中，可能不是标配，为什么？因为隔壁就有电影院，我为什么要搞电影院？为什么搞重复建设？我可以做一些更具有特点的项目，所以，没有什么是不可缺点，关键是需要。没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益，我是这样认为的。　　   

　　林顼：梅总的观点很正确，但是他发言的内容实在不代表个人意见，我觉得结发妻子是很重要的。　　   

　　 梅永丰：有一天可能项目里没有电影院，因为遍地都是电影院的时候，我还需要电影院吗？　　   

　　黄巍：不是项目没有电影院，我希望中国出两个电影院的公司，两个电影院差异化经营，这样的话，电影院才牛。　　       

　　 徐瑩：所谓的去主力店，不是去主力店不是主力店，而是去百货店。刚才那位仁兄说了，凭什么让你享受这么低的租金，我可以短周期，但是我不会和你风险共担。　　   

　　林顼：我看到很多火花在闪烁，请郑总进行阐述。　　   

　　郑树杰：项目本身就是主力店，外国就是这样的潮流，招商、经营管理等等是由内发出的。通过了解，主力店就是项目本身，这是单元的连锁，最重要的是项目本身。

　　在主力店中，他们的需求是怎样的？困难是什么？最大的困难是人流不够，大家对品牌也缺少了解。我听了很多人跟我说，现在市场不好，主力店没人管。商户就是主力店，对我来说，主力店就是好的商户。　   

　　林顼：谢谢郑总，有请王总，对天津希乐城企业管理公司有没有在未来成为一个另类主力店的发展趋势？　   

　　王娟：大家好，我是来自天津希乐集团的王娟，主持人的问题，其实我对于主力店的理解，通过嘉宾和主持人的定义，我发现我的理解非常狭隘。其实，儿童业态在百货或者商业综合体是不太好的角落，支一个跳跳床。实际上，随着商业地产的发展，大家逐渐把儿童业态上升为和电影院、超市差不多的标配之一，从我的角度理解一下关于儿童业态主力店的思考。

　　希乐集团主要专注于儿童游乐和效益整合产品研发和管理，目前有三个品牌，一个是希乐城，它做的是3—12岁小朋友的儿童职业乐园，在天津、南京、山东、江苏都有。第二个是冰火岛，专注于8岁以下孩子的室内游乐场，这个品牌是我们和芳心地产旗下的金贸集团共同开发和管理。第三个品牌叫憨小城，针对六岁以下孩子，以游乐为主要形态的早教。

　　这三个品牌既可以优化组织，也可以独立策划运营。今天有幸被邀请参加会议，我是一个学习者，现在有很多商业综合体邀请我们，还有大型公司，希望和我们一起策划主题，一块拿地，这是儿童行业的幸运。因为商业地产对于儿童产业起到非常大的推动作用。

　　我想，如果能够成为各位的主力店，它的意义在于，它一定是非常奇特的。单独二胎政策放开是一个利好，孩子是一家的中心，他掌控了家里的摇控器，掌控了家里周末和假期的去处。每个孩子的到来，背后有爷爷奶奶、爸爸妈妈、外婆外公六个客源。所以，在儿童项目里，除了游乐之外，我们有机布局儿童的教育培训，儿童的零售，儿童的书店、理发店、小剧院等等，它的客流不仅仅是儿童项目带来的，是整体商业带来的客流。

　　我觉得有儿童的家庭应该是体验经济的主力军，现在的传统商业受到电商的冲击，我觉得孩子是关不住的，一定要出来玩，父母也不希望孩子老是看着电脑，他们肯定会出来活动。体验经济应该先考虑有孩子的家庭，他们会经常出来散心活动。

　　我们作为主力店，我们愿意服务于整体商业。我们做的项目虽然布局在不同的城市，但是我们为十几万的商业服务，有的为小商业服务。我们也策划了一些小细节，比如大人要自行购物，我们可以提供孩子的托管，托管几个小时，你可以玩几个小时，孩子玩得越久，增加了家长在商场里的逗留时间。　　   

　　林顼：谢谢王总，王总说出了未来业态的心声。我们还有一位发言嘉宾，过总是锦江麦德龙现购自运有限公司的总经理，您觉得这个话题与您相关吗？　　   

　　过国峰：谢谢主持人的问题，大家也听到台上的发言比较热烈，麦德龙的定位比较特殊，既是甲方，因为持有三分之二门店和物业，同时又是传统意义的船也。我借这个机会，表达一下我对甲方、乙方的看法。

　　从甲方的角度，我们认为所谓的主力店只是一个所有商业地产运营商的体现，商场成不成功，取决于你是否找到与你定位相匹配，具有成熟地运营体系的商业运营商，不在于一定以有主力店。但是，在过去的两三年，大家也看到了越来越多的商场冒出来，住宅地产受到了一定的调控，商业地产成为一个主旋律，怎么样抓住商场所需要的目标购物群，怎么样让商场定位差异化？怎么样让商场产生活的效益？从很大程度上取决于你是否拥有一个好的主力店，所谓的设置并不能真正决定你的客户，很多时候，一个商场吸引客户，主要靠租户所带来的业态。

　　从乙方的角度，过去两三年，主力店越来越重要。麦德龙一直是乙方，有很多开发商非常希望和我们合作。传统意义上，我们的超市是一个商场人流量的指标，一个超市带来多少人流量，这是它最大的功能。麦德龙的定位有点不一样，我们主要凸现产品的品质，我们衡量商场的成功标准，是一个客户平均帐单的购买，也就是实际购买能力。当商场充满人流量的时候，是不是好现象？我不敢百分百确定，当一个商场来了客户，平均消费量在300块以上的消费，这就是好的。

　　从这个角度来说，当你的商场很成功的时候，你的差异化成功的时候，突然说今天就把主力店赶走，带来的反后果比运营商带来的后果更严重。因为商场的定位体现在差异化，主要建立在主力店，当你把它赶跑的时候，在商业市场里，你可能赶走了一群相关的租客，你的商场从成功到失败的转变只是一念之差。

　　我们认为甲方和乙方是不同的，你要真正成功肯定需要非常好的定位，定位是业主方的设计，更重要是乙方，尤其是主力店对差异化具体的诠释，体现出这个商场和别人不一样。在今年商业地产这么激烈的情况下，有这么多的新项目，这点尤为重要。

　　 在过去两年，麦德龙开了24家新店，绝大部分是第三方愿意和我们合作。谢谢。　　   

　　  梅永丰：我回应一下过总讲的观点，我也做过乙方，我们做过一个酒店，我不支持某个观点。现在的互联网社会，已经是颠覆传统，什么叫主业？你能聚客就是主业，不能聚客就不是主业。我举个例子，为什么运作都是主力店？在购物中心越来越少？因为它不聚客，后来发现苹果店聚客，大家都拼命招苹果店。

　　我们的时代是颠覆传统的时代，我们购物中心是个社交平台，你在平台里随便发挥，只要客人来了，总会消费。谁聚客谁就是主业，不管规模大小。我认为，谁能聚客谁是主力店，它不是一直不变的，它一直做得很好，因为是被逼的，被消费者逼的，消费者的口味越来越特别，需求越来越多，他可能不需要电影院，我要根据消费者的需求做，我认为消费者才是最终裁定者。 

　　  王锐：从近两年开始，我们的商业地产进入了三四线城市，代理商不容易用较高的商业条件换取购物中心的店铺。从前年开始，三四线招商最难招引的是百货主力店。  

　　 徐瑩：特别是中西部地区的三线城市，当地政府要求地产商做商业地产拿地，必须要有什么品牌的电影院、全国性的百货，你才有资格挂牌。否则的话，你根本拿不下业务。一个市场里，我们的共同利益在里面，所以，三四线城市，百货店去不掉，不但去掉，还非常抢手。　   

　　林顼：谢谢各位演讲嘉宾，经过各位的热烈讨论，我们能够看到，大家对主力店的概念是非常赞同的，正如梅总所说，只要是群众欢迎的，它就是主力店。对于未来的主力店发展趋势，既有传统的主力店在三四线城市的火爆程度，也有代表着未来的儿童业态、电影院等主力店的发展。

　　我相信，这个命题经过今天的讨论，大家谈得非常透彻。主力店在每个人心中有自己的答案，谢谢各位嘉宾，谢谢大家！ 

　　主持人：感谢各位嘉宾的深入探讨和精彩的观点！

　　主持人：如今，房企大鳄走马圈地全国布局，要能在激烈的商业地产市场竞争中立于不败之地，如何塑造商业地产开发企业可持续性的核心竞争力？成为商业地产开发行业最为关切的问题。

　　下面有请今天下午会议第二位主题演讲嘉宾： 新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷，就“新形势下，如何塑造商业地产开发企业可持续性的核心竞争力？”做主题演讲，有请欧总！　　    　

　　欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，按照会议的安排，我跟大家分享一下我们的心得。

　　如何打造商业地产开发企业的可持续性的核心竞争力？首先要谈一个观点，你的核心竞争力基于什么？基于战略，什么样的战略决定你什么样的竞争力。今天上午我也谈到了一个观点，一个企业转型商业地产，首先看商业模型。有很多企业是稳扎稳打型的，也有快速布局，还有一些小而美的，还有一些是创先型。标杆企业这么多，外资一般是深耕，长期持有、长期运营，获得长期收益。而有些企业是规模扩张，先占据市场。还有一些企业做的是小而美，很小一个项目做得很漂亮，像广州的太古汇。

　　这些核心竞争力是完全不一样的。战略是基于形势的，不同形势下的战略是不同的，我对形势有几个基本判断：

　　第一，住宅地产市场容量接近见预。行业销售额年均增长已经回归5%左右，未来五年房地产市场的增幅还会下降，不但下降，总的销售额还会下降，基于以下6个观点：

　　1、适龄购房者。

　　2、人均住宅条件，条件已经接近发达国家。

　　3、占全国市场成交量近50%的三线城市市场逐步饱和，二线城市市场也已稳定。三线城市基本实现一套房，甚至是两套房，城市的密度在下降。

　　4、行业集中度将再提高。也就是说，城市的集中度在上升，我们进入城市的企业不多，但是在行业中占据了市场的主体份额，50强企业的市场份额占据了很大部分。在未来三五年中，50强企业占据市场将超过50%。 

　　5、房价短期内上涨动力不足，供应将很快上升、货币紧缩。

　　6、合约销售额增长依赖土地储备量，但未来增速下降。　   

　　第二，商业地产市场容量已经接近饱和，我们可以看到，沈阳的政府和我们做招商，沈阳有824万人口，商业综合体量是4千万。在三年时间内，它可以达到4千万的量，还不算商业临街店铺等，这意味着沈阳市民每个人拥有一个卫生间的商业综合体的面积。在这种情况下，未来的商业非常稳固。包括上海也有很多，上海的综合体量、商业面积也非常大，人均达到2点几平方米，发达国家也就是这个数字。

　　商业项目业绩差异较大，平均投资的收益和金额在拉大，租金收益有的达到几个亿，有的只有几百万；商业项目培育期越来越长，品牌供应商的资源远远跟不上实际的商业综合体的发展速度；电商冲击标准化零售业态，国美的领导也分享了经验，电商的冲击虽然很厉害，不至于影响线下的实体。

　　我们做个简单的分析，全国去年零售额是23万亿，其中销售形态，包括餐饮，这在线上不可能走。汽车2.8万亿，石油制品是1.8万亿，这是网上不可能的。所有的业态，比如服装、鞋帽、化妆品、纺织品等，全部交给网购，线下不卖，也就是6万多亿，所以电商的冲击没那么大，真正的实体店占到社会零售品总额的绝大部分。另外，商业项目资金成本低廉是关键，商业项目的资金成本相当高。

　　 我们发现整个商业地产中，区域不平衡，区域内也不平衡，城市之间不平衡，城市内部也不平衡，不平衡中蕴藏着机遇，抓住机遇是企业实现战略的重要目的。

　　  我们总结一下，市城镇对于住宅人口的拉动作用的结束，消费的快速增长和消费模式的转变，商业模式和商业设施的更新、提升也带来了新的机遇。

　　从大行业大背景来看，有这么几个观点，快鱼吃慢鱼，大鱼压小鱼，已成为不可逆趋势，现在跑得越快，越有行业地位，越有话语权。你没有行业地位就没有江湖地位。

　　最后，我的观点是不进则亡，不快而亡。就像中国，跟着美国永远和美国对话的资格，所以中国必须机会快速发展，才会机会赶超。就像抗美援朝时候，你不打到三七线，就回不到三八线。

　　新城控股如何在商业地产塑造核心竞争力：

　　第一个是企业的战略背景，我们的住宅标准化和专业化已经完成了，百年住宅也推出新的产品，综合体开发商业模式已经形成，前年控股在香港上市。

　　第二个我们的商业开发、设计、招商、运营的能力大为提高，商业团队已经初局规模，形成了专业化的能力。

　　在未来的发展，是布局+模式=竞争力，你在哪些城市布局，这可能是最重要的点。如果你进入不可控的市场，你陷进去的机会非常大。我们举个简单的例子，我们开发住宅市场的时候，比如在湖北开发项目，在我们研究湖北的时候，我们发现黄冈市在过去十年内，人口净流出95万，相当于个一个中等城市，与此同时，武汉市人口净增加182万，整个四川省是个单独的城市，省会城市起到聚拢效应，在2000—2010年之间，整个四川省流出3百万，而成都市增加了200多万人口。除了成都之外的所有地方，四川省流出人口是500多万。所以，选择布局非常重要，当然了，还有模式。我在项目选址、前期调整、产品等等决定了你的项目是否能做商业地产。

　　形成控股发展的背后逻辑是什么？有三条，第一个是愿景和核心价值观，你到底想做什么？我们的愿景是让城市生活更加美好，努力提升人居与生活的价值和品味，丰富城市商业与人居的内涵。我们秉承着一种态度，这种态度就是诚信、开放、创新和共赢。不管对物业商，还是相关利方，或者是顾客，甚至是员工，我们都强调这样的观念。

　　新城控股21年深耕专业住宅，另一方面是商业方面，我们希望能够成为商业品牌第一推力。新城控股是1993年成立的，总部位于上海，已经在香港上市。目前的新城控股在全国排名比较靠前，稳健性、经营效率都排名第五。所以，未来五年的战略目标就是跑赢大市，同时具备足够的抗风险能力，在未来五年的销售，具体的指标都有明确的要求。

　　对于商业模式来讲，第一个是双核驱动，商业综合体+住宅，注重销售和持有资产平衡。第二个是高战略，高强度投资，高增长市场，高适销产品，高周转资产，高组织效能等于符合增长率。第三个1+3布局，长三角+环渤海+珠三角+中部城市群，在1+3布局里，中部城市群只有省会城市才有机会，因为它的人口推动，因为人口就没有市场。

　　在产品战略上，主要是城市综合体，商业系列是吾悦系，有三个产品，保证了新城的进入，可以在当地因地制宜，选择不同的资产，符合这个城市这个的区位特征，符合区域的发展，符合人口的需求。

　　住宅产品线是幸福系，有四条产品线——幸福启航、幸福乐居、幸福圆梦、幸福分享，这是住宅。新城在全国第二家建技术研究院的集团，我们也变成了国家住宅产业化的示范基地，在住宅方面形成百年住宅，在全国已经通过建设部的批准。

　　新城如何打造核心竞争力？我讲几个观点。要掌握实现战略核心资源，土地储备、资金储备、人力资源储备、商家资源等等。还讲几大核心能力：

　　第一个策划能力，除了标准策划之外，还要策划先行。不是拿了地再做项目，而是拿了地之前就要进行评估，在评估之前有个三边会审，从战略投资市场营销批判土地与市场的关系，以及商业运营的科学性。

　　第二个是规划设计，拿地之前已经把规划做好了，做规划的实现了标准化，我们的规划设计可以做在前面，通过研究创新，通过干扰性的研究，不断提升产品的优化能力。

　　第三个是项目招商先行，主力店招商要先行，主力店来之后，你的工程条件将产生很大变化。如果你不做好这方面的工作，等你把房子盖起来再做调整，工程的浪费很大，开业时间也会延误。

　　第四是工程管理，主要是工程实施能力、成本策划能力，这是支撑你的项目，你必须保证你的项目快速推进，快速实施。所以，标准工期是3个月开工，22个月开业，这是基本的做法。在这种做法下，不意味着我们做得不好，我们有标准工艺工法，有样板先行，有工业开发日，让客户和业主到现场，看看你的产品质量。

　　第五是营销推广，主要是市场分析能力，客户挖掘能力、整合营销能力。首先要有大运营的思维，首先要强调客户价值，客户到你的商场，你要什么？所以要满足客户的需求，你的运营才能达到预期的效果。

　　第六是商业管理，主要是商业运营能力，企划营销能力，商家管理能力，物业能力。我们的精细化管理也有得一拼，我们对标国际，国际的做法，和太古汇相比，一些地方可能还胜出了。还有业主资源的共享，有业主体验日活动，通过活动把资源充分挖掘出来。

　　第七是平台建设的管理、团队建设，我们有180多个制度覆盖着商业开发商、住商业管理和住宅开发建设。

　　第八是团队管理，我们实行便利化管理，逐步强化，保证项目支持到位，保证快速复制到位。我们特别强调专业化团队专业创造价值。

　　我们的一个项目就是吾悦广场，我们强调一个理念——以心致诚，因你而真。在座所有的同仁，不管是开发企业，还是品牌商家，或者是其他品牌供应上，我们希望新城打造一种理念，能够和大家共同分享行业的经验，共同分享我们的成果和心得，帮助行业一起成长，再次谢谢大家！　　 

　　主持人：非常感谢欧总的精彩演讲。

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，先生们、女士们，大家下午好！欢迎再次回到商业推动地产论坛第九届年会的主会场，今天上午的会议为我们带来了精彩的思想盛宴，下午的环节也将同样精彩。

　　在已经过去的2013年，零售业经历了史上最“寒冷”的冬天。据赢商网统计，截止至2013年12月底，华润万家、永辉超市等十大知名超市共开门店202家，开店数量低于前几年的平均水平，在开店的同时也关闭了一些盈利较差的门店。租金水平不断上涨、电商的不断冲击，零售行业也到了创新求变的关头，唯有快速适应市场变化才能生存，2014年零售行业究竟会有怎样的发展趋势？如何把握机会实现转型？

　　下面有请国美电器副总裁 马海林先生 为我们带来“2014年零售行业的发展趋势”主题演讲，有请马总！　　　　

　　马海林：各位朋友大家下午好，非常感谢赢商网给我这个机会，让我来分享个人的想法，以及公司的发展策略。在所谓的互连网时代，我们一起探讨企业发展的方向和想法。

　　从2010年到2013年看，从整个行业来看，截至4月4日，百货情况不容乐观，营业收入、利润都存在不同程度的下滑，增长都是负增长。从超市来看，绝大多数超市是负增长，有一些大的超市出现了20%—30%不同程度的下降。特别是一些受电商冲击比较严重的品类，随着大型超市不断扩张，对中小超市形成了挤压。

　　随着市场的物价不断增高，包括地产开发，物业成本居高临下，也带来了实体店的成本的压力。从国际来看，美国老牌公司2013年都没有保持以往的水平，也有关店。英国和美国在零售企业的百货和超市行业比较先进，它的增长也是非常低，这单单是中国的问题，是全球性的问题。

　　除了国际化的跨国公司，包括国内专业大公司，一些不是很大的公司，2013年面临着很大的压力，2014年也存在着同样的压力。压力来源于消费结构的变化，由于电商的发展，对中小企业的冲击尤为显著，顾客的忠诚度在降低，因为多渠道的购买方式使得购买难度越来越大。信息化水平低，大数据应用尚未启动，还有同业恶性竞争、电子商务冲击传统零售、零售业运营成本增长过快，利润急剧下降。

　　2012年电商在全社会零售总额现在只占了6.3%，到了2013年，电商投资总额是8.04%。从我们的电商目前的国内形势来看，包括C2C、个人网店数量、用户规模、移动电网的规模，我们看到的变化不大，但是淘汰率非常高。从今年的季度数据来看，整个电商增速放缓了，应该在40以下。

　　在大数据和互联网冲击下，无论是做企业，还是做C2C，每个人的思维方式发生着改变。从个人到群体、跨界，组织机构上，包括互联网的包容和融合，也发生着思维变化。

　　从当前中国的情况来看，不是狼来了，我记得前几年马云在一个大论坛上讲了，电商终有一天要消灭实体店。实际上并不是这样的。中国当前的电商市场规模，2013年增长42%，但是在社会总量、消费总额只不过8.02%。从美国来看，美国和英国领先中国几十年，到现在为止，美国的网络占比不过9%，英国不过10%，新加坡、香港不到5%。所以，电商应该带来给更多的思考，不是电商来了就没有发展空间。

　　从中国的行业发展规律来看，过十几二年，在未来，按照现在的实体店和电商的发展来看，未来5—10年，电商网络的零售总额占比最高不超过20%。

　　实体店满足心理上的需求，这是电商做不到的。客户来到实体店，他需要看、摸、闻、比，通过思维的变化决定购买的欣慰。很多行为在线上无法实现，这是实体店的优势。每个顾客都有被服务的需求，这是实体店可以实现的，但是在网络很难实现。

　　从实体店来讲，我们是做实体店的，我们要重视、要思考，从中找改变的方法，不是恐慌，是在变化求发展。

　　我们要发挥实体店核心能力，能力是我们优势，是顾客的忠诚群体，实体店充分展示产品价值，取长补短，展现出实体店的价值。不是放开一个实体店优先发展网络。2013年有很多企业公司放弃了实体店的核心竞争能力转向电商，但是结果并不理想。实体店和电商的聚焦点不一样，结果也不一样。

　　刚才我在吃饭的时候，和几个新朋友在聊，大家都说到，专业的店干专业的事，你关注电商的发展，提升自己的核心竞争力，而不是马上做转型。

　　对于实体店来讲，从目前全国的环境来看，我们除了在西藏没有店，哪都有，我们经常到不同的城市看店，我们看到的现象是，政府有宏观调控政策，有税收的需求，有店面的要求，也有其他的需求。从开发商来讲，我开发这个盘，不管我做什么，我要获利，我讲究的是投资回报。不管零售店面面临多大的压力，对于开发商来讲，先要我的成本、回报。这势必会造成，在面临极大竞争压力下，很多零售企业离开自己的中心，这边有一个副中心，那边又有一个。商业地产的开发商并没有和运营商走在一起。

　　从目前形势来看，在一个城市或者一个区域市场，当零售总额相对稳定的情况下，现在的物业没人来，相对过剩，过剩并没有降低实体店的成本，相对来讲，实体店的压力更大了。在区域市场上，商业地产是供大于求，在全国各个大盘，这个趋势已经出现了。

　　我觉得，国内外和当前面临的情况，以实体店的核心价值，我们要回归到自身，实体店的优势在于我们有网络优势，能够提供实体购物的环境，能够提供服务体验，能够商品的展示效果，我们有强大的售后服务能力，我们有忠实的顾客群。在专业百货店，购物风险也降低了，价格体验也得到了满足。我想，先看自己有什么，需要些什么，这才是重要的。

　　对电商来讲，在过往的几年存在着很多的压力，也给实体店带来很大的机遇，这是就需要我们反思自身的核心竞争力在哪里？从产品上、服务体验上、运作效率上，把这个想清楚。在互联网竞争下，我们的压力就会变成动力，变成企业再次发展的节点。

　　互联网的大量出现带来的是消费习惯的改变，比如我看中央电视台新闻联播，一定要回家看，原来不看不行，现在可以了。晚点回去，在网上浏览一下，坐在车上也可以买东西，这是新的形势下带给我们的思考。

　　还有信息的浏览，只要你关注一个问题，比如我只关心马航去哪了，我只要在网上关注它，所有的报道都出来了。给我们很大的冲击，它的集中性、便利性。对实体店来讲，在2012、2013、2014年带给我们的思考是，无论我们做什么业态，我们是产业经营，包括国美。当下，我们更应该关注产品的经营、用户体验，这决定我们的生存。在互联经济形势下，实体店的专业能力是必要的，你不专业就被别人追赶。

　　从大的环境来看，主要有六点：三线市场的机会进入地块，百货超市的速度放缓、商业自身的专业能力提升、客户体验、实体店的专业性、商业地产的发展，这是我们未来面对的情况。通过这些变化，2013年对2012年来讲，我们的指标都高于行业的水平。从目前供应链范围来讲，从产品、价格、服务，我们做三维的，也建立了网络模式，提升后台服务的运营能力，以及管理能力。

　　结合2013年成功的经验，2012年讲的是多渠道，2013年结合互联网，2014年是全渠道的互联战略。我们是指线下和线上，我们有国美一级市场、二级市场，二三线城市，接下来会结合百货、超市和地方的合作，目前在全国范围内，我们跟很多的公司展开了合作，比如广州的百货公司，包括联华等等。当你的专业不够强，我来，我给你一定的收益，我们一起渡过难关。

　　我的物价平台、差异化程度是什么？我们不对外。2014年，我们把差异化的产品向电商、三线市场、同业类的中小企业进行供货，比如京东卖不了格力空调，但是我是专业公司，我来做，我为京东供货。以往不会这样做，从2014年开始，我们全面融合，不单单一个业态，从开发平台、供货平台进行发展。在座的企业，如果想做电器行业，我给你们供货，以往我们强调独门暗器，希望今年共享品牌价值，这就是国美的价值。

　　关于战略，我就不再展开了，大家可以在网站找我的资料。2014年，我们有很多的事情需要做，我们正在按部就班地做，我相信2014年通过渠道融合，从实体店来讲，不单单是家电，从在座的嘉宾来讲，一定能够找到自己成功点。

　　最后，我们希望在2017年通过全频道的战略，通过线上线下的打造，再造一个国美，全渠道销售额2017年超过2000亿，聚焦主业成为专业家电行业零售之王。

　　我借用王总的一个想法，也适合今年互联网经济形势下的思维——商者无域、相融共生。谢谢大家！　　       

　　主持人：非常感谢马总的精彩演讲。

　　主持人：大举进军商业地产领域寻求多元化发展突破，已成为越来越多传统房企、其他行业，在面临政府调控与市场变化时的新选择。但是相比之下，商业地产的“水”要深得多，发展商一窝蜂转型商业地产，可能引发商业地产过剩危机，已经有部分开发商“触礁”；另一方面，房产税开征等政策变化，也将令商业地产同样面临政策调控的风险。在挥师商业地产成潮流的时候，发展商还是需要更多的“冷思考”。

　　第三场论坛：【传统房企（其他行业）进入商业地产开发的路径选择】

　　主持嘉宾：福州正荣集团副总裁  王  锐

　　对话嘉宾：绿景集团副总裁兼绿景资产管理公司总经理  陈铁身

　　华业集团副总裁、中经联盟秘书长  陈云峰

　　新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷

　　卓越置业集团有限公司  商业管理公司总经理  张尚学

　　奥园集团副总裁  王曙煜

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司副总裁  汪庆华

　　赢盛中国商用地产集团  董事总裁  李健

　　南京智儒投资管理有限公司 总经理  朱逸　    　

　　王 锐：欢迎几位嘉宾，都是业内重要级的人物，首先我代表嘉宾感谢赢商网。我希望在我们的讨论，希望大家把观点表述清楚，同时不要耽误各位嘉宾用餐，我计划30分钟解决战斗。作为主办方的代表赢盛中国的李总，你是怎么解决传统房企进入商业地产开发的路径选择？　　   

　　李健：谢谢王总，第一个问题直接抛给我了，传统房企进入商业地产领域，这已经是大趋势。从路径来看，商业地产第一有土地，首先要有商业地块，是最起码的条件。另外一个，是开发团队。还有一个是资金、招商、运营。

　　在商业地产领域，对开发团队要求更高，可能从前期的定位、设计、建设、招商、运营中，他们要全程参与考虑，才能会出现商业地产的好项目。

　　路径的选择，我们接触了非常多的开发商，我们服务的开发商之前比较少接触商业地产的。从行业来看，非常多，有做传统制造业的，有做餐饮业的，也有做国际贸易的，还有一些传统的行业，他在一些城市里，原来的旧生产基地，随着城镇化的发展，他的地段已经成为了核心地段。

　　这些都是传统行业或者传统住宅开发商进入商业地产的组成，还有一些更加积极主动进入商业地产的，比如专门关注商业地产的基金，专门寻找项目。也有一些开发机构，准备瞄准了商业地产项目，甚至对不能拆掉重改的项目进行谋划，增加它的商业价值。这是开发商的路径。

　　从土地属性来看，我们接触了一些一级的土地运营商，他招商的对象是房地产企业，他承担是商业地产的开发责任。在这些项目中，我们会寻找我们适合的项目，有自己开发产品线的设计，以及选择项目的目标。

　　我想，我们属于主动开发类的。大部分是属于被动式的，一部分是主动，对于市场的变化必须是被动进入。我说了这么多，其实路径的核心部分就是土地、资金、团队以及商业地产资源，你有没有整合资源的能力。

　　在这几个关键词里，必须有一两个强项，才有进入的路径，这是我个人的观点。　   

　　王 锐：谢谢李总，李总从土地、资金、团队和商业资源和商业运营管理方面，谈到到传统的房企和其他企业商业地产领域，如何做路径的选择。接下来问两位女士，奥园的王总是如何看待这个问题的？　　   

　　王曙煜：奥园不算是纯传统的，因为奥园一直在复合地产。我们认为，主要有三点：第一，随着房地产的发展，慢慢从传统的住宅到商业，大家都比较看好，这是大势所趋。

　　第二，这和奥园的战略非常符合，因为奥园在复合地产中强调商住双线，它对商业的重视关注已久，也有所呈现。

　　第三，这是我们集团的出发点，一个做大做强的企业，在商业过程中，肯定需要支持力度，一定要坚持做，不能是买完卖完。这样的话，对于企业的长远发展并不是很好的支撑。

　　从三个方面看，奥园会一直坚持现在的商住双线的原则，会继续走下去。回应主持人的问题，就是我们的切入点。我想，切入点更多的是企业，虽然有很多模式，应该从自身的特点找。我们有很常规的，像住宅商，也有城市综合体的，更多要结合企业的特点。

　　因为奥园在二线的范围，甚至一些一线城市里，它接近城郊的位置的商业比较多，我们会做城市副中心的综合体，或者商业街，结合自己的特点，也会结合产品的需要。有了这个切入点，商业才会做得健康。谢谢。　　   

　　王 锐：王总有两个观点引起我的注意，第一个商业是尽量持有，不是销售，否则的话没办法长期发展。第二个是要结合企业自身的特点优势选择路径。作为甲方的代表，也想听一下第三方服务公司的声音，有请南京智儒投资管理公司的朱总，作为传统房企，您是怎么看待的？　   

　　朱逸：第一，谢谢您的提问，我有着十年职业经理人的生涯，带领着我们的团队，服务的大部分公司和企业都是传统的房企，有些企业可能有很强的资金和资本实力，在其他领域做得非常优秀。在我的工作生涯中，我的体会非常深，我觉得对于传统的房企，或者对房地产行业比较陌生的企业来讲，因为种种客观和主观的因素，进入商业地产有三个重要的因素。

　　第一是企业本身的意识，尤其是决策者的意识，第二个是资金，第三个是人才。

　　我为什么把意识放在第一位，因为行业发展非常迅速，越来越多的资源可以利用，有专业的分工和整合，所以，资金和人才可以通过其他的方式解决。但是，决策者的意识转变，或者意识的形成必须依靠自己。传统的企业在选择商业地产的过程中，我个人工作有一个深深的体会，我们一定要想清楚，我们为什么要做商业地产？我们想做什么样的商业地产？我们如何做？

　　我们在工作中遇到很多企业，往往是因为一些机遇，或者基于企业的发展，也因为行业的驱动，可能没有把三个问题想清楚，就狂热地跑到商业地产开发和建设的狂潮中，今天在项目中遇到的困难和问题，恰恰是三个问题所造成的。

　　第二，我们的开发商或者企业，在打造商业产品的时候，有这么几个影响的重要因素：

　　一要关注所在城市或者区域的级别。我在工作过程中，中国内地或者中小型的城市，比比皆是的超级大盘，往往以商业地产的产品出现，所以在市场消化的周期非常长，能力非常有限。所以，一个产品和所在城市级别息息相关。

　　二是产品的规模和所处位置。

　　三是所处的市场环境和所用的资源。

　　四是自身企业的优劣势。

　　我们的企业应该结合这些因素，务实地打造适合自己的产品线。大家都在强调做差异化的差别，事实上，有一定规模的城市综合体的产品，因为它有商业地产的最高体现形式，我们的产品品类创新是比较有限的。更多的是产品的细节、产品的品质，以及对产品未来经营的考虑，如果我们做得到位一点，这也是差异化的体现，谢谢。

　　王 锐：看来朱总自己创业之后有很多很深的感触，我观察到绿景的陈总有很多想说的话，有请陈总。

　　陈铁身：我想，转型说穿了，实际上是市场带给企业应对的过程。作为绿景来讲，从传统的、单一的住宅地产商向多元化的运营型的地产开发模式转型，转型的路径就是靠创新，靠重塑。

　　创新什么？重塑什么？我们从三个纬度考虑：

　　第一，从理念上，因为传统的住宅地产开发商转型以不动产经营为主要业务的房地产企业，首先在理念上要进行转换。好像住宅地产开发转到商业地产运营，貌似非常简单，因为内部也有这样的认识。我举一个简单的例子，同样是打球，一个是羽毛球，一个是网球，都是一个球，一打到另一边，实际上它的理念、运作规律已经发生变化。所以，我们转型第一个方面就是理念的转变。从星河到绿景，五年的时间，在五年时间里，在商业地产没有更多的动作，更多是内部的理念转换，说通俗一点就是洗脑子。从董事长开始，到具体的运营团队，首先是洗脑子。

　　第二，我们在转换模式，我们把传统的、单一的地产开发商转型成不动产为特征的房地产运营商。所以，在模式的转型上我们花了很多功夫，模式转型的最终的落脚点还是在能力建设。所以，我们着重在转型的能力建设上做了准备。从能力建设上来说，我们具备了三方面的能力，第一个是地产开发能力，第二个是不动产运营能力，第三个是金融协和能力。如果说没有三个能力，实现这样的转型，不管你是什么样的路径，说穿了路径是多样的，你可以选择不同的路径，如果理念、模式、能力没有解决好的话，你不管走哪一条道都走不通。这就是我的理解，谢谢。　　   

　　王 锐：我相信陈总的观点代表了大部分的职业经理人，我也在房企转型的企业工作过，观念转变是很头痛的事情，大家说起来很重视商业，但是在执行过程中，又多少企业把商业放在首位。陈总说到，我们要从资本、开发、营运层面就是好能力，才有可能做正确路径的选择，陈总表达了我们的心声，接下来请新城控股的欧阳总裁。　　   

　　欧阳捷：我和前面几位观众不太一样，该转型已经转了，转型的人各有各的心得，没转型的，最好不要转，风险很大。为什么这么说？我们可以看到，住宅地产在过去的十几年当中，行业门槛越来越高，50强企业从2009年市场份额占比26%，提升到了去年的30.7%，商业地产目前有1万5千家，实际活跃的企业大概5千家，真正占据市场份额的大概只有20、30家。所以，小的企业要想进入商业地产，恐怕门槛越来越高。

　　下面我分享自己的心得：

　　第一，理念和思维必须要转变，我们要做好长期经营的打算，做到持有的准备，做好先赔钱再赚钱的准备，甚至做好赔了钱不一定赚钱的心理准备，没有这种决心和勇气，不要有所下这个海。我觉得，我们在模式选择上要想清楚，你到底要利润取胜，还是以现金流取胜，或者用租金负极，或者用抵押贷款弥补。它的商业模式是多样的。

　　第二，关于产品模型，有的做商业综合体，有的是购物中心，有的做步行街，有的做专业市场，你要想清楚，到底做什么，不做什么。

　　第三，关于商业规划和产品定位，商业策划和产品的定位，我们要先行。刚才讲了，产业的定位和你的产品，如果能够先行的话，对于后续的经营会带来很大的便利，你的品牌商家资源也会非常清楚了解你想做什么。

　　第四个，招商要先行，刚才正佳广场的例子非常好，如果你的招商不先行，工程条件不确定，今后反复折腾在所难免。你的招商先行了之后，主力店商家来了，次主力店、小牌商家也跟着来。

　　第五个，专业的人做专业的事，没有金刚钻千万别揽瓷器活。谢谢。　　   

　　王 锐：感谢欧阳总，他提出了非常旗帜鲜明的观众，有两点给我的印象非常深刻，第一个，没有进来的就不要进来。第二，如果没有做好不赚钱的打算，不要做商业地产。我觉得，欧阳总说到了行业的精髓。下面听听按卓越集团张总的意见，各位嘉宾表述了自己的观点，您有没有独到的意见？

　　张尚学：大家好，我大概说一下。其实上一次参加论坛的时候，我提出卓越是综合性的开发运营商，为什么这么讲？因为卓越集团从大的商业地产来讲，卓越是含传统地产的商业地产。

　　回到今天的话题，特别是作为职业经理人，我的感受很深。我有两个观点，第一个是主动进入，第二个是被动进入。   

　　从行业本身来讲，一个是本身有一定基础的商业地产，你去经营投资等等。另一部分，本身是做商业的运营，就是以前的百货公司，这是主动进入。

　　被动进入是什么意思？就是地产开发商或者企业投资商不得不做商业地产，所有的地产产品离不开商业产品，不管在维护、经营等等，不得不做。在发展过程中，在座的有不少是地产商，在逐步进入商业地产领域。

　　大家都知道，商业地产的回报周期比较长，在发展过程中，做地产开发、做销售的，做了产品卖出去，可能得利了，没有留下什么。作为企业，他需要做的事情是持有型的物业，做融资产品，于是就进入商业地产。

　　还有第三个层面，现在拿地过程中，我们花了大量的精力，政府对相关的指标控制很严格，有些地方政府已经要求不得出售商业产品，逼迫开发商进入商业地产。

　　 我们从零售商的角度来说，主要思想是因地制宜，在零售商业方面，我们有三条路走，一条是城市综合体，一条是区域性的综合体，一条是社区性的服务中心和居住综合体。谢谢大家。

　　王 锐：谢谢张总，听了张总讲了主动和被动的关系，在我看来，不管是传统的房企和其他行业，真正进入商业地产领域，主动占的比例比较少，95%是被动的。作为乙方，可能和开发企业合作过程中，有自己的认知。下面有请喜悦天地的汪总发表观点。   

　　汪庆华：喜悦有个溜冰场，今年站在这里讨论商业，我相信商业的道理是相通的，所谓的商业是做生意。不管是什么模式，不管做什么，目标只有一个，就是人。从这个角度来说，在我们的运营房地产过程中，我们有一些理念可以跟大家分享。

　　最近在商业圈，大家最热门一个词就是移动互联网，核心是大数据。所以，我们在经营过程中，我们比较重视大数据的运用，大数据的定位大家都很清楚。但是，你收到数据之后你到底要做什么？数据是帮你捋清楚，你到底要做什么、不做什么。

　　比如我们在经营一个商场，前期做了很详细的数据调查，详细在三公里、1公里、几百米之内，所有住户的的状况、收入、家庭成员的状况，所有学校的构成，三公里之内有多少个培训机构，信息类的机构多少？我们都一清二楚，平均消费多少？每个机构里的人员有多少，我们调查得很清楚。数据给我们的作用，我们知道定价，我们推出什么样的产品，我们到底卖时间，还是卖过程。对于商业地产也是一样的，你到底要引进什么样的商业，并不是天河城有什么我们就卖什么，而是通过数据分析，我们的用户到底需要什么。

　　其次，无论你做什么商业，你的路径没问题，问题在于你怎么融合他们的生活。怎么把周边的居民变成你的传播者，这是非常重要的。所有的媒体和宣传渠道都不如口碑，口碑就是所有用户的传播，人的决定左右了你。

　　早上陈秘书长也谈到，商业地产排第一的是经营能力，我们会把它拟成三部分，第一个是人力，有什么样好的人力资源，有什么样的模式和激励方式，可以激发他们的能动性，比如淘宝激发600万的小店主。或者去年的海底捞，海底捞让大家深刻的是员工的无微不至。

　　 今天上午讲了很多成功的项目，包括K11，我们对所有的购物中心，当你第一眼看到的时候，你看到它的惊奇的外观或者特性，但是长时间以后，你会觉得我经常去这个购物中心，它是人心化的。

　　最后一个是人物，我就不多讲了，因为K11已经做了非常好的示范。我们的理念跟大家经营商业地产的理念略有相通，最后用一句话结论，不管白猫黑猫，抓到老鼠的才是好猫。但是，在抓好老鼠之前，所有的人都应该变成一个合格的猫。所以，重要的不是落地，而是因地制宜、因时顺势，最后因人制胜。谢谢。 

　　王 锐：果然不出我所料，汪总还是把话题带偏了，现在拉回来。陈秘书长的心里一直在打鼓，迟迟不让你发言，其实秘书长站的角色很奇怪，应该由你来主持，我来当嘉宾的。陈秘书长是业内的名嘴，他既是裁判员，又是运动员的身份。我们把对于发言的机会留给陈秘书长，进行总结陈辞。　　   

　　陈云峰：谢谢主持人，王锐当主持人很可怜，没有说一个观点，所以先同情一下你。我说六点，传统房企进入商业地产开发的路径选择，没有这六点就不是恩标准的商业地产开发企业。

　　第一，你有没有成立专门的运营公司或者资产管理公司，用它决定房地产开发的定位，包括整合招商、运营、物业。你有没有专业的公司，是房地产的总经理说得算，还是运营公司，或者资产公司的总经理说得算。

　　  第二，你有没有制度，上个星期王建宁在北京的王府井书店正式向外发行万达商业管理手册，现在万达已经在卖标准了，他们把内部的标准手册面向社会。请大家问一下自己，你的公司有没有标准运营管理手册，不能光靠几个人讲道理，讲意识，没有技术操作是不可能的。

　　第三，你有没有下决心组建自己的招商运营团队。说起来特别可怜，有一次我问金立（音），还有世贸，我想请你们的管商店的总经理开个座谈会。总裁说了，特别对不起，没法去，那些人都跳槽了。这么大的房企，排在前30位的企业，自己的总经理老跳槽，这叫什么商业地产企业，还是一个传统的卖房子的企业。今天的嘉宾都是开发商，老板喜欢销售的总经理，不喜欢运营，一问开发的总经理，你今天销售了多少、利润多少。老板一问运营的时候，还在亏损。所以，我开个玩笑，大家知道万达百货能盈利吗？他永远盈不了利，为什么？因为他重开发也重视运营，还用开发的思想搞运营，百货的总经理一年换一个，你能搞好吗？人家刚熟悉就把他换了，刚想调整产品结构，你把他换了。他没有耐心，像万达，解决了开发问题、运营问题，但是没有经营问题。商业地产是产业链条延伸了。所以，没有完整的稳定团队也不是标准的商业地产企业。

　　第四，要有自己的预算，经营商老跟我说，想拉广告没有预算，这么大的事怎么没有预算？我们的销售120亿，今年有2.4个亿的预算。招商能够给几百万吗？在赢商网投点广告多好，但是你没有预算，没有财权，这不是标准的商业地产的开发企业。

　　第五，你得允许商业地产的老总出来学习交流，今天来的是敬业的人，商业地产企业只有实践中学习，在同行中学习，不可能在培训班学习，你学到东西。碰到东西的时候，这些人关起门聊半个小时，才能真正解开你的心结。这才是赢商网构建这个平台的真正目的。

　　  第六，金融的思维，我们和中信资本一直在谈合作，因为定位、开业经营之后，我们是一个上海的上市公司，要业绩，怎么办？我们可以整体变现，包括万科广场及已经和一家金融机构谈好了，保留10%的股份给管理团队。所以，我们有没有金融的意识，实现资本的对接。我觉得，像中信资本这样的机构，赢商网应该给他们更多的话语权，让他们讲一讲，我们对什么样的物业感兴趣，我们设立什么样的条件，这样的话也把我们的后路解决了。

　　时间差不多了，感谢大家。　   

　　王 锐：谢谢陈秘书长，从实操的层面分享了他的观点。我有两个疑问，在座的万达同仁们，都参与了那本书籍的编写，在编者名单里都没有看到他们的名字，万达的人才流动性这么强，为什么？第二，万达的百货为什么做得不好？等会大家可以问一下万达的老总。

　　刚才我们讨论了如何打通资本渠道，如何建立专业、稳定的团队，以及如何从营运的层面或者企业自身的优势方面，考虑转型和路径的选择。时间太紧张了，我觉得明年可以把时间延长为两天，让大家有更多的时间进行交流，非常感谢大家的分享，也感谢在座的各位的聆听。非常感谢。

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们！我们在行业领军人物的激情演讲和专业讨论中度过了美好的上午，接下来是年会午宴时间，请大家根据餐劵或在工作人员指引下移步到指定的餐厅享用丰富的午餐！下午1点45分，我们将在此宴会厅继续下午精彩的会议。祝大家度过美好的午休时间！

　　主持人：随着人们消费心态的日渐成熟，互联网购物的兴起，商业地产发展模式和理念也不断发展变化，体验消费成为线下商业新的出路。未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。越来越多的商业项目注意到这一趋势，纷纷开打“体验牌”，如何在开发过程中加强商业体验？成为当下商业地产发展的重要课题。

　　下面开始第二场论坛：【如何在开发过程中加强商业体验？】

　　主持嘉宾：瑞安集团中国新天地产品发展部总经理 邓俊文

　　对话嘉宾：正佳集团总裁   李穗生

　　著名城市公共艺术家（Public Art）和大型城市文化艺术项目策划专家  胡伟伟

　　K11购物艺术中心营运副总经理  李震

　　北京蓝天城投资有限公司董事长  李敬东

　　北京西单麻辣诱惑餐饮有限公司副总经理  周亮

　　亚惠美食（中国）集团公副总经理  张嵬

　　NINA GRUPPO大中华区事业发展部总监  高健

　　雨润地产集团副总裁、雨润现代商业集团副总裁  李军　　

　　邓俊文：欢迎各位嘉宾，现在就直接进入交流环节。今天的论坛主题是如何在开发过程中加强商业体验？

　　第一个问题，就直接问正佳集团总裁李穗生先生，请您谈谈你的项目怎么强调体验？我知道正佳现在的人流、营业额非常好，你能分享一下吗？ 

　　李穗生：各位中午好，我说具体一点，刚才大家说的是互联网思维和移动互联网，现在我们说具体一点。正佳企业在零售商业这块，我们只做一个，到目前为止只有一个正佳广场。

　　第一，我们怎么注重体验？我们怎么打造自己的特色？我们的董事长最近和媒体的沟通之中，他提到一个非常关键的思路，就是以文化推动商业。

　　正佳广场经历了这么多年，在天河商圈当中怎么把握自己的方向，怎么把握自己的定位，我们一直在坚持以体验为主。

　　第二，我们一定要以更丰富的业态，提升我们在消费者心目中的地位。

　　跟大家报告一下事，今年我们会出两个大型项目，第一个，正佳会在今年大概7月份的时候，打造一个巨型的全世界最大的海洋馆，我们的董事长亲自带队，跑了世界几十个国家，看了几十个海洋馆。通过这样的举措，我们改造了正佳广场纯粹的零售业态，我们的业态丰富了，使所有的消费者以家庭为核心的消费概念，我们就可以在商圈中可以保有自己的业态，而且还扩大我们的消费者群众。

　　第二个，我们今年下半年开始进行这项工程，谈了两年，现在开始落实了，那就是正佳现代美术馆，我们会在今年的7月份进行，大概5个月的时候，年底之前可以看到正佳的现代美术馆。

　　我们还会改造正佳的其他业态，我们一直希望在开发过程中，持续地进行提升，以文化推动我们的商业经营。正佳在今后的发展中，给自己提高一个定位，在天河商圈中，为自己在红海之中找到自己的海洋。　　   

　　邓俊文：谢谢李总，下一个问题我想问一下公共艺术家胡伟伟女士，您的工作如何配合商业地产的发展？　   

　　胡伟伟：我的宗旨就是尊重和保护，我的发言都是围绕尊重。中国大陆随着改革开放，早年的房地产商已经进入商业地产商。所以，这里面有非常大的变化。原来讲商业地产，很重要的一点就是商业，商业不仅仅卖产品，更重要是卖商业模式。这是非常重要的，刚才听了前一轮大家讲了很多手段，我们如何放到模式当中？一会儿我会讲到美国现在有什么样的模式，对我们有什么样的借鉴。

　　回到我的话题，我说的是尊重，我跟大家介绍一下我的背景，也出于尊重。我早年在中国大陆读北广新闻系，去日本留学读的是东洋艺术，后来去美国读的是大众传媒。这个体验和大众传媒的关系非常密切。

　　购物中心的成败，大众传媒起着非常重要的作用。我举一个例子，前任的小布什非常重要的一个人就是赖斯，他会帮小布什从社保到打伊拉克，他都要进行项目包装，让全世界的人买单，这就是大众传媒。我再讲一下中国的大众传媒出现了什么状况，这让引起所有的发展商、投资商、银行各个方面的关注，我觉得有一些不足的地方。

　　赢商网起到了引领的作用，引领大家不要走误区，引领大家从一个正确的思路做购物中心或者做品牌，这是非常重要的。我举一个例子，上个月，美国的（英）有一个报告，报告什么呢？报告中国现在用什么样的手段跟全世界进行博弈。美国总结了三点，第一是心理学，第二个是大众传媒，第三是法律。所以，美国人已经知道，中国已经改变了，不再用战争，不再用航空母舰，这都是展示，不是手段。中国在用的是心理，一个是大众传媒，一个是法律。

　　为什么这么做？大家从习主席的出访可以看到，美国也转变了对东南亚，尤其对南海的战略，因为他知道中国在打什么样的牌。中国的大众传媒出现了什么问题？我举个例子，习主席的夫人最近在全球访问，她在美国获得了最佳时尚奖，所以中国媒体一采访分析衣服搭配得怎么样、包怎么样，把她引入到产品，这出现了什么问题。很多人发微信给我，我说你们看得大一点好不好？我告诉大家，在前年的时候，最佳时尚奖给了英国夫人，因为她和提名结合，她提倡的是21世纪正常人的时尚，这是时尚的观念。

　　去年美国总统奥巴马的夫人，为什么颁给她？因为她用健康的形象，包括她提倡在白宫里种蔬菜，她用这种时尚获得了这个奖。今年为什么颁给彭丽媛？因为从她的形象上，让国际感受到中国的希望和中国的自信，所以把奖给了她，这是有更大的意义。

　　我们往往在做销售模式的时候，只有具体的东西，没有战略、模式。大家在这个方面上，要找着力点，接下来我会讲模式的问题。谢谢。

　　邓俊文：谢谢，嘉宾要控制一下时间，大概5分钟左右，下面请K11李总说一下，国内说起国内购物中心，肯定会提K11，你能介绍一下K11的商业模式吗？ 

　　李震：谢谢主持人，也谢谢各位。K11和在座的各位开发商相比，是一个比较新的品牌，成立才三年多时间。在短短三年内，我们在市场上取得了一定的成绩，关键点在哪，不得不说体验两个字。

　　因为在上海的K11，它和众多的主流购物中心相比，我们的体量偏小，我们才3800平方米。在众多业态中，我们从消费者的五官角度，打造全方位的体验感受。

　　  人有五官，在视觉方面，我们力求打造在K11当中，让消费者在每一处，从进来到离开，不断让你的眼球看到新的东西，在商场所有重要的通道、各个楼层、主要的商家门口都摆放了艺术品，还有专业的导览人讲解艺术路线，也可以拿着地图做DIY的体验。

　　第二个是嗅觉，来过K11的人都知道，K11有自己专属的味道，是非常好闻的香草调查，我们做过一个调查，女性比较偏好这种味道。所以，消费者在商场停留的时间更长，使得我们有更多的渠道可以和消费者互动。

　　第三个是听觉，K11在每个楼层都安装了音乐系统，配合业态。比如一楼的是国际品牌，你听到的是经典音乐，在年轻人的楼层，可能是欢快的流行音乐，在三楼四楼餐饮楼层，你能听到有助于你胃口大开的音乐，在一楼有个很大中庭广场，你听到的是大自然的声音，鸟叫声、动物的声音、风和水的声音。

　　第四是味觉，因为K11在餐饮的招商方面，引进的都是全球第一次进入中国的全新品牌，力求在味蕾上给消费者带来不一样的感受。

　　 第五是触觉，K11有很多互动体验的地方，比如我们有一个复古照相馆，配合现在的动漫展，消费者可以拍一些复古的照片。我们有很多艺术品，它们是互动的，鼓励消费者和艺术品进行亲密接触。

　　通过这样的载体，让消费者感受到艺术品带来的魅力。这并不是在商场开业之后再慢慢注进去的，在开发过程当中，我们做了消费者需求的研究报告。所以，在开发过程中，我们把企业的元素在建设的时候融合进去，配合高科技的手段。我们在网络覆盖的时候，考虑到整个商场wifi覆盖，你到K11商场手机就能够连上wifi，这是免费，方便你和商家平台做互动。

　　另外，像艺术品的摆放，都是有讲究的，我们有各种各样的考量，所以体验从项目的开发阶段就要进行，一直到项目的运营阶段。  

　　邓俊文：谢谢李总，今天说了体验，刚才说了艺术项目，后面请娱乐和餐饮的代表。下面请北京蓝天城投资有限公司董事长李敬东先生，大家知道蓝天城，您能介绍一下蓝天城的发展吗？

　　李敬东：我简单介绍一下蓝天城，我们的项目最早发明于墨西哥人，1999年在墨西哥开了第一家店，2005年引进了日本，我是2008年在日本看到了这个项目，我感觉到比较好玩，小孩在里面玩儿，也有一定的教育意义。所以，我们公司感觉这个项目可以做，但是实际做起来很复杂。

　　2008年以后，这个项目进入中国，中国大大小小估计有几十家，我们算是开业比较晚的，是2011年开业的。在做的过程中，我也发现了，很多企业非常看好这个项目，猛然一看，可能对小孩不错，所以很多企业都来了。

　　我也和朋友讲，这个项目很不错。如果大家反映都好，问十个人都说好。今天我和大家说，一个项目，如果问十个人，有9个人说好，这个思维还需要改善，不一定是好的。

　　蓝天城在设计上要求很高，最早的时候，我们在国内找了两家知名设计公司，没有设计出来。最后请了国外的原班人马进行设计。我们作为行业中的一员，我们希望这件事不要盲目，尤其是开发商和商业地产商，一定要注意这些问题，这是我的心里话。

　　  如果要做的话，一定要和商业地产紧密结合，项目确实可以拉拢人气。在设计的时候，一定要有商业地产，刚刚就做。因为我们坐落在朝阳大悦城，一开始我们就把项目谈好了，里面所有的设施设备和设计是按照我们的要求做的，很多企业开业以后才做，做出来达不到的效果。

　　有一个老板到中国，说来中国十几次，考察了中国所有大的购物中心，合格的不多。蓝天城作为一个大的商业综合体，我认为这个项目系可以的，但是确实要做好做精。谢谢大家。

　　邓俊文：谢谢李总，如果要做蓝天城，早期就要预留足够的空间。我记得我是2006年参加这个项目，在2006年的时候定下来的，后面有了蓝天城。下面请麻辣诱惑的周总，我知道麻辣诱惑有几个不同的产品线，您能介绍一下产品的品类发展吗？谢谢。 

　　周 鹏：体验消费说了很多年，我们一直在积极努力做，我个人有两点体会。

　　第一，一定要真正做到客户互动，不断和消费者沟通，知道他们真正想要什么。

　　第二，打造体验式的服务和产品，一定需要很多投入，前期不能作为成本计算，一定要作为投资。

　　你了解客户需求以后，怎么在产品和服务里体现出来？最好的办法就是创新，在公司的组织结构里，一定让一线的员工创新意愿成为决策的依据。这两点都被说烂了，但是真正做到的人不多。谢谢。 

　　邓俊文：谢谢，下面请亚惠美食的张总，您介绍一下你们的产品设计发展吗？　　   

　　张嵬：今天的时间非常短，不想太多介绍自己的企业，因为很多人不知道。

　　第一，我给赢商网提一个建议，以后的发言嘉宾尽量少一点，让大家讲的时间多一点，时间少了说不出东西。

　　第二，作为一个从事餐饮业的人，我想问一下各位做购物中心的老板三个问题：

　　 1、有谁知道在你购物中心里开车的人，进场和出场耽误多少分钟平均是多少分钟？有人知道吗？

　　 2、关心自己购物中心里，夏天和冬天温度达标率的，请举手。

　　  3、购物中心的卫生间满意度，有没有人举手？

　　好的，我的讲话完了。　　   

　　邓俊文：谢谢，你在是提经营管理的问题，卫生间是最重要的体验。下面请高总谈谈自己的观点。

　　高健：大家好，首先感谢赢商网的邀请，我是意大利大中华区的高健，我第一次参加这个活动，我简单说一下我们公司。我们的总部位于米兰，主要有四个板块，主要是时尚、餐饮、制造、投资，每个板块有自己的业务单。根据论坛的主题，结合自身的经验，分享自己的想法。

　　  我认为商业体验是围绕全业态的生活方式建立的，举个例子，什么是全业态？在时尚板块中，我们会建立一个类似于爱马仕的品牌，进行一个专卖点，建立一个新的生活方式。在中国，大家经常把业态分成零售、餐饮、生活配套、儿童、电玩，我觉得未来的商业模式是全业态的，是打破每个业态的界限。

　　  比如意大利女性顾客会因为我们店吃冰淇淋，而给小孩买童装，一个男性因为到我们店里买一支公文包，顺便在我们店里理发。这就是这个店为什么要全业态发展。

　　全业态的发展是围绕着生活方式，我们参加这次会议，有很多甲方和乙方，乙方有一句话，每个品牌会站着一群人，我们会说每一种生活方式背后站着一大群人。我们围绕生活方式打造时尚的产业链。

　　  举个例子，你的店铺里如何出售你的是商品，其实你出售的是你对审美的判断，你的价值观，包括你对生活的选择。我们努力带着全业态的业务链，比如我们在中国开的第一家餐厅，它是第一个进入中国的欧洲连锁餐饮品牌。我们作为大中华的代表，也会尽快在中国内地、香港、澳门、台湾进行布局。

　　由于今天论坛的时间限制，希望会后可以和大家交流。我再重复一下我的观点，我们认为商业体验是围绕全业态的生活方式建立的。谢谢大家。　　   

　　邓俊文：好的，谢谢，下面请雨润地产集团副总裁李军先生。　   

　　李军：谢谢主持人，大家好，体验确实非常热，大家都在谈体验，在70年代美国文学家托特写了一本书《第三浪潮》，把预言体验经济即将要到来，其中谈到以后的消费者更愿意为环境买单，他的预言现在看来非常准。

　　   今天讨论的是在开发过程中如何加强商业体验？我有几个观点跟大家分享。

　　第一个观点，在开发过程中，一定把招商、运营和开发一体化，大家讲娱乐、体验、业态，实际上很多业态对物业的要求是不一样的。正佳做海洋馆，他对河水的要求非常大，采用的造型要求非常高。在开发过程中，要把这些问题考虑到，否则的话，后期物业的改造成本非常大。因为我在雨润集团不但负责商业的运作和招商，还负责几个项目的过程开发，在这个过程中，我发现不能脱节，一定在开发过程中，把招商和运营结合起来。

　　第二个观点，增加新的业态。前几个月我在北京和万达的徐总见面，他提出万达现在做了一些调整，比如一楼是精品店，三楼基本是休闲娱乐业态，客流在这两个楼层比较均匀，对人流贡献比较大。但二楼的人流不多，二楼下一步它会把体验、休闲、娱乐放在里面。这就告诉我们，在发展过程中，也要注意增加体验业态。

　　第三个观点，大家为什么老是提体验，为什么老提业态？我想说企业不仅仅是业态，从设计、定位、建设的时候已经体现出企业的想法。到了新加坡，它的建筑本身就是一种体验，购物中心的空间也是一种体验。

　　我对体验的业态综合了一下，它是一种嗅觉、味觉、听觉、视觉的综合反映。雨润现在开工建设的综合体将近30多个，我们对体验非常重视，在开发过程中，也给予了非常大的关注。我们和美国的梦工厂签约，放了很多美国梦工厂的娱乐元素，放在开发的购物中心。

　　我们在北京鸟巢，5月30号，由雨润和美国梦工厂合作，雨润梦工厂动漫室内家庭剧5月30号在北京鸟巢公演，一直到今年的12月。这次我们和美国梦工厂办体验因素、娱乐元素，以后做购物中心的开发，这是我们的合作方式。

　　 最后，我还有一个观点，体验不能过度，娱乐也要有限。现在大家一谈体验和娱乐，都往一个方向拓展，这样反而造成一种很大的娱乐体验过度，最终要回归原处。我想和同行说一句，在开发过程中，要强调体验经济，要强调体验业态，但是切忌不要过度。

　　邓俊文：谢谢，企业只是一种吸引力，如果把它当成挣钱比较可笑，因为我们还要开动创新，不创新不行。刚才亚惠美食的张总问了三个问题，下面请正佳的李总回应一下。　　   

　　 李穗生：刚才我没有举手，我对第三个问题肯定不敢举手，因为早期设计厕所的时候，比较注重厚重感，现在比较喜欢简约的模式。今年我们做了计划，请了一个设计公司给我们做设计，我们会改造。

　　  其他的两个问题，比如温度，按照广州市政府的规定，夏天温度不能低于25度，因为市政府领导带头穿短袖上班，所以我们不敢开得太低，向香港学习。

　　现在我们还没有到酒店的要求，大家对广场的卫生清洁，特别是异味这块，我们非常注意。　　   

　　邓俊文：感谢各位嘉宾，今天的时间也比较紧，感谢各位的参与，这个环节到此结束，谢谢大家！

　　主持人：接下来是高端对话环节，今年在对话环节上做了一些调整，将要辛苦一下我们的各位来宾，为了确保对话顺利进行，请各位对话嘉宾每次发言时间控制在两分钟内，谢谢。

　　 在互联网飞速发展的今天，秉承“互联网思维“似乎成为所有行业”跟上时代“的象征。然而，提起互联网思维，大家能够想到的是“用户至上”、“硬件免费”、“粉丝经济”、“体验式营销”，这些词语听起来似乎跟商业地产格格不入，但行业市场发展趋势证明任何行业乃至商业地产都将会随着移动互联网的发展产生巨大改变。

　　下面进入大会 “高端对话”环节

　　第一场论坛：【大数据时代下，如何用互联网思维进行商业地产开发？】

　　主持嘉宾：赢商（集团）控股有限公司总裁  吴传鲲先生

　　对话嘉宾：上海容易网电子商务有限公司 创始人 CEO 陈从容

　　中粮置地北京公司副总经理、朝阳大悦城总经理  周  鹏

　　国美电器  副总裁   马海林

　　广东永旺天河城商业有限公司董事副总经理  曾  剑

　　 蔻莎香港有限公司中国区董事总经理  赵寿坤

　　中信资本控股有限公司董事总经理 蔡育杰

　　北京科曼维斯凯服饰有限公司副总裁  吴志勇

　　前万达电商CEO  龚义涛　

　　吴传鲲：赢商第一次采用站立式的对话形式，也辛苦了我们的嘉宾，不能打瞌睡了。作为第一场对话，我又是主办方，我要重申一下游戏规则，因为我们开会拖延了比较长的时间，后面还有很多场对话，这场对话希望每一个嘉宾的发言能够控制在两分钟之内，我们的对话现在正式开始。

　　提到互联网思维，在这段时间已经提得很多了，我们还要重提一下。因为未来互联网思维对行业的发展的影响非常大。第一个问题，对于商业地产，不管是开发商，还是零售企业，或者其他行业，什么是互联网思维？对于大数据的理解又是怎样的？

　　首先请上海容易网电子商务有限公司创始人CEO陈从容女士回应一下。谢谢。

　　陈从容：大家都在谈大数据的话题，对过去的O2O，包括零售业，面临互联网冲击的时候，我们并没有真正理解还是现在的大数据，在面对互联网冲击的时候，还没有充分理解什么是互联网的手段。

　　大数据的获取，我们和很多商业企业有过合作。我觉得在零售业当中，我唯一接触到对大数据比较敏感，像大悦城，线下会员体系交互的应用，包括线上线下的整合。还有很多公司并没有对于这方面并没有细化的认识。

　　事实上，大数据时代，线上和线下最大的区别在于获取信息的成本不一样。也就是说，线下的人流量进入店内产生了消费，他离开了店，他的满意度是怎么体现的？如果我们去淘宝、京东，它们有评价体系、购物痕迹和浏览痕迹等等，全部保存在线上，可以进行二次营销和推荐。

　　但是，在线下这种互联网手段，在当下的零售业当中，还没有这种手段。很多会员，或者普通消费者，不一定能够有机会把他的消费需求和消费的记录及时给线下的零售业。

　　包括苏宁，投入巨大的成本，线上线下都进行了强劲的大平台推广，在线上投入了非常巨大的成本，但是对线下接近3亿的会员没有进行激活使用，也没有对线下和线上进行整合和交互应用，对线下零售业来说，这是非常巨大的资源浪费，这是我的观点。

　　互动、整合和精准是大数据应用在线下零售业最重要的手段。在这方面，我们也有一些心得，因为时间有限，会后我们可以再作探讨，谢谢大家。

　　吴传鲲：谢谢陈总，陈总的观点是应用数据，这是体现一个企业有无互联网思维，并不是自己做网站就是互联网企业，数据一定要打通。接下来请中良执地的周总回应观点。   

　　周鹏：各位来宾好，互联网和互联网思维不是一个新名词，之所以在2013年成为舆论的焦点，准确来说是移动互联思维。因为智能终端把移动互联成为现实。移动互联又为大数据提供了技术支持，这是它的基础。反过来，大数据真正挖掘和实现了移动互联网的价值。他们是相得益彰，互相促进的。

　　什么叫互联网思维？我作为一个运营的代表，从运营环节来看，有着密切关系的是开发商、品牌商家、终端客户，代表着三种不同的纬度。

　　以消费者的角度来看，移动互联思维是消费者主权思维，有了移动互联，让消费者成为自媒体自品牌，实现了消费的主权。

　　对于商家来说，移动互联思维是全渠道思维，把我们的线上、线下变成一个渠道，保证品牌建设的渠道，顾客关怀也是一个渠道。

　　对于开发商来说，我们更进一步地强化了移动互联思维是流量思维，我们不仅仅关注我们的客流量，更要关注线上的流量。当移动互联成为消费者的主要倾向，我们不能再简单关注到店的客流量，我们既要关注到店客流引起的网络流量、线上的流量，同时也要关注离店的流量。这是流量思维。

　　如果线上线下的流量做好了，才能真正意义上打开商业地产，把有线变成无线的价值变成可能，这是我的观点，谢谢。　   

　　吴传鲲：谢谢周总，讲得非常精彩，周总认为互联网思维之所以成为舆论焦点，准确定位为移动互联网思维。对顾客来说是消费者主权思维，对商家来说是全渠道思维，对运营商来说是流量思维。接下面有请国美的马总。

　　马海林：我非常同意周总的说法，我再谈谈我的想法。关于大数据，现在的互联网时代，开发思维带来的是思维方式的变化和行为的变化。在目前的经济环境下，更应该是开放的、融合的。以前不管做哪个板块，都在自己的圈子里，现在的技术发展，使得我们面对市场更关注数据。

　　所谓的大数据，在你的专业领域里，你是否清楚你在数据里处于什么样的位置？你的业务来源是什么？从大数据来看，这些数据对主流行业有什么样的帮助？又有什么样的影响？我觉得，这是一个交互的过程。

　　大家讨论了几年，讨论电商的发展、电商的冲击，报告中讲了2013年的状况和地产情况，下午我有个专门的报告。但是，美国互联网时代发展了近十年，占全美国的零售总额不超过9%，英国不超过10%，香港、新加坡也不过5%，去年到现在，中国电商整个份额看似增长42%，但是在未来的发展过程中，不过是20%之内的份额。

　　在现在的互联网环境下，我们作为实体店更关注融合和开放，以开放的方式面对当前的零售情况变化，走的是共赢不是单一。 

　　吴传鲲：谢谢马总，他认为应该以开放的心态把互联网冲击减到最小。接下来是永往天河城商业的曾总回应一下。

　　曾剑：各位好，对于互联网思维，我认为互联网改变了我们的服务、产品、运营和传播方式。产品归根到底就在实体店，产品才是我们追求的目标。

　　从大数据的时代，这几年这个话题非常热门，实际上大数据从很多年前我们就开始抓了。在场的各位，从开会到现在，一直在看手机和屏幕，这个数据已经产生了，对永旺这样的实体店来说，我们更看重数据的抓取。

　　我们可以看到顾客在哪一些商品品类驻足多少分钟，顾客对哪个商品品类比较感兴趣，数据传送到后台，我们综合分析，输入会员营销的管理模式，进入到我们的库存，进行分析，每间店铺的库存、产品品类，以此进行营销。

　　从产业链来说，终端只是实现销售的过程，我们也比较看重顾客的体验。在永旺的模式中，有两种系统可以从互联网思维和大数据的角度阐述。

　　一个是我们有下载的软件，到店的顾客可以通过互联网下载软件，实现店铺商品的选择、浏览，甚至是支付，不需要到货架看商品。

　　另外一个，我们的店铺还提供终端设备和服务，甚至可以在我们的店面喝咖啡，一边选购商品。

　　事实上，产业链的数据非常重要，零售商非常紧张，说我们的电商抢了多少市场份额，他们的体验、优势比实体店的管理成本少很多。实际上，我们的电商一样也会争取实体店的优势和资源。我认为，线上和线下两种业态和模式不相排斥，它是共存的。这是我的观点，谢谢。   

　　吴传鲲：谢谢曾总，永旺很早就认识到了数据的重要性，一直做相关的研究，也认为线上线不是矛盾的，应该是共生的。接下面请赵总回应一下这个问题。

　　赵寿坤：各位来宾好，大数据和互联网思维非常热门，每个人都会讲观点。回到商业地产本身，商业地产是服务客户的。数据本身的来源，它的本质非常清楚，你服务的是消费者，他必须考虑他的生命周期，必须考虑家庭的变化，这个过程本身是信息产生的过程。

　　所以我们做大数据，我们考虑三个问题：

　　第一我们的客户是谁？他处在什么样的环境和成长过程？消费的行为和业态的形成。

　　第二，我们提供什么样的产品，什么样的服务给消费者，可以让他满意？

　　 第三，我们提供服务的方式，如何让顾客接受。

　　考虑了这三个问题，我们发现了一个问题，我们做C2M或者O2O，或者移动互联网，很难回避三个问题。地产商提供的是环境和平台，你需要了解品牌商家，因为消费者在他们的背后，为什么消费者喜欢他们这些品牌？所以，服务的是不仅仅是品牌商或者商户，还要了解商户背后的消费者。

　　所以，要考虑客户信息架构。如果你不知道客户信息架构，你根本不知道信息如何采集？如何绑定？如何编码？如何形成共同的语言？

　　因为我十年做销售顾问，我们研究很多国内的金融行业，所谓的大零售企业，他们在研究一件事，消费者如何成长？他们需要什么服务？家庭结构是怎样的？

　　万科做了很多的动作，2008、2007年，大家都在判断地产有什么的变化？万科做了不同的准备，其实他在关注一个问题，30万业主如何开发？当时我们在这个研究，如何从物业管理到物业服务，到顾客的服务、顾客的运营，核心只有一条，消费者和商业地产之间的关系构成的过程，我们有没有全程参与和理解。

　　这些大数据本身是没有价值，你只要应用它、理解它才有价值。这是我的观点，谢谢大家！

　　吴传鲲：谢谢赵总。赵总对于数据，他认为，说话要有分析的架构和逻辑，围绕自己的客户、产品、服务进行分析。接下来请中信资本控股有限公司总经理蔡总回应一下。

　　蔡育杰：各位好，我和在座的朋友嘉宾一样，我们对互联网未来发展的前景非常有信心，也充满期待，我们也开始投入。譬如我们是阿里巴巴的股东，最后也投入了一些理财投资，我们看好这个行业。

　　  同时，也和在座的嘉宾一样，互联网在未来发展中，发展速度是非常快，电商不可避免的，我们要接受和认可它的发展前景。但是，大数据存在的时间很短，占的空间也很小，我们如何利用利用互联网把实体店业务做好作大，这是关键。

　　我也非常同意赵总说的观点，我们如何掌握数据的价值。互联网的技术现在非常成熟，还在不断发展，这是海量的资料库，我们怎么把握它最有价值的部分，把价值应用到我们商场的运营管理，这是最关键的。

　　所以，实体店还是跟管理团队、重视程度密切相关。另一方面，在发展商业地产过程中，我们要跟互联网具有一定程度的竞争。电商有一个很大的特点，它是有一个渗透率很高的平台，速度很快的平台，我们的商场怎么开发？在设计阶段一定要做好配套，让客户到你家购物。

　　很多商场在设计上，人性化程度不够。我们在投资项目中，我们更看重未来中互联网的投资。

　　吴传鲲：谢谢蔡总，把从投资的角度和投资者的角度进行了阐述，接下来请北京科曼维斯凯总裁的吴总回应一下这个观点。

　　吴志勇：大家好，嗓子不太舒服，很高兴能与这么多业内的精英探讨这个话题。我有两个小观点：

　　第一，大数据、互联网，大数据强调的是大，它不是局面的，要透过现象看本质，透过数据发掘背后的现实。前段时间有些朋友和我说，他的购物中心招前业态的，不招服饰品类的，我觉得很诧异。我说，我的理解不一样，我觉得服饰企业最能够产生业态基因。前段时间，习主席在欧洲说：鞋子合不合脚，只有自己穿了才知道。我觉得，这强调了试穿体验，和服饰企业强调的试穿不谋而合。

　　就像我们经常讲的一样，四流的企业销售的是价格，三流的企业卖产品，二流的企业卖服务，一流的企业卖文化。所以，不能简单以产品划分业态，只有重不重视企业的品牌，而没有纯粹以产品作为划分。这是我的观点，不要以产品结构划分业态，就像我们非常强调试穿服务一样，我们非常互动体验，这是非常好的。

　　第二，互联思维强调的是互动、互联，关于O2O的讨论，很多专家谈了很多观点，我从商业地产商家的角度，我说一个最简单的例子。所谓的微信平台、官微都建立起来了，以前VIP的联络通过电话沟通，现在基本上消失了。比如我们对顾客实现的3、3、15，顾客离店三分钟给他发感谢，原来是通过电话，现在通过微信，3天后发洗涤提醒说明，15天后发新款到店或者活动邀约。这是我们常做售后服务的3、3、15，现在基本上通过微信完成。

　　所以，在大环境下，商家要主动融合，也在其中受益，增加了品牌的忠诚度和联合度。这是我的两个小观点。谢谢大家。 

　　吴传鲲：谢谢吴总。接下来请前万达电商CEO龚总回答一下。 

　　  龚义涛：各位嘉宾，大家好，我比较有幸参与了互联网电商商业地产的几个公司项目的发展，我在阿里巴巴做了一个国际淘宝，在2012年4月开始在万达建立电商平台。

　　  我个人有几个观点跟大家分享一下，我觉得互联网和电商运营的手段和方法可以应用到商业地产。有三个关键点，第一用户第一，第二是数据化运营，第三是快速迭代。

　　我简单说一下用户第一，2012年4月份到达万达的时候，我发现在经营万达的时候，万达人来人往。所以，我做的第一件事就是把客流变化用户。有了用户才能进行运营，客流是无法运营的，有10亿、20亿的客流无法运营。

　　第二个数据化运营，你的运营决策要以数据做标准。简单说个例子，比如淘宝，100个人进淘宝，只有3.5个人下单买，这100个人，从进店铺、看商品、放购物车、购买，我做的就是线下的调查。一个购物中心，今天有5万人来了，有多少人进了一楼，进了哪个店面，我们会做全面的调查。数据化运营不光在营销方式，在招商、淘商、定位等都可以展开。

　　第三个是快速迭代，我们在国际淘宝的时候，每6个月交易额翻10倍，不到两年的时间，做成全球第三大的英文电子商务。这不是一蹴而就的，是很多小东西。星期一到星期五，每年都有20多个发布，有400多人。线下也是这样的，你要做O2O，这是非常复杂的东西，绝对不能一蹴而就，要通过很多小东西。

　　谢谢大家。

　　吴传鲲：谢谢龚总，他说了三个互联网思维，一个是用户第一，第二个是数据化运营，第三个是快速借代。好的，这是第一个问题的回应。

　　接下来进行第二个问题，它分两个层面，第一，传统的地产企业为何主动提出要向互联网思维转变。第二，请您说一下分享一下所在企业或者项目运用互联网思维的案例。

　　陈从容：我分享一下，第一，我们觉得在线下零售业，很多人有一种说法，前两天见了一个同行零售业研究部的人，他跟我讲了对零售业的看法，他受舆论的影响比较悲观一点。我认为，在行业发展过程中，都有粗放大发展的机会，也会从稀缺时代，供应达到一定的满足度，需要通过精细化运营提升效率。所以，在零售业来说我，这也是很正常的。

　　  第二，对互联网形态的产生，这也是科技的必然。事实上，我们跟各位零售业分享一下互联网的数据，我在2008年的时候，和淘宝有过非常多的沟通。其实互联网对于企业的淘汰数目比线下零售业惨烈得多，那边所消失的公司更加多。

　　所以，线下零售业仍然有非常大的机会，整体零售业的消费趋势还是存在着。从2013、2012年的数据来看，线上的发展，占整个社会零售消费的比例并没有发生颠覆性的改变。也就是说，仍然大量的消费人群在线下销售，不代表着线下零售业不需要改变。像O2M的改变，在体验过程中要运用更多的手段和用户交流，获取用户需求的信息进行对话。

　　在这个过程中，我们有一个案例，我们帮助上海大悦城建立了C2M线下的互动体系和手机端的互动，以及整个C2M体系的互动。我们在他的店内有终端导购和游戏互动等各种功能，上个话题也提到了，人机的互动和多平的互动，使得传播本身的效果提升。

　　我们也知道，很多品牌、零售业的商家对于传播的繁杂性很头疼，像哇哈哈的周总也和我们说过，过去花两个亿广告就可以遍布全中国，而现在只能赞助一个节目。在这种情况下，什么才是最好的传播效果？我们觉得，线下零售业拥有最好的优势是什么？你们的消费人群直接到你的店内，在线上也有非常多的引流手段，到店以后，怎么了解他的需求和未来可能产生的需求。

　　我们有一整套的体系，比如会员卡，手机的短信和二维码，都可以扫描到店用户的信息，获取停车券的打印，就能够使的商家能够知道有多少人来过，有多少会员注册。他在定店内的停留什么有多长，对于停车的时段是什么。这些对商家是非常有用的信息。

　　比如我们在导流方面，我们为上海的宏一广场做过，他在地铁口有非常多的人流，但是他的四楼和六楼的人非常少，做了一个非常简单的活动，在地铁口进行抽奖宣传，但是抽奖在四楼和六楼进行，投入也非常少。在圣诞节做的活动，整个人流量有11%—23%的提升。在楼层和店铺之间的导流也是有方法进行的。10公里到1公里可以通过线上、wifi手段来实现，那么店面的导流怎样进行交互和互动，怎么记录他们的需求，还有更多的手段可以跟大家探讨，谢谢大家。 

　　吴传鲲：谢谢陈总。陈总有两个观点值得注意，陈总认为认为，线上、线下对传统零售商来说，它们有一个平衡点，电商对传统零售并不没有颠覆性的改变，对数据的挖掘和分析，就是对数据的重视，数据的挖掘可以支撑整个购物中心的利益。接下来请周总分享经验。 

　　周 鹏：我说一下观点，我们为什么需要移动互联？我曾经说过，对实体商业来说，我们太需要移动互联的技术，不是思维，这是互换的东西。

　　移动互联对于电商来说，加上移动两个字是锦上添花，但是对实体经济来说是雪中送炭。因为它能够把我们的顾客服务，消费者洞察，能够为我们的顾客关怀行为在销售分析上提供更大的便捷性，使我们的精细化管理成为可能。所以，对实体商业来说是雪中送炭。所以，我们为什么需要？是因为我们互换，实体商业能够从供应链的管理和客户关系管理有质的飞跃。

　　说到好的案例，在大数据时代我们任重道远，我不认为我们已经在做大数据，我们做得很小。一个广义的大数据是零售商的大数据，一个购物中心只是一个端。我们如何解决好租金、客流、会员、车流等等，如果整理好这些数据，建立起他们的关系和分析模式。在现阶段，实体的零售还没有做到大数据，我们做的数据采集和分析，先把端做好。

　　但是我们的客户又迫不及待，在做端的时候，适度进行向大数据延伸，适度进行合作，包括赢商网这样的平台。我认为，这个行业不仅仅是建好端，关键是互换。谁来在端进行整合数据，谁在细微领域进行分析？我认为大数据时代，实体零售或者广义的零售都呼唤大数据，现在说不上大数据，我们只是在利用大数据。这是我的观点，谢谢。   

　　吴传鲲：好的，谢谢周总。大数据时代，很多行业都做得不够，我们可能对大数据的了解要更深刻一些。下面有请马总。

　　马海林：我觉得，这样的发展情况对于每个实体商业来说，是非常好的自我反省的机会。从2011年的高点，到2012年，无论是政策影响，还是行业的竞争，又或者是电商的快速发展，2012年的业绩情况我们不是特别乐观。

　　正因为看到了这点，大家讲了数据分析和关注，我们通过行业的发展，我们能够理性地反思，我们的战略到底需要什么？

　　在过去一段时间，很多人看到京东的苏宁易购，很少看到国美电商，因为我们的定位更清楚。在这种情况下，我们的定位更清晰，我们是做专业家电，无论是线上，还是线下，我们不能跟中国当时，盐涨价就买盐。电商经过这样的过程，在这个过程中，我们得到了思想的洗礼。对于我来讲，2011年、2012年，根据数据的变化，2013年、2014年，我更关注我们的产品去哪了，我们的顾客去哪了。

　　从大数据时代来说，对我们的影响不大，但是从整个结构、品牌和有效性来讲，存在很大的问题。

　　所以，我们基于这样的思想调整我们的战略，原来不在终端投入更多的费用，比如wifi。我们在去年下半年，所有的门面花很多钱把无线全部做好，给顾客上门体验，也让顾客在手机查询。基于互联网形势下，这是我们的变化。

　　另外一点，我们聚焦全品类的品牌，在这样的竞争环境下，我们做到产品、价格、服务都能满足客户的要求。通过2012年和2013年的调整，大家可以查一下，公司的业绩都应该有所提升，也是基于2013年的调整，不会因为电商的发展，造成我们的亏损，不是这样的。

　　对于家电来讲，是影响中关村、电子商业类之类的商业，对于大的家电专业店来说，影响并不大。我们聚焦在产业上，怎么加强实体店的专业能力，这是在当前的互联网形势下需要思考的。 

　　吴传鲲：好的，谢谢马总，马总的观点是，在互联网思维冲击下，要专注于做好专业，以开放的心态迎接互联网的时代。现在请曾总回应一下观点。

　　曾 剑：很荣幸听了各位领导的经验，我是来学习的。我举个简单的例子，互联网思维就像以前的打印机，以前的打印机非常贵，而现在改变了。以前手机非常贵，现在每个人都有一部。

　　终端已经是自然而然产生了，我们作为实体商家，我们作为实体商家，只需要从你们手中的终端挖掘我们需要的数据，提供你们希望提供的体验式，无论是服务的消费，还是产品的消费，数据的价值是体现在这里。

　　永旺刚才也说了，在支付、商品选择，包括现场的体验，从线上的下载软件，直接实现支付。实际上，线上的互联网零售，也是从服务、物流的体系、成本的控制、服务的多样化，最终实现盈利的目的。

　　永旺从大数据发掘了很多，包括物流，甚至可以计算到每台运货车的时间地点，可以算出产品提出库存和摆上货架需要的时间，被顾客选择又需要多少时间，通过周转率数据化实现成本控制，最终实现销售的问题。

　　我想，这也是现在运用数据的挖掘，运用互联网思维和实体店相结合最好的例子，谢谢。

　　 吴传鲲：谢谢，接下来请赵总。   

　　赵寿坤：互联网思维在我们公司更多的是客户思维，无论哪种工具，始终被时代替换，唯一不可替代的是客户，客户价值和客户思维。

　　我们的客户每天在成长、变化，所以我们的方法肯定也要变化，所以客户的战术应该由顶层设计。如果你有一套完整的客户思维，我经营的客户是什么？你也会考虑到我们供应链，蔻莎在意大利有18家百货，最大有2万平方，最小有3千平米，经营着各种国际品牌。

　　我们发现一个问题，商业地产难道只解决工程调节的问题吗？你需要解决进口商如何面对中国的海关、商检、质检、物流等一系列的问题，如果你关注商户的供应链过程，你一定关注ERP系统，CRM落地的过程。

　　我们会关注客户来店前半小时在做什么，离店后半小时会做什么，他如何这个产品，在使用过程中会发生什么事情？我们会全程跟进，这个过程，信息的反馈才能变成我们做数据的根本。没有这个过程，我们很难循序渐进改善我们的服务策略，很难知道在哪些客户身上投入多少时间和钱。所以，无论是移动互联网思维，还是大数据，只有一个唯一，就是客户思维，如果公司的组织机构是客户驱动的模式，一切都会迎刃而解，谢谢。

　　吴传鲲：谢谢赵总的分享，接下来请蔡总。

　　蔡育杰：在未来，所有的实体店会进一步运用互联网技术和它带来的价值，我们作为业主或者投资人，我们要注意有一部分的分享。因为今天它是比较新的技术和应用，我们还没有想到很多未来会产生的问题，因为法律上会产生很多问题。我为什么这么说？譬如我们的电信公司可以在商场免费装一些wifi和路由器，你怎么跟他获取资料，你能够取得什么资料，有哪些资料你可以拿、哪些资料你不能拿，这是我们需要了解的。

　　在欧洲我们见过一个案例，在欧洲最大的资产管理公司，开发了一个非常好的，就是使用你手机的芯片，只要你的手机有电就是移动的身份证，理论上和技术上已经解决了这个问题。当你的客户进入商场的时候，进入哪个店都能记录起来，你在商场可以知道你买了什么东西，直接把资料送到运营管理方。

　　这个技术非常好，可惜了，在欧洲是不能应用，因为侵犯客人的隐私，虽然只把你的手机芯片号码记录下来，但是并不是记录你的手机号。这给我们一个启发，未来在这方面，我们和互联网技术拥抱的时候，我们作为业主和投资方，要小心谨慎。中国的法律在未来会越来越完善，所以业主自我保护也要完善。

　　吴传鲲：谢谢蔡总，他从技术的风险角度分享了他的观点，有请吴总。

　　吴志勇：其实O2O非常强调设计感和体验，以服装企业来说，和大家有一点差距。科曼维斯品牌非常强调原创设计，设计师是连续三届中国十佳设计师，和在座的朋友们有非常密切的合作。我们有700多家实体店。我们在做的过程中，刻意与电商品牌拉开距离，因为我们不想让消费者认为我们和电商品牌是类似的。

　　O2O起到的作用主要有两点：

　　第一个是文化传播和时尚指导，包括我们的官方，包括店长、导购对VIP推送的信息，主要强调文化传播。

　　第二是店内到店外的沟通，有3、3、15，还有日常维护，我们要求实体店都采用这种方式。

　　目前是两个方式，一个是文化推送和时尚指导，一个是店内延续到店外的互动工具。谢谢大家。 

　　吴传鲲：谢谢吴总的分享，最后请龚总总结回应一下。 

　　龚义涛：关于O2O，它是新运营方式，将来它会变成购物中心的标配，以我多年工作经验，我总结一下，构建新的运营方式主要有三个步骤。

　　第一是平台的搭建，一是硬件上有wifi，第二是服务形象统一，用户、营销、资金等等。是用户接触是多渠道，wifi介入、微信、手机网页、手机应用等等。

　　第二关键是运营，光有平台有什么用， 你要有人把客户、商家拉进来。

　　第三，淘宝为什么成功？是600万商家一直做，你要让商家自发地聚集。

　　那么，没有一百多个购物中心怎么做？这也是我们未来要探索的方向，要快速高效运用互联网思维。谢谢大家！

　　吴传鲲：好了，时间有限，如果台下嘉宾想和台下嘉宾进行交流的话，可以在会后进行沟通，非常感谢台上的8位嘉宾，也感谢各位的聆听。谢谢。

　　主持人：2014年，中国商业地产会以怎样的行业态势度过？整体行业发展状态又将给整体商业地产发展带来怎样的启示？接下来我们将有请赢盛中国商用地产集团战略研究中心总监 仲文佳女士为我们现场发布《2014商业地产年度发展报告》，为大家系统解读本年度商业地产发展战略，让我们掌声有请仲总！ 　

　　仲文佳：各位来宾，大家上午好，我是赢盛中国战略研究中心的仲文佳，今天很高兴能为2014年商业推动地产论坛上为大家做战略研究中心的战略成果发布。

　　今天发布的内容是：《2014年商业地产年度发展报告》，大家在赢盛中国展览的位置拿到的《2014年商业地产年度发展报告》，现在进行发布。我们来看一下报告的主要部分，第一部分宏观经济环境分析，第二部分是商用土地市场的分析，第三部分是零售商业的发展态势分析。

　     第一部分，我们来看一下宏观经济形势。在2013年国际国内的形势纷繁分析，但是国内生产总值达到了57万亿亿元，同比增长了7.7%，基本属于稳步前进的态势。由于经济政策和人口政策的稳步推进，人均生产总值达到了4.19万元，同比增长8.9%，增长幅度相当高的。国内经济环境对商业地产的发展提供了广阔的发展空间。

　　我们再看一下人口结构，2014年我国总人口数为13.66亿人，包括60岁以上的人数占到了24%，人口老龄化的阶段到来，给我们带来一个重要的影响，那就是投资率和储蓄率的下降。另外，社会经济增速也将放缓。从房地产角度来说，我们也有发展的空间，比如老年地产。

　　看左边那个图，2007年—2013年0—14岁人口数及增速的情况，随着第四代婴儿潮的到来，2013年0—14岁的人口占到总人口数的17%，同比增长了7.13%。随着二胎政策的放开，近年儿童的数量也会非常高的增长，儿童产业的发展空间也非常大。

　　再看一下城镇化的状况，我国城镇化从2009年46.59%，到现阶段的53.7%。城市发展已经成为我国主导型的发展阶段，而城镇化率的稳步推进，从房地产的角度来说，房地产市场的生产性需求增加，商业地产同样有所增加。

　　从左图中可以看到，2009年—2013城镇新增就业呈现稳步上涨的态势，城镇就业人口增长使人口大量集中，这样给商业中心的发展提供了足够的劳动力和消费需求。

　　2013年城镇居民恩格尔系数是35%，比去年同期下降了1.2%。根据这个表，现在的恩格尔系数处于相对富裕阶段，正向富裕阶段迈进。消费性支出是1.8万亿元，恩格尔系数39.6%。我们推算，未来几年，我国现代商业和服务业的需求大增。

　　2013年一线城市经济增速势头良好，前四位是北上广深，北上广深在GDP排名中位居前四。第五个是天津，是12.35%左右，在前十的排名是第一位，有赶超广州和深圳的态势，天津未来的发展空间非常大，从二线城市向一线城市迈进的步伐也在加大。

　　下面我们看一下研究中心对全国60个典型城市进行的人均消费支出的排名，前20强中，北京、广州、南京、杭州、苏州、无锡等超过了平均水平，其中北上广深人均可支配收入依然位居前列。值得注意的是，位居第三位是东莞，随着产业结构的升级，东莞的城镇居民的收入水平和消费水平出现了大幅提高。

　　第一部分总结：2013年全国国内生产总值接近57万亿元，同比上涨了7.7%，人口结构的变化促进了养老地产和儿童产业的发展，我国城镇居民的消费水平向富裕阶段迈进，现代商业和服务业的需求将会大增。  

　　第二部分，我们看一下商用土地的市场交易情况。从下图中可以看到，这是近几年商用土地的交易情况，2011年，由于宏观调控的影响，2011年房地产发展势头呈缩减的状况，到2012年土地市场出现了回转，土地市场先抑后扬，带动了全面土地平均出售价格的回升。到了2013年，土地市场状况持续好转，虽然国土部在限制商用土地，但是并没有影响到房地产商在积极拿地。

　　我们在图中可以看到，从2012年到2013年，房地产开发投资额度持续上涨，其中可以看到商业经营用地的投资额和增速明显超过房地产投资的增速。也就是说，开发商开始进行城市运营商的转变。

　　这部分是全国商用土地成交面积，2013年全国商用土地的成交面积达到了4.5亿平方米，同比2012年怎样了17%，按照容积率为3计算，未来三年，如果开业的话，商业界面达到了3.5亿平方米，购物中心有2.7亿平方米。

　　从全国商用土地的成交总价来看，2013年商用土地的成交总价是9184亿元，同比增长了48%。其中，11月份占全面的45%，成交总价是4095亿元。

　　这是研究中心对全国七大区域进行的整体性的分析，在商用土地的成交面积这块，华中位居榜首。无论是成交面积还是成交总价，都是位居第一位，而华中地区的成交面积达到了17.684万平方米，远远超过了其他区域的成交面积。其中增速最快的是华东地区，达到了41%。在左图中，商业土地成交总价最高仍然的是华中，增速最快是华南，西南、西北地区的增速也非常快。

　　再来看一下商用土地成交面积的前20强，这是根据数据库进行的排名。我们可以看到前5强中，西南地区占了4个席位，重庆的成交面积是最高的。一线城市中，只有上海进入了前三强，位居第二位，昆明、贵阳和成都成交面积也非常高，天津虽然是第六位，但是与第五名差距不大。

　　根据刚才前20强的成交面积，我们进行了推算，以容积率为3计算，未来三年，重庆新增的商业界面达到了26.37万平方米。上海、昆明、贵阳、成都、天津、武汉等城市商业界面达到了1千万平方米以上。

　　第二部分的总结：2013年商用土地交易最活跃的是华东区域和西南地区，重庆、上海、贵阳、昆明、天津等商用土地的市场具有大面积的成交，未来商用土地的交易将超过千万，对未来几年的招商和运营需要开发商注意一下。 

　　第三部分，零售商业发展形势分析。这是根据赢商网的盘点进行的统计，2013年全国重点百货购物中心累计销售3040.8亿元，较2012年2918.5亿，同比提升了4.2%。其中购物中心前10强累计销售461亿元，同比增长了6.5%。其中，20个城市比去年有所怎么，也就是说，二线城市的商业项目在销售额的增幅比较大。

　　再看一下百货的情况，截至2013年底，万达百货是以75家门店排名首位，天虹商场有60家门店。由于2013面临的关店以及电商的冲击、O2O的转型等等原因，在2014年的扩店计划上是保守的，万达百货相对来说比较多的。

　　下面看一下超市的情况，2013年受多重因素的影响，超市通过关业、并购等调整方式加强了超市的运营，但是重点的品牌超市并没有受到影响，其中华润万家、大润发2014年开业超过60家，其中华润万家的店面达到了180家。

　　我们看一下快销品牌，截至2013年底，12大快销品牌在全国的门店数量多达1千多家，优衣库开店的总数达到了256家，排名首位，HM也达到了194家。快时尚在开业前期会根据各区的消费习惯进行了调整，对国内的服务品牌造成了一定压力。

　　第三部分总结：2013年全国143家重点百货，购物中心累计销售3040.8亿元，百货品牌2014年拓定计划明显放缓，品牌超市计划持续增长，华润万家达到了180家。

　　希望大家关注一下屏幕左方的赢盛中国的微信，我会把全部的内容在微信进行完整版的发布。感谢各位倾听我今天的报告发布，赢盛中国的发展报告在赢盛中国的展位上也有发布，如果大家感兴趣的话，可以到展位上领取，谢谢各位！

　　主持人：感谢仲总如此专业的分享！谢谢！

　　主持人：感谢吴传鲲先生热情洋溢的致辞！本次年会，赢商网特别设置了赢商网新浪官方微博互动交流区，同时主会场还有现场微博大屏幕互动，请看微博互动大屏幕，大家可以通过以下形式参与到我们微博互动中来！ 欢迎大家积极参与！

　　参与方式：

　　1、通过短信方式参与：发送任意内容到 1069009009140 参与微博互动

　　2、通过彩信方式参与：发送#转型与创新#+任意内容到 1066888866 参与微博互动

　　3、通过手机微博参与：登录 http://weibo.cn/screen/130019 参与微博互动

　　4、通过大屏幕官网直播页参与:登录商业推动地产论坛第九届年会微博互动页面，在页面的微博发送框中参与

　　5、网页、客户端等用户发话题#转型与创新#+微博内容参与。

　　赢盛中国商用地产集团是中国领先的商业地产服务集群,是国内首家具有商用地产综合平台的服务商，接下来让我们通过一段视频了解一下赢盛中国。　　   

　　（播放赢盛中国宣传视频）

　　主持人：感谢陈云峰先生的精彩致辞！下面有请大会主办方领导：商业推动地产论坛秘书长、赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲先生致辞！

　　吴传鲲：尊敬的女士们、先生们，各位嘉宾，欢迎大家莅临商业推动地产论坛第九届年会的现场，我谨代表主办方对各位的到来表示最热烈的欢迎！

　　时光荏苒，从赢商的创立到今天，已经是第5个年头，我们从不到10个人的创业团队，今天已经接近2百多人，从赢商网出租上线，到现在我们有十个城市的分站，并成为国内首屈一指的商业地产门户网站。这5年也是商业地产成长最快的5年，赢商的发展也是我们行业最佳的见证者。

　　2014年注定是极不平凡的一年，首先从宏观的层面，从国家改革开放1978年算起，到2013年11月召开了十八届三中全会，政府重新改革，可以说我们进入了第四个改革周期。

　    首先，去年的三中全会，涉及到金融领域的改革，金融是未来商业地产健康发展最重要的领域。我们相信，这样的改革最终会促使行业向更好的方向发展。

　　其次，政府对新型城镇化建设的思路，今年会更加清晰，而城镇化是中国未来经济发展的核心驱动力之一。对中国商业地产来讲，这也是最可想象的市场空间。

　　第三，互联网的冲击，以前互联网直接影响IT行业，对传统行业更多的是间接影响。而现在，互联网开始直接影响传统行业。这几年，万达自己做O2O，京东深入15个城市、1万多个便利店全面进行合作，阿里巴巴深入战略投资等等，一系列对行业影响重大的事件接连发生，我们有理由相信，接下来有更多的改变行业的例子出现。而互联网已经深刻地改变了我们的生活习惯和消费习惯。几年前电商仿佛离我们很远，现在城市商业地产即使不做互联网，必须了解、研究互联网。可以说，未来一切商业都有互联网发展趋势。

　　第四，商业地产行业已经进入残酷的优胜劣汰的时候，前两三年大量的商业用地，从去年开始，按计划逐渐进入开业，或者运营阶段。我们调查华中一个特大城市，计划在近半年开业的项目，结果发现90%以上都没有如期开业。这意味着商业地产开业难、运营难。刚才陈秘书长也讲了，残酷时代已经来临。在这一年，我们可以看到谁能够变大变强，而谁又该出局。

　　因此，对于商业地产行业来说，可以套用一句老话：前途是光明的，道路是曲折的。对赢商来说，作为平台服务于行业的角色始终没有改变，我们要变的是，在移动互联网、大数据、云计算等不断发展的科技之下，我们对市场、用户、产品乃至行业价值链重新审视，创造出更好的产品，提供能够快速反映客户最新需求的服务。

　　我们希望赢商能够成为一个行业神经中枢的高速网络，在高速路上，专业咨询、推广渠道、招商资源、先进理念、土地资金、专业服务等行业关键资源得以实现转移、对接与整合，帮助我们尽力起竞争优势。

　　本次年会的主题是转型与创新：重塑商业地产大未来。我们希望赢商能够与在座嘉宾共同努力，共同塑造商业地产美好未来。最后，再次感谢大家的光临，谢谢大家！

　　主持人：感谢钟彬先生的精彩致辞！接下来让我们以热烈的掌声有请：中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰先生上台致辞！ 

　　陈云峰：各位嘉宾，各位朋友，大家上午好。首先请允许我代表中国房地产经理人联盟向赢商网举行的“商业推动地产论坛第九届年会暨中国国际商业地产博览会”的如期盛大召开表示衷心的祝贺，今年年会的主题是“转型与创新：重塑商业地产大未来”。今天我向大会致辞的题目是：中国的商业地产开始进入真正的运营时代”。

　　当开发商积极转向商业地产的今天，定位难、招商难，每年一丝缓解的情况下，运营难也困扰着企业。

　　我想举三个小例子，第一个，上个月我和万达的李总在聊天的时候，他对万达百货的亏损确实忧心忡忡。同时，他也提一个重要的问题，在万达内部开始招商合并，分成了南北中三个大区，机构的改革标志着我们的龙头企业万达开始了质的变化，让运营体现出效率，这才是王健宁一再提倡的，万达的核心竞争力其实是运营。

　　第二个例子发生在万科，北京的金隅万科广场在开业前和开业后，万科集团的责任商运的执行副总裁毛大庆两次请我出主意，他悄悄把我跟我说：最好在业内帮我物色一个关运营的总经理，待遇高一点没关系，运营才是压力大的地方。

　　第三个小例子发生在北京朝阳大悦城，周总和总监也来到了现场，现在和他们打交道比较多，朝阳大悦城把百货去除之后，效果非常明显。另外，他们地下一层临近地铁的通道上，调整了业态，调成了小的店铺，人气非常旺。他告诉我，租金提高了三倍，效益非常好。

　　所以，业态的调整才是购物中心和城市综合体大家所关注的问题。另外，他的推广总经理在我们的会议上提到，现在很多综合体不懂推广，推广要包括会员、活动、媒介，这些才是购物中心开业之后，你需要做的地方。

　　当我讲完三个小故事以后，大家一定知道我想表达什么。实际上2010年5月份，中国的住宅地产被限购、限贷、限价，到现在整整四年，中国的房地产商都转向商业地产。我们的龙头企业开展关注运营。

　　所以，这是我和大家分享的，以万达的招商运营开始合并，标志着中国的商业地产进入了运营时代，也标志着中国的商业地产开始走向成熟，走向全产业链的价值体现。

　　最后，我借此机会向赢商网再次表示感谢，因为我是一家开发商，负责营运的负责人，对综合体的定位和招商伤透了脑筋。今天这么多的领导和朋友，大家在百忙之中来到广州，参加这个会议，都是因为赢商网能够审时度势，为开发商和品牌商家、服务商之间搭建了一座沟通的桥梁，已经办了9届，非常不容易。

　　希望赢商网继续坚持下去，赢商网落地到北京以后，我们联盟也会北京赢商网签订了战略合作协议，每年8月8号和1月9号都会举办中国的商业地产产业化峰会。这样的会议和今天的商业地产论坛，一个在北京，一个在广州，南北呼应。因为我们心中都有一个共同的商业地产梦，商业地产梦应该是习书记所提倡的中国梦的有机组成部分，幸好我们在行业中努力。

　　最后祝各位朋友身体健康、工作顺利、家庭幸福！谢谢大家！

　　主持人：感谢许有为先生的精彩致辞！接下来让我们以热烈的掌声有请：全联房地产商会秘书长钟彬先生上台致辞！

　　钟彬：大家早上好，非常高兴今天参加这个盛会。现在的房地产形势不太理想，有四个特别明显的现象。

　　第一，如果今年3月的数据出来，销售业绩和销售额全年下降，53个城市同比销售额都下降了，行业形势很不理想。

　　第二，行业的城市差距越来越大。

　　第三，库存全面加大，资金链紧缩。

　　第四，房地产企业突然之间并购加速，运营非常紧密。

　　所以，今天的房地产行业不像当年了，当年我们的行业是什么？是全局性、整体性、趋势性的盈利，而现在是结构性的盈利，什么原因呢？是我们的行业商业逻辑发生着变化。过去的中国房地产是制度红利、改革红利，今天的房地产是商业模式下的产业红利。所以，今天的主题非常重要——转型与创新。

　　转型与创新是被逼出来的，房地产商会的主任朱老师也在这里，我们发现朱老师很早之前就说过，我们应该注意了。去年的年会，我们提到房地产有没有泡沫？所以，问题在一年之间发生了变化，今天，我们必须拥抱这个变化。

　　就商业地产而言，有些问题必须面对，比如商业地产就要长期持有，它的金融问题该如何解决。今天仍然没有办法解决，所以，开发商非常紧张，我们的商业地产金融解决方案依然是未知数。

　　商业地产有很多产业结合，否则你的商业就有问题，产业和商业如何结合？这个题解开了吗？我们的商业、互联网、移动互联网如何结合？所以，商业地产在发展过程中，要可持续发展，有很多问题需要解决，需要变革，需要创新，需要整合，需要转型，需要升级。

　　这有赖于今天嘉宾们的思考和实践，希望通过今天的会议，商业地产的同仁们共同努力，能够推动企业的变化。因为房地产下一步绝不仅仅是开发，金融和服务化已经非常明显，而商业地产已经具备了两大属性。

　　我们对行业寄予着很高的期待，希望大家一起努力，为房地产行业走向一个光明的、可持续的发展。预祝今天的商业推动地产论坛第九届年会圆满成功，谢谢大家！

　　许有为：大家早上好，非常荣幸受到赢商网的邀请参加这次盛会，受周副总裁的委托向大家介绍一下国际购物中心协会的属性和内容。

　　大家对国际购物中心协会不太熟悉，这个协会是成立于上世纪1957年，迄今为止大约有60年的历史，目前为止在全球大约1百多个国家一共有6万2千多名，来自购物中心行业的优秀人才，这6万2千多名会员是在欧洲从事各个专业的，我们的总部在纽约，在欧洲、亚太、中东、墨西哥等设立了各大办公室，中国代表处是ICSC，在全球内第一个国家层面的办公室。ICSC会参加很多的服务，在开发、投资、管理等等一系列服务方面，我们总结了很多行业领先的经验。

　　其中，在行业的培训、调研、资讯方面，我们都是免费提供给全球的会员。培训是我们的强项，ICSC目前为止，拥有是全球唯一一个购物大学，其中个人认证系统在全球已经普及了，目前为止ICSC已经和亚太工程商学院、中国商学院签订了协议。在近期内，将ICSC的身份认证在中国范围内进行培训并展开考试，对ICSC对整个行业内个人身份认证进行推广，如果大家感兴趣的话，可以向我们咨询。

　　ICSC正在努力寻找机会，像赢商网这样专业的媒体进行合作。我们会寻找机会，把我们的服务，把赢商网的服务双向进行结合，把赢商网推向国际，把ICSC在中国进行推广。

　　最后我代表国际购物中心协会预祝大会圆满成功！谢谢大家！

　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，先生们、女士们，大家上午好！

　　欢迎来到由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的 “商业推动地产论坛第九届年会”的现场，本届年会将围绕“转型与创新：重塑商业地产大未来”的主题，为大家呈现一场商业地产行业思想盛宴。

　　我是主持人谢斐斐，我谨代表商业推动地产论坛第九届年会组委会向各位来自于行业组织、学术界、商业地产界、零售界及金融界的领导和嘉宾们表示最诚挚的欢迎以及最衷心的感谢！

　　下面请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：

　　国际购物中心协会中国区代表   许有为

　　全联房地产商会秘书长  钟彬

　　中国房地产经理人联盟秘书长   陈云峰

　　中国城市商业网点建设管理联合会副会长 董利

　　亚太商业不动产学院院长/全国工商联商业不动产专委会主任 朱凌波

　　广东省连锁经营协会会长  孙雄

　　益田商业集团股份有限公司总裁张文德

　　国美电器  副总裁   马海林

　　正佳集团总裁   李穗生

　　新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷

　　著名城市公共艺术家（Public Art）和大型城市文化艺术项目策划专家  胡伟伟

　　上海容易网电子商务有限公司 创始人 CEO 陈从容

　　天津希乐城企业管理有限公司  总裁     王娟

　　北京蓝天城投资有限公司董事长  李敬东

　　中粮置地北京公司副总经理、朝阳大悦城总经理  周  鹏

　　蔻莎香港有限公司中国区董事总经理  赵寿坤

　　中信资本控股有限公司董事总经理 蔡育杰

　　正荣集团副总裁  王  锐

　　雨润地产集团副总裁、雨润现代商业集团副总裁  李军

　　三益佳柏资产管理公司   董事兼联席总裁  潘    韬

　　派臣（上海）投资管理有限公司 董事长  耿乃兴

　　利海城市运营集团执行董事、执行总裁  汪传虎

　　北京科曼维斯凯服饰有限公司副总裁  吴志勇

　　奥园集团副总裁  王曙煜

　　前万达电商CEO  龚义涛

　　广东永旺天河城商业有限公司董事副总经理  曾剑

　　瑞安集团中国新天地产品发展部总经理 邓俊文

　　K11购物艺术中心营运副总经理  李震

　　北京西单麻辣诱惑餐饮有限公司副总经理  周亮

　　亚惠美食（中国）集团公副总经理  张嵬

　　NINA GRUPPO大中华区事业发展部总监  高健

　　泰禾集团董事  郑树杰

　　绿景集团副总裁兼绿景资产管理公司总经理  陈铁身

　　正荣集团有限公司总裁助理 程   矢

　　北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理  黄   巍

　　天朗文商旅（集团）有限公司总裁 赵润涛

　　上海智富集团 执行董事 严俊琪

　　卓越置业集团有限公司  商业管理公司总经理  张尚学

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司副总裁  汪庆华

　　南京智儒投资管理有限公司 总经理  朱逸

　　万豪国际集团副总裁  潘小科

　　上海正大新生活集团副总裁 于金慧

　　星浩资本副总裁兼商业总经理  贾耀勇

　　阳光城集团股份有限公司  商业及酒店管理中心总经理  梁飞建

　　法国雅高国际酒店集团有限公司中国区发展副总裁  李德强

　　喜达屋酒店大中华区投资拓展总监  晏春

　　屈臣氏个人用品商店中国总部发展总监  林顼

　　新世界百货中国有限公司业务拓展总经理  徐瑩

　　神州天宇集团  董事副总经理兼商业管理中心总经理  梅永丰

　　红星商业投资发展部总经理 凌云

　　锦江麦德龙现购自运有限公司中国区地产拓展部总经理  过国峰

　　北京锐而威商业管理有限公司  总裁 胡骏 

　　智富集团商业管理事业部副总裁   孟庆德

　　青岛证大大拇指商业发展有限公司  总经理  裴天恩

　　铂涛集团  投资总裁  胡   隽                                                 

　　万达集团文化活动部总经理 李海峰

　　武汉横店锦程投资有限公司  董事长  冯俊东

　　海南嘉年华娱乐管理有限公司董事长 王辉

　　四海一家餐饮有限公司全国拓展部副总经理 黄树成

　　天津土大力餐饮有限公司总经理 刘杰

　　沃尔玛（中国）投资有限公司地产部总监 吴萌

　　广州金逸影视传媒股份有限公司拓展部总经理 伍建飞

　　北京传奇奢华影院投资有限公司董事总经理 温诚

　　康盈餐饮娱乐有限公司总经理 叶君伟

　　西西弗文化传播有限公司华南大区总经理 欧小飞

　　歌神娱乐CEO  关耀文

　　上海韩轩阁餐饮有限公司总经理 王海涛

　　中森名菜饮食集团总裁 邬啓明

　　汉拿山烧烤有限责任公司总经理 金甲哲

　　四川海底捞餐饮股份有限公司市场拓展部总经理 陈勇

　　翠华餐厅运营总监 欧鹏龄

　　厦门音乐厨房餐饮管理有限公司董事长 曾立斌

　　重庆德庄饮食连锁有限公司副总经理 王峰

　　兰桂坊酒吧管理有限公司总经理 李国桃

　　争鲜（上海）食品有限公司总经理 喻晓龙

　　广州市广百股份有限公司副总经理、首席拓展官 严盛华

　　四洲集团副总经理 冯雨华

　　深圳中航健身康体有限公司常务副总经理 郑文斌

　　广州王府井百货常务副总 李慎

　　还有：万科集团、敏捷地产、绿地集团、碧桂园集团、  招商商置投资、星河商用置业、京基集团、观澜湖集团、方直商业、栢昇商业、维智商业、中塑集团、九洲集团、星辰集团  盈信集团、益丞集团、中茂城、中华置业、京基百纳、杭州友昌、中央国际、环球商机地产顾问、捷之晟、耀莱成龙国际影城、冠军溜冰场、巴拉巴拉、探奇乐园、嘟噜岛、lily、星期八小镇、奇乐儿、步步高、COSCIA、千色店、金刚山、雅高    钻石世家、卜蜂莲花、UA、华润苏果、星美国际影城、大润发  、卡宾、大玩家、 西西弗书店、喜涮涮火锅、王品台塑牛排、   咖啡陪你、梅西百货、天虹商场等二百多家全国知名开发商及服务机构代表及500余家商业零售商品牌。

　　谢谢你们的到来，同时欢迎主办方领导：

　　商业推动地产论坛秘书长 、赢商（集团）控股有限公司总裁  吴传鲲先生

　　赢商（集团）控股有限公司董事、赢商网CEO   李乐贤先生                                      

　　赢商（集团）控股有限公司董事    周斌先生                                                            

　　赢盛中国商用地产集团  董事总裁  李健先生                                                          

　　赢盛中国商用地产集团  董事副总裁  沙利先生                                        

　　欢迎各位主办方领导，同时也要感谢媒体朋友们对本届年会的关注与支持，到场的媒体分别有：网易房产、新浪乐居、21世纪网、奥莱传媒、人民网广东频道、新华网房产、大洋网、大粤网、广州搜房网、新浪地产、每日经济新闻、新快报、广州日报、南方都市报、第一财经日报、南方日报等，感谢你们的到来！

　　朋友们，一直以来，商业推送地产论坛历届年会都受到广大行业伙伴大力支持和关注，众多行业领袖的积极参与为年会增添更多精彩，今天，我们荣幸邀请到行业领袖代表人物，为本次年会致辞。

　　下面让我们以热烈的掌声有请第一位致辞嘉宾：国际购物中心协会中国区代表许有为先生上台致辞！

　　中国商业地产第一门户——赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办的中国最高规格，最具影响力的零售业与商业地产界年度盛会“商业推动地产论坛第九届年会暨中国国际商业地产博览会”将于2014年4月11日在广州隆重开幕！

　　“商业推动地产论坛”于2006年迄今，已成功举办了八届，并于2010年同期成功举行“中国国际商业地产博览会”。伴随着中国商业地产的发展，该活动已成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台，是中国一流地产企业、国内外品牌商业企业、国内外金融机构在中国市场共同谋略产业交流、合作、招商顶尖的涉外高端商务平台，也是目前中国商业地产行业唯一集品牌展示、招商对接、高端论坛、颁奖盛典、年度盛事盘点于一体的行业奥斯卡盛会；也成为各行业组织共同推进的，商业地产领域中规格最高、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会！

　　中国商业地产行业的顶级盛会

　　商业地产行业一年一度的顶级盛会，每次年会均汇集了商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士。围绕当年中国商业地产最新动态设定主题，各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前商业地产发展的共识。每一届年会主题都凝聚了主办方的心血与智慧，成为中国商业地产的风向标。

　　中国商业地产行业高效交流、对接平台

　　本届年会加入中国国际商业地产博览会、项目招商联盟联展、商家拓展联盟联展，搭建商业地产项目与品牌商家高效交流、对接平台，最大化传播企业品牌项目的影响力，借助赢商网强大的资源平台，永不落幕的赢商网项目招商中心展厅，线上29000多家海量商家数据库，打造商业地产项目与商家线上线下高效无缝对接桥梁，线上线下完美结合，让天下没有难招的商！

　　资源强势整合：企业品牌精准营销传播的第一选择

　　每年商业推动地产论坛都是媒体聚焦的对象，全国超过50家以上的主流平面媒体以及国内一流的门户网站均有重点报道和广告宣传，作为主办方的赢商网，除了影响力巨大的首页活动广告、专题宣传外，其赢商微博、赢商微信、赢商周刊、赢商APP手机客户端等多种宣传渠道，为合作企业提供合作商机。多层次、多角度、多种方式,集中在一段时间内形成立体传播攻势，最大化提升品牌影响力。